Решение от 21 января 2026 г. АС города Москвы

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-286241/25-72-2196
г. Москва
22 января 2026 г.
Резолютивная часть решения объявлена 20 января 2026года

Полный текст решения изготовлен 22 января 2026 года

Арбитражный суд в составе судьи Немова О. Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зиянгировым Р.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению – ООО "СЗ "ТРИ ЭС ДМИТРОВСКОЕ 2" (123056, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ПРЕСНЕНСКИЙ, УЛ БОЛЬШАЯ ГРУЗИНСКАЯ, Д. 38, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.11.2017, ИНН: <***>, КПП: 770301001)

к заинтересованному лицу – УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКВЕ (115191, Г.МОСКВА, УЛ. БОЛЬШАЯ ТУЛЬСКАЯ, Д.15, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>, КПП: 772601001)

третье лицо - ПАО СБЕРБАНК (117312, Г.МОСКВА, УЛ. ВАВИЛОВА, Д.19, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.08.2002, ИНН: <***>, КПП: 773601001)

- об оспаривании уведомление Управления Росреестра по Москве об отказе в государственной регистрации ипотеки от 16.09.2025г. №КУВД001/2025-30161507/16;

при участии представителей:

от заявителя: ФИО1 по дов. от 20.10.2025г., диплом

от заинтересованного лица: ФИО2 по дов. от 29.01.2025г., удост.

от третьего лица: ФИО3 по дов. от 02.04.2025г., диплом

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Три Эс Дмитровское 2» (далее – Заявитель, Общество, ООО «СЗ «Три Эс Дмитровское 2») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – ответчик, Управление Росреестра по Москве) о признании незаконным Уведомления Управления Росреестра по Москве от 16.09.2025г. № КУВД-001/2025-30161507/16 об отказе в государственной регистрации ипотеки.

Заявитель поддерживает заявленные требования в полном объеме.

Ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо поддерживает позицию заявителя.

В соответствии с ч.4 ст.198 АПК РФ заявление об оспаривании ненормативного правового акта может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Судом установлено, что срок для оспаривания ненормативного правового акта, установленный ч.4 ст.198 АПК заявителем не пропущен.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из заявления и материалов дела, между ООО «СЗ «Три Эс Дмитровское 2» и ПАО «Сбербанк» (далее – Банк, Третье лицо) 29.05.2025г. заключен Договор ипотеки №ДИ01_380В184Т (далее – Договор ипотеки).

Согласно п. 1.1. Общество передало в последующий залог Банку земельный участок площадью 49 694 кв.м. расположенный по адресу: г. Москва, вн.тер.г. <...> земельный участок 1, кадастровый номер 77:17:0120316:60580 (далее – Предмет залога).

Согласно п. 2.1. Договора ипотеки Предмет залога обеспечивает исполнение Обществом всех обязательств перед Банком по Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №380В0184Т от 25.04.2025г.

04.06.2025г. Общество и Банк направили в Росреестр Договор ипотеки, для государственной регистрации прав, заявлению присвоен № КУВД001/2025-30161507.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Росреестр) Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 17.06.2025г. КУВД001/2025-30161507/1 приостановило государственную регистрацию обременения прав на основании Договора ипотеки.

В целях устранения причин приостановки государственной регистрации прав, Обществом 30.07.2025г. в Росреестр направлены письменные пояснения, документы и дополнительное соглашение №1 от 25.07.2025г. к Договору ипотеки (далее – Дополнительное соглашение №1).

Дополнительным соглашением №1 Стороны указали все обременения и ограничения в отношении Предмета залога.

После получения документов, Росреестр направил уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав от 04.08.2025г. № КУВД001/2025-30161507/5.

В целях устранения причин, указанных в уведомлении от 04.08.2025г., Обществом 15.08.2025г. в Росреестр направлены письменные пояснения и документы, подтверждающие устранение причин приостановки государственной регистрации ипотеки.

После получения документов, Росреестр направил уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав от 29.08.2025г. № КУВД001/2025-30161507/9.

Впоследствии Управлением Росреестра по Москве, было принято решение об отказе государственной регистрации прав от 16.09.2025г. № КУВД001/2025-30161507/16 на основании Договора ипотеки № ДИ01_380B0184T от 29.05.2025г. и Дополнительного соглашения №1 от 25.07.2025к. к Договору ипотеки (далее – Отказ в регистрации).

