Решение от 10 июня 2020 г. по делу № А27-15355/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Красная, д.8, г. Кемерово, 650000,

тел. (3842) 58-43-26, факс. (3842) 58-37-05

www.kemerovo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-15355/2019
город Кемерово
10 июня 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 03 июня 2020 года

Полный текст решения изготовлен 10 июня 2020 года

Арбитражный суд Кемеровской области, в составе судьи Команич Е. А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, с использованием средств аудиозаписи

рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации города Новокузнецка, Кемеровская область, город Новокузнецк (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Новокузнецкая Домостроительная компания имени Косилова Анатолия Викторовича», Кемеровская область, город Новокузнецк (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: Управление капитального строительства города Новокузнецка, Кемеровская область, город Новокузнецк

об изъятии незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов,

при участии:

от истца: ФИО2 – представитель, доверенность № 1/7325 от 23.12.2019 года

от ответчика: ФИО3 – представитель, доверенность от 01.03.2019 года

от третьего лица: не явились

у с т а н о в и л:

администрация города Новокузнецка обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Новокузнецкая Домостроительная компания имени Косилова Анатолия Викторовича» об изъятии незавершенных строительством объектов: многоквартирных жилых домов №№ 5, 7, 8, 17 (А), 18 (А, Б), 36, расположенных в городе Новокузнецке, Новоильинском районе, микрорайоне 24, путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования Администрации обоснованы тем, что у ответчика подлежат изъятию находящиеся на земельном участке объекты путем продажи с публичных торгов со ссылкой на статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец в настоящем судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, изложил возражения в письменном отзыве и дополнениях к нему, в обоснование возражений ссылаясь на невозможность ввода спорных объектов капитального строительства в эксплуатацию по причине неправомерных действий органов местного самоуправления, связанных с отсутствием разрешения на ввод в эксплуатацию газовой котельной микрорайона 24, как объекта энергоустановки.

Надлежащим образом извещенное о времени месте судебного заседания третье лицо, в суд не явилось, в пояснениях к иску указало, что в сентябре 2016 УКСом проведен открытый аукцион в электронной форме, по результатам которого заключен муниципальный контракт на выполнение строительно-монтажных работ по объекту: «Газовая котельная мощностью 8,6 мВт в Новоильинском районе г. Новокузнецка» от 07.11.2016 № 0339300003216000012-0049216-01.

Строительство осуществлялось на основании разрешения на строительство от 25.10.2016 года, со сроком действия разрешения до 25.02.2017 года.

23.01.2019 года уполномоченным органом – Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №42-RU-42310000-2-2019.

23.08.2019 года введенный в эксплуатацию объект передан Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка на обслуживание в МП «ГУ ЖКХ».

Как следует из письменных пояснений третьего лица, готовится необходимая документация для проведения закупочной деятельности для организации работ по строительству сетей, необходимых для подключения многоквартирных домов к теплу.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ), суд рассмотрел дело в отсутствие представителя третьего лица.

Исследовав письменные доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «Новокузнецкая домостроительная компания» имени Косилова Анатолия Викторовича (далее - ООО «НДСК» им. А.В. Косилова) предоставлено право аренды земельного участка с кадастровым номером 42:30:0602050:56, площадью 4 511 кв.м., под строительство здания многоквартирного жилого дома № 5 (стр.), расположенного по адресу: город Новокузнецк, Новоильинский район, ул. Березовая роща, 8.

16 декабря 2015 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № 295-06 сроком до 01.05.2016 года.

В период действия договора аренды ответчиком зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, площадь застройки 761,20 кв.м., степень готовности 75%, расположенный по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий городской округ, г. Новокузнецк, Новоильинский район, микрорайон 24. Соответствующая запись внесена в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.04.2016 года.

10 августа 2016 года между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации г. Новокузнецка (Комитет) и ООО «НДСК» им. А.В. Косилова заключен договор аренды земельного участка находящегося в государственной собственности № 385-06, согласно которому ответчику был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 42:30:0602050:56, площадью 4 511 кв.м., для завершения строительства объекта незавершенного строительства (многоквартирный дом № 5) сроком до 15.01.2019 года.

Дополнительным соглашением № 1/387 от 20.02.2018 года срок договора аренды земельного участка продлен до 30.04.2019 года.

02.10.2018 года ответчику выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - многоквартирный жилой дом № 5, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Новоильинский район, улица Березовая роща, 8. Срок действия разрешения до 01.06.2019 года.

ООО «НДСК» им. А.В. Косилова предоставлено так же право аренды земельного участка с кадастровым номером 42:30:0602050:60, площадью 6 702 кв.м., под строительство здания многоквартирного жилого дома № 18 А, Б (стр.), расположенного по адресу: г. Новокузнецк, Новоильинский район, микрорайон 24.

