Решение от 15 сентября 2017 г. по делу № А41-32646/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. д.18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-32646/17
15 сентября 2017года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 11сентября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 15 сентября 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.С.Петропавловской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области к ООО "Рантект-МФД"

Третье лицо Адмиинстрация Одинцовского муниципального района МО,

При участии в судебном заседании- согласно протоколу с/з от 11.09.2017,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Рантект-МФД" (далее - ответчик) с требованиями:

- Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Рантект-МФД» задолженность по арендной плате по договору аренды № 3878 от 24.03.2011 г. за период с 01.07.2015 года по 31.12.2016 года в сумме II 554 155 рублей 13 копеек, а также пени за период с 01.07.2015 года по 31.12.2016 г. в сумме 5 900 805 рублей 96 копеек, а всего 17 454 961 рубль 09 копеек.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена Администрация Одинцовского муниципального района МО.

Представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал, представил в материалы дела письменный отзыв.

Представитель третьего лица, поддержал заявленные требования.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

В соответствии со ст.4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком 24.03.2011 г. был заключен договор аренды земельного участка № 3878. Предметом договора являлся земельный участок площадью 5822 кв.м, с кадастровым номером 50:20:0030102:54, расположенный по адресу: <...>, для строительства жилого дома корпус № 15/2.

Договор аренды был заключен сроком на 3 года: с 24.03.2011 года по 23.03.2014 года.

В соответствии с пунктами 3.1. 3.2 и 3.3 договора Арендатор обязан ежеквартально до 15-го числа последнего месяца текущего квартала вносить арендную плату за пользование земельным участком.

Размер арендной платы был определен в Приложении № 2 к договору аренды, которое является неотъемлемой частью договора.

Пунктом 3.5 договора аренды было установлено, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором.

23.04.2013 г. представителю ответчика было вручено уведомление исх. № 7.1.18/1140 об изменении размера арендной платы.

Так, с 01.01.2013 арендная плата стала составлять 1 665 633 руб. 91 коп. в квартал.

Уведомлением от 04.04.2014 г. исх. № 7.1.18/892/5 Комитет сообщил ООО «Рантект- МФД» об изменении размера арендной платы.

Так, с 01.01.2014 г. она стала составлять 1 832 140 руб. 08 коп. в квартал.

Уведомлением от 15.04.2015 г. исх. № 7.1.18/1323/6 Комитет сообщил ООО «Рантект- МФД» об изменении размера арендной платы.

Так, с 01.01.2015 г. она стала - оставлять 1 925 692 руб. 52 коп. в квартал.

Решением от 22.09.2015 г. по делу № А41-59814/15 с ответчика в пользу истца была взыскана задолженность в период с 01.01.2014 года по 30.06.2015 года и пени.

В результате неисполнения ООО «Рантект-МФД» своих обязательств по договору аренды от 24.03.2011 № 3878 у Общества образовалась задолженность по арендной плате в период с 01.07.2015 года по 31.12.2016 года в сумме 11 554 155 рублей 13 копеек.

За нарушение срока внесения арендной платы за период с 01.07.2015 г. по 31.12.2016 г Существу начислены пени в сумме 5 900 805 рублей 96 копеек.

17.03.2017 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия с предложением погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и уплатить пени.

Поскольку ответ на данную претензию так и не поступил, истец обратился в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 ГК РФ.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ).

Таким образом, обязательство арендатора производить оплату аренды возникает только в том случае, если арендодатель надлежащим образом исполнил условия договора аренды в части объекта аренды.

Между тем, как следует из представленного в материалы дела письменного отзыва, земельный участок К№ 50:20:0030102:54 подлежит предоставлению ответчику на основании распорядительного акта Администрации Одинцовского муниципального района Московской области «О предоставлении земельного участка ООО "Рантект-МФД" для строительства жилого дома корпус № 15/2.

В соответствии с Постановлением от 03.09.2009 № 2412 земельный участок К№ 30102:54 подлежит передаче ответчику свободным от строений и должен быть для использования по целевому назначению: «жилищное строительство».

Вместе с тем, фактически на земельном участке К№ 50:20:0030102:54 располагается многоквартирный дом, введённый в эксплуатацию в 1970 году (кадастровый номер 50:20:0000000:5166), с придомовой территорией, озеленением и благоустройством, что подтверждается Заключением кадастрового инженера от 26.04.2017, составленным по результатам натурального обследования.

Из Заключения кадастрового инженера следует, что основная площадь земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:54 задействована под размещение многоквартирного по адресу: <...>, и его придомовой территории и используется жильцами для эксплуатации данного дома.

В соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении, которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ и ст. 15 Вводного закона размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома пропорционален размеру общей площади помещений, находящихся в собственности конкретного лица.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области не имел права на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 50:20:0030102:54, на котором расположен многоквартирный дом и прилегающая к нему придомовая территория.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Таким образом, арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию, не может считаться исполнившим предусмотренного законом и договором обязательства по передаче имущества, соответствующего условиям договора. В связи с этим у арендатора отсутствует встречное обязательство по внесении арендной платы в спорный период.

При таких обстоятельствах суд считает в удовлетворении заявленных требование следует отказать.

Кроме того, из разъяснений, содержащихся в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 26.06.2015 № 2 (2015), следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом освобождает арендатора от исполнения обязанности вносить арендную плату.

Поскольку в период, когда арендатор лишён возможности использовать арендованное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

В соответствии со ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Ю.С. Петропавловская