Решение от 28 января 2026 г. АС Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-36861/2025
г. Новосибирск
29 января 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 января 2026 года.

Мотивированное решение изготовлено 29 января 2026 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Богер А.А., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Щербиной В.О., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении №618 арбитражного суда по адресу: <...>, дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1,

к администрации Барышевского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области,

о признании права собственности,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, (ИНН <***>, 630091, <...>), Администрация Новосибирского района Новосибирской области (ИНН <***>, 630007, <...>)

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2, доверенность от 10.08.2016, диплом, паспорт,

от ответчика: не явился, извещен,

от третьих лиц: не явились, извещены,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>) обратился в суд с иском к администрации Барышевского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области о признании права собственности на объекты недвижимого имущества незавершённого строительства: административное здание, согласно техническому плану от 06.04.2023 г., здание цеха РБУ, согласно техническому плану от 06.04.2023 г., склад инертных материалов, согласно техническому плану от 06.04.2023 г., здание склада шлакоблоков, согласно техническому плану от 06.04.2023 г.

Определением Новосибирского районного суда Новосибирской области от 09.09.2025 исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 направлено по подсудности в Арбитражный суд Новосибирской области и принято к производству арбитражного суда определением от 14.10.2025.

В порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, Администрация Новосибирского района Новосибирской области (ИНН <***>).

Ответчик отзыв по существу исковых требований не представил, представителя для участия в судебном заседании не направил.

Третье лицо Управление Росреестра по Новосибирской области в материалы дела представило заявление о рассмотрении дела в отсутствии представителя, указывая на отсутствие материального интереса в споре.

Третье лицо Администрация Новосибирского района Новосибирской области в отзыве просит рассмотреть дело в отсутствии представителя, по существу исковых требований указывает, что у третьего лица отсутствует материальный интерес к настоящему спору, т.к. истцу известен титульный владелец спорного имущества по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности.

В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик и третьи лица считаются извещенными надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в их отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы истца, проверив обстоятельства дела в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения предъявленных требований, основанных на следующих обстоятельствах дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с договором купли-продажи № 10 от 15.06.1992 г. государственное предприятие трест «Новосибирскагропроммехмонтаж» (Продавец) продало ТОО «Бисинвест» (Покупатель) объекты незавершённого строительства завода ЖБИ, расположенные на территории Барышевского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области. Переход имущества был оформлен актом приёма-передачи от 15.06.1992, являющимся неотъемлемой частью договора.

В дальнейшем ТОО «Бисинвест» было реорганизовано, а его правопреемником стало Акционерное общество Холдинговая компания «БИСИНВЕСТ» (далее - АО ХК «БИСИНВЕСТ»), что подтверждается учредительным договором, уставом и выпиской из ЕГРЮЛ.

Указанные объекты незавершённого строительства (административное здание, здание цеха РБУ, склад инертных материалов, здание склада шлакоблоков) учитывались АО ХК «БИСИНВЕСТ» как принадлежащее ему имущество, о чём свидетельствуют:

-осуществление хозяйственной деятельности с использованием спорных объектов (договоры аренды с третьими лицами);

-обращение АО ХК «БИСИНВЕСТ» в отдел полиции по фактам хищения с указанных объектов;

-обращение в БТИ для изготовления технических/кадастровых паспортов на незавершённые строительством объекты;

-обращение в Администрацию Барышевского сельсовета Новосибирской области о предоставлении в собственность земельного участка под спорными объектами.

В силу действовавшего на 1992 год законодательства государственная регистрация прав на объекты незавершённого строительства не осуществлялась, в связи с чем право собственности АО ХК «БИСИНВЕСТ» на спорные объекты не было внесено в ЕГРН.

В 2022 году акционерами АО ХК «БИСИНВЕСТ» было принято решение о распределении имущества Общества в связи с прекращением его деятельности.

В соответствии с протоколом №02/2022 от 16.12.2022 года общего собрания акционеров АО ХК «БИСИНВЕСТ» «О распределении имущества и обязательств АО Холдинговая компания «БИСИНВЕСТ»», акционерами АО ХК «БИСИНВЕСТ» было принято решение о передаче спорных объектов незавершённого строительства завода ЖБИ, в собственность ФИО1.

Во исполнение вышеуказанного решения, 20.12.2022 года был подписан Акт приёма-передачи недвижимого имущества, объектов незавершённых строительством, согласно которому: Административное здание; Здание цеха РБУ, Здание склада шлакоблоков, склад инертных материалов, которые переданы Истцу - ФИО1 в собственность.

