Решение от 16 сентября 2021 г. по делу № А60-32620/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


МОТИВИРОВАННОЕ
РЕШЕНИЕ

Дело №А60-32620/2021
16 сентября 2021 года
г. Екатеринбург



Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.А. Крюкова рассмотрел дело по исковому заявлению Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Партнер» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 166 501 руб. 16 коп. и неустойки за период с 12.06.2018 по 08.06.2021 в сумме 37 315 руб. 13 коп.,


Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства без вызова сторон после истечения сроков, установленных судом для представления доказательств и иных документов в соответствии с главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о принятии искового заявления, возбуждении производства по делу и рассмотрении дела в порядке упрощенного производства извещены арбитражным судом надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте суда.

Отводов суду не заявлено.


Судом 23.08.2021 путем подписания резолютивной части вынесено решение. 10.09.2021 Администрация города Екатеринбурга обратилась в суд с апелляционной жалобой на принятое решение, в связи с чем на основании ст. 229 Арбитражного процессуального кодекса РФ изготовлено мотивированное решение.


Администрация города Екатеринбурга (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Партнер» (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 166 501 руб. 16 коп. и неустойки за период с 12.06.2018 по 08.06.2021 в сумме 37 315 руб. 13 коп.

Определением от 07.07.2021 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Свердловской области с указанием на рассмотрение дела в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В арбитражный суд от истца поступило заявление об уточнении размера иска, которое принято судом на основании ст. 49 АПК РФ. Истец просит взыскать с ответчика задолженность по внесению арендной платы за период с мая 2020 г. по май 2021 г. в сумме 145 563, 42 руб., пени за период с 12.06.2018 по 05.08.2021 в сумме 38 748, 43 руб.

Ответчик отзыв на заявленные требования не представил.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд



установил:

как следует из искового заявления, между МУГИСО (арендодатель) и ПАО «Росгосстрах Банк» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 19.10.2017 № Т-319 (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок с кадастровым номером 66:41:0704005:38, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под здание института (лит. А), здание лаборатории (лит. В), здание инженерно-лабораторного корпуса с офисными помещениями (лит. Б), здание трансформаторной подстанции (лит. Д),местоположение: <...> площадью 11818 кв.м

Земельный участок передан по акту приема - передачи (приложение № 2 к договору).

Договор заключен на определенный срок - с 18.07.2017 по 17.07.2026 (п. 6.1 договора).

Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном действующим гражданским законодательством РФ порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сделана запись государственной регистрации №66:41:0704005:38-66/001/2017-1 от 01.11.2017.

Согласно выписке из ЕГРП одним из собственников объектов недвижимости на указанном земельном участке является ООО «Партнер», которому принадлежат на праве собственности нежилые помещения с кадастровым номером 66:41:0704007:5073 площадью 531,5 кв.м (peг. запись от 15.11.2012 №66-66-01/593/2012-667).

МУГИСО подготовлен и направлен в адрес ООО «Партнер» проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 19.10.2017 № Т-319, однако, ООО «Партнер» данное дополнительное соглашение не подписано.

Между тем, Администрация города Екатеринбурга считает ООО «Партнер» арендатором земельного участка в силу следующего.

В соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Наряду с этим, п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» предусмотрено, что если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Покупатель объекта недвижимости, вне зависимости от волеизъявления арендодателя, принимает на себя права и обязанности арендатора земельных участков, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этом земельном участке. В таких случаях заключение нового договора не требуется.

Поскольку у нового собственника с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества возникает право пользования земельным участком, необходимым для использования соответствующего объекта недвижимости, то одновременно с этим возникает и обязательство по внесению платы за использование соответствующего участка.

Для ООО «Партнер» размер арендной на основании договора устанавливается Администрацией города Екатеринбурга в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования «город Екатеринбург».

Размер арендной платы определяется пропорционально соотношению площади объектов недвижимости, находящихся в пользовании арендатора, к общей площади объектов недвижимости, расположенных на участке от общей площади земельного участка.

Таким образом, площадь земельного участка, занимаемая ответчиком и исходя из которой производятся начисления арендной платы, рассчитывается по следующей формуле: 531,5/22 874,1 от 11 818 кв.м = 274,60 кв.м под административные помещения с 18.07.2017.

За период с июля 2017 г. по май 2021 г. ответчику начислено 476 916, 96 руб. Ответчиком произведена частичная оплата за период с июля 2017 г. по февраль 2020 г., март 2020 г. (частично) в размере 310 415, 80 руб. Задолженность ответчика по арендной плате за период с марта 2020 г. по май 2021 г. составляет 166 501,16 руб.

В соответствии с п. 6.2 договора в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договор срок арендатор уплачивает арендодателю проценты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с неисполнением обязательств по оплате арендной платы ответчику начислена неустойка за период с 12.06.2018 по 08.06.2021 в размере 37 315,13 руб.

Администрация города Екатеринбурга во исполнение претензионного порядка и с целью досудебного урегулирования спора направила в адрес ответчика требование об оплате задолженности (требование и реестр прилагаю). В связи с тем, что задолженность на данный момент не погашена, истец обратился с настоящим иском в суд.

