Решение от 22 сентября 2025 г. по делу № А44-4183/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Большая Московская улица, дом 73, Великий Новгород, 173020 http://novgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Великий Новгород Дело № А44-4183/2025

23 сентября 2025 года

В заседании объявлялся перерыв с 22 по 23 сентября 2025 года в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд Новгородской области в составе:

судьи Куземы А.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Барташевич Э.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к администрации Новгородского муниципального района (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании заключить соглашение к договору аренды, при участии: от истца – представитель ФИО2; от ответчика – заместитель начальника правового управления ФИО3,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту – Предприниматель, ФИО1) обратился в Арбитражный суд Новгородской области с исковым заявлением к администрации Новгородского муниципального района (далее по тексту – Администрация) об обязании Администрации заключить соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 53:11:0900111:1195 от 03.04.2014 № 480 о замене арендатора с общества с ограниченной ответственностью «ТМЦ-СНАБ» (далее по тексту - Общество) на ФИО1

В судебном заседании представитель Предпринимателя поддержал заявленные требования.

Представитель Администрации в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнении к нему.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 03.04.2014 между Администрацией (арендодатель) и ФИО4 (арендатор, далее по тексту – ФИО4) заключен договор № 480 аренды земельного участка (далее по тексту – договор аренды) с кадастровым номером 53:11:0900111:1195 общей площадью 1 460 кв.м., расположенного

по адресу: Новгородская область, Новгородский район, Ракомское сельское поселение, д. Песчаное, для ведения личного подсобного хозяйства сроком на 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном порядке 12.05.2014.

19 июля 2014 года на основании соглашения уступки права аренды земельного участка, заключенного между ФИО4 и ФИО5 (далее по тексту – ФИО5) все права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 53:11:0900111:1195 по договору аренды перешли ФИО5 Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 30.07.2014.

Согласно соглашению уступки права аренды земельного участка от 25.04.2015, заключенному между ФИО5 и ФИО6 (далее по тексту – ФИО6) все права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 53:11:0900111:1195 по договору аренды перешли ФИО6 Соглашение зарегистрирован в установленном порядке 12.05.2015.

В дальнейшем, 03.09.2018 по соглашению об уступке прав и обязанностей по договору аренды, заключенному между ФИО6 и Обществом все права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 53:11:0900111:1195 по договору аренды перешли Обществу. Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 12.09.2018.

Решением Арбитражного суда Новгородской области от 16.12.2019 по делу № А44-3119/2019 Общество признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО7.

В ходе конкурсного производства по результатам открытых торгов по продаже имущества Общества, состоявшихся 25.02.2022, Предприниматель приобрел недостроенное нежилое многофункциональное помещение для хранения, переработки и оказания услуг продажи строительных материалов, расположенное по адресу: Новгородская область, Новгородский район, Ракомское сельское поселение, д. Песчаное, участок 53:11:0900111:1195. С ФИО1 как с победителем торгов заключен договор купли-продажи от 28.02.2022 № 1/1 (далее по тексту – договор купли-продажи).

Согласно пункту 1.2.1 договора купли-продажи вместе с недвижимым имуществом покупателю переходит право аренды земельного участка с кадастровым номером 53:11:0900111:1195.

Кроме того, 28.02.2022 между Обществом в лице конкурсного управляющего ФИО7 и Предпринимателем заключено соглашение об уступке права аренды земельного участка, в соответствии с которым все права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 53:11:0900111:1195 по договору аренды перешли к ФИО1

По акту приема-передачи от 04.03.2022 недвижимое имущество должника, реализованное на публичных торгах, и право аренды на земельный участок с кадастровым номером 53:11:0900111:1195 были переданы Предпринимателю.

Конкурсный управляющий ФИО7 уведомление о передаче ФИО1 прав и обязанностей по договору аренды в адрес Администрации не направил.

Определением Арбитражного суда Новгородской области от 16.03.2022 по делу № А44-3119/2019 завершена процедура конкурсного производства в отношении Общества. 16 мая 2022 года Общество исключено из Единого государственного реестра юридических лиц.

В связи с ликвидацией Общества Администрацией 19.04.2024 вынесено распоряжение № 1021-рз о расторжении договора аренды. Указанное распоряжение было направлено в Управление Росреестра по Новгородской области для государственной регистрации прекращения ограничения права обременения объекта недвижимости.

Полагая, что по договору аренды все права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 53:11:0900111:1195 перешли к Предпринимателю в

установленном законом порядке, последний 24.04.2025 обратился в Администрацию с заявлением от 23.04.2025 № 011-25 о внесении изменений в договор аренды, в части указания ФИО1 в качестве арендатора спорного земельного участка.

Администрация письмом от 16.07.2025 № И-5620 отказала заявителю в заключении дополнительного соглашения, поскольку в отношении объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 53:11:0900111:1195, не зарегистрировано право собственности как за Обществом, так и за Предпринимателем, кроме того, договор аренды расторгнут.

ФИО1 полагая, что у Администрации отсутствовали основания для отказа во внесении изменений в договор аренды, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Суд установил, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, право собственности на объект недвижимости - недостроенное нежилое многофункциональное помещение для хранения, переработки и оказания услуг продажи строительных материалов, расположенный на спорном земельном участке, не зарегистрировано как за Обществом, так и за Предпринимателем.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Законодательством предусмотрены случаи перехода права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений.

В частности, согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно (это лицо) приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном

порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, государственная регистрация обременения в виде аренды без государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на арендуемом земельном участке, противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Исходя из толкования указанных выше норм права, следует, что за главной вещью следует принадлежность. Учитывая, что переход права собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, не зарегистрирован за Предпринимателем в установленном законом порядке, у Администрации на 16.07.2025 (на момент отказа) отсутствовали основания для внесения изменений в договор аренды земельного участка в части арендатора.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что, обращаясь 24.04.2025 с заявлением о внесении изменений в договор аренды, в части указания ФИО1 в качестве арендатора спорного земельного участка, Предприниматель ссылался на наличие действующего договора аренды.

По утверждению истца по соглашению об уступке права аренды земельного участка от 28.02.2022 права по договору аренды перешли к ФИО1

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Аналогичный подход изложен в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.01.2019 по делу № 308-КГ18-15997.

Истцом не оспаривается факт отсутствия регистрации соглашения об уступке права аренды земельного участка по договору аренды.

Также в рассматриваемом случае существенным для дела обстоятельством является установление факта наличия действующего договора аренды земельного участка, на момент подачи Предпринимателем заявления от 23.04.2025 о внесении изменений в договор аренды.

Как следует из материалов дела, в связи с ликвидацией Общества 19.04.2024 Администрацией было принято распоряжение № 1021-рз о расторжении договора аренды. Данное распоряжение ответчика заинтересованными лицами в установленном законом порядке не оспорено.

В связи с чем, названный договор аренды прекратил свое действие в апреле 2024 года.

При таких обстоятельствах в отсутствие действующего договора аренды внесение в него изменений не представляется возможным.

Учитывая вышеизложенное, в удовлетворении иска следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к администрации Новгородского муниципального района (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Новгородской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья А.Н. Кузема