Решение общего собрания акционеров принято на основании п. 19.8 Устава АО ХК «БИСИНВЕСТ» и ст. 23 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», предусматривающих возможность распределения имущества Общества между его акционерами.

По состоянию на 30.01.2023 года АО ХК «БИСИНВЕСТ» прекратило деятельность, о чём сделана запись в ЕГРЮЛ, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ и уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-36365120/1 от 23.08.2024 года.

До обращения в суд Истец пытался зарегистрировать своё право собственности на спорные объекты обратившись в Росреестр по Новосибирской области.

Государственная регистрация была приостановлена уведомлением от 23.08.2024 мотивированное тем, что право собственности АО ХК «БИСИНВЕСТ» на объекты незавершённого строительства не зарегистрировано, а само юридическое лицо ликвидировано.

Управление Росреестра по Новосибирской области указало, что без предварительной регистрации права за АО ХК «БИСИНВЕСТ» переход права к Истцу зарегистрировать невозможно.

Таким образом, на сегодняшний день сложилась ситуация, при которой:

-спорные объекты фактически существуют и индивидуализированы техническими и кадастровыми документами;

-в соответствии с решениями акционеров АО ХК «БИСИНВЕСТ» и актом приёма-передачи они распределены и переданы Истцу;

-ранее владевшие имуществом организации трест «Новосибирскагропроммехмонтаж», ТОО «Бисинвест», АО ХК «БИСИНВЕСТ» ликвидированы, в связи с чем прежний титульный владелец не существует ввиду ликвидации;

-получен отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права ввиду отсутствия зарегистрированного права у ликвидированного юридического лица.

В этой связи истец указал, что единственным способом устранить неопределённость в правовом статусе имущества и зарегистрировать право собственности Истца является обращение в суд с иском о признании права собственности на спорные объекты.

Согласно п. 8 ст. 63 ГК РФ, после завершения расчётов с кредиторами имущество ликвидируемого юридического лица распределяется между его участниками (учредителями) в порядке и на условиях, предусмотренных законом и учредительными документами юридического лица.

В силу ст. 23 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и положений Устава АО ХК «БИСИНВЕСТ» (п. 19.8) имущество, остающееся после ликвидации Общества после удовлетворения требований кредиторов, подлежит распределению между акционерами Общества.

На основании протокола общего собрания акционеров АО ХК «БИСИНВЕСТ» №02/2022 от 16.12.2022 г. и акта приёма-передачи от 20.12.2022 г. спорные объекты незавершённого строительства были распределены и переданы Истцу - акционеру Общества. Указанные решения и акт являются надлежащими документами, подтверждающими переход спорного имущества к Истцу в рамках процедуры ликвидации юридического лица и распределения его имущества между участниками.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество может возникать у лица в силу принятия им имущества при ликвидации юридического лица, в том числе в случаях, предусмотренных законом и учредительными документами.

Статьи 11, 12 ГК РФ предусматривает защиту гражданских прав путем признания права.

Статья 223 ГК РФ предусматривает, что право на недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права.

Пункт 5, части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", предусматривает в качестве основания для государственной регистрации прав на недвижимое имущество вступивший в законную силу судебный акт.

Статья 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусматривает, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям п.1, п.3 ст. 234 ГК РФ, п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также п. 3 ст. 234 ГК РФ давностный владелец может присоединить ко времени своего владения время, в течение которого имуществом владел его предшественник, причем независимо от того, переходит это имущество к нему в порядке общего (по наследству) или специального (по договору) правопреемства, перерыв давностного владения не наступает также в том случае, если новый владелец имущества является правопреемником предыдущего в порядке универсального или сингулярного правопреемства (п. 3 ст. 234 ГК РФ). Следовательно, хотя давностный владелец не может передать приобретателю право собственности (которым сам не обладает), однако в результате совершения им отчуждательной сделки у добросовестного приобретателя возникает то же правовое положение, которое было у отчуждателя, а именно право давностного владения.

Истец, также указывал, что приобрел право на объект в силу приобретательной давности.

Понятие "самовольная постройка" распространяется на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, в силу статьи 222 Гражданского кодекса, которая применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами. Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12048/11 и от 25.09.2012 N 5698/12).

Факт создания и начала строительства объектов незавершенного строительства до 1995 года установлен судом, в том числе на основании представленных в материалы дела договора от 15.06.1992 о передаче предприятию «Бисинвест» объектов незавершенного строительства завода ЖБИ ст.Крахаль Новосибирской области.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 223 ГК РФ, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Государственной регистрации в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Признание права является одним из способов защиты права.

