Решение от 4 мая 2023 г. по делу № А55-141/2023

31/2023-143722(1)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД CАМАРСКОЙ ОБЛАСТИ 443001, г. Самара, ул. Самарская, 203 «Б», тел. (846)207-55-15 Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

04 мая 2023 года Дело № А55-141/2023

Резолютивная часть объявлена 02.05.2023. Полный текст изготовлен 04.05.2023.

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи Лигерман А.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1

рассмотрев в судебном заседании 27.04.2023-02.05.2023 (в судебном заседании был объявлен перерыв в порядке ст. 163 АПК РФ) дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "УНИВЕРСАЛ ОК", ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.02.2007, ИНН: <***>

к открытому акционерному обществу "МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЙ ВОЛГО-КАМСКИЙ БАНК РЕКОНСТРУКЦИИ И РАЗВИТИЯ", в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.07.2002, ИНН: <***>

Третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (443099, САМАРСКАЯ ОБЛАСТЬ, САМАРА ГОРОД, НЕКРАСОВСКАЯ УЛИЦА, 3, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о прекращении обременения в отношении недвижимого имущества, аннулировании записи об ипотеке из ЕГРН

при участии в заседании

от истца (до перерыва, после перерыва явку не обеспечил) – ФИО2 по доверенности от 19.12.2022;

от ответчика – не явился, извещен от третьих лиц – не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском, в котором просит:

1. Признать прекращенным обременение в виде ипотеки отношении нежилого помещения площадью 48,4 кв.м., кадастровый номер 63:09:0101168:921, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Фрунзе, д. 8, пом. б/н (25), 7 этаж и обязать Управление РОСРЕЕСТРА по Самарской области аннулировать из ЕГРН сведения о наличии обременения (ипотеки) в отношении нежилого помещения площадью 48,4 кв.м., кадастровый номер 63:09:0101168:921, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Фрунзе, д. 8, пом. б/н (25), 7 этаж.

2. Признать прекращенным обременение в виде ипотеки в отношении нежилого 47,4 кв.м., кадастровый номер 63:09:0101168:919, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Фрунзе, д. 8, пом. б/н (59), 7 этаж и обязать Управление РОСРЕЕСТРА по Самарской области аннулировать из ЕГРН сведения о наличии обременения (ипотеки) в отношении нежилого 47,4 кв.м., кадастровый номер 63:09:0101168:919, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Фрунзе, д. 8, пом. б/н (59), 7 этаж.


Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ходатайствовал о приобщении к делу дополнительных пояснений, которые судом приобщены к материалам дела.

От ответчика поступил письменный отзыв, согласно которому оставляет рассмотрение спора на усмотрение суда.

Суд, рассмотрев все вынесенные в предварительное судебное заседание вопросы, признав представленные доказательства достаточными для разрешения спора по существу, и считая завершенной подготовку дела к судебному разбирательству, руководствуясь статьей 136, частями 1, 2, 3 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при отсутствии возражений сторон, завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Как следует из материалов дела, ООО «Универсал ОК» (ОГРН <***>, ИНН <***>) является собственником нежилого помещения площадью 47,4 кв.м., кадастровый номер 63:09:0101168:919, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Фрунзе, д. 8, пом. б/н (59), 7 этаж.

Указанный объект приобретался истцом на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.04.2014 года с использованием кредитных средств, полученных в ОАО Банк АВБ. Впоследствии ОАО Банк АВБ был присоединен к БНА (Банку непрофильных активов) ТРАСТ.

Право собственности на указанный объект подтверждается Выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 28.09.2022 года № 99/2022/496498000.

В указанной Выписке отсутствуют сведения о наличии в отношении указанного выше объекта каких-либо обременений.

Получатель Выписки - ПАО Национальный банк « ТРАСТ» (ИНН <***>).

Данная Выписка выдана уполномоченным органом власти и содержит достоверные сведения об отсутствии обременений в отношении нежилого помещения площадью 47,4 кв.м., кадастровый номер 63:09:0101168:919, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Фрунзе, д. 8, пом. б/н (59), 7 этаж.

На дату 28.09.2022 года ООО «Универсал ОК» (ОГРН <***>, ИНН <***>) являлся собственником нежилого помещения площадью 48,4 кв.м., кадастровый номер 63:09:0101168:921, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Фрунзе, д. 8, пом. б/н ( 25), 7 этаж.

Указанный объект приобретался истцом на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.04.2014 года с использованием кредитных средств, полученных в ОАО Банк АВБ. Впоследствии ОАО Банк АВБ был присоединен к БНА (Банку непрофильных активов) ТРАСТ.

Право собственности на указанный объект подтверждается Выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 28.09.2022 года № 99/2022/496497466.

