Решение от 3 мая 2023 г. по делу № А48-5726/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Орёл Дело №А48–5726/2022

03 мая 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 25.04.2023.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Н.В. Подриги при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО2 (г. Орел) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СПЕКТР» (302040, ОРЛОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ОРЁЛ ГОРОД, 8 МАРТА УЛИЦА, ДОМ 8, ЛИТЕР А, ОФИС 247, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о признании недействительным договора на передачу нежилого помещения №247 в собственность от 05.10.2010 года; об исключении из ЕГРН записи о праве собственности ООО «Спектр» на нежилое помещение №247; о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение №247,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

1) Общество с ограниченной ответственностью «Профиклуб» (302040, г. Орел, ул.8 Марта, 8, литер А, пом.250, ОГРН <***>) - на стороне ответчика;

2) Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Ремонтное строительное управление №1» (<...>, ОГРН <***>) – на стороне истца;

3) Общество с ограниченной ответственностью «УЮТНЫЙ ДОМ» (302030, ОРЛОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ОРЁЛ ГОРОД, МОСКОВСКАЯ УЛИЦА, 69, 214, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) – на стороне истца;

4) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, 302028, <...>) – на стороне истца,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО3 (доверенность от 17.05.2022, диплом),

от ответчика – представитель ФИО4 (доверенность от 13.03.2023, удостоверение адвоката №0926 от 14.10.2022), после перерыва также директор ФИО5 (паспорт),

от третьего лица 2 – представитель ФИО6 (доверенность от 09.01.2023, удостоверение адвоката),

иные лица не явились, извещены надлежаще,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 (истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Спектр» (ответчик) о признании недействительным договора на передачу нежилого помещения №247 в доме №8 по ул. 8 Марта в г. Орле в собственность от 05.10.2010 года; об исключении из ЕГРН записи о праве собственности ООО «Спектр» на нежилое помещение №247; о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение №247.

Как указала ФИО2, к её требованию о защите интересов собственников многоквартирного дома №8 по ул. 8 Марта г. Орел присоединяются: ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11. Принадлежность указанных лиц к группе лиц подтверждается наличием собственности в многоквартирном доме и заявлением каждого присоединившегося. Предложение о присоединении к требованию ФИО2 опубликовано 19 августа 2022г. в газете «Вечерний Орел». Присоединившихся лиц не установлено.

Таким образом, истец действует в группе лиц-собственников имущества в спорном доме.

К участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Общество с ограниченной ответственностью «Профиклуб», общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Ремонтное строительное управление №1», общество с ограниченной ответственностью «Стройинвест», Общество с ограниченной ответственностью «УЮТНЫЙ ДОМ», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (третьи лица).

В последующем ООО «Стройинвест» было исключено из числа третьих лиц.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик возражал относительно удовлетворения исковых требований, полагает, что основания для удовлетворения иска отсутствуют; заявил об истечении срока исковой давности.

ООО «РСУ №1» поддерживает позицию истца.

Иные третьи лица в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела судом извещены надлежащим образом в порядке ст.121 АПК РФ. ООО «Профиклуб» и Управление Росреестра по Орловской области отзывы по делу не представили.

ООО «УЮТНЫЙ ДОМ» в отзыве указало на неподсудность спора арбитражному суду, поскольку отсутствует экономический характер спора, а истец является физическим лицом; о передаче дела в суд общей юрисдикции не заявлял; полагает, что спор можно разрешить с участием судебных примирителей.

Лица, участвующие в деле, не подтвердили возможность мирного урегулирования спора, в том числе с участием судебного примирителя.

С учетом ч.5 ст. 156 АПК РФ, арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежаще извещенных третьих лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав объяснения сторон, третьих лиц, арбитражный суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим мотивам.

Истец является собственником жилого помещения (квартира) в многоквартирном жилом доме (далее – МКД) №8 по ул. 8 Марта в г. Орле, что подтверждено документально и признавалось участниками спора.

Ответчику на праве собственности с 22.11.2010 принадлежит нежилое помещение №247 площадью 25,2 кв.м., расположенное на 17-м этаже МКД №8 по ул. 8 Марта в г. Орле, подъезд №5 (т.1, л.д. 35). Помещение приобретено по договору на передачу нежилого помещения в собственность от 05.10.2010. В указанном договоре площадь помещения соответствует площади из технического и кадастровых паспортов.

Автором проекта дома №8 по ул. 8 Марта в г. Орле является АО «Гражданпроект».

Многоквартирный жилой дом состоит из 5 подъездов, с 1-го по 3-й подъезды имеют 9 этажей и были введены в эксплуатацию 29.09.2005. Позднее 05.08.2010 были введены в эксплуатацию еще два 17-ти этажных подъезда, а именно 4-й и 5-й.

