Решение от 28 февраля 2020 г. по делу № А12-46575/2019

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Волгоград

«28» февраля 2020 г.

Дело № А12-46575/2019

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 20.02.2020.

Полный текст решения изготовлен 28.02.2020.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Куропятниковой Т.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кобзаревой Ю.В., рассмотрев дело по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (400066, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Рэйс» (400117, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о расторжении договора аренды земельного участка, обязании его возвратить,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности №169 от 02.12.2019,

от ответчика – представители не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

Установил:

Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее, истец) обратился к обществу с ограниченной ответственностью «Рэйс» (далее, ответчик) с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка № 2342-В от 23.10.2017, заключенного между комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области и обществом с ограниченной ответственностью «Рэйс», а также обязании общества с ограниченной ответственностью «Рэйс» возвратить комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 34:34:080063:18, расположенный по адресу: Волгоградская область, г.Волгоград, пр.им.Героев Сталинграда, в <...>, в состоянии, не хуже первоначального.

Свои доводы истец мотивирует тем, что ответчик неоднократно не исполняет обязанности по договору аренды, не оплачивает в установленные сроки арендную плату.

Ответчик, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, отзыва по существу заявленных требований не представил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в том числе публично путем размещения, в соответствии с частями 1, 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), информации о времени и месте судебного заседания в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Арбитражного суда Волгоградской области в разделе «Картотека Судебных дел».

Поскольку присутствие в судебном заседании лица, участвующего в деле, или его представителей относится к правам сторон, а не к обязанностям, а также с учетом надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, суд считает возможным на основании статьи 123, 156 АПК РФ рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчика.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области путем проведения аукциона ООО "Рэйс" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 34:34:080063:18, с разрешенным использованием - строительство спортивного комплекса, местоположением: Волгоградская область, г.Волгоград, пр.им.Героев Сталинграда, и заключен договор аренды земельного участка № 2342-В от 23.10.2017.

Срок аренды установлен на 4 года, с даты подписания договора (п.2.1. договора).

В соответствии со ст. 609 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3.1 договора ежегодная арендная плата за земельный участок устанавливается согласно протоколу, прилагаемому к договору, в размере 3468 409, 20 рублей.

Пунктом 3.2 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно, до 10-го числа текущего месяца.

При этом п.3.4. договора предусмотрено ежегодное изменение арендодателем в одностороннем порядке арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

В соответствии с пунктом 5.2.3 договора арендатор обязан своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату.

Пунктом 8.2 договора предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока для внесения арендных платежей либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока ее задержки и ее последующего внесения.

Таким образом, договором определено в качестве существенного нарушения условий договора период просрочки по арендным платежам более двух раз подряд, либо повторная задержка внесения арендной платы.

В соответствии с п. 6.1 договора в случае неисполнения одной из сторон обязательств по договору другая сторона направляет письменное уведомление о нарушении обязательств.

В случае не устранения нарушения в течение 30 календарных дней с момента получения уведомления о нем соответствующая сторона имеет право обратиться в суд.

При досрочном расторжении договора арендатор обязан в месячный срок со дня досрочного расторжения договора вернуть арендодателю участок по акту приема - передачи в надлежащем состоянии (п. 5.2.12 договора).

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Учитывая изложенное, комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области было направлено в адрес ООО «Рэйс» уведомление о предстоящем расторжении договора, которое являлись досудебной претензией, с предложением устранить допущенные нарушения, оплатить задолженность по договору.

Также в указанный срок, ООО «Рэйс» было предложено подписать со своей стороны соглашения о расторжении Договоров.

Уведомление о предстоящем расторжении договора направлено ООО «Рэйс 23.09.2019, что подтверждается списком внутренних почтовых отправлений №833 от 24.09.2019, квитанцией Почты России от 24.09.2019. Однако до настоящего времени задолженность по договору не погашена, соглашение о расторжении договора со стороны ответчика не подписано, земельный участок по акту приема-передачи не возвращен.

Комитет полагая, что арендатором допускались существенные нарушения договора аренды, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 14 от 05.05.1997).

Правила статьи 619 ГК РФ предусматривают специальные основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя по отношению к общим основаниям, указанным в пункте 2 статьи 450 ГК РФ.

В пунктах 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Таким образом, предусмотренное в пункте 1 статьи 619 ГК РФ основание включает в себя несколько самостоятельных элементов, такие как: «просрочка уплаты», «более двух раз» и «подряд», при этом в договоре иное основание для его расторжения, чем закрепленного в указанной норме стороны не предусмотрели.

Разрешая спор, суд учитывает взаимосвязанные положения статьи 452 и статьи 619 ГК РФ, из которых следует, что право требовать расторжения договора возникает только в случае, если в разумный срок не будут устранены соответствующие нарушения.

Требования о погашении задолженности ответчиком на момент рассмотрения настоящего иска не исполнены. Из расчетов задолженности, предоставленных истцом видно, что с января 2018 года по состоянию на 29.11.2019 оплаты по договору ответчиком не производились.

Данные обстоятельства подтверждены документально и не оспариваются сторонами.

Кроме того, арендная плата и до обращения с настоящим иском в суд, взыскивалась с ответчика по решениям суда.

При таких обстоятельствах, действий ответчика, устранившего нарушение в срок, установленный в требовании, при рассмотрении дела не установлено, ответчиком не опровергнуто.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которая влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать.

Ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду доказательства такого нарушения: неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступление других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам же факт наличия такого нарушения, в силу ст. 450 ГК РФ, не может служить основанием для расторжения договора.

Учитывая значительность периода и размера задолженности, которая не была погашена арендатором, такие нарушения признаются судом существенными в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, и применительно к спорному случаю имеются основания для расторжения договора.

Поскольку суд пришел к выводу о существенном характере нарушений, допущенных ответчиком, в данном случае расторжение договора является мерой ответственности, соразмерной нарушению обязательства, и соответствует балансу интересов сторон, имеются основания предусмотренные законом и договорами для расторжения договора аренды и возврату земельных участков по акту приема – передачи.

В соответствии со ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзацах 1 и 2 пункта 2 Информационного письма от 18.01.2011 № 144 разъяснил, что решение принимается судом исходя из установленных им фактов, существующих на дату принятия решения.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В соответствии с ч. 1 ст. 10 АПК РФ арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу.

В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Стороны согласно ст. 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые он ссылается в подтверждение своих требований и возражений. В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Руководствуясь ст.ст. 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 2342-В от 23.10.2017, заключенный между комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области и обществом с ограниченной ответственностью «Рэйс».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Рэйс» возвратить комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 34:34:080063:18, расположенный по адресу: Волгоградская область, г.Волгоград, пр.им.Героев Сталинграда, в <...>, в состоянии, не хуже первоначального.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рэйс» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в установленный законом срок в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья Т.В. Куропятникова