В указанной Выписке отсутствуют сведения о наличии в отношении указанного выше объекта каких-либо обременений.

Получатель Выписки - ПАО Национальный банк « ТРАСТ» (ИНН <***>)

Данная Выписка выдана уполномоченным органом власти и содержит достоверные сведения об отсутствии обременений в отношении нежилого помещения площадью 48,4 кв.м., кадастровый номер 63:09:0101168:921, расположенного по адресу: Самарская область,

г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Фрунзе, д. 8, пом. б/н (25), 7 этаж.

На основании официальных сведений об объектах недвижимости на дату 28.09.2022 года, ООО «Универсал ОК» приняло решение о продаже принадлежащих ему на праве собственности объектов.

Нежилое помещение площадью 48,4 кв.м., кадастровый номер 63:09:0101168:921, расположенное по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Фрунзе,


д. 8, пом. б/н ( 25), 7 этаж было продано ФИО3 на основании Договора

купли-продажи от 22.11.2022 года. Переход права был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Однако, 13.12.2022 года директором ООО «Универсал ОК» были получены новые Выписки из ЕГРН, в которых содержатся иные сведения об указанных выше объектах недвижимого имущества.

В полученных Выписках из ЕГРН от 13.12.2022 года появились сведения о наличии обременений в отношении нежилых помещений.

В отношении нежилого помещения площадью 47,4 кв.м., кадастровый номер 63:09:0101168:919, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Фрунзе, д. 8, пом. б/н (59), 7 этаж, в Разделе 2 лист 3 Выписки от 13.12.2022 года № КУВИ-001/2022-219167594 указано:

4.Ограничение прав и обременение объекта недвижимости: 4.1.Вид: Ипотека Дата государственной регистрации: 01.07.2016 13:52:13 Номер государственной регистрации: 63-63-09/046/2012-011 Срок, на который установлены ограничения прав

и обременение объекта недвижимости: 13.05.2016 г. включительно,

дата подписания договора об ипотеке 13.05.2013 г.

Лицо, в пользу которого установлено

обременение: ОАО «Межрегиональный Волго-Камский банк

реконструкции и развития», ИНН <***>

Основание государственной

регистрации: Договор об ипотеке (залоге недвижимости) № 3163

от 13.05. 2013 года

Определение Арбитражного суда Самарской

области по делу № А5-26194/2013, выдано

20.03.2015 Постановление Одиннадцатого

Арбитражного Апелляционного суда по делу № №

А5-26194/2013, выдан 01.07.2015

В отношении нежилого помещения площадью 48,4 кв.м., кадастровый номер 63:09:0101168:921, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Фрунзе, д. 8, пом. б/н (25), 7 этаж в Разделе 2 лист 3 Выписки от 13.12.2022 года № КУВИ-001/2022-219170546 указано:

4.Ограничение прав и обременение объекта недвижимости: 4.1.Вид: Ипотека Дата государственной регистрации: 01.07.2016 13:52:13 Номер государственной регистрации: 63-63-09/046/2012-011 Срок, на который установлены ограничения прав

и обременение объекта недвижимости: 13.05.2016 г. включительно,

дата подписания договора об ипотеке 13.05.2013 г.

Лицо, в пользу которого установлено

обременение: ОАО «Межрегиональный Волго-Камский банк

реконструкции и развития», ИНН <***>

Основание государственной

регистрации: Договор об ипотеке (залоге недвижимости) № 3163

от 13.05. 2013 года

Определение Арбитражного суда Самарской

области по делу № А5-26194/2013, выдано

20.03.2015 Постановление Одиннадцатого

Арбитражного Апелляционного суда по делу № №


А5-26194/2013, Выдан 01.07.2015

Наличие в ЕГРН сведений об ипотеке нарушает права ООО «Универсал ОК» и создает угрозу нарушения его прав в будущем, так как никаких обременений в отношении указанных выше объектов недвижимости в настоящее время нет.

13.12.2022 года директором ООО «Универсал ОК» ФИО4 было получено Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД - 001/2022- 54526361/1, в котором указано, что 06.12.2022 года ФИО4 обратилась в Управление РОСРЕЕСТРА с заявлением о прекращении ипотеки в отношении нежилого помещения площадью 48,4 кв.м., кадастровый номер 63:09:0101168:921, расположенное по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Фрунзе, д. 8, пом. б/н (25), 7 этаж.

В Уведомлении указано, что для прекращения ипотеки требуется либо совместное заявление залогодателя и залогодержателя, либо решение суда о прекращении ипотеки.

