Решение от 17 июня 2018 г. по делу № А41-26353/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-26353/18
18 июня 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 13 июня 2018 г.

Полный текст решения изготовлен 18 июня 2018 г.


Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья А.В. Гринева, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Администрации городского округа Красногорск Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 30.12.1996, адрес: 143404, <...>)

к Акционерному обществу "Трейд Билдинг Компани" (127566, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 06.05.2009)

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, адрес: 143969, <...>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации 21.12.2004, адрес: 143402, <...>)

о взыскании задолженности по Договору аренды №281 от 18.08.2010 г. за период с 1 квартала 2017 г. по 4 квартал 2017 г. в размере 1 205 560 руб. 72 коп, пени  в размере 92 826 руб. 03 коп., расторжении Договора аренды №281 от 18.08.2010 г. и обязании возвратить участок

При участии в судебном заседании: согласно протоколу. 



УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Красногорск Московской области (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Акционерному обществу "Трейд Билдинг Компани" (далее – ответчик, АО "Трейд Билдинг Компани") с требованием о взыскании задолженности по Договору аренды №281 от 18.08.2010 г. за период с 1 квартала 2017 г. по 4 квартал 2017 г. в размере 1 205 560 руб. 72 коп, пени  в размере 92 826 руб. 03 коп., расторжении Договора аренды №281 от 18.08.2010 г. и обязании возвратить участок.

Иск заявлен на основании статей 309, 606, 610, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика, извещенного о времени и месте заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, письменный отзыв относительно заявленных требований не представил, правом заявить возражения не воспользовался.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Как установлено материалами дела, 18 августа 2010 года между Администрацией Красногорского муниципального района Московской области (в настоящее время Администрация городского округа Красногорск Московской области на основании Закона Московской области от 28.12.2016 № 186/2016-03, далее - истец) и ООО «АН-Бест-Финанс»» заключен Договор аренды земельного участка № 281 (Далее - Договор аренды), по условиям которого истец предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1970 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:11:0010304:0022, в границах, указанных в кадастровом паспорте, расположенный по адресу: Московская область, Красногорский район, г. Красногорск, мкр.№5, в границах улиц Жуковского и Железнодорожной, стр. корп. №№76А и 76Б, разрешенный вид использования: под организацию проездов, автостоянок, газонов, детских и спортивных площадок.

Согласно п.2.1. Договора аренды срок аренды участка устанавливается на 3 ( три) года с момента государственной регистрации настоящего договора в Федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.2.3.Договора аренды).

07 октября 2010 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован.

Согласно п.3.1. Договора аренды размер арендной платы за участок на дату подписания настоящего договора определен сторона в приложении 1 (Расчет арендной платы) к Договору, которое является его неотъемлемой частью. Арендная плата вносится безналичньм платежом по реквизитам, указанным Арендодателем на расчетный счет (п.3.2.Договора аренды).

Арендная плата вносится Арендатором в полном объеме для юридических лиц ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала (пп.3.3 Договор аренды)

В соответствии с п.3.5 Договора Аренды , размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласия с Арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий Договор.

В соответствии со п.5.2. Договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы ответчик выплачивает истцу пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Пени начисляются с момента нарушения Арендатором п. 3.3 настоящего договора.

Согласно п.п. 4.1 и 4.1.1. Договора аренды, Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при использовании Участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

15 июля 2011 года в соответствии с Договором передачи ООО «АН Бест-Финанс» своих прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка №281 от 18.08.2010 года ЗАО «Трейд билдинг компани» ООО «АН Бест-Финанс» передал свои права и обязанности по Договору аренды № 281 ЗАО «Трейд билдинг компани».

Данный Договор был зарегистрировано в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Московской области 09.08.2011 г.

В соответствии с Дополнительным соглашением №747 от 29.12.2012 года к договору аренды №281 Договор был продлен с 08.10.2013 года на 3 года.

В соответствии с Уведомлениями от 06.03.2012 г, 22.02.2013 г., 21.04.2014г., 24.12.2015 размер арендной платы был изменен.

Согласно расчету истца,  задолженность ответчика перед истцом по Договору аренды земельного участка № 281 от 18.08.2010 за период с 1-го квартала 2017 года по 4-ый квартал 2017 года составляет 1 298 386 руб. 75 коп, из которых 1 205 560, 72 руб. задолженность по арендной плате, а 92 826,03 руб. -пени за просрочку обязательств.