До 01.10.2022 управляющей компанией, в обслуживании которой находился спорный дом, являлось ООО «РСУ №1», а после – ООО «Уютный дом».

Ответчик указал, что спорное помещение приобрел на основании договора на передачу нежилого помещения в собственность от 05.10.2010г., заключенного с застройщиком дома, ООО «Орелстройинвест» (т.2, л.д.11). 22.11.2010г. право собственности на помещение зарегистрировано в ЕГРП, ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права. До ввода второй очереди дома в эксплуатацию изготовлены технический и кадастровый паспорта на помещение №247 (т.2, л.д.111-125).

Истец указал, что помещение ООО «Спектр» расположено на мягкой кровле 17-го этажа МКД №8 по ул. 8 Марта в г. Орле. Данное помещение сдается в аренду ООО «Профиклуб» для осуществления экономической деятельности (оказание риэлторских услуг), то есть ведется экономическая деятельность, связанная с посещением данного помещения посторонними лицами, путем прохода по мягкой кровле. Договор аренды между ООО «Спектр» и ООО «Профиклуб» в управляющую компанию представлен не был, как не были представлены и собственникам многоквартирного дома. О наличии договорных отношений ответчика с ООО «Профиклуб» собственникам стало известно от правоохранительных органов. ООО «РСУ №1» проведен внеплановый осмотр кровли и выявлены многочисленные повреждения кровли и несанкционированная установка вывесок третьим лицом - ООО «Профиклуб», незаконное перепланировка и переоборудование технического помещения и общего имущества собственников (установка окна и установка двери, установка видеокамер), без согласия собственников многоквартирного дома. При этом, нахождение на кровле посторонних лиц, не только приводит к ее повреждению, но и на законодательном уровне запрещено. Иного альтернативного доступа в данное помещение, кроме как проход по крыше, не имеется и не предусмотрено проектными решениями и технической документацией. Периодическое перемещение посторонних лиц по мягкой кровле в местах расположения спорного технического помещения привело к нарушению прав собственников многоквартирного дома в виде повреждения самой кровли и ее протечек. Было нарушено кровельное покрытие, в связи с чем и возникли протечки в жилые помещения собственников и на лестничную площадку.

Ответчик подтвердил, что использует помещение №247 под офис и ранее сдавал его в аренду, после возникновения конфликтной ситуации договор аренды расторг, сейчас в этом помещении никакая деятельность не ведется.

Согласно письму Управления ГЖИ по Орловской области и Администрации г. Орла, кровля МКД №8 по ул. 8 Марта в г. Орле требует капитального ремонта, поэтому Администрация г. Орла включила МКД №8 по ул. 8 Марта в г. Орле в программу капитального ремонта кровли, которая на основании заключения УГЖИ по Орловской области была перенесена с 2036 года на 2023год, в связи с аварийным состоянием кровли данного дома.

Истец полагает, что помещение №247 по проекту дома не может находиться в эксплуатации у посторонних лиц, оно предназначено для обслуживания дома, в нем расположено имущество собственников, а, следовательно, и само помещение является общим имуществом собственников и принадлежат всем собственникам многоквартирного дома №8 по ул. 8 Марта в г. Орле пропорционально их доле в праве и незаконно перешло к ответчику на основании договора на передачу нежилого помещения в собственность от 05.10.2010, который является ничтожной сделкой.

Жильцы обращались с жалобой в Управление государственной жилищной инспекции по Орловской области о проверки законности перехода права собственности ООО «Спектр» на вышеуказанное нежилое помещение.

Согласно ответу Управления государственной жилищной инспекции по Орловской области для проверки законности перехода права собственности было рекомендовано жильцам обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.

В связи с вышеизложенным, истец обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Согласно правовым позициям, изложенным в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Поэтому в соответствии с п.1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В соответствие с положением, закрепленным в ст.289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в доме, перечисленное в данной норме, то есть имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в этом доме. В частности, собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в нем, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в этом доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома.

В силу ст. 209 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В техническом паспорте на МКД (т.1, л.д.36-42) помещение №247 отражено как неиспользуемое обособленное нежилое помещение площадью 25,2 кв.м.

В материалы дела представлена выписка из проекта, выполненного ОАО «Гражданпроект» (т.1, л.д.43-55), из которого следует, что помещение №247 изначально было запроектировано как техническое помещение многоквартирного дома, необходимое для обслуживания вентиляционных шахт, каналов многоквартирного дома, являющихся, в свою очередь, общим имуществом дома и отвечающим за безопасность собственников многоквартирного дома.