Также 13.12.2022 года директором ООО «Универсал ОК» ФИО4 было получено Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД - 001/2022-54526221/1, в котором указано, что 06.12.2022 года ФИО4 обратилась в Управление РОСРЕЕСТРА с заявлением о прекращении ипотеки в отношении нежилого 47,4 кв.м., кадастровый номер 63:09:0101168:919, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Фрунзе, д. 8, пом. б/н (59), 7 этаж. В Уведомлении указано, что для прекращения ипотеки требуется либо совместное заявление залогодателя и залогодержателя, либо решение суда о прекращении ипотеки.

На сегодняшний день Открытое акционерное общество «Межрегиональный Волго-Камский банк реконструкции и развития» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Функции конкурсного управляющего исполняет Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов». Представитель конкурсного управляющего - ФИО5

Истец ООО «Универсал ОК» никогда в договорных отношениях с ОАО «Межрегиональный Волго-Камский банк реконструкции и развития» не состоял.

Нежилые помещения были приобретены у ФИО6 на основании договора купли-продажи.

На основании решения Автозаводского районного суда г. Тольятти от 22.12.2016 года (дело № 2-11791/2016) ОАО «Межрегиональный Волго-Камский банк реконструкции и развития» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агенство по страхованию вкладов» отказано в обращении взыскания на принадлежащие ООО «Универсал ОК» нежилые помещения, указанные в настоящем исковом заявлении. Решение вступило в силу 29.03.2017 года. В указанном решении ООО «Универсал ОК» признан добросовестным приобретателем нежилых помещений.

Истец, полагая, что наличие оспариваемой записи об ипотеке нарушает его права как собственника имущества, обратился в суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 454 ГК РФ договор купли-продажи является возмездным, что означает, что, приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу обусловленную цену вещи или продавец получает встречное имущественное удовлетворение.


В силу статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Согласно пункту 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В соответствии с частью 17 статьи 26, статьей 27 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Указанное обстоятельство соответственно является и основанием для приостановления государственной регистрации.

Истец, совершая договоры купли-продажи недвижимого имущества, затребовал у продавца правоустанавливающие документы на имущество, по изучении которых спорное обременение не обнаружил, покупатель разумно рассчитывал, что если имеются какие-либо ограничения прав на приобретаемую недвижимость, то эти обстоятельства будут выявлены. В этой ситуации истец исходил из принципа добросовестности продавца и залогодержателя.

Более того, сдав документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, покупатель обоснованно рассчитывал на проведение правовой экспертизы документов, проверку законности сделки и соответственно на то, что если имеются какие-либо неоговоренные обременения или ограничения в использовании объекта, то регистрация перехода прав будет приостановлена в соответствии с частью 1 статьи 20 и частью 1 статьи 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Таким образом, на момент заключения договоров купли-продажи истец не знал и не должен был знать о том, что предмет данного договора обременен ипотекой. Ни в договорах купли-продажи, ни в иных документах не указано на существование спорного обременения в отношении недвижимого имущества.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 353 ГК РФ, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу залог сохраняется.

Вместе с тем, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ в редакции Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" предусмотрено, что залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Согласно решения Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 22.12.2016 суд установил, что при заключении договора купли-продажи спорных нежилых помещений ООО «Универсал ОК» данными о залоге указанного имущества не располагал и не мог располагать, т.к. сведения об обременениях в регистрационных органах


отсутствовали. На момент заключения договоров купли-продажи задолженность ФИО6 перед банком считалась погашенной, ООО «Универсал Ок является добросовестным приобретателем имущества».

В соответствии с ст. 69 АПК РФ данные обстоятельства имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

На основании изложенной правовой позиции и фактических обстоятельств дела, исковые требования признаются судом обоснованными.

Кроме того, истец обращается с требованием об обязании Управление Росреестра з аннулировать из ЕГРН сведения о наличии обременения (ипотеки) в отношении нежилых помещений.

Лицо, полагая, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части.

Однако действия государственного регистратора истец не оспорил. Управление Росреестра привлечено самим истцом к участию в деле в качестве третьего лица, а не ответчика.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований в этой части должно быть отказано.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

Признать прекращенным обременение в виде ипотеки в отношении нежилого помещения площадью 48,4 кв.м., кадастровый номер 63:09:0101168:921, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Фрунзе, д. 8, пом. б/н (25), 7 этаж.

Признать прекращенным обременение в виде ипотеки в отношении нежилого 47,4 кв.м., кадастровый номер 63:09:0101168:919, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Фрунзе, д. 8, пом. б/н (59), 7 этаж.

В остальной части иска об обязании Управления по Самарской области аннулировать из ЕГРН сведения о наличии обременения (ипотеки) отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества "МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЙ ВОЛГО-КАМСКИЙ БАНК РЕКОНСТРУКЦИИ И РАЗВИТИЯ", в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.07.2002, ИНН: <***> 12 000 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья / А.Ф. Лигерман

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 22.02.2023 1:22:00

Кому выдана Лигерман Александра Федоровна