Решение от 23 декабря 2024 г. по делу № А45-27453/2024

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А45-27453/2024
г. Новосибирск
24 декабря 2024 года
резолютивная часть решения объявлена 12 декабря 2024 года

решение в полном объеме изготовлено 24 декабря 2024 года


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Копкиным Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска (ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Горизонт» (ИНН <***>)

о взыскании долга, неустойки, расторжении договора и обязании освободить земельный участок

при участии  в судебном заседании представителей:

истца: ФИО1, доверенность от 20.11.2024, служебн6ое удостоверение, диплом  ФИО2, доверенность от 27.12.2023, служебное удостоверение, диплом   

ответчика:  ФИО3, доверенность от 12.08.2024, паспорт, диплом, ФИО4, доверенность от 21.06.2022, паспорт, диплом

установил:

Мэрия города Новосибирска (далее - истец, мэрия) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Горизонт» (далее - ответчик, общество) о взыскании долга по договору аренды земельного участка № 123142р от 22.03.2016 за период с февраля 2024 года по май 2024 года в размере 2930744 рублей 60 копеек, неустойки за период с 16.02.2024 по 04.06.2024 в размере 82793 рублей 54 копеек, расторжении договора аренды земельного участка № 123142р от 22.03.2016, об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:031855:483 площадью 24475 кв.м, путем подписания акта приема-передачи.

Мэрия заявила об отказе от иска в части взыскания долга по договору аренды земельного участка от 22.03.2016 № 123142р за период с февраля 2024 года по май 2024 года в сумме 2930744 рубля 60 копеек, пени за период с 16.02.2024 по 04.06.2024 в размере 82793 рублей 54 копеек.

Требования о расторжении договора и обязании освободить земельный участок, мотивированы тем, что ответчик длительное время не использует земельный участок по целевому назначению.

Представители мэрии в судебном заседании поддержали исковые требования.

Ответчик исковые требования не признал, ссылаясь на следующее. Мэрией не соблюдены требования статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей направление арендатору предупреждения об исполнении условий договора в разумный срок, после чего, в случае неисполнения такого требования, направляется предложение расторгнуть договор, право требовать расторжения договора аренды (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения; земельный участок с кадастровым номером 54:35:031855:483 включен в границы особо охраняемой природной территории регионального значения - лесной парк «Заельцовский бор» Новосибирской области, положение об ООПТ существенно изменило правовой режим арендуемого земельного участка, что потребовало корректировки эскизных проектных решений, на протяжении длительного времени существовали обстоятельств в виде издания правовых актов, препятствующих использованию участка, кроме того, ответчик указывает, что законодательство разделяет термин «освоение» и «использование земельного участка для строительства», в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование, при имеющихся фактических обстоятельствах момент начала исчисления трехлетнего срока неиспользования земельного участка с точки зрения существенного нарушения договора аренды даже не возник.

Представители ответчика в судебном заседании поддержали исковые требования.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

22.03.2016 между мэрией и обществом с ограниченной ответственностью «Сибирь» заключен договор аренды земельного участка № 123142р (далее - договор), сроком действия по 22.03.2026. Согласно договору в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:031855:483, площадью 24475 кв. м, для строительства гостиницы по Дачному шоссе.

15.06.2016 права и обязанности арендатора по договору переданы обществу с ограниченной ответственностью «Альфа» на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору.

30.09.2019 права и обязанности арендатора  по договору переданы обществу на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору.

04.05.2022 на основании дополнительного соглашения № 2 к договору срок действия договора продлен до 22.03.2029.

Согласно пунктам 4.2.1, 4.2.8 договора арендатор обязан эффективно использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием, своевременно вносить арендную плату.

По состоянию на 04.06.2022 у ответчика имелась задолженность по арендным платежам и пени в сумме 3013538 рублей 60 копеек.

28.05.2024 мэрией проведен осмотр земельного участка, по результатам которого установлено, что в границах земельного участка строительство каких-либо объектов недвижимости не осуществляется, строительная техника отсутствует. Объекты недвижимого имущества на земельном участке отсутствуют. Земельный участок не огорожен, доступ к нему не ограничен.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 6.3. договора по требованию арендодателя договор расторгается досрочно в судебной прядке в случае невыполнения арендатором обязанностей, установленных в пункте 4.2 договора. Согласно пункту 6.4 договора арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно в судебном порядке, в случае если земельный участок, предназначенный для жилищного или иного строительства, не используется ответчиком в течение трех лет.

15.04.2024 ответчику направлено уведомление № 31/20-1651 с требованием оплатить задолженность, а в случае неисполнения указанного требования расторгнуть договор.

В связи с тем, что ответчик не исполнил требование об оплате долга по арендной плате, договор не расторг, мэрия обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Изучив  и проверив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Арбитражный суд принимает отказ от иска, если это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Рассмотрев заявление мэрии об отказе от исковых требований в части взыскания долга по договору аренды земельного участка от 22.03.2016 № 123142р за период с февраля 2024 года по май 2024 года в сумме 2930744 рубля 60 копеек, пени за период с 16.02.2024 по 04.06.2024 в размере 82793 рублей 54 копеек, арбитражный суд находит, что данный отказ не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, заявлен при наличии специальных полномочий и принимает данный отказ.

Согласно  пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят судом.

При таких обстоятельствах, производство по делу в указанной части подлежит прекращению.

При этом мэрия настаивала на требованиях о расторжении договора и освобождении земельного участка, ссылаясь на неиспользование земельного участка по назначению.

