Решение от 25 июля 2018 г. по делу № А21-9284/2017

Арбитражный суд Калининградской области Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград Дело № А21-9284/2017 «25» июля 2018 года

«23» июля 2018 года объявлена резолютивная часть решения

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

акционерного общества «Калининградский янтарный комбинат» (ОГРН: <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Самоцвет» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об изъятии земельного участка для нужд Российской Федерации, о прекращении права аренды и об определении размера компенсации за изымаемый участок, об определении размера компенсации за изымаемый участок,

третьи лица:

1) Департамент по недропользованию по Северо-Западному федеральному округу

2)Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области

3) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

при участии: от истца – ФИО2 по доверенности, от ответчика – ФИО3 по доверенности, от Департамента по недропользованию СЗФО – не явились, извещены, от ТУФА по Калининградской области – не явились, извещены,

от Управления Росреестра по Калининградской области – не явились, извещены,

установил:

акционерное общество «Калининградский янтарный комбинат» (далее – АО «Калининградский янтарный комбинат», истец) обратилось в

арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Самоцвет» (далее – ООО «Самоцвет», ответчик) об изъятии земельного участка с кадастровым номером 39:05:030603:185 площадью 533 533 кв.м., категория земли - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование - для добычи янтаря на месторождении «Приморское», расположенного по адресу: Российская Федерация, Калининградская область, Зеленоградский район, АО «Прибрежное» для государственных нужд Российской Федерации с целью проведения АО «Калининградский янтарный комбинат» работ, связанных с пользованиями недрами, в том числе осуществляемых за счет средств недропользователя путем прекращения права аренды на него ООО «Самоцвет»; об утверждении размера возмещения за земельный участок, изымаемый для государственных нужд Российской Федерации в сумме 7327000 рублей и размер убытков, причиненных изъятием - 22 000 рублей; о прекращении права аренды ООО «Самоцвет» на земельный участок с кадастровым номером 39:05:030603:185 площадью 533 533 кв.м., категория земли - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование - для добычи янтаря на месторождении «Приморское», расположенного по адресу: Российская Федерация, Калининградская область, Зеленоградский район, АО «Прибрежное» по договору аренды земельного участка № 460-КЗО/2010 от 29.10.2010 г. с изменениями и дополнениями к нему.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент по недропользованию по Северо-Западному Федеральному округу, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

Определением суда от 13.02.2018 г. производство по делу было приостановлено до получения экспертного исследования; определением от 25.06.2018 г. производство по делу возобновлено.

Судебное заседание, с согласия представителей истца и ответчика, проводится в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), без участия третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке ст.123 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца требования подержал в полном объеме.

Представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в отзыве.

Исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 39:05:030603:185, площадью 533533 кв.м., расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, АО «Прибрежное» принадлежит на праве собственности Российской Федерации, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.06.2014 г. № 39-39- 03/202/2014-416.

Указанный земельный участок принадлежит ООО «Самоцвет» на праве долгосрочной аренды по договору № 460-КЗО/2010 от 29.10.2010 г. с изменениями и дополнениями к нему.

Согласно договору субаренды земельного участка от 17.05.2013 г. АО «Калининградский янтарный комбинат» является субарендатором спорного земельного участка.

Земельный участок расположен в границах горного отвода, предоставленного АО «Калининградский янтарный комбинат» в соответствии с лицензией КЛГ 02479 ТЭ от 24.07.2015 на право пользования недрами с целевым назначением и видами работ - добыча янтаря на месторождении Приморское, выданной Департаментом по недропользованию по Северо-Западному Федеральному округу.

С целью ведения работ, связанных с пользованием недрами Приморского месторождения, АО «Калининградский янтарный комбинат» 06.04.2016г. направило в Роснедра ходатайство об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Данное ходатайство было рассмотрено в установленном порядке (протокол Комиссии по рассмотрению ходатайств об изъятии земельных участков для государственных нужд Российской Федерации № СЗН-02/2016 от 12.09.2016), по результатам рассмотрения принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером 39:05:030603:185 для государственных нужд Российской Федерации.

29 сентября 2016г. Департаментом по недропользованию по Северо-

Западному Федеральному округу в пределах предоставленных ему полномочий вынесен приказ № 661 «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером 39:05:030603:185 для государственных нужд Российской Федерации».

27 июня 2017г. в адрес ответчика был направлен проект соглашения об изъятии земельного участка с кадастровым номером 39:22:010001:16. Поскольку в установленный законом срок соглашение об изъятии сторонами подписано не было, ввиду спора о размере возмещения, причиненного изъятием земельного участка, АО «Калининградский янтарный комбинат» обратилось в суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке ,которые предусмотрены земельным законодательством.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 49 Земельного Кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным , в том числе со строительством, реконструкцией таких объектов федерального, регионального или местного значения(при отсутствии других возможных вариантов строительства , реконструкции этих объектов), как объекты федерального транспорта , объекты связи федерального значения, объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Пункт 1 стать 56.3 ЗК РФ предусматривает, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

Принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 названной статьи, должно быть обосновано лицензией на пользование недрами (в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в том числе осуществляемых за счет средств недропользователя).

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления , определяемыми в соответствии с земельным законодательством (пункт 3 статьи 279 ГК РФ).