17 января 2018 года Истец направил в адрес ответчика уведомление о погашении задолженности и расторжении договора аренды земельного участка №281 за период с 1-го по 4-ый квартал 2017 года.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Факт исполнения истцом своих обязательств по договору ответчиком не оспорен (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ), однако арендная плата в спорный период уплачена им не была в полном объеме.

Отношения сторон по настоящему делу регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей  65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Арендная плата по Договору определяется с соответствии с формулой, утвержденной  Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области»:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,

где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Согласно статье 15 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (принят решением Мособлдумы от 29.05.1996 N 9/92)  юридические лица, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, вносят арендную плату ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала, физические лица - ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.

Как установлено статьями 309-311 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно статье 606 Кодекса, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 Кодекса установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Кодекса, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Указанные требования закона и договорного обязательства ответчиком  надлежащим образом не исполнены.

В соответствии со ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Доказательств погашения взыскиваемой задолженности по вышеуказанному договору ответчиком арбитражному суду не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Из определения арбитражного суда следует, что ответчику предлагалось предоставить в арбитражный суд отзыв на исковое заявление.

Между тем ни мотивированного отзыва на иск, ни возражений и своих доводов относительно существа предъявленных требований, ни каких-либо документов, подтверждающих возражения, ответчиком в материалы дела не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 156 АПК РФ, непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Вследствие изложенного, суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом требования о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка подлежат удовлетворению.

А указанную сумму истцом начислена неустойка в размере 92 826 руб. 03 коп.

В силу статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании  статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

Кроме того, критериями несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае несоответствия ее последствиями нарушения обязательств, является правом суда, а не его обязанностью. Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Заявление ответчиком о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в суд не направлено, соответствующих доказательств в дело не представлено.

Судом установлено, что в период действия договора ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендной платы.

Судом расчет начисления пеней, представленный истцом, проверен и признан верным.

Кроме того, истцом завялено о расторжении Договора аренды №281 от 18.08.2010 г. и обязании возвратить участок

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как установлено судом, претензией №б/н и без даты истец предложил ответчику погасить образовавшуюся задолженность, довел до сведения ответчика, что в случае непогашения задолженности обратится в суд с требованием о расторжении Договора. В подтверждение направления претензии представлена опись от 20.01.16 г.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Судом установлено, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Таким образом, исходя из совокупности установленных фактических обстоятельств рассматриваемого спора, принимая во внимание систематическое нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы по договору аренды земельного участка № 281 от 18 августа 2010 года, суд приходит к выводу, что требование в части расторжении договора аренды земельного участка аренды земельного участка № 281 от 18 августа 2010 года является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При таких обстоятельствах, заявленные Администрацией требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Исковые требования  удовлетворить.

Взыскать с АО «Трейд Билдинг Компани» в пользу Администрации городского округа Красногорск Московской области задолженность по Договору аренды земельного участка № 281 от 18 августа 2010 года за период с 1 квартала 2017 года по 4 квартал 2017 года в размере 1 298 386 руб. 75 коп., из которых 1 205 560 руб. 72 коп. - задолженность по арендной плате, 92 826 руб. 03 коп. - пени за просрочку по арендной плате.

Расторгнуть Договор аренды земельного участка № 281 от 18 августа 2010 года, находящегося по адресу: Московская область, Красногорский район, г. Красногорск, мкр.№5, в границах улиц Жуковского и Железнодорожной, стр. корп. №№76А и 76Б1970 кв.м, общей площадью 1970 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:11:0010304:0022, разрешенное использование: под организацию проездов, автостоянок, газонов, детских и спортивных площадок.

Обязать АО «Трейд Билдинг Компани» вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) Администрации городского округа КрасногорскМосковской области земельный участок, находящийся по адресу: Московская область,Красногорский район, г. Красногорск, мкр.№5, в границах улиц Жуковского иЖелезнодорожной, стр. корп. №№76А и 76Б1970 кв.м, категория земель - землинаселенных пунктов, с кадастровым номером 50:11:0010304:0022, , свободным от прав иимущества третьих лиц.

Взыскать с АО «Трейд Билдинг Компани» в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 31 984 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца в установленном законом порядке.


Судья                                                                                                А.В.Гринева