16 декабря 2015 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № 337-06 сроком до 01.05.2016 года.

В период действия договора аренды ответчиком зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, площадь застройки 688,9 кв.м., степень готовности 9%, расположенный по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий городской округ, <...>. Соответствующая запись внесена в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.04.2016 года.

26.04.2016 года ответчику выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - многоквартирный жилой дом № 18 А, Б, В, Г, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Новоильинский район, микрорайон, 24. Срок действия разрешения до 31.12.2019 года.

10 августа 2016 года между Комитетом и ООО «НДСК» им. А.В. Косилова заключен договор аренды земельного участка находящегося в государственной собственности № 394-06, согласно которому ответчику передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 42:30:0602050:60, площадью 6 702 кв.м, для завершения строительства объекта незавершенного строительства (многоквартирный дом № 18 А, Б) сроком до 01.05.2019 года.

ООО «НДСК» им. А.В. Косилова, предоставлено право аренды земельного участка с кадастровым номером 42:30:0602050:57, площадью 4 518 кв.м., под строительство здания многоквартирного жилого дома № 7 (стр.), расположенного по адресу: г. Новокузнецк, Новоильинский район, ул. Березовая роща, 12.

16 декабря 2015 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № 296-06 сроком до 01.05.2016 года.

В период действия договора аренды ответчиком зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, площадь застройки 765,9 кв.м., степень готовности 73%, расположенный по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий городской округ, <...>. Соответствующая запись внесена в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.04.2016 года.

10 августа 2016 года между Комитетом и ООО «НДСК» им. А.В. Косилова заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 387-06, согласно которому ответчику передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 42:30:0602050:57, площадью 4 518 кв.м., для завершения строительства объекта незавершенного строительства (многоквартирный дом № 7) сроком до 15.01.2019 года.

Дополнительным соглашением № 1/393 от 20.02.2018 года срок договора аренды земельного участка продлен до 30.04.2019 года.

02.10.2018 года ответчику выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - многоквартирный жилой дом № 9, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Новоильинский район, улица Березовая роща, 12. Срок действия разрешения до 01.06.2019 года.

ООО «НДСК» им. А.В. Косилова предоставлено так же право аренды земельного участка с кадастровым номером 42:30:0602050:47, площадью 4 438 кв.м., под строительство здания многоквартирного жилого дома № 8 (стр.), расположенного по адресу: г. Новокузнецк, Новоильинский район, ул. Березовая роща, 14.

16 декабря 2015 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № 300-06 сроком до 01.05.2016 года.

В период действия договора аренды ответчиком зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект (дом № 8), площадь застройки 765,9 кв.м., степень готовности 73%, расположенный по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий городской округ, г. Новокузнецк, Новоильинский район, микрорайон 24. Соответствующая запись внесена в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.04.2016 года.

10 августа 2016года между Комитетом и ООО «НДСК» им. А.В. Косилова заключен договор аренды земельного участка находящегося в государственной собственности № 396-06, согласно которому ответчику передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 42:30:0602050:47, площадью 4 438 кв.м., для завершения строительства объекта незавершенного строительства (многоквартирный дом № 8) сроком до 15.01.2019 года.

Дополнительным соглашением № 1/392 от 20.02.2018 года срок договора аренды земельного участка продлен до 30.04.20019 года.

02.10.2018 года ответчику выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - многоквартирный жилой дом № 8, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Новоильинский район, улица Березовая роща, 14. Срок действия разрешения до 31.05.2019 года.

ООО «НДСК» им. А.В. Косилова предоставлено право аренды земельного участка с кадастровым номером 42:30:0602050:45, площадью 2 335 кв.м., под строительство здания многоквартирного жилого дома № 17 А (стр.), расположенного в городе Новокузнецк, Новоильинский район, микрорайон 24.

16 декабря 2015 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № 299-06 сроком до 01.05.2016 года.

В период действия договора аренды ответчиком зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, площадь застройки 345,4 кв.м., степень готовности 73%, расположенный по адресу: г. Новокузнецк, Новоильинский район, микрорайон 24. Соответствующая запись внесена в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.04.2016 года.

10 августа 2016 года между Комитетом и ООО «НДСК» им. А.В. Косилова заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 384-06, согласно которого ответчику передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 42:30:0602050:45, площадью 2 335 кв.м, для завершения строительства объекта незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом № 17 А) сроком до 15.01.2019 года.Дополнительным соглашением № 1/388 от 20.02.2018 года срок договора аренды земельного участка продлен до 30.04.2019 года.

