Решение от 1 марта 2018 г. по делу № А82-21802/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-21802/2017
г. Ярославль
01 марта 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена 20 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дупан Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Открытому акционерному обществу "СК Премьер" (ИНН <***>; ОГРН <***>)

о взыскании 6243262.92 руб.

3-и лица: Герба В.С., ФИО1, Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля

при участии:

от истца – не явились

от ответчика – не явились

от 3-х лиц – не явились

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу "СК Премьер" о взыскании 6243262.92 руб. – долга за период с 01.10.2015 по 28.06.2016.

Определением суда от 16.01.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Герба В.С., ФИО1, Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля.

Истец в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела, в ходатайстве требования поддержал.

Ранее представитель Агентства пояснил, что при расчете задолженности учитывалось уменьшение площади арендуемого земельного участка, приходящейся на ответчика, в связи с продажей другим лицам объектов недвижимости, расположенных на рассматриваемом земельном участке.

Ответчик в судебное заседание не явился.

Направленное в адрес ответчика определение суда возвращено почтовым отделением связи с отметкой «за истечением срока хранения». Ответчик считается извещенным надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик отзыв на иск с документами, его обосновывающими, не представил, в связи с чем несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий в соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ДАЗО мэрии города Ярославля в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела, представил запрашиваемые судом документы.

ФГБУ «ФКП» представило запрашиваемые судом документы.

Третьи лица Герба В.С., ФИО1 в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела в порядке ст. 123 АПК РФ.

Дело рассматривается судом без участия представителя истца, ответчика, третьих лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

На основании постановления мэрии города Ярославля от 21.12.2011 № 3439 от имени города Ярославля между Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля в лице Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (арендодатель) и Открытым акционерным обществом «СК Премьер» (арендатор) 31.01.2012 был заключён договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 23936-и (далее – договор), согласно которому арендодатель (истец) обязался предоставить земельный участок общей площадью 449 029 кв.м. с кадастровым номером 76:23:050102:365, расположенный по адресу: просп. Октября, д.78 в Ленинском районе г. Ярославля, а арендатор (ответчик) обязался принять указанный земельный участок, использовать его исключительно в соответствии с видом функционального использования, указанным в п. 1.1. договора (для эксплуатации промышленных строений), принадлежностью к той или иной категории земель и разрешённым использованием, а также своевременно и в соответствии с условиями договора производить платежи за пользование (п.п 1.1., 2.4.1, 2.4.3. договора).

Арендатору передан земельный участок общей площадью 449 029 кв.м., расположенный по адресу: просп. Октября, д.78 в Ленинском районе, по акту приема-передачи от 31.01.2012 года.

Согласно п. 3.1. договора, пользование земельным участком является платным.

Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9 число текущего месяца включительно (п.3.3 договора).

При этом в п. 3.4 договора указано, что арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке без согласия арендатора в соответствии с действующим законодательством, регламентирующим изменение ставок арендной платы за земельные участки в целом в городе Ярославле и коэффициентов по виду функционального использования земельного участка при расчёте арендной платы.

В пункте 5.1 договора сторонами предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере 0,3 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа.

Сторонами согласовано, что действие договора устанавливается с 21.12.2011 г. по 20.12.2036 г. с возможностью возобновления на тех же условиях на тот же срок.

Далее, на основании дополнительного соглашения от 04.08.2015 № 1 к договору стороны определили предметом 371 731 кв.м земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым номером 76:23:050102:728, расположенного по адресу: Ленинский район, пр-т Октября, д. 78.

На основании дополнительного соглашения от 08.02.2016 № 2 к договору стороны определили предметом 261061 кв.м. земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым номером 76:23:050102:812, расположенного по адресу: Ленинский район, пр-т Октября, д. 78; внесены изменения в п. 3.1 и 7.1 договора.


В ходе судебного разбирательства установлено, что в рассматриваемый период действия договора Обществом совершены сделки по продаже объектов недвижимого имущества, расположенных на указанном земельном участке с кадастровым номером 76:23:050102:365 (впоследствии с кадастровым номером 76:23:050102:728), в частности:

- 25.09.2015 года зарегистрировано право собственности ФИО2 на здание цеха № 8, площадью 3962,2 кв.м, инв. № 26826, литер Б-М, Б-М1,

- 06.11.2015 года зарегистрировано право собственности ФИО2 на здание цеха 12К, цеха 25, подстанция № 9, инв. № 26826, литер А-Ч, А-Ч1, А-Ч2, площадью 3171,5 кв.м;

- 24.05.2016 года зарегистрировано право собственности ФИО1 на здание КИП, площадью 240,3 кв.м, инв. № 26826, литер И.