В судебном заседании 14.03.2023 года в качестве специалиста суду и участникам спора дал пояснения сотрудник ОАО «Гражданпроект», который подтвердил, что помещение №247 изначально было запроектировано как техническое помещение, неразрывно связанное с рядом расположенным помещением, в котором расположены вентиляционные и пожарные шахты. В помещении №247 согласно проектному решению, предусмотрены несколько входов и выходов, данное помещение, согласно проектному решению, является проходным и запроектировано для обслуживания смежно расположенного помещения, в котором расположены крупногабаритные вентиляционные шахты. Согласно проекту, двустворчатые двери, ведущие напрямую на кровлю необходимы для обслуживания, замены крупногабаритного оборудования и вентиляционных шахт.

Администрацией г.Орла в ответе от 23.09.2021 №3825-7Л указано, что в техническом архиве отсутствует информация о переводе помещений общедолевой собственности МКД, в частности, указано на помещение №247 (т.1, л.д. 59).

Согласно данным регистрирующего органа (т.3, л.д.104-115), первая квартира в доме приобретена в собственность 13.02.2006г.

Таким образом, с учетом вышеизложенных норм и представленных доказательств, а также объяснений специалиста, суд приходит к выводу, что спорное помещение №247 относится к общедомовому имуществу.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении требований в полном объеме, суд исходит из следующего.

Согласно п.9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», согласно которому в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Таким образом, выбор способа защиты прав собственника помещения в здании на общее имущество здания зависит от того, лишено ли соответствующее лицо владения этим общим имуществом или нарушение его права состоит только в наличии записи о праве индивидуальной собственности на общее имущество за другим лицом.

Под лишением владения понимается лишение фактического владения, а не права собственности (иного вещного права) на объект недвижимого имущества. Если истец не лишен фактического владения, то исковая давность не течет. Таким образом, вопрос о том, когда начинает течь исковая давность, ставится в зависимость от того, утратил ли истец фактическое владение вещью. Если фактическое владение утрачено, то срок начинает течь с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о такой утрате, а если фактическое владение не прекратилось - срок исковой давности не течет. Изложенные правовые позиции сформулированы в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013г. №10715/12.

Истец считает, что спорное помещение не выбывало из владения жильцов дома, поскольку «используют их в целях, связанных с обслуживанием дома и несут расходы по их содержанию и ремонту» (т.3, л.д.20- объяснение истца, приобщенное в судебном заседании 10.11.2022г.).

Между тем, это утверждение противоречит прочим материалам дела, в частности, акту осмотра, составленному истцом (т.3, л.д.135-137), в силу которого спорное помещение закрыто на металлическую дверь.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, является выяснение вопроса о том, когда спорное имущество (помещение №247) выбыло из владения собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Между тем, факт постоянного закрытия помещения с момента приобретения не оспаривается и самим ответчиком, объяснившим, что это помещение изначально использовалось им под офис, по настоящее время в нем находится мебель, кондиционер, светильники.

Примечательно, что в одном из письменных объяснений истец также указал, возражая против довода Общества о пропуске срока исковой давности, что помещение №247 было закрыто, но собственники полагали, что оно закрыто управляющей компанией и так и должно быть.

Следовательно, на момент регистрации права собственности на помещение №247 на ООО «Спектр» (22.11.2010г.) оно выбыло из владения собственников помещений в данном доме.

В связи с этим истец должен был обратиться в арбитражный суд с требованиями указанными в абзаце 3 п.9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», то есть с требованием об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. Тогда как истец выбрал иной способ защиты права.

Ввиду чего требование о признании договора на передачу нежилого помещения №247 в собственность от 05.10.2010г. недействительным в контексте вышеназванного постановления Пленума №64 является ненадлежащим способом защиты права.

Согласно п.9 постановления Пленума от 23.07.2009г. №64 на требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ) и о признании права общей долевой собственности распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Право истца на квартиру зарегистрировано в 13.06.2013 (т.1, л.д. 100), поэтому с указанного времени истцу должны стать достоверно известны факты относительно площади дома, процентном соотношении жилых и нежилых помещений, об управляющей компании в доме и о том, что собственником спорного помещения является ответчик.

В порядке ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В порядке ч.2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Ответчиком такое заявление сделано.

На основании п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса 8 А65- 2072/2019 Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй п.2 ст. 199 ГК РФ).

По совокупности вышеизложенного исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч.2 ст.168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

Истец при подаче иска уплатил 18 000 руб. госпошлины. Вместе с тем, суд полагает, что требование об исключении из ЕГРН записи о праве собственности является требованием, производным от требовании права собственности. Ввиду чего размер пошлины по делу должен составлять 12 000 руб.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины относятся на истца в размере 12 000 руб. (за два самостоятельных требования), а излишне уплаченная госпошлина в размере 6 000 руб. подлежит возвращению ФИО2 из федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления отказать.

Возвратить ФИО2 (г. Орел) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Выдать справку на возврат госпошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый Арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области в течение одного месяца со дня его принятия.



Судья Н.В. Подрига