Решение от 9 апреля 2018 г. по делу № А32-53846/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Красная, 6; тел. 8(861)268-46-00

сайт: http: //krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-53846/2017
г. Краснодар
09 апреля 2018 года
Резолютивная часть решения вынесена 02.04.2018. Полный текст решения суда изготовлен 09.04.2018.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Главы КФХ ФИО2, Краснодарский край,

к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Краснодарский край,

об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3 по доверенности,

от ответчика - ФИО4 по доверенности,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель Глава КФХ ФИО2 (далее – истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, согласно которому просит обязать департамент имущественных отношений Краснодарского края заключить с индивидуальным предпринимателем главой КФХ ФИО2 договор купли-продажи земельного участка площадью 330 000 кв.м, из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:05:1001002:18, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: пос. Новобейсугская. Участок находится примерно в 4,9 км от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Выселковский район, изложив п. 2.1 договора в следующей редакции: 2.1. Цена выкупа «Участка» определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 г. № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и других правовых актов Российской Федерации и составляет 986 552 (девятьсот восемьдесят шесть тысяч пятьсот пятьдесят два) рубля 38 копеек.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал.

Представитель ответчика против удовлетворения требований возражал, представил отзыв согласно которому считает, что выкупная стоимость земельного участка определена верно в размере 40 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, поскольку срок использования истцом земельного участка на праве аренды правильно рассчитан департаментом не с момента заключения договора аренды, а с даты проведения его государственной регистрации, и на момент обращения истца с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, составил менее 15 лет.

Выслушав доводы представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что15.05.2001 на основании Постановления главы Выселковского района Краснодарского края от 13.09.1999 № 873 между крестьянским фермерским хозяйством «Снежное» в лице главы ФИО2 и администрацией Выселковского района заключен договор аренды № 896 земельного участка, имеющего кадастровый номер 23:05:10:01:001:0002, общей площадью 33,0 га, в том числе сельскохозяйственных угодий 33,0 га, из них пашни 33,0 га, расположенного в 4,5 км северо-восточнее ст. Новобейсугской на землях АО «Нива».

Пунктом 3.6. договора аренды № 896 от 15.05.2001 предусмотрено, что арендная плата за земельный участок исчисляется с 14.09.1999 .

Из содержания пунктов 1.1., 1.2. договора аренды № 896 от 15.05.2001 следует, что земельный участок передан арендатору без составления акта приема-передачи сроком на 5 лет.

Отметками на договоре подтверждена его регистрация в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Выселковского района, а также филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Выселковскому району 05.10.2001 г., запись регистрации № 23-01.41-1.12.2001-296.

Дополнительными соглашениями от 10.02.2003 г. № 19, от 24.04.2003 г. № 137 сторонами изменена нумерация договора аренды с № 896 на № 0500000896, а также внесены изменения в части порядка определения арендной платы и сроков внесения денежных средств.

Дополнительным соглашением от 20.12.2006 г. в договор аренды от 15.05.2001 г. № 0500000896 внесено изменение в части смены арендодателя земельного участка в связи с уступкой прав по нему администрацией муниципального образования Выселковский район департаменту имущественных отношений Краснодарского края, и внесением изменения в нумерацию договора с № 0500000896 на № 0000001626. Государственная регистрация указанного дополнительного соглашения произведена в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 10.08.2007 г.

Пунктом 1.3. вышеуказанного дополнительного соглашения установлено, что договор аренды является единственным документом, подтверждающим передачу земельного участка от арендодателя арендатору с даты принятия постановления главы администрации Выселковского района Краснодарского края от 13.09.1999 г. № 873 «О продлении срока аренды земельного участка крестьянского хозяйства «Снежное». Пунктом 7.2. срок действия договора определен до 15.05.2011 г.

Дополнительным соглашением от 10.06.2011 № 2109, на основании постановления администрации муниципального образования Выселковский район от 03.06.2011 г. № 669, срок действия договора аренды № 0000001626 от 15.05.2001 продлен до 15.05.2021 Государственная регистрация указанного дополнительного соглашения произведена в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 13.09.2011.

24.05.2016 г. ИП глава КФХ ФИО2 обратился в департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:05:1001002:18 (ранее 23:05:10:01:001:0002) в собственность за плату. Письмом от 20.06.2016 № 52-13383/16-32.20. департамент имущественных отношений Краснодарского края отказал в предоставлении государственной услуги. Не согласившись с указанным решением, ИП глава КФХ ФИО2 обжаловал его в судебном порядке.

