Решение от 12 октября 2023 г. по делу № А70-13367/2023

19/2023-161053(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А70-13367/2023
г. Тюмень
12 октября 2023 года
Резолютивная часть объявлена 10.10.2023г. В полном объеме изготовлено 12.10.2023г.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Трилем С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

ООО «ВОСХОД» (далее – истец) к АО «ТАНДЕР» (далее – ответчик) об изменении условий договора

при участии: от истца: ФИО1, доверенность от 14.06.2023 № б/н

от ответчика: ФИО2, доверенность от 10.04.2023 № 23/127-н/23-2023-4-1681

установил:

В Арбитражный суд Тюменской области 21.06.2023 поступил иск ООО «ВОСХОД» к АО «ТАНДЕР» об изменении условий договора аренды недвижимого имущества с оборудованием от 25.05.2018 № ТмнФ/25045/18, а именно: первый абзац п.5.2.1 договора изложить в следующей редакции: «Арендная плата устанавливается в размере 467161 (четыреста шестьдесят семь тысяч сто шестьдесят один) руб. в месяц (НДС не предусмотрена)».

Как следует из материалов дела, 25.05.2018 между ООО «Восход» (арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) на срок с 25.05.2018 по 25.05.2028 заключен договор аренды № ТмнФ/25045/18 нежилого помещения, площадью 465,3 кв.м., кадастровый номер 72:17:0201014:506, адрес (местонахождение) объекта: <...>, которое арендатор использует для организации розничной торговли продовольственными товарами, а также иными сопутствующими смешанными группами товаров, в т.ч., алкогольной и спиртосодержащей продукцией, с возможностью размещения административных, складских и подсобных помещений, оказания услуг.

Согласно п.5.2.1 договора размер постоянной части арендной платы составляет 225500,00 рублей за площадь помещения ежемесячно, без НДС в месяц. Постоянна часть арендной платы, включает плату за пользование энергопринимающими устройствами и теплопотребляющими установками. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней использования Объекта.

Согласно п.5.2.2 договора не ранее чем через 12 месяцев после подписания акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению

сторон на индекс потребительских цен на товары и услуги или на индекс потребительских цен продовольственные товары (в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по РФ по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен, но не более чем на 5%, не чаще чем один раз в год и не чаще чем через каждые 12 месяцев аренды. Стороны особо оговорили, что для расчета увеличения применяется тот из вышеуказанных индексов, который имеет наименьшее значение. Предложение в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы арендодатель обязуется направить арендатору для рассмотрения за 90 дней до предполагаемой даты изменения.

Как поясняет истец, в связи с тем, что право арендодателя на увеличение арендной платы не было реализовано по причине неоднократного отказа арендатора на повышение арендной платы, истец обратился к ООО «Союз Экспертизы и Права» за оценкой рыночной стоимости объекта. В соответствии с отчетом об оценке от 10.02.2023 № 67-И-23 рыночная стоимость величины арендной платы составляет 1004,00 рублей за 1 кв.м.

Истец 16.02.2023 направил в адрес ответчика предложение об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы, на которое получен отказ ответчика по причине отсутствия правовых оснований для увеличения постоянной части арендной платы.

Ссылаясь на данные обстоятельства и полагая, что ответчик не правомерно уклоняется от повышения арендной платы в размере и в порядке, которые установлены договором, являются, по мнению истца, злоупотреблением правом, установленным ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик представил отзыв о несогласии с иском, указав, что изменение рыночной стоимости аренды помещения не может быть расценено как существенное изменение обстоятельств, которое стороны не могли предвидеть при заключении договора. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи, с чем не могли исключить вероятность роста цен в период исполнения сделки. Считает, что повышение размера арендной платы приведет к нарушению баланса интересов сторон сделки, и не будет соответствовать принципу эквивалентности встречных предоставлений по договору и разумным ожиданиям арендатора, заключившего договор на указанных в нем условиях, в том числе в части размера арендной платы и порядка его изменения. Арендодатель не вправе принуждать арендатора к заключению соглашения в судебном порядке. Просит в иске отказать.

Исследовав материалы дела, суд считает, что иск подлежат удовлетворению, по следующим основаниям:

Согласно п.1 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Пунктом 2 ст.1 ГК РФ установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В силу пп.1 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том

числе, из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п.1 ст.614 ГК РФ).

По смыслу п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора должно быть оплачено по цене, установленной соглашением сторон. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии п.2 ст.424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. (п.п.1, 2 ст40 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п.3 ст.614 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст.1, ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее – Пленум № 16)).