В связи с тем, что ОАО «СК Премьер» свои обязательства по внесению арендной платы за период с 01.10.2015 по 28.06.2016 не выполнило, по данным истца за Обществом образовалась задолженность, что и послужило основанием для предъявления иска в суд.

Оценивая материалы дела и доводы сторон, суд исходит из следующего.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 23.11.2004г. по делу №А82-14025/2004-30-Б/36 принято заявление о признании ОАО «СК Премьер». Таким образом, спорная задолженность в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» относится к текущим платежам.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором.

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В рассматриваемой ситуации факт нарушения сроков внесения арендной платы, а также наличие задолженности по арендной плате у Общества подтверждены материалами дела и ответчиком не оспаривается.

При оценке правильности составленного Агентством расчета суд исходит из положений ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которым при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 1 ст. 552 гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

По смыслу статей 552 Гражданского кодекса РФ, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка (п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В соответствии с правовой позицией, приведённой в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, по смыслу приведенных нормативных и правоприменительных положений, арендаторами земельного участка по рассматриваемому договору являются все собственники объектов недвижимости, которые расположены на этом земельном участке, поэтому соответствующие обязательства по внесению арендной платы возникают у каждого из них.

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ.

Из положений пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

По смыслу приведенных норм права в границы передаваемого, а в данном случае фактически используемого земельного участка, должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Данная правовая позиция приведена в Определении Верховного Суда РФ от 14.11.2014г. по делу №305-ЭС14-442 и учитывается судом в целях соблюдения единообразия в толковании и применении норм права.

В рассматриваемом случае применительно к приобретенным третьими лицами (Герба В.С., ФИО1) объектам недвижимости в дальнейшем были сформированы земельные участки, необходимые для эксплуатации этих объектов, что подтверждается сведениями ГКН. Указанные земельные участки впоследствии были выкуплены указанными третьими лицами по договорам с ДАЗО мэрии города Ярославля.

При рассмотрении спора суд руководствуется подходом, изложенным в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.09.2011 №4275/11 о том, что при наличии спора о размере долей в праве собственности на земельный участок, на котором расположено несколько объектов недвижимости, принадлежащих разным собственникам, размер доли устанавливается судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 Земельного кодекса РФ), а если этот невозможно – пропорционально площади застройки под объектами недвижимости (статья 33 Земельного кодекса РФ), а также исходя из принципов разумности и справедливости.

Также суд принимает во внимание методику расчета площади земельного участка и, соответственно, расчет арендной платы по договору аренды от 31.01.2012 № 23936-и за предыдущий период, изложенной судом при рассмотрении дела №А82-14283/2015.

В данном случае из материалов дела и сведений Государственного кадастра недвижимости следует, что впоследствии были сформированы земельные участки для эксплуатации приведенных выше объектов третьих лиц-1,2, в том числе: земельные участки с кадастровыми номерами 76:23:050102:808, 76:23:050102:811, 76:23:050102:812, 76:23:050102:862.

Приведенные данные не оспорены ответчиком по настоящему делу, учтены Агентством в расчете задолженности при определении площади арендуемого земельного участка, приходящейся на ОАО СК «Премьер», и признаются судом надлежащими для целей данного расчета, исходя из принципа разумности и справедливости.

Таким образом, методика расчёта задолженности, применяемая Агентством, полностью соответствует приведённым выше нормативным и правоприменительным предписаниям. Из представленного истцом расчёта следует, что размер задолженности ОАО «СК Премьер» по арендной плате применительно к площади арендуемого Обществом земельного участка за вычетом площади земельных участков, используемых третьими лицами-1,2, составляет 6 243 262,92 руб. В иске и письменных пояснениях от 11.01.2018 Агентством приведен расчет арендуемой ответчиком площади земельного участка с учетом ее уменьшения, а также расчет арендной платы с обоснованием примененных показателей.

При таких обстоятельствах суд считает подлежащими удовлетворению требования Агентства в заявленной сумме 6 243 262,92 руб. арендной платы за период с 01.10.2015 по 28.06.2016 по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 31.01.2012 №23936-и.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Открытого акционерного общества "СК Премьер" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6243262.92 руб. – задолженности по арендной плате за период с 01.10.2015 по 28.06.2016 по договору аренды земельного участка от 31.01.2012 № 23936-и.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Взыскать с Открытого акционерного общества "СК Премьер" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 54216 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).



Судья

Секерина С.Е.