Решением арбитражного суда Краснодарского края от 12.01.2017 по делу № А32-28432/2016, оставленным без изменения постановлением пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2017, постановлением арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.07.2017, требования ИП главы КФХ ФИО2 об оспаривании решения департамента имущественных отношений Краснодарского края удовлетворены. Признан незаконным, не соответствующим ЗК РФ, Закону Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» отказ департамента имущественных отношений Краснодарского края в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:05:1001002:18 площадью 330 000 кв.м. в собственность за плату без проведения торгов ИП главе КФХ ФИО2, выраженный в письме от 20.06.2016 № 52-13383/16-32.20. На департамент имущественных отношений Краснодарского края возложена обязанность в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов ИП главе КФХ ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 23:05:1001002:18 площадью 330 000 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Выселковский район, примерно в 4,9 км по направлению на северо-восток от ориентира ст. Новобейсугская, адрес ориентира: Краснодарский край, Выселковский район, с/о Новобейсугский, а также подготовить и направить подписанный департаментом имущественных отношений Краснодарского края проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:05:1001002:18 площадью 330 000 кв.м.

Департаментом имущественных отношений Краснодарского края в адрес ИП главы КФХ ФИО2, на основании вышеуказанных судебных актов и приказа департамента от 18.08.2017 № 1843 «О предоставлении земельного участка в собственность» направлен проект договора купли-продажи № 792 от 21.08.2017 земельного участка, находящегося в государственной собственности, согласно п. 2.1. которого, выкупная цена установлена в размере 40 процентов от его кадастровой стоимости и определена в размере 1 973 104 (один миллион девятьсот семьдесят три тысячи сто четыре) рубля 77 копеек.

Не согласившись с условиями пункта 2.1 договора № 792 истец обратился в департамент с заявлением от 04.10.2017, просил внести изменения в указанный договор в части цены выкупа земельного участка путем подписания протокола разногласий к договору купли-продажи № 792. Данным протоколом предлагалось департаменту согласовать цену выкупа земельного участка в размере 20 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, то есть в размере 986 552 (девятьсот восемьдесят шесть тысяч пятьсот пятьдесят два) рубля 39 копеек.

Письмом № 52-40417/17-32-20 от 07.11.2017 департаментом был отклонен протокол разногласий к указанному договору купли-продажи. Отклонение протокола разногласий обосновано тем, что на момент подачи заявления о предоставлении земельного участка в собственность с даты государственной регистрации договора аренды срок действия договора составил 14 лет.

Истцу предлагалось подписать договор № 792 в редакции, направленной департаментом.

Полагая, что отказ является незаконным и необоснованным, истец обратился в арбитражный суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи № 792 от 21.08.2017 на условиях, указанных в протоколе разногласий.

При решении вопроса о законности и обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

Суд рассматривает спор по правилам искового производства, поскольку органы местного самоуправления не препятствуют обществу в выкупе земельного участка, а спор между сторонами возник относительно размера выкупной стоимости земельного участка.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно положениям ст. 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой. Направление истцом ответчику протокола разногласий прекратило действие оферты ответчика и установленный срок для ее акцепта.

Направление истцом ответчику протокола разногласий к проекту договора купли-продажи соответствует предписаниям ст. 445 ГК РФ.

Таким образом, претензионный порядок досудебного рассмотрения спора соблюден.

В силу положений ст. 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ, либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Позиция ответчика сводится к тому, что цена выкупа участков определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 г. № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края.

При определении цены выкупа по договору купли-продажи № 464 от 28.09.2016 департаментом был принят во внимание только период действия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 15.05.2001 № 0000001626 с даты его государственной регистрации, осуществленной 05.10.2001 до направления истцом 24.05.2016 заявления о предоставлении земельного участка в собственность. Таким образом, цена выкупа земельного участка составила 40 процентов от кадастровой стоимости.

Между тем, указанная позиция ответчика является ошибочной в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) и соответствующими законами субъектов Российской Федерации.

По общему правилу, закрепленному в статье 10 Закона № 101-ФЗ, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Исключение из названного правила содержится в пункте 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, согласно которому переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

В соответствии с абзацем 5 пункта 4 указанной статьи земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 1 Закона № 101-ФЗ приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.2002 г. № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», статьей 21 которого предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования, в том числе земельных участков фонда перераспределения земель.

Согласно статье 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 г. № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, в том числе за исключением земельных участков, переданных в аренду юридическому лицу из фонда перераспределения земель по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этих земельных участков.

Земельные участки приобретаются по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края (постановлением Главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 г. № 226 «Об установлении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края»).

В подпункте 8 пункта 2.1 указанного Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края определено, что за земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка по кадастровой стоимости земельных участков.

До 31.12.2018 с учетом условий, предусмотренных в абзаце 1 настоящего подпункта: в случае аренды земельного участка в течение 6 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80 процентам кадастровой стоимости земельного участка; в случае аренды земельного участка в течение 9 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости земельного участка; в случае аренды земельного участка в течение 12 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40 процентам кадастровой стоимости земельного участка; в случае аренды земельного участка в течение 15 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

Из содержания пункта 3.6. договора аренды от 15.05.2001 № 896, устанавливающего обязанность арендатора по внесению арендной платы с 14.09.1999, а также пункта 1.3. дополнительного соглашения от 20.12.2006 к нему прямо следует, что земельный участок передан во владение истца с 14.09.1999.