Заключая договор, арендатор согласился с его условиями и, подписав его, принял на себя обязательства по исполнению, указанного договора. Сторонами при заключении договора согласован размер арендной платы и порядок ее увеличения, который ответчиком не оспорен в установленном законом порядке.

По условиям п.5.2.2 договора не ранее чем через 12 месяцев после подписания акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон на индекс потребительских цен на товары и услуги или на индекс потребительских цен продовольственные товары (в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по РФ по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен, но не более чем на 5%, не чаще чем один раз в год и не чаще чем через каждые 12 месяцев аренды. Стороны особо оговорили, что для расчета увеличения применяется тот из вышеуказанных индексов, который имеет наименьшее значение. Предложение в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы арендодатель обязуется направить арендатору для рассмотрения за 90 дней до предполагаемой даты изменения.

Указанные условия не противоречит сложившемуся хозяйственному обороту.

В п.11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п.3 ст.614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение

данного условия.

Выбор механизма изменения арендной платы обусловлен принципом свободы договора, установленным ст.421 ГК РФ, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Довод ответчика о том, что в договоре содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке, судом не принимается во внимание по следующим обстоятельствам.

В материалы дела представлена переписка сторон, из которой следует, что ответчик в ответ на предложение истца об увеличении арендной платы отказал в увеличении арендной платы, ссылаясь на п.5.2.2 договора, арендная плата может быть увеличена только по соглашению сторон. Таким образом, увеличение арендной платы по договору в одностороннем порядке недопустимо, и ее размер остается неизменным, указывает на то, что само по себе включение в договор условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции), не является принятием сторонами сделки обязательства по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части, тем самым подтверждая и не оспаривая, что сторонами согласован механизм изменения арендной платы в п.5.2.2 договора.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора, следует учитывать, что такое требование может быть заявлено в случае, если сторона, для которой заключение договора является обязательным (в т.ч., добровольно принятым по условиям договора), уклоняется от его заключения (ст.445 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (п.2 ст.431 ГК РФ).

Согласно разъяснениям п.п.43, 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Пленум № 49) условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Более того, в п.45 Пленума № 49, п.11 Пленума № 16 разъяснено, что по смыслу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Путем толкования условий договора в порядке ст.431 ГК РФ суд приходит к

выводу, что сторонами зафиксирован размер постоянной части арендной платы в размере 225500,00 рублей. Кроме этого, договором предусмотрено право Арендодателя на увеличение постоянной части арендной платы не ранее чем через 12 месяцев после подписания Акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению Сторон на индекс потребительских цен на товары и услуги или на индекс потребительских цен продовольственные товары (в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по РФ по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен, но не более чем на 5%, не чаще чем один раз в год и не чаще чем через каждые 12 месяцев аренды. Предложение в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы Арендодатель обязуется направить Арендатору для рассмотрения за 90 дней до предполагаемой даты изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

Таким образом, стороны достигли соглашения об увеличении постоянной части арендной платы в случае роста индекса инфляции (в процентах за последние двенадцать месяцев) не чаще одного раза в год по инициативе арендодателя.

При этом установили механизм изменения, путем оформления дополнительного соглашения, то есть Арендатор принял на себя обязанность по заключению дополнительного соглашения (п.6.1 договора).

Также необходимо отметить, что в п.5.2.2 договора аренды установлена возможность изменения арендной платы по соглашению сторон.

В связи, с чем суд приходит к выводу, что в п.5.2.2 договора сторонами установлен механизм изменения арендной платы не чаще одного раза в год по инициативе арендодателя в безусловном порядке.

Суд считает необходимым отметить, что договор заключен сроком на 10 лет, в договоре аренды предусмотрено право арендодателя потребовать расторжение договора в случае предусмотренного (п.6.4 договора). В то же время, п.6.5 договора предусматривает право арендатора на досрочное расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке, с предупреждением за один месяц.

Уклонение ответчика от заключения соглашения о пересмотре цены договора при своевременном внесение арендной платы, установленной в разделе 5 договора, и использовании помещения по назначению сделает невозможным расторжение договора в судебном порядке и одновременно позволит ответчику арендовать помещения в течение всего срока аренды (10 лет) по цене 2018 года, что противоречит воле арендодателя, отраженной в п.5.2.2. договора и принципам разумности и экономической обоснованности заключения долгосрочного договора аренды.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.05.2022 по делу № А43-26728/2021.