При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

Согласно статье 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В пункте 62 Постановления N 10/22 разъяснено, что при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Как указано в абзаце первом пункта 16 постановления N 10/22, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абзацу первому пункта 19 постановления N 10/22 возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности. Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающее переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу.

Примерный перечень таких договоров приведен в пункте 15 постановления N 10/22 - аренда, хранение, безвозмездное пользование и т.п.

В отличие от указанных выше договоров наличие каких-либо соглашений с титульным собственником, направленных на переход права собственности, не препятствует началу течения срока приобретательной давности.

По смыслу положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено и в том случае, если владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о передаче права собственности на данное имущество, однако по каким-либо причинам такая сделка в надлежащей форме и установленном законом порядке не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.). Отсутствие надлежащего оформления сделки и прав на имущество применительно к положениям статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации само по себе не означает недобросовестности давностного владельца. Напротив, данной нормой предусмотрена возможность легализации прав на имущество и возвращение его в гражданский оборот в тех случаях, когда переход права собственности от собственника, который фактически отказался от вещи или утратил к ней интерес, по каким-либо причинам не состоялся, но при условии длительного, открытого, непрерывного и добросовестного владения. Наличие возможности предъявить иные требования, в частности о понуждении к заключению сделки, о признании сделки действительной, о регистрации сделки или права собственности, о признании права собственности на основании сделки и т.п., само по себе не исключает возможности приобрести право собственности в силу приобретательной давности при наличии соответствующих условий.

Как участник АО «Бисинвест» ФИО1 владел и пользовался заявленным в иске имуществом более 15-ти лет, продолжив владение спорным имуществом после ликвидации акционерного общества «Бисинвест», которое получило спорное имущество в результате правопреемства, правопреемник начал владеть спорным имуществом на основании сделки купли-продажи от 15.06.1992 года.

Истец продолжает нести бремя содержания спорного имущества, что подтверждено представленными в дело документами, правопритязаний на заявленные объекты иных лиц не заявлено.

Принимая во внимание положения статьей 8, 12, 65, 131, 218, 234, 63 ГК РФ, п. 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", учитывая, что право продавца спорного объекта возникло на спорное имущество до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), и не регистрировалось в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, для правовой определенности принадлежности объектов, исковое заявление подлежит удовлетворению, поскольку у истца отсутствует возможность зарегистрировать право собственности во внесудебном порядке.

Поскольку ответчик в материально-правовых отношениях с истцом не состоял, каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца не совершал, расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 176, 216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление удовлетворить.

Признать право ФИО1 в силу приобретательной давности на следующие объекты незавершенного строительства:

1. Объект незавершённого строительства - Административное здание, согласно техническому плану от 06.04.2023 г., расположенный в кадастровом квартале 54:19:164801, ранее присвоенный инвентаризационный номер объекта недвижимости 50:240:802:038006630:0001, площадь застройки 340,4 кв. м, степень готовности объекта - 44 %, проектируемое назначение - нежилое. Местоположение объекта недвижимости: Российская Федерация, Новосибирская область, Новосибирский район, Барышевский сельсовет, п. Двуречье.

2. Объект незавершённого строительства - Здание цеха РБУ, согласно техническому плану от 06.04.2023 г., расположенный в кадастровом квартале 54:19:164801, ранее присвоенный инвентаризационный номер объекта недвижимости 50:240:802:038006630:0003, площадь застройки 87,9 кв. м, степень готовности объекта - 54 %, проектируемое назначение - нежилое. Местоположение объекта недвижимости: Российская Федерация, Новосибирская область, Новосибирский район, Барышевский сельсовет, п. Двуречье.

3. Объект незавершённого строительства - Склад инертных материалов, согласно техническому плану от 06.04.2023 г., расположенный в кадастровом квартале 54:19:164801, ранее присвоенный инвентаризационный номер объекта недвижимости 50:240:802:038006630:0006, площадь застройки 42,9 кв. м, степень готовности объекта - 90 %, проектируемое назначение - нежилое. Местоположение объекта недвижимости: Российская Федерация, Новосибирская область, Новосибирский район, Барышевский сельсовет, п. Двуречье.

4. Объект незавершённого строительства - Здание склада шлакоблоков, согласно техническому плану от 06.04.2023 г., расположенный в кадастровом квартале 54:19:164801, ранее присвоенный инвентаризационный номер объекта недвижимости 50:240:802:038006630:0002, площадь застройки 171,0 кв. м, степень готовности объекта - 90 %, проектируемое назначение - нежилое. Местоположение объекта недвижимости: Российская Федерация, Новосибирская область, Новосибирский район, Барышевский сельсовет, п. Двуречье.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

А.А. Богер