Основываясь на изложенных фактических обстоятельствах, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с ответчика арендной платы по договору аренды земельного участка от 19.10.2017 № Т-319 за период с марта 2020 г. по май 2021 г. в сумме 166 501,16 руб., неустойки на основании п. 6.2 договора за период с 12.06.2018 по 08.06.2021 в сумме 37 315,13 руб.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд удовлетворяет исковые требования частично в связи со следующим.

В соответствии с п. 7 ст. 1, п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным, а формами платы за использование земли являются земельный налог или арендная плата.

В силу принципа платности пользования землей лицо, не являющееся плательщиком земельного налога, обязано уплачивать арендные платежи.

Учитывая, что правоотношения, сложившиеся между истцом и ответчиком по поводу предоставления в пользование земельного участка, носят частноправовой характер, т.е. основаны на принципах равенства участников, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, и представляют собой гражданские правоотношения, применение к их регулированию публично-правовых норм является недопустимым. Следовательно, применению подлежат гражданско-правовые нормы, регулирующие порядок определения и взимания размера арендной платы.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установленный порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При отсутствии заключенного между муниципальным образованием и субъектом предпринимательской деятельности договора о пользовании муниципальным земельным участком, при фактическом использовании земельного участка, с данного лица подлежит взысканию неосновательное обогащение из расчета арендной платы.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Как следует из материалов дела, объект недвижимости с кадастровым номером 66:41:0704007:5073, расположенный на муниципальном земельном участке с кадастровым номером 66:41:0704005:38, приобретен ответчиком в собственность в 2012 г. (peг. запись от 15.11.2012 №66-66-01/593/2012-667), тогда как договор аренды земельного участка № Т-319 заключен 19.10.2017, ответчиком не подписан, в связи с чем ответчик не является арендатором по договору № Т-319, поскольку объект недвижимости приобретен ответчиком ранее даты заключения договора аренды, доказательств того, что ранее земельный участок принадлежал предыдущему собственнику на праве аренды суду не представлено (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 № 61).

Между тем, ответчиком оплата задолженности за фактическое пользование земельным участком не произведена, доказательств обратного ответчиком не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ, ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Размер платы за пользование земельным участком определяется, исходя из ставок арендной платы, утверждаемым нормативными актами Правительства Свердловской области.

Использование ответчиком земельного участка под принадлежащими ему нежилыми зданиями является для него неосновательным обогащением в виде сбережения денежных средств, которые ответчик должен был уплатить за пользование землей по договору аренды земельного участка.

При изложенных обстоятельствах, исковые требования в части взыскания арендной платы по договору аренды земельного участка от 19.10.2017 № Т-319 за период с марта 2020 г. по май 2021 г. в сумме 166 501,16 руб. признаны судом обоснованными, однако подлежат удовлетворению на основании ст. 1102 Гражданского кодекса РФ в качестве платы за фактическое пользование земельным участком, на котором находится принадлежащее ответчику нежилое помещение.

Наличие задолженности в указанном размере ответчик не оспорил, доказательства уплаты ответчиком денежных средств за пользование земельным участком в указанный период не представлены (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Истец также начислил ответчику неустойку на основании п. 6.2 договора за период с 12.06.2018 по 08.06.2021 в сумме 37 315,13 руб., между тем, учитывая изложенный судом вывод о том, что ответчик не является арендатором по договору аренды земельного участка от 19.10.2017 № Т-319, принимая во внимание, что соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 ГК РФ), несоблюдение письменной формы неустойки влечет недействительность соглашения о неустойке, в связи с чем в отношении ответчика не подлежит начислению неустойка на основании п. 6.2 договора.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о несоблюдении письменной формы неустойки (ст. 331 ГК РФ), в связи с чем штрафные санкции в виде неустойки (штраф, пени) не могут быть применены в отношении ответчика.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Вместе с тем, истец не лишен права обратиться в суд с самостоятельным требованием о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ, основываясь на соответствующих фактических обстоятельствах.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ, государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных требований.


на основании ст. 606, 614, 309, 310, 330 Гражданского кодекса РФ, руководствуясь статьями 110, 167-171, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Партнер» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>) неосновательное обогащение, возникшее вследствие фактического пользования земельным участком с кадастровым номером 66:41:0704005:38 за период с мая 2020 г. по май 2021 г., в сумме 145 563, 42 руб.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Партнер» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 5 367 руб.

3. По заявлению лица, участвующего в данном деле, может быть составлено мотивированное решение. Заявление о составлении мотивированного решения может быть подано в течение пяти дней со дня размещения данной резолютивной части на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет».

Мотивированное решение арбитражного суда изготавливается в течение пяти дней со дня поступления от лица, участвующего в деле, соответствующего заявления.

4. Решение по настоящему делу подлежит немедленному исполнению. Указанное решение вступает в законную силу по истечении пятнадцати дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

В случае составления мотивированного решения арбитражного суда такое решение вступает в законную силу по истечении срока, установленного для подачи апелляционной жалобы.

В случае подачи апелляционной жалобы, если решение не отменено или не изменено, оно вступает в законную силу со дня принятия арбитражным судом апелляционной инстанции постановления.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда - со дня принятия решения в полном объеме.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. Исполнительный лист выдается взыскателю только по его ходатайству независимо от подачи в суд заявления о составлении мотивированного решения или подачи апелляционной жалобы (абзац 2 пункта 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18 апреля 2017 г. № 10 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве»).

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел».

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении.

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.



Судья Ю.А. Крюков