Решение от 7 июля 2024 г. по делу № А41-18201/2024

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-18201/24
08 июля 2024 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлен 08 июля 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лабудзинским Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации муниципального образования «Городской округ Дзержинский Московской области» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ООО «ХСТФ ФОБОС» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании по договору аренды от 17.12.2021 № 7/СТС задолженности за период с 01.07.2023 по 30.09.2023 в размере 2830254,78 руб., пени за период с 16.07.2023 по 30.09.2023 в сумме 21226,91 руб.,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу 



УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Городской округ Дзержинский Московской области» обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «ХСТФ ФОБОС» с требованиями, с учетом принятых судом уточнений, о взыскании по договору аренды от 17.12.2021 № 7/СТС задолженности за период с 01.07.2023 по 30.09.2023 в размере 2830254,78 руб., пени за период с 18.07.2023 по 30.09.2023 в сумме 106134,55 руб.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, дал пояснения по предмету спора.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, выслушав представителя ответчика, суд установил следующее.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 17.12.2021 № 7/СТС, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок, площадью 5378 кв.м, с кадастровым номером 50:64:0010204:13, категория земель: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: под размещение производственной базы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>.

В соответствии с п. 3.2 договора, размер арендной платы определяется в соответствии  с приложением № 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Арендатор принял земельный участок по акту приема-передачи (приложение № 2 к договору), который является неотъемлемой частью договора.

Размер арендной платы на 2023 год определен в соответствии с уведомлением от 18.01.2023 № 108исх-373/07.2.

Уведомлением «О перерасчете арендной платы за 3 и 4 квартал 2023 года» от 30.06.2023 № 108исх.-4837/07.2, направленным в адрес ответчика, администрация городского округа Дзержинский сообщила об увеличении размера арендной платы за 3 и 4 квартал 2023 года с учетом применения коэффициента Кд = 6 (предпринимательство).

В соответствии с соглашением о расторжении договора от 02.10.2023, указанный договор аренды прекращен с 01.10.2023.

В обоснование исковых требований, истец указывает, что за период с 01.07.2023 по 30.09.2023, на стороне ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 2830254,78 руб.

Пунктом 5.2. договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией от 06.10.2023 № 108исх-7297/07.2 истец обратился в адрес ответчика с требованием оплатить задолженность по арендной плате.

Поскольку требования оставлены ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Возражая против удовлетворения исковых требований, истец указывает, что администрация при исчислении арендной платы за 3 и 4 квартал 2023 года неверно применила нормы действующего законодательства, в части применения коэффициента Кд, в связи с чем, задолженность по внесению арендной платы на стороне ответчика отсутствует.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума № 73), при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

В пункте 19 названного Постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее - Закон № 23/96-ОЗ).

Судом установлено, что размер арендной платы по договору аренды от 17.12.2021 № 7/СТС изменен в 2023 году путем уведомления арендатора письмом от 18.01.2023 № 108исх-373/07.2, в данном расчете используется коэффициент вида деятельности (Кд)=1,1. Возможность изменения арендной платы чаще одного раза в год договором аренды не предусмотрено, доказательств изменения нормативно-правовым актом коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, в материалы дела не представлено (пункты 3.7, 3.8 договора).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Из указанной формулы следует, что одним из составляющих показателей, используемых для расчета, является коэффициент, соответствующий виду разрешенного использования земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 14 Закона № 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Статьей 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений, определяет градостроительный регламент территориальной зоны (часть 2 статьи 85 ЗК РФ).

По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, части 2 и 6 статьи 30 ГрК РФ).

Из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 ЗК РФ, пункта 9 статьи 1, частей 1 и 2 статьи 37 ГрК РФ следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Согласно части 1 статьи 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

В силу части 2 статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно пункту 4 части 5 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости.

Материалами дела подтверждается, что письмом от 04.04.2023 № Р00-9700435413-70350812 ответчик обратился в адрес администрации с заявлением об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:64:0010204:13 классификатору видов разрешенного использования.

Постановлением администрации муниципального образования «Городской округ Дзержинский Московской области» от 17.04.2023 № 236-ПГА установлено соответствие вида разрешенного использования классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412, земельного участка с кадастровым номером 50:64:0010204:13, общей площадью 5378 кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...> с «под размещение производственной базы» на «производственная деятельность».

Письмом от 29.05.2023 ООО «ХСТФ ФОБОС» обратилось в Администрацию с заявлениями о предоставлении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов. По результатам указанных обращений, между Администрацией и ООО «ХСТФ ФОБОС» заключены дополнительное соглашение №2 к договору №7/СТС и дополнительное соглашение №3 к договору от 16.06.2023 № 2/СТС, в соответствии с которыми изменен вид разрешенного использования земельных участков с кадастровым номером 50:64:0010204:13 и кадастровым номером 50:64:0010204:32 на: «производственная деятельность».