Довод ответчика о том, что ссылка истца на отчет об оценке № 67-И-23 от 10.02.2023 не могут являться обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора в судебном порядке, поскольку изменение рыночной стоимости аренды помещения не может быть расценено как существенное изменение обстоятельств, которое стороны не могли предвидеть при заключении договора, суд также признает необоснованным. Относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы оценщица, в материалы дела не представлено. Отчет не оспорен в установленном законом порядке. Вследствие чего, суд приходит к выводу об отсутствии основания сомневаться в объективности и достоверности выводов, содержащихся в заключении, подготовленном по результатам указанного отчета об оценке.

Увеличение размера постоянной части арендной платы истцом произведено в соответствии с положениями п.5.2.2 договора аренды. Предложенный арендодателем в дополнительном соглашении размер арендной платы соответствует критерию, указанному

в этом пункте. При этом расчет индекса потребительских цен произведен за весь период действия договора, так как ранее право арендодателя на ежегодное повышение стоимости аренды не было им реализовано.

Истец предложил заключить мировое соглашение, в котором, уменьшил требуемую сумму арендной платы до 372240,00 рублей за помещение или 800,00 рублей за 1 кв.м., что является меньше рыночной стоимости.

Суд приходит к выводу, что увеличение арендной платы, соответствует условиям договора, является законным и обоснованным. Какой-либо контр расчёт ответчиком не предоставлен.

Следовательно, оснований для признания не верным произведенного истцом расчета постоянной части арендной платы на индекс потребительских цен, не имеется.

Вместе с тем, согласно п.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п.4 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п.1 ст.10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключенного соглашения. Под свободой договора подразумевается, что стороны взаимодействуют друг с другом на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах. Однако это не означает, что при заключении договора они могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных ГК РФ и другими законами (постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 № 17389/10).

В постановлении Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» даны соответствующие разъяснения не только о правовых последствиях отказа от договора, но и о необходимости учета баланса интересов сторон договора при осуществлении одной из них такого права.

В п.14 названного постановления указано, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п.2 ст.10, п.2 ст.168 ГК РФ).

Приведенные разъяснения направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора.

Из правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 4593/13, следует, что принцип разумности предполагает целесообразность и логичность при осуществлении гражданских прав и исполнении обязанностей.

В абз.3 п.1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Пленум № 25) разъяснено, что оценивая действия сторон как

добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Действия лица, которые квалифицируются как злоупотребления правом, должны обладать определенными признаками, к которым, в частности, относятся их преднамеренный характер, чрезмерность (завышение) заявленного требования, неразумность, воспрепятствование осуществлению прав, получение конкурентных преимуществ.

Гражданский оборот заинтересован в обоюдной прибыльности контрагентов по договору, особенно в предпринимательских отношениях, рыночные отношения должны быть сферой делового сотрудничества, направленного на достижение общего блага. Принцип баланса интересов подразумевает необходимость исходить из сотрудничества сторон при заключении и исполнении договора, экономической целесообразности исполнения договорного обязательства, наличия у сторон равных возможностей для реализации законных интересов. При этом суд, осуществляя контроль за экономическим соответствием обмениваемых благ, должен дать оценку эквивалентности сделки во встречных предоставлениях сторон.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что действия АО «ТАНДЕР», применительно к установленным по делу обстоятельствам, не позволяют оценить их как разумные и добросовестные применительно к ст.10 ГК РФ.

Согласно п.4 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с абз.5 п.1 Пленума № 25, если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего, ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

В соответствии с ч.1 ст.64, ст.ст.71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений ст.65 АПК РФ о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности сторон, согласно которому риск наступления последствий не совершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (ч.2 ст.9 АПК РФ).

Истолковав вышеуказанные нормы применительно к рассматриваемому спору, а также исследовав конкретные обстоятельства настоящего дела и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями ст.71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что требования подлежат удовлетворению.

Согласно ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются со стороны, виновной в возникновении спора.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Первый абзац пункта 5.2.1 договора аренды недвижимого имущества с

оборудованием от 25.05.2018 № ТмнФ/25045/18, заключенный между ООО «ВОСХОД» и

АО «ТАНДЕР», изложить в следующий редакции:

«Постоянная часть арендной платы устанавливается в размере 372240 (триста

семьдесят две тысячи двести сорок) рублей в месяц (НДС не предусмотрен)».

Взыскать с АО «ТАНДЕР» в пользу ООО «ВОСХОД» 6000,00 рублей

госпошлины. Выдать исполнительный лист в установленном порядке.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой

арбитражный апелляционный суд.

Судья Маркова Н.Л.