Постановление от 8 октября 2018 г. по делу № А56-52767/2017

/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-52767/2017
08 октября 2018 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Желтянникова В.И.

судей Жиляевой Е.В., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Смирновой Н.В.,

при участии: согласно протоколу судебного заседания,


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24751/2018) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.07.2018 по делу № А56-52767/2017 (судья Кротов С.М.), принятое


по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к ООО "ВАРИА"


об обязании,



установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ВАРИА" об обязании за счет собственных средств снести самовольно возведенное здание – многоквартирный жилой дом площадью 947,5 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Главная улица, дом 26, литера А, кадастровый номер 78:34:0000000:8121.

Определением от 01.12.2017 суд принял встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "ВАРИА" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании права собственности на здание – многоквартирный жилой дом площадью 947,5 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Главная улица, дом 26, литера А, кадастровый номер 78:34:0000000:8121 к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском по настоящему делу.

Определением суда от 02.04.2018 производство по делу приостановлено; по делу назначена судебная экспертиза.

11.05.2018 адрес суда поступили экспертные заключения № 282/16 от 08.05.2018. Производство по делу возобновлено.

Решением от 25.07.2018 в удовлетворении исковых требований отказано. Встречное исковое заявление удовлетворено. Суд признал право собственности Общества с ограниченной ответственностью "ВАРИА" на здание – многоквартирный жилой дом площадью 947,5 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Главная улица, дом 26, литера А, кадастровый номер 78:34:0000000:8121.

Не согласившись с решением суда, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и удовлетворить первоначальный иск, в удовлетворении встречного иска отказать, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.

В канцелярию апелляционного суда от ООО «ВАРИА» 25.09.2018 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик возражает против доводов истца, поддерживает решение суда, полагает его законным и обоснованным, вынесенным с учетом представленных в материалы дела доказательств и норм права, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ООО «ВАРИА» против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Общество является правопреемником юридического лица, учрежденного Всесоюзной Ассоциацией Советов воинов запаса и воинов-интернационалистов, оборонно-патриотических объединений (Приказ от 25.12.1989 г. № 19) «Фирма «Варна», что подтверждается уставом Фирмы «Варна», уставом Акционерного общества закрытого типа «Фирма «Варна», зарегистрированным Выборгской районной администрацией Санкт-Петербурга (Постановление №124 от 09.04.1992г.) за основным государственным номером 1037804010562, уставом ЗАО «Фирма «Варна» зарегистрированного в реестре за №377 Постановлением №377 от 24.04.1997г. Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга о регистрации новой редакции устава АОЗТ Фирма «ВАРНА», свидетельством о внесении записи в ЕГРЮЛ в отношении ЗАО «Фирма «ВАРИА», выпиской из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Варна».

Исходный объект (жилым домом, построенным в 1950 году) передан ООО «Варна» на основании Акта передачи дома 26 по ул. Главной Выборгского района г. Ленинграда от 15.05.1990 года в соответствии с Решением директора совхоза «Пригородный» от 12.02.1990 года.

Согласно Акту передачи от 15.05.1990 г., одновременно с домом был передан участок земли площадью 1200 кв.м. с зелеными насаждениями, находящимися на участке.

При отчуждении спорного здания в 1990 г. занятый им земельный участок находился в государственной собственности и принадлежал совхозу «Пригородный» на праве постоянного (бессрочного) пользования; его границы определялись фактическим пользованием (ограждением).

В соответствии со ст. 37 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент совершения сделки, при переходе права собственности на здание вместе с этим объектом к приобретателю переходит и право пользования земельным участком. При этом данная правовая норма являлась императивной.

В соответствии с «Инструкцией о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР», утвержденной Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968 N 83 (далее - Приказ № 83), действовавшей на момент совершения сделки, в целях учета принадлежности строений в городах бюро технической инвентаризации вели по установленным формам реестры и производили регистрацию строений. Регистрации подлежали все строения, расположенные в городах, независимо от того, в чьем ведении они находились: местных советов, государственных учреждений и предприятий, кооперативных и других общественных организаций или граждан.

При регистрации строений бюро технической инвентаризации обязаны были, в том числе, выявить и собственников строений, и оформить их право в установленном Приказом № 83 порядке.