В связи с необходимостью объединения земельных участков с кадастровыми номерами 50:64:0010204:13 и 50:64:0010204:32 ООО «ХСТФ ФОБОС» обратилось в Администрацию с заявлением от 13.07.2023 №Р001-9700435413-73584283 об утверждении схемы объединения земельных участков. По результатам рассмотрения заявления Администрацией принято постановление об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного по адресу: <...> от 01.08.2023 №509-ПГА.

В ходе рассмотрения заявления ООО «ХСТФ ФОБОС» №Р001-9700435413-73584283 от 13.07.2023 администрацией произведены осмотры земельных участков с кадастровыми номерами 50:64:0010204:13 и 50:64:0010204:32, которыми установлено, что вышеуказанные участки используются в соответствии с видом разрешенного использования: «производственная деятельность».

В материалы дела представлен акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 50:64:0010204:32 от 17.07.2023, согласно которому земельный участок частично огорожен металлическим секционным забором. К земельному участку с востока примыкает земельный участок с кадастровым номером 50:64:0010204:13, находящийся в аренде у ООО «ХСТФ ФОБОС», с запада примыкает земельный участок с кадастровым номером 50:64:0010204:38, находящийся в собственности ООО «ХСТФ ФОБОС», с юго-запада примыкает земельный участок с кадастровым номером 50:64:0010204:37, находящийся в собственности ООО «ХСТФ ФОБОС». Земельный участок с кадастровым номером 50:64:0010204:32 используется ООО «ХСТФ ФОБОС» совместно с участками с кадастровыми номерами 50:64:0010204:13, 50:64:0010204:37, 50:64:0010204:38, 50:64:0010204:549 как единое землепользование для временного размещения собственной строительной техники, автотранспорта для перевозки персонала и строительных материалов, а также используется как зона погрузки-разгрузки строительных материалов, применяемых при строительстве объектов ООО «ХСТФ ФОБОС». Часть участка используется для хранения строительных конструкций – металлической опалубки, арматуры, строительных материалов, используемых при строительстве объектов ООО «ХСТФ ФОБОС». На земельном участке расположена часть здания охраны (КПП). Земельные участки с кадастровыми номерами 50:64:0010204:13, 50:64:0010204:32, 50:64:0010204:37, 50:64:0010204:38, 50:64:0010204:549 используются совместно и представляют собой единый имущественный комплекс.

Согласно акту осмотра от 04.09.2023 № 5064-0020104-1126 земельный участок с кадастровым номером 50:64:0010204:1126 и земельные участки с кадастровыми номерами 50:64:0010204:37, 50:64:0010204:38, 50:64:0010204:549 используется ООО «ХСТФ ФОБОС» как имущественный комплекс строительной организации, предназначенный для оперативного обеспечения строящихся объектов, единое землепользование для временного размещения и ремонта собственной строительной техники, автотранспорта для перевозки персонала и строительных материалов, а также используется как зона погрузки-разгрузки строительных материалов, применяемых при строительстве объектов ООО «ХСТФ «Фобос» и при проведении ремонтных работ в здании производственной базы. Земельный участок используется для хранения строительных конструкций – металлической опалубки, арматуры, строительных материалов, используемых при строительстве объектов недвижимости. На земельном участке расположена часть здания охраны (КПП).

Таким образом, как подтверждается сведениями из ЕГРН, после объединения земельных участков с кадастровыми номерами 50:64:0010204:13 и 50:64:0010204:32 образован земельный участок с кадастровым номером 50:64:0010204:1126, общей площадью 8651 +/-33 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: производственная деятельность, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: <...>.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что на указанных земельных участках ООО «ХСТФ ФОБОС» осуществляет деятельность по изготовлению, ремонту и обслуживанию металлических конструкций, в том числе металлической сетки для монолитных железобетонных конструкций, конструкции опалубки и металлические фермы, используемые для собственных нужд при строительстве объектов, что соответствует исходному виду разрешенного использования земельных участков «производственная деятельность».

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, под видом разрешенного использования «Предпринимательство» с кодом 4.0 предусматривается размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности).

Представленными актами осмотра земельных участков наличие указанных объектов на вновь образованном земельном участке с кадастровым номером 50:64:0010204:1126 не подтверждается.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что фактически осуществляемая деятельность ООО «ХСТФ ФОБОС» соответствует виду разрешенного использования земельного участка «производственная деятельность», в связи с чем, расчет арендной платы, произведенный администрацией с применением коэффициента Кд = 6 (предпринимательство) является неправомерным.

В материалы дела ответчиком представлено платежное поручение от 19.09.2023№ 1532 на сумму 510373,81 руб., в назначении платежа которого указано «аренда земли по договору от 17.12.2021 № 7/СТС за 3 квартал 2023». Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчиком не представлено доказательств наличия задолженности, в связи с чем, требования в указанной части не обоснованы, производные исковые требования в виде взыскания неустойки также удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  



РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.


Судья                                                                                                              Ю.С. Таранец