Решение от 3 сентября 2019 г. по делу № А40-30468/2018

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-30468/18-125-150
г. Москва
04 сентября 2019 г.
Резолютивная часть решения объявлена 08 августа 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 04 сентября 2019 г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Смысловой Л.А.

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «НАУЧНО-ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ «ЭКОМЕД» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 30.01.2003, адрес 117926, <...>) к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 08.02.2003г., адрес 125009, <...>) об урегулировании разногласий

при участии представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности от 16.02.2019 г. №б/н

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 29.11.2018 №33-Д-1041/18.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЭКОМЕД» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между Обществом с ограниченной ответственностью «НАУЧНО-ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ «ЭКОМЕД» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении Договора купли-продажи недвижимости в отношении нежилых помещений общей площадью 125,0 кв.м, в том числе помещения с кадастровым номером 77:03:000302515443 площадью 106,7 кв.м (подвал, пом. I, комн. 1-3, 5, 5а, 56, 5в), помещения с кадастровым номером 77:03:0003025:5444 площадью 18.3 кв.м (этаж 1, пом. IX, комн. 1, 1а, 2. 3), расположенных по адресу: <...>, следующим образом: п. 3.1 Договора купли-продажи недвижимости изложить в следующей редакции: «3.1. Цена Объектов составляет 5 393 220 (Пять миллионов триста девяносто три тысячи двести двадцать) руб. 34 коп. в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 01.09.2017 № 0-11/09/17-1, выполненным ООО «ЛБК - Активные Бизнес Консультации». НДС в соответствии с п.-п. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»; п. 3.2 Договора купли-продажи недвижимости изложить в следующей редакции: «3.2. Оплата по Договору вносится покупателем в рассрочку, предоставленную сроком на 5 (Пять) лег. посредством ежеквартальных платежей в равных долях. Первый платеж производится не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие платежи осуществляются покупателем до 5-го числа первого месяца очередного квартала. Каждый их платежей состоит из оплаты в счет основного долга в размере не менее 269 661 (Двухсот шестидесяти девяти тысяч шестьсот шестьдесят одного) руб. 02 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.».

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям изложенным в письменном отзыве.

Ответчиком было заявлено ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения.

В обоснование данного заявления ответчик ссылается на то, что в исковом заявлении Истец просит суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...><...> кв.м., в том числе помещение с кадастровым номером 77:03:000302515443 площадью 106,7 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1-3, 5, 5а, 56, 5в), помещение с кадастровым номером 77:03:0003025:5444 площадью 18,3 кв.м. (этаж 1, пом. IX, комн. 1, 1а, 2, 3), по цене объекта - 5 393 000 рублей, при этом, протоколы разногласий, представленные в суд и в Департамент, отличаются (л.д. 10-12 Том 1).

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Далее в соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

В обоснование данного заявления ответчик ссылается на то, что подавая исковое заявление по данному делу, Истцом не был соблюден претензионный порядок, более того, своими действиями он вводит суд в заблуждение, указывая другие условия от которых рассчитывает получить удовлетворение.

Исследовав письменные материалы дела в их совокупности, суд считает, что исковое заявление не подлежит оставлению без рассмотрения.

Кроме того, договор с протоколом разногласий, представленным истцом ответчику до рассмотрения настоящего спора, ответчиком подписан не был.

При таких обстоятельствах, оставление иска без рассмотрения со ссылкой на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, носит формальный характер и не способствует достижению целей, которые имеет досудебное урегулирование спора, так как ответчик не мог не знать о намерении истца урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи в судебном порядке.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом результатов экспертизы, суд пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «НАУЧНО-ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ «ЭКОМЕД», созданное в 1992 г. и являющееся субъектом малого предпринимательства (микропредприятие), для размещения офиса и производства по сборке медицинских приборов с 1999 г. и по настоящее время непрерывно владеет и пользуется нежилыми помещениями общей площадью 125,0 кв.м, в том числе помещением с кадастровым номером 77:03:000302515443 площадью 106.7 кв.м (подвал, пом. I, комн. 1-3, 5, 5а, 56, 5в), помещением с кадастровым номером 77:03:0003025:5444 площадью 18,3 кв.м (этаж 1, пом. IX, комн. 1, 1а. 2, 3), расположенными по адресу: <...>.

Указанные помещения, являющиеся собственностью и относящиеся к имущественной казне г. Москвы, находятся во владении и пользовании НПО ЭКОМЕД на основании Договора аренды от 25.10.1999 № 04-00501/99.

Арендодателем по которому выступает Департамент городского имущества города Москвы.

Первоначально установленный Договором аренды срок аренды - до 13.05.2001 - в последующем неоднократно продлялся на основании дополнительных соглашений к Договору аренды, последним из которых является Дополнительное соглашение от 11.04.2017, установившее срок аренды до 18.08.2026.

Истец 21.04.2017, в соответствии с положениями ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ), обратился в Департамент с Заявлением о возмездном отчуждении из государственной собственности г. Москвы арендуемого недвижимого имущества.

На это Заявление Департамент ответил Письмом исх. от 13.07.2017 № 33-5-61211/17-(0)-4 с приложением Проекта договора купли-продажи недвижимости.

Согласно п. 3.1 (абз. 1) Проекта договора купли-продажи недвижимости, цена Объектов составляет 8 346 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 23.05.2017 № Д-868-0301/17. выполненным ЗАО «МБЦ».