Ответчик указал на то, что имеются основания для оставления иска без рассмотрения, поскольку истец не совершил действия, регламентированные положениями пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -  ГК РФ), о направлении в адрес ответчика предупреждения о необходимости исполнения им обязательств по спорному договору в разумный срок, а также предложения о его расторжении (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 ГК РФ) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Как следует из уведомления от 15.04.2024 № 31/20-1651, мэрия направила обществу предупреждение, в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате, требование о необходимости использования по назначению земельного участка в уведомлении не излагалось.

Вместе с тем, суд, исходя из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 № 306-ЭС15-1364, полагает, что в данном случае оставление иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом положений статьи 619 ГК РФ, не будет соответствовать целям эффективного правосудия, в связи с чем, рассматривает заявленные требования по существу. 

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) определяет, что собственники земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

Право аренды земельным участком прекращается принудительно в случае: использования земельного участка не по целевому назначению (абзац второй подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ); неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзац шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ). В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Неиспользование находящегося в публичной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет является существенным нарушением договора аренды с учетом его особенностей. Данный трехлетний срок не может рассматриваться как необоснованный и применяется ко всем договорам аренды, изначально призванным обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 27.01.2022 № 90-О).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 ГК РФ).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Таким образом, из положений пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 ГК РФ следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

При этом в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Расторжение договора аренды влечет возникновение у арендатора обязанности возвратить арендодателю объекта аренды в первоначальном состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Как указывает мэрия, в период с 30.09.2019 по 16.03.2021 (по дату принятия решения о необходимости создания особо охраняемой природной территории регионального значения - лесного парка «Заельцовский бор» Новосибирской области) ответчик не обращался за выдачей разрешения на строительство, в период с 30.09.2019 по 16.03.2021 ответчик не обращался с заявлением о выдаче градостроительного плана на земельный участок с кадастровым номером 54:35:031855:483.

Вместе с тем, суд отмечает, что из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «освоение» и «использование земельного участка для строительства» являются различными.

Под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. При этом, исходя из системного толкования статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

В Основными этапами строительства являются получение заказчиком или проектировщиком исходных данных, в том числе градостроительного плана; разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных законом, ее экспертизы; утверждение проектной документации (получение разрешения на строительство); выполнение подготовительных и строительных работ; принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; регистрация права собственности на объект градостроительства.

Общество получило право пользования спорным земельным в 2019 году, то есть именно с этого момента у него возникло право на использование данного земельного участка и обязанность по его своевременному освоению.

Как следует из представленных доказательств, у общества имеется градостроительный план земельного участка, в целях освоения земельного участка  обществом в 2020 году выполнялись предпроектные проработки на территории кадастрового квартала 54:35:031855, состоящего из земельного участка с кадастровым номером 54:35:031855:483, земельного участка с кадастровым номером 54:35:031855:331, также арендуемого обществом,  а также земельных участков общества с ограниченной ответственностью «Союз» (аффилированная организация). По результатам предпроектных работ в 2020 году составлен мастер плане от января 2021 года, обществом получены мощности, технические условия, необходимые для предусмотренного договором аренды строительства.

Кроме этого, суд учитывает следующие обстоятельства. В марте 2021 года возникли обстоятельств, препятствующие использованию спорного земельного участка. Постановлениями Правительства Новосибирской области 16.03.2021 № 67-п, от 16.08.2021 № 320-п участок был включен в ориентировочные границы создаваемой особо охраняемой природной территории регионального значения - лесной парк «Заельцовский бор» Новосибирской области, что повлекло запреты на получение разрешения на строительство, строительство.

13.03.2023 постановлением Правительства Новосибирской области № 82-п создана особо охраняемая природная территория регионального значения регионального значения - лесной парк «Заельцовский бор» Новосибирской области, в итоговые границы которого включен арендуемый земельный участок с кадастровым номером 54:35:031855:483. Положение об ООПТ существенно изменило правовой режим арендуемого земельного участка. Правительством Новосибирский области разрабатывались проекты правовых актов о внесении изменений в Положение об ООПТ в виде запрета проведения любых земляных работ, запрета на рубку деревьев, которые в итоге не были приняты в результате актов прокурорского реагирования. В связи с наличием данных обстоятельств, суд полагает, что имелись обстоятельства, препятствующие обществу использовать земельный участок.

Суд отмечает разрешение вопроса о наличии условий для расторжения договора, предоставленного для строительства, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. Освоение земельного участка является обязанностью арендатора и в ее исполнении состоит публичный интерес в создании и функционировании объектов, для строительства которых такой участок предоставлен. В данном случае общество принимает меры к реализации цели договора, судом в действиях общества не усматривается недобросовестности, напротив,  действия общества свидетельствуют о заинтересованности арендатора в сохранении арендных отношений.  Учитывая срок действия договора, суд полагает, что у общества имеются возможности для реализации цели договора.

При указанных обстоятельствах, суд полагает, что отсутствуют основания для расторжения договора.  По  своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны. В рассматриваемом случае, суд не установил недобросовестности арендатора.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьей 49, пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 167, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

принять отказ от исковых требований в части взыскания долга по договору аренды земельного участка от 22.03.2016 № 123142р за период с февраля 2024 года по май 2024 года в сумме 2930744 рубля 60 копеек, пени за период с 16.02.2024 по 04.06.2024 в размере 82793 рублей 54 копеек.

Производство по делу в этой части прекратить. 

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья                                                                                                                       Н.С. Галкина