Постановление от 7 февраля 2019 г. по делу № А60-17443/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8578/18

Екатеринбург

07 февраля 2019 г.


Дело № А60-17443/2018


Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2019 г.



Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А. С.,

судей Купреенкова В. А., Суспициной Л. А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Оптимальные инвестиционные решения» (далее - общество «УК «ОИР») на решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.07.2018 по делу № А60-17443/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации г. Екатеринбурга - Соболевская Т.В., доверенность от 26.12.2018 № 923/05/01-12/0111;

общества «УК «ОИР»- Максимова К.В., доверенность от 02.07.2018 № 108; Возчиков М.В., доверенность от 18.07.2018 № 110.

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу «УК «ОИР», действующему в качестве доверительного управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Перспектива», о взыскании 133 273 руб. 66 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 23.04.2012 № 5-2285-Т, в том числе 121 205 руб. 41 коп. долга по арендной плате за январь 2017 года, с апреля 2017 года по сентябрь 2017 года, 12 068 руб. 25 коп. пеней за период с 11.02.2015 по 09.10.2017 за просрочку арендных платежей.

Решением суда от 25.07.2018 (судья Григорьева С.Ю.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2018 (судьи Зеленина Т.Л., Макаров Т.В., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «УК «ОИР» просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права.

В обоснование доводов ответчик указывает на то, что неисполнение обязательства по строительству подземного паркинга не свидетельствует о недобросовестном поведении ответчика, поскольку вызвано объективными причинами, которые не приняты во внимание судом. Как пояснил ответчик, к наступлению фактической возможности строительства подземного паркинга в 2015 году значительно изменилась стоимость строительства одного машино-места и строительство по вышеуказанной цене приводило к убыткам владельцев паев, в связи с чем отсутствовала возможность получения согласия специализированного депозитария на заключение договора подряда для строительства подземного паркинга в соответствии с п. 2 ст. 40 Федерального закона «Об инвестиционных фондах».

Ответчик считает, что с момента возникновения права собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном жилом доме и прав общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды считается прекратившимся на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем у суда не имелось оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате. Кроме того, как отмечает ответчик, возобновление договора аренды на неопределенный срок возможно в случае использования им земельного участка в целях аренды. Между тем строительство паркинга после 14.04.2017 не осуществлялось, следовательно, земельный участок в целях аренды не использовался. По мнению ответчика, договор аренды также прекратился ввиду истечения срока его действия 22.04.2017. По указанным основаниям ответчик полагает вывод судов о том, что договор аренды возобновился на неопределенный срок и подлежал расторжению в ином порядке, несостоятельным.

Кроме того, общество «УК «ОИР» считает незаконным взыскание с ответчика суммы задолженности и пеней, рассчитанной за весь земельный участок. Ссылаясь на расчет задолженности, представленный ответчиком в суд первой инстанции, общая сумма, подлежащая взысканию с ответчика, по его мнению, составляет 34 628 руб. 93 руб., рассчитанной исходя из площади земельного участка, на которой предполагалось строительство подземного паркинга.

Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 23.04.2012 между администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и обществом «УК «ОИР» доверительный управляющий ЗПИФН «Недвижимость» (арендатор) заключен договор аренды № 5-2285-Т земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501056:88 площадью 4944 кв. м, расположенного в г. Екатеринбурге на ул. Чайковского, для строительства жилого дома с нежилыми помещениями на первом этаже и подземным гаражом на срок с 23.04.2012. по 22.04.2017.

По акту приема-передачи от 23.04.2012 земельный участок передан арендатору.

В соответствии с пунктом 2.3.4 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца.

Ответчиком получено разрешение на строительство от 29.12.2015 № RU 66302000-5604-2015 односекционного многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями ТСЖ на первом этаже и подземным паркингом.

Ответчику 14.12.2016 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 66302000-5604-2015 односекционного многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями ИСЖ на 1-ом этаже – 1 этап строительства.

В связи с тем, что цель, для которой был предоставлен земельный участок, не достигнута, обязательство по строительству подземного гаража арендатором не выполнено, истец направил ответчику претензию об оплате задолженности по договору аренды до 16.10.2017.

Неисполнение требований претензии послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из отсутствия доказательств исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив, что обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком за январь 2017 года и с апреля по сентябрь 2017 года ответчиком надлежащим образом не исполнены, доказательств внесения арендной платы за указанный период в материалы дела не представлено, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с общества «УК «ОИР» 121 205 руб. 41 коп. задолженности по внесению арендных платежей.

Поскольку арендная плата за пользование спорным земельным участком своевременно ответчиком не вносилась, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3.1 договора аренды, предусматривающим ответственность арендатора за нарушение сроков перечисления арендной платы, правомерно взыскали с общества «УК «ОИР» 12 068 руб. 25 коп. пеней за период с 11.02.2015 по 09.10.2017.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были исследованы судами первой и апелляционной инстанций и правомерно отклонены в силу следующего.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», а также правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Судами установлено, что 14.04.2017 произведена регистрация права собственности владельцев инвестиционных паев на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, построенном на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0501056:88.

По результатам исследования имеющихся в материалах дела документов, в том числе проектной документации, судами также установлено, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0501056:88 предоставлен ответчику для строительства односекционного многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями ТСЖ на первом этаже (№ 1 по ГП) и подземным паркингом (№ 2 по ГП).

При этом запроектировано строительство паркинга на 30 машино-мест и расположение паркинга не под жилым домом.

Необходимость строительства паркинга на 30 машино-мест обоснована в проектной документации с учетом гарантийных писем о возможности обеспечения размещения автомобилей в количестве 45 мест по иным адресам.

Несмотря на принятые обязательства, ответчик к строительству подземного паркинга не приступил.

Заявленные доводы ответчика о невозможности строительства подземного паркинга были рассмотрены судом первой инстанции и правомерно отклонены.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что условия договора аренды в установленном порядке не изменены, цель договора аренды в части строительства паркинга не достигнута, земельный участок, на котором должен быть возведен паркинг, не возвращен.

Ответчик не доказал наличие объективных обстоятельств, препятствующих строительству паркинга (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Действия ответчика в связи с этим судами признаны недобросовестными (п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, с учетом того, что строительство подземного гаража не произведено, истец после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома земельный участок непосредственно для строительства подземного паркинга не выделил, земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, не сформирован, договор аренды в установленном порядке не расторгнут сторонами, площади земельного участка достаточно для строительства двух объектов, цели договора аренды в части строительства паркинга не достигнуты, требования истца о взыскании арендных платежей заявлены обоснованно.

Кроме того, судом кассационной инстанции принимается во внимание имеющаяся в материалах дела выписка из Единого государственного реестра об объекте недвижимости (том 2, л.д. 83), согласно которой общая долевая собственность на спорный земельный участок владельцев инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Перспектива» зарегистрирована 09.01.2018, то есть за пределами спорного периода, заявленного в настоящем иске.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановление апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции неустановленно.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.07.2018 по делу №А60-17443/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью

«Управляющая компания «Оптимальные инвестиционные решения» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий А.С. Полуяктов


Судьи В.А. Купреенков


Л.А. Суспицина