30.07.2015года ответчику выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - многоквартирный жилой дом № 7 А, Б, В, Г, Д, Е, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Новоильинский район, квартал 24. Срок действия разрешения до 31.12.2019 года.

ООО «НДСК» им. А.В. Косилова предоставлено право аренды земельного участка с кадастровым номером 42:30:0602050:28, площадью 7 833 кв.м., под строительство здания многоквартирного жилого дома № 36 (стр.), расположенного по адресу: г. Новокузнецк, Новоильинский район, микрорайон 24.

16 декабря 2015 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № 288-06 сроком до 01.05.2016 года.

В период действия договора аренды ответчиком зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, площадь застройки 1 372,60 кв.м., степень готовности 10%, расположенный по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий городской округ, <...>. Соответствующая запись внесена в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.04.2016 года.

10 августа 2016 года между Комитетом и ООО «НДСК» им. А.В. Косилова заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 395-06, согласно которому ответчику был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 42:30:0602050:28, площадью 7 833 кв.м., для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком до 15.12.2017 года.

Дополнительным соглашением № 1/379 от 13.12.2017 года срок договора аренды земельного участка продлен до 30.04.2019 года.

21.03.2016 года ответчику выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - многоквартирный жилой дом № 5, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Новоильинский район, квартал 24. Срок действия разрешения до 01.06.2019 года.

Пункт 7.4. указанных договоров аренды гласит, что право аренды прекращается со дня окончания срока договора, не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок.

Поскольку истек срок действия договоров аренды земельных участков, объекты строительством не завершены, истец обратился с иском в арбитражный суд.

В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

В статье 239.1 ГК РФ установлен порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.

Указанная статья, на которую ссылается истец в обоснование своих требований, введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

При этом, в пункте 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ указано, что положения статьи 239.1 ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Из материалов дела следует, что арендные правоотношения в отношении представленных ответчику земельных участков возникли по договорам 16.12.2015 года, то есть после 01.03.2015 года.

Таким образом, действия статьи 239.1 ГК РФ применяются в рассматриваемом случае.

Вместе с тем, оценив в совокупности представленные доказательства и обстоятельства дела, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований, в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, исходя из буквального толкования приведенных выше положений ГК РФ, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, к завершению строительства в срок, установленный спорными договорами и допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Как следует из экспертного заключения № Э 04-01/2020 от 30.01.2020 года, составленного OOO «Стройнадзор» в рамках проведения судебной экспертизы по настоящему делу, причинно-следственная связь между невозможностью ввода в эксплуатацию строящихся объектов МКД в количестве 7 единиц, поименованных в исковом заявлении, и отсутствием разрешения на ввод в эксплуатацию газовой котельной микрорайона 24 как объекта энергоустановки, заключаются в следующем: невозможность соблюдения технологического процесса при проведении завершающих этапов сантехнических и отделочных работ, для выполнения последних, необходимо поддержание температурно-влажностного режима внутри помещений круглосуточно, до ввода в эксплуатацию строящихся объектов МКД, явилось следствием отсутствия разрешения на ввод в эксплуатацию газовой котельной микрорайона 24 как объекта энергоустановки.

При изложенных обстоятельствах суд, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, приходит к выводу о невозможности завершения ответчиком строительства спорных объектов в предусмотренные договорами сроки, в связи с отсутствием разрешения на ввод в эксплуатацию газовой котельной микрорайона 24, как объекта энергоустановки, к которой должны быть подсоединены спорные объекты, и допустившего нарушение сроков строительства не по своей вине, а, следовательно, о наличии правовых оснований в силу статьи 10 ГК РФ для применения положений пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ, исключающего удовлетворение исковых требований об изъятии спорных объектов.

С учетом изложенного, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина за рассмотрение дела в Арбитражном суде, в порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца, но не взыскивается, поскольку истец освобожден от оплаты госпошлины на основании статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации.

Кроме того, соглашением от 02.06.2020 года сторонами согласовано распределение судебных расходов, связанных с проведением судебной экспертизы по настоящему делу, в случае отказа в удовлетворении исковых требований истцу, согласно которому, судебные расходы по оплате строительно-технической экспертизы, понесенные ответчиком в размере 170 000 руб., не подлежат взысканию с проигравшей стороны.

С учетом указанного соглашения и результата рассмотрения дела по существу судебные расходы на проведение экспертизы в размере 170 000 руб., оплаченные ответчиком, относятся на последнего и возмещению истцом не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу: www.kemerovo.arbitr.ru (http://kad.arbitr.ru).

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его изготовления. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья Е.А. Команич