Решение от 31 мая 2019 г. по делу № А50-11491/2019

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Пермь

31.05.2019 года Дело № А50-11491/19

Резолютивная часть решения объявлена 28.05.2019

Решение в полном объеме изготовлено 31.05.2019

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Н.В. Гусельниковой

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Д.О. Ануфриевым

рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению товарищество собственников недвижимости товарищество собственников жилья «Навигатор» (614109, <...>, ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (614990, <...>, ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании незаконным решения

При участии

От заявителя – ФИО1 представитель по доверенности от 27.05.2019, паспорт

От Управления Росреестра – ФИО2 представитель по доверенности от 26.12.2018 №266, удостоверение

У С Т А Н О В И Л:

товарищество собственников недвижимости товарищество собственников жилья «Навигатор» (далее ТСН ТСЖ "Навигатор", заявитель) обратилось в суд в порядке главы 24 АПК РФ к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее Управление Росреестра, орган, осуществляющий публичные полномочия) о признании приостановления в регистрации права собственности (долевой) по договору мены земельного участка от 09.11.2018, изложенного в уведомлении от 10.12.2018 №КУВД-001/2018-7026150/1 и письме от 28.02.2019 № 273-ж-29-31-13 незаконными. В порядке восстановления нарушенного права просит возложить на Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию договора мены от 09.11.2018 на основании ранее поданного заявления №MFC-0108/2018-303351-2 от 27.11.2018.

Заявителем доводы заявления поддержаны.

Управление Росреестра просило отказать, указав, что доли в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме не могут быть отчуждены (проданы, подарены, обменены и т.п.) отдельно от отчуждения жилых или нежилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности соответствующего субъекта. Действующее законодательство (ЖК РФ, ГК РФ) не допускает возможность отчуждения имущества общего пользования многоквартирного дома, следовательно, договор мены, предусматривающий отчуждение земельного участка, находящегося в долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, не соответствует положениям действующего законодательства. В связи с чем, основания для регистрации права на объект недвижимости на основании сделки, не соответствующей закону, отсутствуют.

Суд в порядке ст. 137 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по существу.

Как следует из материалов дела земельный участок с кадастровым номером 59:01:1713133:2 поставлен на кадастровый учет 13.02.2007, имеет вид разрешенного использования -многоквартирные жилые дома, имеет площадь - 675 кв. м.

На данном земельном участке был расположен индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 59:01:1713133:20, 12.09.2018 сведения о жилом доме исключены из ЕГРН, объекту присвоен статус «архивный».

С 29.07.2013 по 2017 год вносились записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве.

10.04.2018 внесены записи о праве общей долевой собственности ФИО3 (доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещения по адресу: Пермский край, г. Пермь, Кировский район, ул. Калинина, д. 46, кв. 35); ФИО4 (доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещения по адресу: Пермский край, г. Пермь, Кировский район, ул. Калинина, д. 46, кв. 142); ФИО5 (доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещения по адресу: Пермский край, г. Пермь, Кировский район, ул. Калинина, д. 46, кв. 325).

Основанием для регистрации явилась ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Земельный участок с кадастровым номером59:01:1713133:755 (образовался путем раздела из земельного участкас кадастровымномером59:01:1713133:588), разрешенное использование - спортивные площадки; для размещения иных объектов, допустимых в жилых зонах и не перечисленных в классификаторе площадью 675 кв. м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Кировский р-н, ул. Батумская. Дата внесения кадастрового номера 30.10.2018. В отношении данного участка 30.10.2018 внесена запись о праве собственности общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Оптимум" на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.03.2013.

31.03.2018 ФИО3 на основании протокола общего собрания от 01.03.2018 №3, обратился в отношении себя лично, а также действуя в интересах ФИО4, ФИО5 с заявлениями о регистрации права общей долевой собственности.

На регистрацию представлен протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 46 по ул. Калинина, 46 от 01.03.2018 №3, из которого следовало, что собственниками помещений многоквартирного дома принято решение об оформлении права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 59:01:1713133:2; уполномочить председателя правления ТСЖ «Навигатор» ФИО3 на представление интересов собственников помещений жилого дома по адресу <...> при оформлении прав на земельный участок с кадастровым номером 59:01:1713133:2; принято решение о заключений договора мены с ООО "Специализированный застройщик "Оптимум", в соответствии с которым передать в собственность общества земельный участок с кадастровым номером 59:01:1713133:2, уполномочить председателя правления ТСЖ «Навигатор» ФИО3, а ООО "Оптимум" в свою очередь обязуются передать в собственность собственников помещений многоквартирного дома № 46 по ул. Калинина земельный участок с кадастровым номером 59:01:1713133:755 площадью 675 кв. м.

Согласно данным ЕГРН квартира № 142 имеет кадастровый номер 59:01:1713133:332 (26.08.2016 внесена запись о праве собственность ФИО4 на основании Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.12.2015 № 59-RU90303000-81-2013; Договора участия в долевом строительстве от 06.03.2015 №128-142-П; Акта приема-передачи квартиры от 16.02.2016; Договора уступки прав требования (цессии) от 11.05.2015), расположена в жилом доме с кадастровым номером 59:01:1713133:57, указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 59:01:1713133:53.

Квартира № 35 имеет кадастровый номер 59:01:1713133:225 (принадлежит на праве совместной собственности ФИО3, ФИО6, запись о праве внесена 12.08.2016), расположена в жилом доме с кадастровым номером 59:01:1713133:57.

