Постановление от 9 апреля 2025 г. по делу № А58-2334/2024

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru тел./факс (3952) 210-170, 210-172


ПОСТАНОВЛЕНИЕ Ф02-814/2025

Дело № А58-2334/2024
10 апреля 2025 года
город Иркутск


Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2025 года. В полном объеме постановление изготовлено 10 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе

председательствующего судьи Качукова С.Б., судей Дамбарова С.Д., Фирсова А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу департамента

имущественных и земельных отношений окружной администрации города Якутска

на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 сентября 2024 года

по делу № А58-2334/2024 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного

суда от 11 декабря 2024 года по тому же делу, установил:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Оптима-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Якутск, далее также – ООО СЗ «Оптима-Строй», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением о признании незаконным отказа департамента имущественных и земельных отношений окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Якутск, далее также – департамент) в заключении на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:102034:13, выраженного в письме от 20.12.2023 № 5852-ДИЗО/23.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 сентября 2024 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2024 года, заявление удовлетворено.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент обратился

в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить и принять новый судебный акт.

В поданной жалобе департамент сослался на неправильное применение судами норм материального права и на ошибочность их выводов о наличии оснований для признания оспариваемого отказа в заключении договора аренды земельного участка на новый срок незаконным. В частности, департамент указал на отсутствие совокупности условий, необходимых для заключения договора аренды на новый срок, поскольку заявление о заключении такого договора подано заявителем после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, при этом отсутствуют основания, предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для предоставления испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, своих представителей не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 6 марта 2025 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, департамент (арендодатель) и ООО «Новый дом» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 17.10.2016 № 09-1/2016-0299, согласно которому арендодатель передал арендатору в аренду на срок с 17.10.2016 по 17.10.2019 земельный участок с кадастровым номером

14:36:102034:13 общей площадью 4 693 кв. м, расположенный по адресу: <...> квартал «Новопортовской», с целевым назначением: для строительства многоквартирного жилого дома.

Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 21.10.2016.

Дополнительным соглашением от 27.11.2020 срок действия договора продлен до 27.11.2023.

Впоследствии на основании договора от 02.06.2021 № 09-4/2021-028 о передаче прав и обязанностей ООО «Новый дом» с согласия департамента передало все права и обязанности арендатора по названному договору аренды земельного участка в пределах срока его действия обществу «Оптима-Строй».

В соответствии с разрешением на строительство от 26.11.2021 № 14RU14301000-139-2021, выданным окружной администрацией г. Якутска обществу «Оптима-Строй» сроком действия до 27.10.2023, последнему разрешено строительство на указанном выше земельном участке объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом № 1 по ул. Кузьмина г. Якутск».

На основании указанного разрешения ООО «Оптима-Строй» возвело на арендованном земельном участке многоквартирный жилой дом и в соответствии с разрешением от 10.11.2023 № 14-36-54-2023 ввело его в эксплуатацию.

В дальнейшем обществу «Оптима-Строй» выдано разрешение на строительство на этом же земельном участке объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом № 2 по ул. Кузьмина г. Якутск» от 22.08.2023 № 14-36-111-2023 сроком действия до 31.10.2024.

После получения этого разрешения на строительство общество приступило к работам по возведению многоквартирного жилого дома и, в частности, выполнило работы по созданию фундамента возводимого объекта.

В связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка от 17.10.2016 № 09-1/2016-0299 общество «Оптима-Строй» обратилось в департамент с заявлениями от 04.12.2023 вх. № 22823-107-2023 и от 05.12.2023 вх. № 10393-ДИЗО/23 о заключении договора аренды земельного участка на новый срок (три года) без проведения торгов.

По результатам рассмотрения названных заявлений департамент письмом от 20.12.2023 № 5852-ДИЗО/23 отказал заявителю в заключении такого договора аренды, мотивируя свой отказ подачей обществом заявления о заключении нового договора аренды после истечения срока действия предыдущего договора аренды, а также отсутствием оснований для заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6

Земельного кодекса Российской Федерации.

Ссылаясь на то, что отказ в заключении договора аренды является незаконным, ООО «Оптима-Строй» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя поданное заявление, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 39.6, 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», разъяснениями, изложенными в пунктах 17, 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», и, установив несоответствие оспариваемого отказа положениям действующего законодательства, исходил из обоснованности требований общества.

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права

и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, требование о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности следующих обстоятельств: несоответствия этих решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя.

Как указано выше, в рассматриваемом случае предметом оспаривания является решение департамента об отказе в заключении на новый срок договора аренды земельного участка, выраженного в письме от 20.12.2023 № 5852-ДИЗО/23.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Случаи, при которых допускается заключение без проведения торгов нового договора аренды земельного участка по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права – пунктом 4 этой статьи.

В частности, пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 этой статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 этого Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 этой статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной

или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 этого пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с этим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила этой статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1).

Указанная норма направлена на определение правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для цели строительства.

Таким образом, из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения. Возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения его строительства. При этом соответствующее право может быть реализовано независимо от наличия или отсутствия государственной регистрации права собственности на такой объект.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Указанная правовая позиция сформулирована в пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, и в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2022 года № 19-КАД21-17-К5 и от 5 июля 2022 года № 308-ЭС22-3699.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, в данной ситуации на предоставленном в аренду земельном участке с кадастровым номером 14:36:102034:13 ООО «Оптима-Строй»

на основании разрешения на строительство от 22.08.2023 № 14-36-111-2023, выданного ему окружной администрацией г. Якутска на срок до 31.10.2024, приступило к выполнению работ по строительству многоквартирного жилого дома № 2 и возвело на нем фундамент строящегося объекта. По истечении срока действия договора аренды земельного участка от 17.10.2016 № 09-1/2016-0299, заключенного ранее для целей строительства многоквартирного жилого дома, имея цель завершения строительства указанного выше многоквартирного дома, ООО «Оптима-Строй» обратилось в департамент с заявлениями о заключении нового договора аренды этого участка.

В ходе рассмотрения поданных заявлений специалистами МКУ «Управа Гагаринского округа» в порядке межведомственного взаимодействия проведено обследование испрашиваемого земельного участка. При этом наличие на нем в пределах имеющейся строительной площадки фундамента строящегося многоквартирного дома не опровергнуто.

Каких-либо доказательств того, что департамент в течении шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды от 17.10.2016 № 09-1/2016-0299 обращался в суд с требованием об изъятии имеющегося на участке объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов, в материалы дела не представлено.

С учетом установленных обстоятельств, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, а также доводы, положенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд первой инстанции и апелляционный суд пришли к правильному выводу о том, что отказ департамента в заключении нового договора аренды земельного участка не соответствует приведенным выше нормам материального права и нарушает права и законные интересы ООО «Оптима-Строй». В частности, обращение общества как собственника фактически расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства к департаменту с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок в целях завершения строительства этого объекта (на основании выданного ему разрешения на строительство сроком действия до 31.10.2024) соответствует положениям подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Правовых оснований для иных выводов, в том числе для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, у суда кассационной инстанции не имеется.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела, как правильно указали суды, подача обществом заявления о заключении договора аренды на новый срок после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды (срок действия этого

договора истек 27.11.2023, общество обратилось с заявлением 04.12.2023) не может являться препятствием для реализации им предусмотренного законом права на заключение договора на новый срок с целью завершения строительства расположенного на участке объекта.

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые решение и постановление следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 сентября 2024 года по делу № А58-2334/2024 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2024 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Б. Качуков

Судьи C.Д. Дамбаров

А.Д. Фирсов