Использование истцом земельного участка с кадастровым номером 23:05:1001002:18 площадью 330 000 кв.м. на праве аренды по настоящее время ответчиком не оспаривается и подтверждается платежными документами о внесении арендной платы за 2016, 2017 годы.

Формулировка регионального нормативного акта позволяет сделать вывод о том, что в целях определения выкупной цены земельного участка имеет значение не момент заключения договора аренды с точки зрения пункта 3 статьи 433 ГК РФ, а период законного использования земельного участка на правах аренды лицом, претендующим на заключение договора купли-продажи.

У суда не имеется оснований для признания незаконным использования ИП главой КФХ ФИО2 земельного участка в период с момента его фактической передачи и до государственной регистрации договора аренды (с 14.09.1999 по 05.10.2001).

В этой связи, на момент подачи истцом заявления о выкупе земельного участка (24.05.2016) срок его аренды превышал 15 лет.

Сходная правовая позиция поддержана арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлениях от 26.05.17 г. по делу № А32-39818/2016, от 21.03.16 г. по делу № А32-1940/2015.

Кроме того, суд отклоняет доводы ответчика о том, что в рассматриваемом случае период использования земельного участка, для определения размера выкупной цены, должен быть ограничен датой подачи истцом заявления о предоставлении земельного участка в собственность.

Как следует из материалов дела, департамент письмом от 20.06.2016 г. № 52-13383/16-32.20 отказал истцу в предоставлении государственной услуги.

Согласно пункта 1.1.3. административного регламента предоставления департаментом имущественных отношений Краснодарского края государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края, утвержденного приказом от 03.06.2015 № 649 «Об утверждении административного регламента предоставления департаментом имущественных отношений Краснодарского края государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края, находящихся в государственной собственности Краснодарского края» решением о предоставлении земельного участка в собственность за плату является приказ департамента имущественных отношений Краснодарского края о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Решение департамента имущественных отношений Краснодарского края о предоставлении ИП главе КФХ ФИО2 испрашиваемого им земельного участка, принято и оформлено приказом № 1834 от 18.08.2017.

Статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» предусмотрено, что расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором. Аналогичное положение содержится и в абзаце 3 подпункта 8 пункта 2.1 Приложения к постановлению главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 года № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края».

Доказательств того, что договора аренды от 15.05.2001 № 0000001626, заключенный между сторонами, в настоящее время расторгнут, суду не представлено.

Региональные нормативные акты, которыми урегулирован порядок определения выкупной цены земельного участка, не содержат положения о том, что срок период использования земельного участка должен быть определен на дату подачи заявления, либо на дату принятия решения о предоставлении земельного участка в собственность.

Метод определения цены выкупа должен определяться в порядке, предусмотренном законодательством, которое действовало в период подачи истцом заявлений о предоставлении земельных участков, что соответствует принципу равенства участников гражданских правоотношений, которым законодатель предоставил право выкупить земельный участок по специальной цене.

Аналогичная правовая позиция высказана в определениях Верховного суда РФ от 14.03.2016 по делу N 305-ЭС15-16104, от 29.04.2016 по делу N 305-КГ15-19738. При этом должен быть учтен срок аренды земельного участка до заключения договора купли-продажи земельного участка, так как именно до этого момента земельный участок находился в аренде у истца, и продолжалось течение срока договора аренды.

Аналогичная правовая позиция высказана по делу N А32-1940/2015, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.03.2016.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.11.2017 N Ф08-7965/2017 по делу N А32-7825/2017 указано на то, что доводы департамента в указанной части основаны на ошибочном понимании норм материального и процессуального права в связи с чем основания для изменения мотивировочной части судебных актов в данной части отсутствуют. Указание суда на необходимость учета периода фактического пользования участка сделана применительно к обстоятельствам данного спора и не может свидетельствовать о нарушении интересов публично-правового образования.

На основании изложенного заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст.167-170 АПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Обязать Департамент имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить с индивидуальным предпринимателем – главой крестьянского – фермерского хозяйства ФИО2 (ИНН <***> ОГРНИП 311232808800041) договор купли-продажи от 21.08.2017 № 792 на условиях пункта 2.1 договора, указанного в протоколе разногласий:

«2.1. Цена выкупа «Участка» определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и других правовых актов Российской Федерации и составляет 986 552 (девятьсот восемьдесят шесть тысяч пятьсот пятьдесят два) рубля 38 копеек».

Взыскать с Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя – главы крестьянского – фермерского хозяйства ФИО2 (ИНН <***> ОГРНИП 311232808800041) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.В. Семушин