Таким образом, в силу вышеуказанных правовых норм техническая инвентаризация являлась источником сведений, позволявших определенно установить собственника имущества.

Согласно регистрационной надписи филиала ГУИОН Проектно-инвентаризационного бюро Приморского района Санкт-Петербурга от 09.10.91 г., исполненной на Акте передачи от 15.05.90 г., указанный исходный объект в установленном порядке учтен на правах собственности за фирмой «Варна».

В соответствии с п. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной недвижимости», права на объекты недвижимости, возникшие до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, право фирмы «Варна» на приобретенный ею исходный объект являлось юридически действительным в отсутствие государственной регистрации, предусмотренной вышеуказанным законом.

В силу правопреемства указанное юридически действительное право перешло сначала к ЗАО «Фирма «Варна», а затем - к ООО «Варна», что подтверждается учредительными документами указанных юридических лиц. Вместе с ним к ООО «Варна» перешло право пользования земельным участком площадью 1200 кв.м. по указанному адресу в границах по фактическому пользованию.

Право на земельный участок, занимаемый спорным объектом, перешло к приобретателю в силу ст. 37 Земельного Кодекса РСФСР, действовавшего на момент совершения сделки, которой было установлено, что при переходе права собственности на здание вместе с этим объектом к приобретателю переходило и право пользования земельным участком. При этом данная правовая норма являлась императивной.

Следовательно, вместе с отчужденным Объектом (в его исходном состоянии) к фирме «Варна» перешло право пользования земельным участком площадью 1200 кв.м. по указанному адресу в границах по фактическому пользованию.

В 2003 г. по заявлению ЗАО «Варна» Комитетом по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга был разработан Проект границ землепользования (далее -ПГЗ) шифр 02-3622, а также выдано Заключение № 02-3622 от 29.01.03 г. о возможности оформления земельного участка площадью 1200 кв.м. в аренду на 49 лет, и схема ориентировочных границ земельного участка. Таким образом, в отношении данного земельного участка органом исполнительной власти Санкт-Петербурга, обладающей необходимой компетенцией, в установленном порядке был выдан плановый проектный материал по его формированию, а также определен вид права для его оформления за Обществом.

В соответствии с ч. 8 ст. 36 Земельного Кодекса РФ в редакции, действующей на момент разработки и выдачи ЗАО «Варна» ПГЗ, данная проектная документация являлась основанием для установления границ участка на местности (то есть проведения кадастровых работ) и проведения кадастрового учета, с момента которого земельный участок становился предметом гражданского оборота, в отношении которого возможно было оформление прав в соответствии с ПГЗ. Однако, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, обладающий на тот момент полномочиями по формированию земельных участков, на заявления ЗАО «Варна» несколько раз ответил отказом в формировании земельного участка ввиду отсутствия Свидетельства о государственной регистрации права собственности на Объект, в связи с чем, данный участок сформирован не был, ввиду чего на него не были оформлены соответствующие права.

В соответствии с ч.7 ст. 36 Земельного Кодекса РФ в редакции, действующей на момент разработки и выдачи ЗАО «Варна» ПГЗ, границы и размеры земельных участков определялись с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а так же с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельных участков.

Таким образом, факт разработки ПГЗ в отношении используемого ЗАО «Варна» земельного участка подтверждает, что уполномоченным органом в установленном порядке была определена площадь и ориентировочные границы земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования.

Кроме того, в отношении спорного здания ГУП ГУ ИОН было выдано разрешение № 102 от 17.05.2006 г. о присвоении адреса спорному объекту.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 15.05.2008 по делу № 2-398/2008 установлено, что закрытое акционерное общество «Фирма «ВАРИА», правопреемником которого является общество с ограниченной ответственностью «ВАРИА», в 2006 году самовольно, без получения на это необходимых разрешений на месте разрушенного строения по адресу: Санкт-Петербург, улица Главная, дом 26, литера А, выстроило пятиквартирный двухэтажный жилой дом общей площадью 947,5 кв.м.

09.01.2013 проведен кадастровый учет, объекту присвоен кадастровый номер 78:34:0000000:8121, его данные внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается Кадастровым паспортом здания от 03.03.2015 № 78/201/15-65474.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, улица Главная, дом 26, что подтверждается Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 17.02.2015 № 78/001/007/2015-3212.