Квартира № 325 имеет кадастровый номер 59:01:1713133:110 (принадлежит на праве общей совместной собственности ФИО5, ФИО7, запись о праве внесена 11.05.2016), расположена в жилом доме с кадастровым номером 59:01:1713133:57.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 03.07.2018) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно данным ФГИС ЕГРН, а также публичной кадастровой карты на земельном участке с кадастровым номером 59:01:1713133:2 многоквартирный жилой дом, помещения в котором принадлежат на праве собственности, не расположен. Указанный дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 59:01:1713133:53.

В результате проведения правовой экспертизы документов государственный регистратор не установила связи между жилым многоквартирным домом с кадастровым номером 59:01:1713133:57 и земельным участком с кадастровым номером 59:01:1713133:2.

Согласно данным ФГИС ЕГРН связь между жилым многоквартирным домом с кадастровым номером 59:01:1713133:57 имеется с земельным участком кадастровым номером 59:01:1713133:53.

Земельные участки с кадастровыми номерами 59:01:1713133:2 и 59:01:1713133:53 не являются смежными.

С учетом положений действующего законодательства для возникновения права общей долевой собственности при условии строительства многоквартирного дома на двух (и более) земельных участках необходимо формирование единого земельного участка под многоквартирным домом.

27.11.2018 представитель ООО «Специализированный застройщик«Оптимум» обратился с заявлением о регистрации права собственности наземельный участок с кадастровым номером 59:01:1713133:2, а представитель ТСЖ «Навигатор» обратился с заявлением о регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок; представитель ТСЖ «Навигатор» обратился с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером59:01:17113133:755,

представитель ООО «Специализированный застройщик «Оптимум» обратился с заявлением о регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок.

На регистрацию в качестве документа-основания представлен договор мены земельных участков от 09.11.2018, в соответствии с которым ТСЖ «Навигатор» передает в собственность ООО «Специализированный застройщик «Оптимум» земельный участок с кадастровым номером 59:01:1713133:2, на который зарегистрировано право общей долевой собственности и который является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома; а ООО «Специализированный застройщик «Оптимум» передает в общую долевую собственность собственников многоквартирного дома земельный участок с кадастровым номером 59:01:17113133:755.

10.12.2018 государственным регистратором на основании п. 1,11 ч.1 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) принято уведомление о приостановлении.

Согласно данным ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 59:01:1713133:2 был предоставлен под строительство многоквартирного жилого дома, имеет назначение «под многоквартирный жилой дом».

Представителем Товарищества собственников жилья «Навигатор» представлен протокол №1 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, который не содержит сведений о том, что собственники уполномочили представлять свои интересы ТСЖ «Навигатор» на заключение договора мены и подачу заявления в орган регистрации прав.

Вместе с тем, в соответствии с п.2 ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ч.4 ст.37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

-осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

-отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании (доме) в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, исходя из действующего законодательства, зарегистрировать переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 59:01:1713133:2 от Товарищества собственников жилья «Навигатор» к ООО «Специализированный застройщик «Оптимум» и земельный участок с кадастровым номером 59:01:1713133:755 к Товариществу собственников жилья «Навигатор» не представляется возможным, поскольку представленный договор противоречит нормам и требованиям действующего законодательства.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе:

продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу ("в сложившейся ситуации речь идет не об имуществе Товарищества, а об общем имуществе собственников многоквартирного дома), следовательно, ссылка на ст. 137 ЖК РФ является необоснованной.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации.

Действующее законодательство допускает с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома возможность уменьшения (а не его полную передачу) общего имущества путем его реконструкции.

В соответствии с ч. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Таким образом, доли в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме ни при каких обстоятельствах не могут быть: а) выделены в натуре, б) отчуждены (проданы, подарены, обменены и т.п.) отдельно от отчуждения жилых или нежилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности соответствующего субъекта.

В связи с тем, что действующее законодательство (ЖК РФ, ГК РФ) не допускает возможность отчуждения имущества общего пользования многоквартирного дома, следовательно, договор мены, предусматривающий отчуждение земельного участка, находящегося в долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, не соответствует положениям действующего законодательства.

В связи с чем, основания для регистрации права на объект недвижимости на основании сделки, не соответствующей закону, отсутствуют.

Ссылка в заявлении на ст. 11.7 ЗК РФ, регламентирующей вопросы перераспределения нескольких земельных участков, в сложившейся ситуации не имеет отношения к рассматриваемым требованиям, так как не происходит образование земельных участков путем перераспределения.

Действующее законодательство не допускает отчуждение общего имущества в собственность иного лица (как самостоятельного объекта).

Кроме того, заявитель просит обязать Управление осуществить регистрацию договора мены земельных участков от 09.11.2018, однако в силу положений действующего законодательства указанный договор не подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (пункт 1). К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 Кодекса), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены (пункт 2). Из этого следует, что в части отношений по передаче недвижимого имущества в рамках договора мены должны применяться положения параграфов 7, 8 главы 30 Кодекса в зависимости от вида недвижимости.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли-продажи. В силу пункта 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Действующим законодательством не предусмотрено обязательной регистрации договора купли-продажи земельного участка или договора мены земельного участка на иное имущество.

Госпошлина по правилам ст. 110 АПК РФ относится на заявителя.

руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Н.В. Гусельникова