Решение от 25 сентября 2017 г. по делу № А56-54837/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-54837/2017
25 сентября 2017 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 25 сентября 2017 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Кротова С.М.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд д.1, лит.Б, ОГРН: <***>)

Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "Афганвет" (адрес: Россия 197348, <...>/литер А, ОГРН: <***>)

о расторжении договора аренды №17/ЗК-04986 от 24.03.2009 и обязании освободить занимаемый земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Коломяжский пр., уч.78, (юго-восточнее дома 22, лит.А), площадью 429 кв.м. с кадастровым номером 78:34:0004105:1179


при участии

- от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 29.12.2016; ФИО3, представитель по доверенности от 29.12.2016;

- от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности от 12.09.2017

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Афганвет" о расторжении договора аренды №17/ЗК-04986 от 24.03.2009 и обязании освободить занимаемый земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Коломяжский пр., уч.78, (юго-восточнее дома 22, лит.А), площадью 429 кв.м. с кадастровым номером 78:34:0004105:1179.

Определением суда от 02.08.2017 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание на 21.09.2017.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

24.03.2009 между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды № 17/ЗК-04986 аренды земельного участка, согласно которому арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок Зона 6, кадастровый номер 78:34:4105:1179 площадью 429 кв.м., расположенный по адресу: <...> уч. 78 (юго-восточнее дома 22, литера А).

Объект передан Арендатору по акту приема-передачи от 24.03.2009.

Договор действует по 31.03.2019 и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 3.1 Договора в редакции Дополнительного соглашения №6 от 01.04.2014).

В соответствии с п. 1.2. Договора Участок предоставляется для использования под торговый павильон (код - 3.5, 3,8, 14.1, 3.8.2.). Приведенное описание целей использования Участка является окончательным. Изменение цели использования допускается исключительно с согласия Арендодателя.

В силу п.4.3.1. Договора Арендатор обязан использовать Участок исключительно в соответствии с целями, указанными в п. 1.2. Договора.

Актом обследования Участка от 27.10.2016, Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга установлено, что на Участке размещен торговый павильон, в одной из секций которого размещена микрофинансовая организация «Росденьги», а также объект общественного питания - кафе «Coffers».

15.03.2017 Комитетом в адрес Общества направлена претензия №799-пр./17, в которой на основании ст.452, 619 ГК РФ изложено допущенное Обществом нарушение, сообщено о необходимости уплаты штрафа на основании п.5.4. Договора, предложено устранить допущенное нарушение в течение 30 дней с даты отправки претензии, а в случае невыполнения указанного требования освободить Участок от любого имущества и явиться в Комитет для подписания соглашения о расторжении Договора и передать Участок по акту уполномоченному представителю Комитета. Кроме того, Комитет предупредил Общество, что в случае отказа от выполнения изложенных требований или неполучения ответа Комитет будет вынужден обратиться в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области для принудительного взыскания штрафа, расторжении Договора и выселении с Участка в соответствии со ст.622 ГК РФ.

Ссылаясь на то, что земельный участок используется Обществом не в целях, указанных в п. 1.2 Договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

Разделом 6 договора аренды №17/ЗК-04986 от 24.03.2009 предусмотрены основания его изменения и расторжения.

Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с п. 6.3, 6.3.1 Договора, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при использовании арендатором Участка под цели, не предусмотренные п. 1.2 Договора.

Как следует из материалов дела, согласно ведомости инвентаризации участка ГУП ГУИОН, по состоянию на 14.08.2017 г. на Участке, переданном в пользование Ответчику, на момент инвентаризации иная деятельность не осуществляется; площадь используемая для размещения объекта общественного питания (кафе), не превышает 30% от площади павильона. Участок используется Ответчиком в соответствии с п. 1.2. Договора. Обратного Комитетом в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421, пунктом 1 статьи 422, пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Таким образом, суд полагает, что ссылка Истца на коды функционального использования, указанные в Приложении № 4 Приложения №1 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2009 № 1379, является ошибочной, поскольку на момент подписания Договора (24 марта 2009 года) действовало Постановление правительства Санкт-Петербурга от 14 сентября 2004 г. № 1561 «О методиках определения арендной платы за земельные участки».

Кроме того, судом установлено, что будучи добросовестной стороной Договора, Общество приняло необходимые меры для устранения возможных нарушений. Так, согласно ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, выполненной ГУП «ГУИОН» по состоянию на 14.08.2017, деятельность кредитных организаций на территории арендуемого земельного Участка в настоящее время не осуществляется.

После предъявления требований со стороны Истца (направления претензии) Ответчик предпринял ряд мер, направленных на урегулирование возникшего спора. В частности, был заключен Договор с ГУП «ГУИОН» № 46830-ЗГ от 29.03.2017 г. с целью реализации права на использование нестационарного торгового объекта по вспомогательному виду использования (менее 30 процентов площади). Также, 10 мая 2017 г. Истцу было направлено письмо с целью согласовать и внести изменения в п. 1.2. Договора в соответствии с инвентаризационной ведомостью ГУП «ГУИОН».

В соответствии с п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применение земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие, от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного Кодекса РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного Кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Учитывая, что на момент рассмотрения искового заявления Обществом устранены нарушение условий договора, в части нецелевого использования земельного участка, штраф за такое нарушение ответчиком оплачен по требованию Комитета, исковые требования о расторжении договора аренды и обязании освободить занимаемый земельный участок, удовлетворению не подлежат.

Кроме того, арбитражный суд считает необходимым отметить следующее:

Согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Суд считает, что расторжение договора по заявленному Комитетом основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. В данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.



Судья Кротов С.М.