В 2000 г. по заказу ООО «Фирма «Варна» проектной организацией ООО «НИКО», был разработан и согласован в установленном порядке проект реконструкции, в соответствии с которым в 2000-2003 гг. была произведена реконструкция исходного объекта, включающая в себя работы по перепланировке, переустройству, (переоборудованию) помещений исходного объекта, включая чердачное пространство, реконструированное в мансарду, замене инженерных сетей, что подтверждается заключением экспертной организации ООО «ПСК»; при этом конструктивная схема исходного здания, включающая в себя фундамент и несущие конструкции, как установлено экспертами, была сохранена.

Следовательно, из приведенных выше фактических обстоятельств, в рассматриваемой ситуации имеет место не возведение самовольной постройки на не отведенном для этой цели земельном участке, а самовольная реконструкция объекта недвижимости, на земельном участке, право пользования которым перешло к нему в силу закона.

Жилой дом №26 возведен в 1950 году, его реконструкция произведена в 2001-2003 гг., то есть до принятия градостроительного регламента данной территориальной зоны, установленного Приложением 3 к Закону Санкт-Петербурга от 04.02.2009 №29-10 «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» (далее - ПЗЗ), поэтому к его параметрам не могут быть применены требования норм ПЗЗ. При этом п. 8 ст. 36 ГрК РФ, а также ст. 5 Закона о ПЗЗ установлено, что земельные участки и объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, когда использование таких земельных участков или объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, в силу указанных правовых норм, несоответствие назначения спорного объекта градостроительному регламенту территориальной зоны ТРО не влечет правовых последствий.

Вместе с тем, как указывает Общество, регистрация права собственности во внесудебном порядке не представляется возможной в связи с отсутствие оформленной в установленном действующим законодательством порядке разрешительной документации (разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию).

На основании изложенного, Комитет имущественных отношений обратился в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, а Общество - о признании права собственности в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

Как разъяснено в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 постановления Пленума N 10/22 разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Пунктом 28 указанного постановления разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества.

Таким образом, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор судебной практики) следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, и если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Определением суда от 02.04.2018 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Центр судебной экспертизы» Ленскому Владимиру Валентиновичу. Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

- Создает ли сохранение объекта – многоквартирный жилой дом площадью 947,5 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Главная улица, дом 26, литера А, кадастровый номер 78:34:0000000:8121, угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли права и законные интересы третьих лиц?

Согласно заключению эксперта № 282/16 от 08.05.2018 жилой дом соответствует градостроительным, строительным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности; не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Комитетом указанное заключение в установленном законом порядке оспорено не было.

При изложенных обстоятельствах судом первой инстанции сделан обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска и правомерности встречных исковых требований о признании права собственности Общества на самовольную постройку, что исключает возможность удовлетворения первоначального иска о сносе самовольной постройки.

Комитет полагает, что Обществом не представлено доказательств, опускающих строительства здания на спорном участке, а также не предпринимались надлежащие меры к легализации постройки, однако данные выводы противоречит фактическим обстоятельствам дела.

Указывая на наличие самовольной постройки на спорном земельном участке, Комитет ссылается на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 15.05.2008 по делу № 2-398/2008.

Данный судебный акт не имеет преюдициального значения для рассматриваемого дела, так как предметом рассмотрения указанного судебного дела являлось требование о признании за покупателем права собственности на здание. Основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований являлось отсутствие зарегистрированного в установленном порядке прав собственности на здание.

Кроме того, решение суда общей юрисдикции не содержит указанного Комитетом вывода о том, что ЗАО «Фирма «ВАРИА», правопреемником которого является Общество, в 2006 году самовольно, без получения на это необходимых разрешений, на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, возвело здание.

Доводы Комитета о том, что Обществом не предпринимались попытки легализовать постройку противоречат имеющимся в материалах дела документам.

Таким образом, при рассмотрении дела и вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд



постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.07.2018 по делу № А56-52767/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.



Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий


В.И. Желтянников

Судьи


Е.В. Жиляева

Н.С. Полубехина