Решение от 2 ноября 2018 г. по делу № А78-7677/2018

130/2018-97691(6)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6 http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А78-7677/2018
г. Чита
02 ноября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 октября 2018 года Решение изготовлено в полном объёме 02 ноября 2018 года

Арбитражный суд Забайкальского края

в составе судьи Шеретеко Н.Ю. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.А.Ильиной рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "КБТ" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договоров и о возврате земельного участка, при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представителя по доверенности от 09.01.2017г; от ответчика – не было.

В судебном заседании суд установил:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края обратился с требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "КБТ" о расторжении договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса от 28.05.2015 и договора № 258/15 аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса от 28.05.2015, обязать ответчика возвратить по акту приема- передачи земельный участок, находящийся в собственности Забайкальского края, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 75:32:010223:210, площадью 312600 кв.м., местоположение которого установлено- Забайкальский край, г.Чита, мкр. Романовский, в состоянии пригодном для его дальнейшего использования путем демонтажа любых, расположенных на нем объектов.

Ответчик извещен надлежащим образом о рассмотрении дела в суде, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

В соответствии со ст.156 АПК РФ дело в судебном заседании подлежит рассмотрению в отсутствие представителя ответчика.

По заявлению истца 28 мая 2015г. между Департаментом и ООО «КБТ» был заключен договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса на срок 7 лет. По условиям договора Департамент предоставил

ответчику земельный участок с кадастровым номером 75:32:010223:210 площадью 312006 кв.м. для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса. В соответствии с п.5.1 договора сторонами был заключен договор аренды земельного участка от 28.05.2015г. без проведения торгов. В соответствии с п.7.2.5 договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса ответчик обязан был в срок не позднее 3-х месяцев со дня утверждения документации по планировке территории (проекта межевания территории) осуществить раздел земельного участка, провести кадастровые работы, осуществить их кадастровый учет и передать в Департамент кадастровые паспорта. По условиям 7.2.11 договора ответчик обязан осуществить мероприятия по освоению территории в сроки, предусмотренные графиком. Ответчик обязан ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца, следующего за отчетным кварталом, представлять Департаменту отчетность об исполнении обязательства по договору. Ответчиком обязательства по договору не исполнены. В соответствии с п.7.3.3 в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотрено право Департамента требовать досрочно расторжения договора. В силу п.11.3 договора также подлежит расторжению договор аренды земельного участка от 28.05.2015г. Ответчику 17.01.2018г направлено уведомление о расторжении договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса от 28.05.2015 и договора № 258/15 аренды земельного участка от 28.05.2015г на основании ст.450, 619, 622 ГК РФ, ст.46 Земельного кодекса РФ.

В отзыве на иск ответчик требования не признал, указав, что договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса от 28.05.2015г. является незаключенным, поскольку не предусмотрены существенные условия, предусмотренные ч.4 ст.46.6 Градостроительного кодекса РФ. В договоре не установлен максимальный срок обязательства исполнительного органа государственной власти обеспечить рассмотрение и утверждение документации; право на обращение без доверенности с заявлением о государственной регистрации; обязательства истца по осуществлению на земельном участке мероприятий по благоустройству; по обеспечению строительства объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур. Кроме того, представленные истцом доказательства не свидетельствуют о невозможности исполнения обязательства, срок которого не наступил согласно графику в пределах срока действия договора.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса от 28.05.2015г. заключен ответчиком по итогам проведенного аукциона, и существенные условия договора предусмотрены в пунктах 3 и 7 договора.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил:

По результатам рассмотрения заявок на участие в аукционе от 14.05.2015г. между Забайкальским краем в лице Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и Обществом с ограниченной ответственностью «КБТ» заключен договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса от 28 мая 2015г. с дополнительным соглашением от 25.03.2016г.

Срой действия настоящего договора установлен 7 лет (п.2 договора).

В соответствии с п.1 договора Департамент предоставляет застройщику земельный участок для комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилых помещений площадью 312006 кв.м, с кадастровым номером 75:32:010223:210, местоположение которого установлено: Забайкальский край, г.Чита, мкр. Романовский,

Земельный участок предоставляется для комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилых помещений, технико- экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 05 мая 2014 года № 223/пр и иного, в том числе жилищного, строительства (комплексное освоение участка) (п.1.3 договора) .

В соответствии с пунктом 5.1 договора о комплексном освоении территории Департамент обязан предоставить в соответствии с земельным законодательством застройщику земельный участок в аренду без проведения торгов.

28 мая 2015г между Департаментом (арендодатель) и ООО «КБТ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса, № 258/15 сроком до 28 мая 2022 года.

По условиям договора аренды арендодатель передает арендатору земельный участок площадью 312006 кв.м, с кадастровым номером 75:32:010223:210, местоположение которого установлено: Забайкальский край, г.Чита, мкр. Романовский, вид разрешенного использования- для комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства.

Из материалов дела следует, что 17.01.2018г. истец направил ответчику уведомление о расторжении договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса от 28.05.2015г. в связи с нарушением застройщиком обязательств, предусмотренных п.7.2.3,7.2.5,7.2.11,7.2.18,7.2.22 договора, и ответчик не приступил к освоению земельного участка.

Согласно акту обследования земельного участка от 16.04.2018г. установлено, что строительство многоэтажных жилых домов на предоставленном земельном участке не ведется.

