Решение от 12 сентября 2022 г. по делу № А67-7458/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


г. Томск Дело № А67-7458/2021

08.09.2022 объявлена резолютивная часть решения

12.09.2022 изготовлен полный текст решения

Арбитражный суд Томской области в составе судьи М.А. Селивановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***> ОГРНИП 317703100096181)

к муниципальному образованию «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (ИНН <***> ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Томской области (634050, <...>),

при участии в заседании:

от истца - ФИО3 по доверенности от 10.09.2021, удостоверение адвоката, после перерыва – без участия,

от ответчика - ФИО4 по доверенности №115 от 01.12.2021, служебное удостоверение, после перерыва – без участия,

от третьего лица - ФИО5 по доверенности №1 от 10.01.2022, служебное удостоверение, после перерыва – без участия,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ФИО2, истец) обратилась в Арбитражный суд Томской области с исковым заявлением к муниципальному образованию «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

Определением арбитражного суда от 31.08.2021 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу № А67-7458/2021.

Определением арбитражного суда от 04.10.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, привлечен Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Томской области.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве, в котором указал, что между сторонами существуют разногласия по вопросу цены имущественного комплекса, в связи с чем необходимо проведение судебной экспертизы.

Определением суда от 29.11.2021 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Томский экспертный центр» ФИО6.

15.02.2022 в арбитражный суд поступило заключение эксперта № 115/21 от 14.02.2022.

По результатам автоматического распределения дел исковое заявление распределено судье О.Н. Чикашовой, делу присвоен №А67-7458/2021. На основании распоряжения от 14.06.2022 №29, в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и на основании пункта 3.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 №12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» произведена замена судьи О.Н. Чикашовой по делу №А67-7458/2021 и сформирован новый состав суда с использованием автоматизированной информационной системы распределения первичных документов в составе судьи М.А. Селивановой.

Определением Арбитражного суда Томской области от 17.06.2022 дело принято к производству судьи М.А. Селивановой.

В связи с наличием сомнений в обоснованности выводов, содержащихся в Заключении эксперта от 14.02.2022, суд удовлетворил ходатайство ответчика о назначении повторной судебной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости нежилого здания, а также ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бюро оценки «ТОККО» эксперту ФИО7. Судебное заседание отложено на 07.09.2022 (Определение суда от 28.07.2022).

02.09.2022 в Арбитражный суд Томской области поступило экспертное заключение №499-Э/2022 от 30.08.2022 по делу №А67-7458/2021.

Ко дню судебного заседания от истца поступило заявление об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества по адресу: <...>, площадью 53,0 кв.м., кадастровый номер 70:21:0200023:386, расположенного на земельном участке общей площадью 75 кв.м., кадастровый номер 70:21:0200023:4463 по адресу: <...>, указав выкупную стоимость цены имущества – 2 090 000 рублей, в том числе, стоимость нежилого здания – 1 749 000 руб., земельного участка – 341 000 руб.

Протокольным определением от 07.09.2022 суд принял заявление истца об уточнении исковых требований. Дело рассматривается с учетом уточнения исковых требований.

В судебном заседании объявлялся перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 08.09.2022 (13 час. 45 мин.).

Представитель истца в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнений. Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражала. Представитель третьего лица в судебном заседании поддержала позицию истца.

В судебном заседании объявлялся перерыв в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 08.09.2022 до 16 час. 30 мин.

После перерыва стороны своих представителей в судебное заседание не направили. Дело рассматривается по имеющимся в нем материалам в отсутствие лиц, участвующих в деле (статья 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием «Город Томск», от имени и в интересах действует Департамент управления муниципальной собственностью Администрации города Томска, муниципальное бюджетное учреждение «Томский городской центр инвентаризации и учета» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества от 19.12.2017 № 15159, предметом которого является предоставление Арендодателем за плату во временное владение и (или) пользование (аренду) арендатору следующего имущества: нежилое здание общей площадью 53 кв.м. с кадастровым № 70:21:0200023:386, расположенное по адресу: <...>.

Договором предусмотрено, что характеристика и стоимость предоставляемого по договору муниципального имущества и его недостатки указываются в приложении 1 к договору, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.4); договор вступает в силу с момента подписания и заключен на срок 10 лет (пункт 1.5); за пользование арендованным недвижимым имуществом арендатор уплачивает арендодателю арендную плату. Арендная плата по договору не включает в себя плату за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации арендуемого недвижимого имущества. Годовой размер арендной платы на дату подписания договора устанавливается по результатам проведенного конкурса (аукциона) на право заключения договора аренды (протокол от 06.12.2017 № 1) и составляет 129356,04 руб. без учета НДС (пункт 2.1); годовой размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке не чаше одного раза в год. Изменение осуществляется с 01 января очередного финансового года путем умножения годового размера арендной платы на прогнозируемый на очередной финансовый год индекс потребительских цен, указанный в муниципальном правовом акте администрации Города Томска о прогнозе социально-экономического развития муниципального образования «Город Томск» (пункт 2.2); установленная годовая арендная плата по договору уплачивается арендатором ежемесячно равными частями вперед до 5-ого чиста текущего месяца по платежным реквизитам, указанным в разделе 8 договора (пункт 2.6).

Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Также на основании договора аренды муниципального недвижимого имущества от 19.12.2017 № 15159 между муниципальным образованием «Город Томск», от имени и в интересах действует Департамент управления муниципальной собственностью Администрацииг Томска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №ТО-21-22145 от 26.06.2018.

ФИО2 обратилась в Департамент с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение нежилого здания 53 кв.м., расположенного по адресу <...>. арендуемого по договору от 10.07.2017 № 15159 на основании федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В ответ на заявление в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, которым предусмотрено, что цена продажи имущества составляет 3 120 511 руб., в том числе: цена здания - 2 706 721 руб., цена земельного участка – 413 790 руб.

Не согласившись с ценой, указанной ответчиком в проекте, истцом был подготовлен протокол разногласий, в котором ФИО2 предложила установить цену выкупаемого имущества согласно Отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного ООО «Оценка недвижимости».

Письмом №9402 от 30.07.2021 Департамент отклонил предложение ФИО2 и предложил подписать договор купли-продажи недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в предложенной им редакции.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из того, что согласно статье 3 федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указанные в этой законодательной норме субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие установленным требованиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Согласно статье 13 федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

По настоящему делу проведены две судебных оценочных экспертизы.

Согласно Заключению №115/21 от 14.02.2022, выполненному экспертом ФИО6, рыночная стоимость нежилого здания площадью 53 кв.м. расположенного по адресу: <...>, кадастровый № 70:21:0200023:386, по состоянию на 10.03.2021 составляет 1 841 300 руб.

Согласно Заключению №499-Э/2022 от 30.08.2022, выполненному экспертом ООО «Бюро оценки «ТОККО» ФИО7, рыночная стоимость нежилого здания площадью 53 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый № 70:21:0200023:386 по состоянию на 10.03.2021 составляет 1 749 000 руб. (без учета стоимости земельного участка), рыночная стоимость земельного участка общей площадью 75 кв.м., расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер 70:21:0200023:4463), по состоянию на 10.03.2021 составляет 341 000 руб.; рыночная стоимость единого объекта (здания и земельного участка) расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 10.03.2021 составляет 2 090 000 руб.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 №12505/11).

Как указано в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25.07.2011 №5256/11 по делу №А40-38267/10-81-326 по делам, рассматриваемым в порядке искового производства, обязанность собирать необходимые доказательства, на суд не возложена. Доказательства собирают стороны. Суд же оказывает участвующему в деле лицу по его ходатайству содействие в получении тех доказательств, которые им не могут быть представлены самостоятельно, и вправе предложить сторонам представить иные дополнительные доказательства, имеющие отношение к предмету спора.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает представленные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Ответчиком заявлено ходатайство о вызове и допросе в судебном заседании эксперта ООО «Бюро оценки «ТОККО» ФИО7 В судебном заседании допрошен эксперт ФИО7, который ответил на вопросы ответчика относительно применения и выбора подходов при определении рыночной стоимости объектов.

Довод ответчика о том, что при определении рыночной стоимости необходимо использовать только сравнительный подход судом отклоняется как не основанный на Федеральных стандартах оценки.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, с учетом сомнений в обоснованности выводов, содержащихся в Заключении эксперта №115/21 от 14.02.2022, суд приходит к выводу о необходимости установить рыночную стоимость имущества при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, расположенного по адресу: <...>, определенную в экспертном Заключении №499-Э/2022 от 30.08.2022 в сумме 2 090 000 руб.

Судебные расходы по делу в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

На проведение экспертизы (по определению суда от 29.11.2021) истец перечислил на депозитный счет суда денежные средства в размере 15 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 198 от 15.11.2021. Стоимость экспертизы составила 15 000 руб. Расходы индивидуального предпринимателя ФИО2 по оплате экспертизы относятся на ответчика по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На проведение экспертизы (по определению суда от 28.07.2022) ответчик перечислил на депозитный счет суда денежные средства в размере 30 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 263127 от 05.08.2022. Стоимость экспертизы составила 18 000 руб. Расходы муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска по оплате экспертизы относятся на ответчика по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд доводит до сведения муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска информацию о необходимости представления в арбитражный суд банковских реквизитов для перечисления денежных средств в размере 12 000 руб., оставшихся на депозите суда после перечисления вознаграждения, причитающегося эксперту.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, изложив пункт 2.4 договора в следующей редакции: «2.4. Цена продажи Имущества (далее – Основной долг) составляет: 2 090 000 руб. (два миллиона девяносто тысяч рублей) без учета НДС, в том числе: цена здания: 1 749 000 руб. (один миллион семьсот сорок девять тысяч рублей) без учета НДС, цена земельного участка – 341 000 руб. (триста сорок одна тысяча рублей) НДС не облагается».

Взыскать с Муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***> ОГРНИП 317703100096181) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб., расходы на проведение экспертизы в сумме 15 000 руб., всего взыскать 21 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.



Судья М.А. Селиванова