Решение от 9 декабря 2024 г. по делу № А63-8190/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-8190/2024
10 декабря 2024 года
г. Ставрополь


Резолютивная часть решения объявлена 26 ноября 2024 года.

Решение изготовлено в полном объеме 10 декабря 2024 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Губжоковой Д.Р. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стрекозовым Д.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Ставрополь-Сервис», г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>,

об изъятии объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:020105:403, 26:12:020105:404, 26:12:020105:405, расположенных по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов,

в отсутствие представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ставрополь-Сервис» (далее – ответчик, общество) об изъятии объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:020105:403, 26:12:020105:404, 26:12:020105:405, расположенных по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми конвертами и уведомлениями о вручении заказной корреспонденции. Кроме того, информация о движении дела была размещена в сети Интернет и доступна для ознакомления путем использования информационной системы «Картотека арбитражных дел» (https://kad.arbitr.ru).

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о дате и времени рассмотрения заявления о взыскании судебных издержек, суд в силу положений статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассматривает заявление в их отсутствие по имеющимся письменным доказательствам.

В обоснование исковых требований истцом указано, что на земельном участке с кадастровым номером 26:12:020105:460 расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:020105:403, 26:12:020105:404, 26:12:020105:405. Ранее указанный земельный участок на основании договора от 20.01.2020 № 8584 был предоставлен обществу в аренду для завершения строительства названных объектов. Вместе с тем срок аренды истек 19.01.2023, на указанную дату объекты строительством не завершены, в связи с чем подлежат изъятию органом местного самоуправления путем продажи с публичных торгов.

Ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что требования комитета не подлежат удовлетворению, поскольку срок аренды земельного участка по договору от 20.01.2020 № 8584 был установлен с 20.01.2020 по 19.01.2023, то есть 19.07.2023 истек предельный шестимесячный срок для обращения публичного собственника в суд с заявлением об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Суд, изучив материалы дела и оценив представленные доказательства, в том числе поступившие через систему электронного документооборота «Мой арбитр», приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор от 20.01.2020 № 8584 (далее – договор аренды), в соответствии с условиями которого обществу в аренду без проведения торгов для завершения строительства передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:020105:460 площадью 169 088 кв.м, с видом разрешенного использования «для проектирования и строительства объектов производственного назначения, для продолжения строительства производственной базы, для строительства производственных и складских помещений, для продолжения строительства объектов производственного назначения (вид разрешенного использования земельного участка соответствует коду (числовому обозначению) видов разрешенного использования земельного участка 6.0, предусмотренных классификатором видов разрешенного использования)», расположенный по адресу: <...>.

В пункте 2 договора аренды указано, что на земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, принадлежащие арендатору на праве собственности, о чем в ЕГРН внесены следующие записи о государственной регистрации права собственности: от 14.12.2011 № 26-26-01/118/2011-969, от 24.07.2019 № 26:12:010101:270-26/018/2019-2, от 24.07.2019 № 26:12:020105:403-26/018/2019-2, от 24.07.2019 № 26:12:020105:405-26/018/2019-2.

В пункте 5 договора аренды определено, что срок договора аренды составляет три года с 20.01.2020 по 19.01.2023.

Главным специалистом отдела муниципального земельного контроля комитета 21.02.2024 проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 26:12:020105:460, в результате которого установлено, что на данном земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, произрастают зеленые насаждения.

Комитет, указывая, что собственник объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:020105:403, 26:12:020105:404, 26:12:020105:405 после 01.03.2015, обратился в суд с рассматриваемым заявлением об изъятии объектов незавершенного строительства на основании положений статьи 239.1 ГК РФ путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ)), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Кодекса).

В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022, указано, что уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, если договор заключен после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи Закона № 137-ФЗ для завершения строительства без торгов.

Как предусмотрено пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1 Кодекса, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применение положений статьи 239.1 Кодекса возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока действия договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В исковом заявлении и дополнительных пояснениях истец указывает, что 20.01.2020 общество заключило договор аренды земельного участка, реализовав тем самым право на однократное заключение договора аренды для завершения строительства объектов.

Ответчиком данные обстоятельства не оспорены и документально не опровергнуты.

В связи с изложенным с учетом имеющихся в материалах доказательств, суд считает доказанным факт предоставления обществу – собственнику объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:020105:403, 26:12:020105:404, 26:12:020105:405 после 01.03.2015 однократно земельного участка с кадастровым номером 26:12:020105:460 в аренду без проведения торгов для завершения строительства указанных объектов.

Согласно условиям договора срок его действия для завершения строительства был установлен с 20.01.2020 по 19.01.2023.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.6 Кодекса.

Пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено такое основание предоставления публичного участка в аренду без проведения торгов, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 статьи 39.6 Кодекса (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 Кодекса).

В то же время в силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 и пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Таким образом, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. Возможность изъятия объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (данная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5 и от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699).

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, приведенным в пункте 14 Обзора судебной практики № 1/2023 от 26.04.2023, собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Как следует из материалов дела, срок договора аренды от 20.01.2020 № 8584 земельного участка с кадастровым номером 26:12:020105:460, на котором расположены спорные объекты незавершенного строительства 26:12:020105:403, 26:12:020105:404, 26:12:020105:405, истек 19.01.2023 (пункт 5 договора).

Истец обратился в суд с иском об изъятии объектов незавершенного строительства 02.05.2024, то есть с пропуском шестимесячного срока с момента истечения срока действия договора аренды земельного участка, заключенного с обществом для завершения строительства.

Поскольку уполномоченный орган (комитет) своевременно не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии спорных объектов путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды спорного участка, на котором расположены объекты, как это предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, общество не утратило право на предоставление ему земельного участка в аренду для завершения строительства.

Таким образом, с учетом приведенных норм и разъяснений высших судебных инстанций, по результатам совокупной оценки представленных в материалы дела доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, в том числе пропуска комитетом шестимесячного срока на обращение в суд с требованием об изъятии объектов незавершенного строительства, суд считает, что в удовлетворении искового заявления надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Д.Р. Губжокова