В соответствии с п. 3.2 Проекта договора купли-продажи недвижимости «Оплата по Договору производится единовременно, не позднее 1 месяца с даты заключения Договора».

НПО ЭКОМЕД не согласилось с данными условиями Проекта договора купли-продажи недвижимости, поскольку посчитало цену Объектов завышенной, не учитывающей, в частности, их техническое состояние, а условие о единовременной оплате невыполнимым с учетом своего текущего финансового положения.

В этой связи НПО ЭКОМЕД подписало Проект договора купли-продажи недвижимости с Протоколом разногласий, в котором предложило сформулировать спорные договорные условия следующим образом: 3.1. Цена Объектов составляет 6 000 000 (шесть миллионов) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, выполненным ООО «ЛБК - Активные Бизнес Консультации.»; «3.2. Оплата по договору вносится покупателем в рассрочку, предоставленную сроком на пять лет, посредством ежеквартальных платежей в равных долях. Первый платеж производится не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие платежи осуществляются покупателем до 5-го числа первого месяца очередного квартала. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.»

Подписанные экземпляры Проекта договора купли-продажи недвижимости с приложением экземпляров Протокола разногласий были направлены НПО ЭКОМЕД в адрес Департамента 15.08.2017.

В ответ Письмом Департамента исх. от 18.08.2017 № 33-5-61211/17-(0)-6 было сообщено об отказе Департамента в заключении договора купли продажи недвижимости на условиях, предложенных НПО ЭКОМЕД.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости между НПО ЭКОМЕД и Департаментом возникли разногласия, которые в соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение суда.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате.

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Определением суда от 31.07.2018 удовлетворено ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО «БОЛАРИ» (115093, <...>), эксперту ФИО4.

На разрешение эксперту поставлен следующий вопрос: - Какова рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 125, 0 кв.м., в том числе помещение с кадастровым номером 77:03:000302515443 площадью 106, 7 кв.м. (подвал, пом. I, комн.. 1-3, 5, 5а, 5б, 5в), помещение с кадастровым номером 77:03:0003025:5444 площадью 18, 3 кв.м. (этаж 1, пом. IX, комн. 1, 1а, 2, 3), расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 21.04.2017?

Согласно экспертному заключению от 28.11.2018 ООО «БОЛАРИ» экспертом сделан вывод: Рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 125,0 кв. м, в том числе помещение с кадастровым номером 77:03:000302515443 площадью 106J кв. м (подвал, пом. I, комн. 1-3, 5, 5а, 56, 5в), помещение с кадастровым номером 77:03:0003025:5444 площадью 18,3 кв. м (этаж 1, пом. IX, комн. 1, 1а, 2, 3), расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 21.04.2017 составляет 7 181 000 руб. без учета НДС.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, у суда отсутствуют сомнения в обоснованности экспертного заключения.

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 7 181 000 руб. в соответствии с экспертным заключением ООО «Лабаратория независимой оценки «Болари» без учета НДС.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона РФ от 29.06.2015 N 158-ФЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом проведена по делу судебная экспертиза в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 21.04.2017 составляет 7 181 000 рублей без НДС.

Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключений судебных экспертиз.

Представленные истцом и ответчиком возражения по экспертному заключению свидетельствуют о их несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта.

Эксперт представил письменные возражения на замечания по экспертному заключению, по ходатайству явился в судебное заседание и дал ответы на вопросы, что отражено в аудиопротоколе судебного заседания от 04.06.2019, ходатайство о повторной экспертизе судом отклонено в судебном заседании 04.06.2019.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению с учетом экспертного заключения ООО «Лабаратория независимой оценки «Болари».

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 49, 55, 65, 71, 81, 102, 110, 123, 131, 148, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства об оставлении искового заявления без рассмотрения отказать.

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «НАУЧНО-ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ «ЭКОМЕД» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении Договора купли-продажи недвижимости в отношении нежилых помещений общей площадью 125,0 кв.м, в том числе помещения с кадастровым номером 77:03:000302515443 площадью 106,7 кв.м (подвал, пом. I, комн. 1-3, 5, 5а, 56, 5в), помещения с кадастровым номером 77:03:0003025:5444 площадью 18.3 кв.м (этаж 1, пом. IX, комн. 1, 1а, 2. 3), расположенных по адресу: <...>, следующим образом:

- п. 3.1 Договора купли-продажи недвижимости изложить в следующей редакции: «3.1. Цена Объектов составляет 7 181 000 руб. в соответствии с экспертным заключением ООО «Лабаратория независимой оценки «Болари» №А40-30468/18-125-150 от 28.11.2018. НДС в соответствии с п.-п. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется;

- п. 3.2 Договора купли-продажи недвижимости изложить в следующей редакции: «3.2. Оплата по Договору вносится покупателем в рассрочку, предоставленную сроком на 5 (Пять) лет, посредством ежеквартальных платежей в равных долях. Первый платеж производится не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие платежи осуществляются покупателем до 5-го числа первого месяца очередного квартала. Каждый их платежей состоит из оплаты в счет основного долга в размере не менее 119 683 руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью «НАУЧНО-ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ «ЭКОМЕД» в возмещение понесенных последним судебных расходов в виде уплаты государственной пошлины 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Л.А. Смыслова