Решение от 5 февраля 2024 г. по делу № А76-19011/2023

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-19011/2023
г. Челябинск
05 февраля 2024 года
Резолютивная часть решения оглашена 29 января 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 05 февраля 2024 года


Судья Арбитражного суда Челябинской области Гусев А.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Потаповой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений администрации Озерского городского округа, ОГРН <***>, г. Озерск Челябинская область,

к обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива», ОГРН <***>, г. Озерск Челябинская область,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (454000, <...>);

индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП 304742235000104,

об изъятии объекта незавершенного строительства.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представителя по доверенности № 28-01-19/14 от 27.12.2023, личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации Озерского городского округа (далее – истец, Управление) 20.06.2023 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива» (далее – ответчик, ООО «Перспектива»), в котором просит изъять у ответчика путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:41:0102013:791, площадью застройки 139,3 кв.м. степенью готовности 15%, в 15 м на юго-восток от ориентира – нежилое здание, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, <...>.

Определением суда от 21.06.2023 исковое заявление принято к производству для рассмотрения в порядке общего искового производства.

Ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российский Федерации (далее – АПК РФ) (л.д. 38-41).

Дело рассмотрено в их отсутствие по правилам части 3 статьи 156 АПК РФ.

Информация о движении дела также размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

В обоснование исковых требований истец сослался на нормы статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно статье 131 АПК РФ отзыв на исковое заявление направляется в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением о вручении в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания. О направлении отзыва и сроке, в течение которого лица, участвующие в деле, должны представить отзыв, может быть указано в определении о принятии искового заявления к производству арбитражного суда. В случае если в установленный судом срок ответчик не представит отзыв на исковое заявление, арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам или при невозможности рассмотреть дело без отзыва вправе установить новый срок для его представления.

Отзыв на исковое заявление и доказательства по делу ответчиком не представлены, что не является препятствием для рассмотрения дела по имеющимся доказательствам в соответствии со статьей 131 АПК РФ.

Изучив представленные доказательства по делу, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации Озерского городского округа от 06.12.2016 № 3244 между Управлением и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее – ИП ФИО1) был заключен договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 24.01.2017 № 11520, согласно которому ИП ФИО1 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:41:0102013:244, площадью 0,877 гп, в 8 м на юго-восток от ориентира – нежилое здание, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, <...>, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В соответствии с п.п. 2.1, 2.2 договора аренды от 24.01.2017 № 11520, договор заключен по 06.12.2019, по истечении срока действия договора, договор прекращает свое действие.

20 сентября 2016 года администрацией Озерского городского округа ИП ФИО1 было выдано разрешение № 74-309-32-2016 на строительство объекта капитального строительства, в 15 м на юго-восток от ориентира – нежилое здание, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, <...>, в границах земельного участка с кадастровым номером 74:41:0102013:244.

ИП ФИО1 26.10.2016 зарегистрировала право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:41:0102013:791, в 15 м на юго-восток от ориентира – нежилое здание, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, <...>, что следует из выписки из ЕГРН от 01.06.2023 № КУВИ-001/2023-126669495 (л.д. 17).

По договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 26.08.2019 ИП ФИО1 продала объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:41:0102013:791 обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива».

30 августа 2019 года ООО «Перспектива» зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:41:0102013:791, площадью застройки 139,3 кв.м., степенью готовности 15%, в 15 м на юго-восток от ориентира – нежилое здание, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, <...>, на земельном участке с кадастровым номером 74:41:0102013:244, что следует из выписки из ЕГРН от 24.04.2023 № КУВИ-001/2023-96022167 (л.д. 18).

В соответствии с дополнительным соглашением от 27.09.2019 № 2177 к договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 24.01.2017 № 11520, права и обязанности перешли к ООО «Перспектива».

Поскольку право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства реализовано, срок предоставления в аренду земельного участка по договору истек, объект недвижимости в установленный срок в эксплуатацию не введен, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

По пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, общее правило предоставления земельных участков без торгов, предусмотренное пунктом 2 статьей 39.6 ЗК РФ, распространяется на все отношения, возникшие после 01.03.2015, то есть после внесения соответствующих изменений в Земельный кодекс Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 24.01.2017 № 11520 заключен на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.17 ЗК РФ.

Таким образом, заключив 24.01.2017 договор аренды без проведения торгов, ИП ФИО1 реализовала свое право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства.

При этом право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:41:0102013:791, равно как и права и обязанности по договору аренды от 24.01.2017 № 11520, перешли к ООО «Перспектива» что следует из договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 26.08.2019 и дополнительного соглашения от 27.09.2019 № 2177 от 24.01.2017 № 11520.

Договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 24.01.2017 № 11520 прекратил свое действие в связи с истечением его срока – 06.12.2019.

Статьей 239.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Эти правила в силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 74:41:0102013:244 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:41:0102013:791, принадлежащий на праве собственности ООО «Перспектива», а степень готовности объекта составляет 15%.

Актом осмотра земельного участка от 25.04.2023 № 67 (л.д. 22) установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 74:41:0102013:244 расположен ленточный бетонный фундамент.

Доказательств того, что строительство объекта завершено, ответчиком в материалы дела не представлено.

Поскольку право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства правопредшественником ответчика реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка прекращен (в связи с его истечением), то объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Проведение публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации № 1299 от 03.12.2014 (далее – Постановление № 1299).

Из пунктов 2, 3, 7 Постановления № 1299 и утвержденных им Правил следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости. В случае несогласия с таковой ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Таким образом, положения Постановления № 1299 предоставляют должнику право участия в реализации объекта незавершенного строительства.

Принимая во внимание изложенное выше, суд приходит к выводу о правомерности исковых требований Управления, в связи с чем считает подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно пункту 1.1 части 1 статьи 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Соответственно, государственная пошлина в сумме 6 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, ст. 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:41:0102013:791, площадью застройки 139,3 кв.м. степенью готовности 15%, в 15 м на юго-восток от ориентира – нежилое здание, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, <...>, путем его продажи с публичных торгов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Перспектива», ОГРН <***>, г. Озерск Челябинская область в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.



Судья А.Г. Гусев



Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.