В связи с чем истец обратился с требованием о расторжении договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса и договора аренды земельного участка от 28.05.2015г. на основании п.2 ст.450 ГК РФ.

В соответствии со ст.46.4 Градостроительного кодекса РФ комплексное освоение территории в целях строительства стандартного жилья осуществляется в соответствии с договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенным в порядке и на условиях, которые предусмотрены настоящей статьей, и включает в себя подготовку документации по планировке территории (при отсутствии такой документации); образование земельных участков в границах этой территории; строительство на земельных участках в границах этой территории многоквартирных домов, строительство на земельных участках в границах этой территории иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, в том числе объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур.

В соответствии с п.7 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, за исключением случая предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в соответствии с графиками, содержащимися в договоре о комплексном освоении территории, в отношении каждого предусмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, а также ответственность сторон за невыполнение указанного

обязательства и право сторон на расторжение этого договора аренды в одностороннем порядке в случае невыполнения указанного обязательства.

В части 4 ст.46.6 Градостроительного кодекса РФ определены условия, которые должны содержаться в договоре о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Указанные существенные условия определены в договоре о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса от 28.05.2015г. в пунктах 3, 5 и 7, в том числе порядок и максимальные сроки подготовки, рассмотрения и утверждения документации предусмотрены подпунктами 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 7.1.2, 7.2.5, 7.2.6, 7.2.7, 7.2.12,7.2. 14 договора

В соответствии с ч.7 ст.46.6 Градостроительного кодекса РФ в дополнительном соглашении к договору о комплексном освоении территории от 25.03.2016г. сторонами утвержден график осуществления мероприятий по освоению территории земельного участка, определены этапы работ, срок начала и окончания выполнения работ. (т.1 л.д.58- 59)

Поэтому неосновательны договоры ответчика о незаключенности договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса от 28 мая 2015г.

Согласно п.3.1.2 и 7.2.5 договора ответчик обязан в срок не позднее 3 месяцев со дня утверждения документации по планировке территории (проекта межевания территории) осуществить раздел земельного участка, провести за свой счет кадастровые работы, осуществить их постановку на государственный кадастровый учет и передать в Департамент в течение 14 календарных дней кадастровые паспорта.

В соответствии с графиком осуществления мероприятий в установленные сроки ответчик обязан обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, в том числе по вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства (п.7.2.11).

Согласно условиям пункта 7.2.18 ответчик обязан после заключения договора ежеквартально, не позднее 10 числа первого месяца, следующего за отчетным кварталом, представлять в Департамент отчетность об исполнении обязательства договору, а также о проведенных мероприятиях по строительному контролю с приложением подтверждающих документов.

По условиям пункта 7.2.22 договора ответчик обязан представлять Департамент копии согласованной и утвержденной в установленном порядке проектную документацию объектов капитального строительства, строящихся на образованных земельных участках.

В соответствии со ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из постановления Администрации городского округа «Город Чита» от 16.12.2016г. № 379, ООО «КБТ» подготовлена и утверждена часть проекта планировки территории и проекта межевания территории земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 75:32:010223:210, местоположение которого установлено: г.Чита, мкр. Романовский.

Обязательства по осуществлению мероприятий по освоению территории согласно установленному графику, в том числе выполнение инженерно-геологических изысканий, подготовка проектной документации, первая очередь строительства в 2016- 2017 г. ответчиком не исполнялись; отчетность об исполнении обязательств по договору в Департамент не представлена; проектная документация не согласована.

Доказательств, что застройщик приступил к освоению территории земельного участка для строительства многоквартирных ломов, в материалы дела не представлены.

Таким образом, цель заключения договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса не достигнута и, результат работ не имеет потребительской ценности для истца.

По договору аренды земельного участка от 28.05.2015г. арендатором не исполняются обязательства по своевременному внесению арендной платы, и земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования и целью предоставления в порядке, определенном договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 ст.452 ГК РФ).

Согласно ч.3 ст.46.4 Градостроительного кодекса РФ по договору о комплексном освоении территории одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные настоящей статьи, а другая сторона- исполнительный орган государственной власти обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств.

В данном случае ответчиком допущены существенные нарушения условий договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, ответчик до настоящего времени не приступил к освоению земельного участка, что повлекло для истца невозможность достижения цели договора.

Согласно п.2.1 ст.46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.

При изложенных обстоятельствах требования истца о расторжении договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса от 28.05.2015 и договора аренды земельного участка № 258/15 подлежат удовлетворению на основании ст.450, 452 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст.622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Соответственно, в случае досрочного прекращения действия договора арендатор обязан передать арендодателю по акту приема-передачи земельный участок в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования. При этом факт нахождения на земельном участке объектов ответчика не подтвержден актом осмотра земельного участка.

Госпошлина по иску по двум требованиям в размере 120000 руб. относится на ответчика по правилам ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса от 28.05.2015 г. и договор аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса № 258/15 от 28.05.2015 г., заключенные между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и Обществом с ограниченной ответственностью "КБТ".

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "КБТ" (ОГРН <***>, ИНН <***>) возвратить Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 75:32:010223:210, площадью 312600 кв.м., местоположение которого установлено: г.Чита, мкр. Романовский, в состоянии пригодном для его дальнейшего использования.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "КБТ" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 12000 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Доступ к судебным актам по делу № А78-7677/2018, выполненным в форме электронных документов, может быть получен на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru).

Судья Н.Ю. Шеретеко