Отказ в регистрации мотивирован тем, что, в нарушение п. 17 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации, Закона № 218-ФЗ, Федеральный закон № 218) Договор ипотеки не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон договора, а именно не указаны все сведения о расположении земельного участка с кадастровым номером 77:17:0120316:60580 в границах зон с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ), договор ипотеки не соответствует требованиям п.2 ст.9 и ст.12 Закона об ипотеке в части описания всех актуальных обременений (ограничений прав) в отношении заявленного земельного участка, поскольку в таком Договоре ипотеки не указаны обременения (ограничения прав (договоры участия в долевом строительстве и ипотеки имущественных прав (требований) участников долевого строительства по таким договорам участия в долевом строительстве)) в отношении заявленного земельного участка, актуальные на момент заключения представленного на регистрацию Договора ипотеки, и отсутствует письменное уведомление Залогодержателя о всех обременениях Предмета ипотеки.

Не согласившись с данным решением, Заявитель обратился в суд с заявленными требованиями, удовлетворяя которые, суд исходит из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулируются Федеральным законом №218-ФЗ.

Абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Отказывая в регистрации прав, Управление указывает на то, что земельный участок с кадастровым номером 77:17:0120316:60580, право собственности которого обременяется Договором ипотеки, находятся в пределах различных зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), что в соответствии со ст. ст. 56, 56.1 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) является ограничением права на землю.

Между тем, ответчиком не учтены следующие обстоятельства.

Судом установлено, что в качестве правоустанавливающего документа представлен Договор ипотеки № ДИ01_380В0184Т от 29.05.2025г. в редакции Дополнительного соглашения №1 от 25.07.2025г., предметом которого является недвижимое имущество указанное в Приложении № 1 к Договору:

Земельный участок с кадастровым номером 77:17:0120316:60580, расположенного по адресу г. Москва, вн.тер.г. <...> земельный участок 1. Приложение №1 к Договору ипотеки содержит сведения об ограничениях/обременениях/иных прав третьих лиц на Предмет ипотеки.

Пунктом 3.3. Договора ипотеки, указано, что Земельный участок полностью расположен в границах приаэродромной территории аэродрома Москва (Внуково) - подзоны третья (сектор 3.1), пятая (внешняя граница) и шестая, утвержденной приказом Федерального агентства воздушного транспорта (Росавиация) Министерства транспорта Российской Федерации от 17.04.2020 г. № 394-П "Об установлении приаэродромной территории аэродрома Москва (Внуково)"; Приаэродромная территория аэропорта «Остафьево»; Водоохранные зоны и прибрежные полосы; Зоны электроэнергетики.

В соответствии с частью 1 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

Источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (часть 2 статьи 57.3 ГрК РФ).

Состав информации, содержащейся в градостроительном плане земельного участка, закреплен в части 3 статьи 57.3 ГРК РФ. В соответствии с данной нормой градостроительный план земельного участка содержит, в частности информацию об ограничениях использования земельного участка, в том числе, если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий (пункт 9); о границах зон с особыми условиями использования территорий, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон (пункт 10).

Согласно позиции изложенной в письме Минстроя России от 16.03.2018 N 10851-АБ/О8 «О составе и порядке подготовки градостроительного плана земельного участка», согласно которой ГПЗУ не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных в части 2 статьи 57.3 ГРК РФ документах и информационных ресурсах в отношении территории, на которой расположен участок.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 29.04.2021 по делу N А40-111252/2020, законность которого проверена Определением Верховного Суда Российской Федерации от 28.07.2021 N 305-ЭС21-11455, градостроительный план не является правоустанавливающим документом и носит исключительно информационный характер. По смыслу положений статьи 57.3 ГРК РФ градостроительный план земельного участка, по существу, представляет собой выписку к конкретному земельному участку, в которой приводится информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в отношении территории, на которой расположен данный земельный участок.

В материалы дела Обществом предоставлен Градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 77:17:0120316:60580 №РФ-77-4-59-3-58-2024-5517-0 от 27.06.2024г. (далее - Градостроительный план).

Градостроительный план содержит следующие ЗОУТ: границы воздушных подходов аэродрома «Внуково». Иной информации о ЗОУИТ Градостроительный план не содержит.

Отсутствие иных ЗОУИТ подтверждается представленным Обществом письмом ГАУ «Институт Генплана Москвы» №ГП-02-252/21-2 от 22.04.2021г. о санитарно-эпидемиологических и экологических ограничениях территории (далее – Письмо Института).

Согласно Письма Института земельный участок расположен только в границах приаэродромной территории аэропорта Внуково. Письмом Института подтверждается, что земельный участок не подпадает в:

- водоохранные зоны, прибрежные защитные и береговые полосы поверхностных водных объектов, рыбоохранные зоны;

- зоны санитарной охраны поверхностных источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения города Москвы и водоотводов;

- зоны затопления и подтопления;

- границы объектов природного комплекса и особо охраняемых природных территорий.