Пунктом 10 статьи 56.10 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой

недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

В данном случае решение об изъятии спорного земельного участка принято уполномоченным федеральным органом исполнительной власти по ходатайству АО «Калининградский янтарный комбинат».

Данное решение не оспорено. Сроки, по истечении которых законом допускается инициирование принудительного изъятия земельного участка, истцом соблюдены.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (пункт 6 статьи 279 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

Пункт 2 статьи 281 ГК РФ предусматривает, что при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков

обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

Если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил

соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда (статья 282 ГК РФ).

Относительно требований об изъятии земельных участков ответчик

возражений не имеет.

Между сторонами возникли разногласия по размеру возмещения за изымаемые земельные участки.

Не согласившись с представленным истцом отчетом об оценке № 17704/217, подготовленным ООО «Стандарт оценка» (оценщик – ФИО4), согласно которому размер итоговой величины рыночной стоимости прав аренды земельного участка составил 7 327 000 рублей, а размер убытков, причиненных изъятием - 22 000 рублей, ООО «Самоцвет» заявило ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствиис установленной подведомственностью.

Согласно статье 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В связи с наличием у сторон разногласий относительно размера возмещения, причитающегося обществу за изымаемый земельный участок, и учитывая, что разрешение данного вопроса требует специальных познаний, определением от 13.02.2018 г. была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью «Экспертный центр Северо-Запада» ФИО5.

Результаты работы оформлены заключением эксперта № 9 от 20 апреля 2018года.

Согласно указанному заключению, рыночная стоимость прав аренды земельного участка составила 24 315 251,55 рублей, что полностью компенсирует и размер убытков, причиненных изъятием.

АО «Калининградский янтарный комбинат» заявило возражения по данному экспертному заключению в части определения размера упущенной выгоды.

В обоснование возражений, указано на то, что эксперт неверно рассчитал размер и срок арендной платы за земельный участок, неправильно выбраны объекты-аналоги для оценки, применены завышенные операционные расходы, ставка дисконтирования, неверно определен размер упущенной выгоды в силу лицензирования добычи янтаря.

Однако, суд не находит оснований не согласиться с выводами эксперта. В судебном заседании 23.07.2018г. экспертом даны подробные пояснения относительно выводов, содержащихся в экспертном заключении.

В частности, эксперт пояснил, расчет арендной ставки по договору в прогнозном периоде определялся на основании фактических выплат по арендной плате ООО «Самоцвет» с учетом индекса инфляции.

Эксперт, отвечая на вопросы стороны, указал на невозможность применения сравнительного подхода при оценке рыночной стоимости права аренды, поскольку на дату оценки на рынке не представлены земельные участки с разрешенным использованием - для добычи янтаря.

Также эксперт пояснил, что учет расходов на управление является обязательным при расчете рыночной стоимости объектов в доходном подходе, поскольку расходы на управление имеются независимо от того, кто управляет объектом недвижимости и складываются из расходов, указанных в экспертном заключении.

Кроме того, эксперт объяснил, почему срок действия лицензии, выданной ответчику, не оказывает влияния на рыночную стоимость права аренды.

Так, срок аренды определялся экспертом сроком, указанном в договоре аренды.

Договор субаренды с ответчиком является действующим на дату оценки, предпосылок того, что янтарный комбинат прекратит добычу янтаря на Приморском месторождении в 2025 году нет.

Кроме того, арендная ставка по договору субаренды с соответствует рыночным данным по аренде земельных участков в промышленного назначения, расположенных в Калининградской области, следовательно, в случае расторжения договора субаренды, данный участок может быть сдан ООО «Самоцвет» под промышленные цели по рыночной ставке, аналогичной договору субаренды с комбинатом.

Поскольку сомнения в обоснованности заключения эксперта не возникли, противоречия в выводах эксперта не выявлены, суд считает проведенную оценку объективной и подлежащей применению.

Как указано в пункте 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015г.), определение выкупной цены земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, производится исходя из вида разрешенного использования, установленного в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Учитывая изложенное, суд находит подлежащим удовлетворению требование истца об изъятии земельного участка с кадастровым номером 39:05:030603:185 и о прекращении права аренды ООО «Самоцвет» на земельный участок с кадастровым номером 39:05:030603:185.

При этом размер возмещения подлежит определению на основании заключения эксперта № 9 от 20 апреля 2018 года.

В силу статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Изъять у ООО «Самоцвет» для государственных нужд Российской Федерации путем прекращения права аренды по договору аренды земельного участка от 29.10.2010 № 460-КЗО/2019 земельный участок с кадастровым номером 39:05:030603:185, площадью 533 533 кв.м., категория земли – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование – для добычи янтаря на месторождении «Приморское», расположенный по адресу: Российская Федерация, Калининградская область, Зеленоградский район, АО «Прибрежное», с целью проведения АО «Калининградский янтарный комбинат» работ, связанных с пользованием недрами.

Определить размер возмещения за земельный участок с кадастровым номером 39:05:030603:185, изымаемый для государственных нужд, в размере 24 315 251,55 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Самоцвет» в пользу АО «Калининградский янтарный комбинат судебные расходы в размере 59 745 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.