Указанные в Градостроительном плане ЗОУИТ отображены в Договоре ипотеки.

Кроме этого, Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017г. №278 утвержден административный регламент Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (далее – Регламент).

Согласно п. 71 Регламента Уведомление об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав должно содержать все причины, послужившие основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с указанием норм (пунктов, частей, статей) нормативных правовых актов, несоблюдение которых привело к приостановлению, а неустранение этих причин - к отказу в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, и содержание данных норм, а также указание на то, в чем именно заключалось несоблюдение требований указанных нормативных правовых актов.

Данные причины должны быть указаны таким образом, чтобы заявителю, не обладающему специальными знаниями в области права, было ясно без дополнительных разъяснений, на основании каких правовых норм и какие действия он должен был совершить в целях устранения этих причин, неустранение которых привело к принятию решения об отказе в оказании ему государственной услуги, а также для подачи вновь документов на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав или подготовки им заявления в суд, арбитражный суд об обжаловании отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В нарушение п. 71 Регламента Росреестром в Уведомлении об отказе государственной регистрации прав не указано, в чем именно заключалось несоблюдение требований указанных нормативных правовых актов, в уведомлении не указан перечень ЗОУИТ, не внесенных в Договор ипотеки, не указан перечень обременений.

Закон об ипотеке и Закон о регистрации не содержат отдельного требования об указании информации о ЗОУИТ и договоров долевого участия и связанных с ним ограничений по использованию объекта в договоре ипотеки - как в самостоятельном качестве, так и в качестве какого-либо ограничения права или обременения недвижимого имущества.

Сведения о ЗОУИТ и (п. 3 ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 218-ФЗ - раздел ЕГРН «реестр границ») в ЕГРН являются сведениями, отличными от сведений об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости (п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 218-ФЗ - раздел ЕГРН «реестр прав на недвижимость»).

Сведения об ограничениях по использованию земельного участка, установленные для ЗОУИТ (п. 5 ч. 5 ст. 8 Закона о регистрации) в ЕГРН являются лишь дополнительными сведениями об объекте недвижимого имущества (ч. 5 ст. 8 Закона о регистрации) - в составе раздела ЕГРН «кадастр недвижимости» (п. 1 ч. 2 ст. 7 Закона о регистрации), отличного в том числе от реестра прав на недвижимость (п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона о регистрации), посвященного сведениям об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости.

Суд соглашается с доводами заявителя о том, что Росреестр, отказывая в государственной регистрации на основании п. 17 ч.1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ, ошибочно рассматривает ЗОУИТ и связанные с ним ограничения по использованию земельного участка и договора участия в долевом строительстве в качестве ограничения права стороны сделки (договора ипотеки).

Стороны Договора ипотеки достигли договорённости по всем существенным условиям, в том числе срок исполнения основного обязательства.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что заявителем с целью осуществления регистрационных действий были представлены все необходимые документы, все представленные документы соответствуют законодательству и оформлены в соответствии с установленными требованиями, и являются необходимыми и достаточными для осуществления государственной регистрации.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что вынесенное решение от 16.09.2025г. № КУВД-001/2025-30161507/16 об отказе в государственной регистрации ипотеки не соответствует требованиям закона и нарушают права и законные интересы Заявителя.

В связи с чем, требования заявителя подлежат удовлетворению в соответствии с ч.2 ст. 201 АПК РФ с возложением на заинтересованное лицо обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ путем осуществления заявленных регистрационных действий.

Судом проверены все доводы ответчика, однако они не опровергают установленные судом обстоятельства и не могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. При этом неотражение в судебном акте всех имеющихся в деле доказательств либо доводов лиц, участвующих в деле, не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.10.2017 N 305-КГ17-13690).

Расходы по уплате госпошлины распределяются по правилам ст. 110 АПК РФ и относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.65, 167-170, 176, 181, 200, 201 АПК РФ, арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве об отказе в государственной регистрации ипотеки от 16.09.2025г. №КУВД001/2025-30161507/16.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Обязать Управление Росреестра по Москве в месячный срок с даты вступления решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "СЗ "ТРИ ЭС ДМИТРОВСКОЕ 2" в установленном законом порядке путем осуществления заявленных регистрационных действий.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО "СЗ "ТРИ ЭС ДМИТРОВСКОЕ 2" расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

О.Ю. Немова