Решение от 23 сентября 2020 г. по делу № А32-48014/2019

Арбитражный суд Краснодарского края Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

г. Краснодар № А32–48014/2019 23 сентября 2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2020 г. Полный текст решения изготовлен 23 сентября 2020 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ершовой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО фирма «Капитель-2», г. Кореновск

к администрации Кореновского городского поселения Кореновского района, г. Кореновск о признании права собственности на самовольно реконструированный объект незавершенного строительства – здание столовой с пристройкой, этажность: 3, назначение: нежилое, общей площадью 2602,4 кв.м., расположенный по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 23:12:0603000:24

при участии: от истца: ФИО1 от ответчика: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ООО фирма «Капитель-2» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к администрации Кореновского городского поселения Кореновского района с требованиями о признании права собственности на самовольно реконструированный объект незавершенного строительства – здание столовой с пристройкой, этажность: 3, назначение: нежилое, общей площадью 2602,4 кв.м., расположенный по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 23:12:0603000:24.

Истец в судебном заседании настаивал на исковых требованиях.

Ответчик в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцу - ООО фирма «Капитель-2» на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 4236 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения и эксплуатации столовой, с кадастровым номером 23:12:0603000:24, расположенный по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.01.2016 г., выпиской из ЕГРН от 28.05.2018 г.

За истцом на основании договора купли-продажи № 09-12-01 от 01.12.2009 г. зарегистрировано право собственности на расположенное на указанном земельном

участке нежилое здание столовой с пристройками, общей площадью 544,8 кв.м., количество этажей: 3, с кадастровым номером 23:12:0601003:538, о чем в ЕГРН 18.12.2009 г. сделана запись регистрации № 23-23-02/060/2009-037 (свидетельство о государственной регистрации права от 19.01.2016 г.).

Согласно выписке из ЕГРН от 28.05.2018 г. кадастровый номер 23:12:0601003:538 спорному зданию присвоен с 23.08.2013 г.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2014 г. по делу № А32- 37641/2013-2/85-Б ООО фирма «Капитель-2» (ИНН <***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2

Как указывает истец в исковом заявлении, в ходе осуществления мероприятий по технической инвентаризации вышеуказанного спорного строения - здания столовой с пристройками было установлено, что данный объект в отсутствие соответствующей разрешительной документации реконструирован в 2010 г. После проведенной реконструкции площадь спорного здания, состоящего из трех этажей, была увеличена до 2602,4 кв.м.

Согласно письму администрации Кореновского городского поселения Кореновского района, за период с 2009 г. по 04.03.2015 г. разрешение на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:12:0603000:24, ООО фирма «Капитель-2» не выдавались.

Письмом от 16.09.2019 г. № 7139/19.02 Администрация Кореновского городского поселения Кореновского района отказала истцу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания столовой с пристройкой в реконструированном виде, указав, что с января 2008 г. в администрацию не поступало заявлений о подготовке градостроительного плана земельного участка и выдаче разрешения на строительство.

Ссылаясь на невозможность оформления права собственности на спорный объект в реконструированном виде в административном порядке, истец обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против исковых требований, администрация ссылается на то, что истец осуществил реконструкцию спорного объекта самовольно, в отсутствие соответствующей разрешительной документации.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

В соответствии со ст. 2 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки

территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 ГК РФ в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

Напротив, согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Самовольное строительство может быть преодолено посредством обращения в суд лишь в исключительных случаях, при полном и безусловном доказывании истцом всех предусмотренных в статье 222 Гражданского кодекса РФ обстоятельств.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление № 10/22), рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и

строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровья граждан.

Как указывает истец в исковом заявлении, в 2010 году была произведена реконструкция спорного объекта - здания столовой с пристройкой по адресу: <...>, в результате которой площадь спорного здания, состоящего из трех этажей, была увеличена до 2602,4 кв.м.

При этом, как следует из материалов регистрационного дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2016 г. признаны недействительными торги от 30.12.2015 г. по реализации имущества ООО фирма «Капитель-2» по лоту № 1 – здание столовой с пристройкой лит. А, площадью 544,8 кв.м.

В соответствии с представленным в материалы дела техническим паспортом по состоянию на 28.08.2019 г., спорный объект незавершенного строительства – столовая, общей площадью 2602,4 кв.м. состоит из: литера А 1978 года постройки, количество этажей: 3; литера А2, 2010 года постройки, количество этажей: 3; литера Б, 2010 года постройки, количество этажей: 1.

Согласно акту готовности объекта незавершенного строительством от 13.09.2019 г. процент готовности спорного объекта составляет 98%.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением суда от 23.12.2019 г. назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту Регионального Союза Судебных Экспертов (350001, <...>) ФИО3.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Расположен ли спорный объект – здание столовой с пристройкой по адресу: <...>, в границах земельного участка с кадастровым номером 23:12:0603000:24?

2. Определить технические параметры спорного объекта (площадь, этажность (высоту), материал стен и т.п.). Является ли спорный объект объектом капитального строительства, прочно связанным с землей, и возможно ли перемещение данного объекта без несоразмерного ущерба для его целевого назначения?

3. Возможно ли приведение спорного объекта в соответствие с техническими характеристиками и состоянием, указанным в техническом паспорте по состоянию на 16.11.2009 г., предшествующему реконструкции объекта в 2010 году? Если возможно, определить каким образом.

4. Соответствует ли вышеуказанный спорный объект требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город Кореновск? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства.

5. Создает ли строительно-техническое состояние существующего спорного объекта угрозу жизни и здоровью граждан?

Определением суда от 03.03.2020 г. было частично удовлетворено ходатайство экспертной организации о замене эксперта. Проведение строительно-технической экспертизы по данному делу было поручено эксперту Регионального Союза Судебных Экспертов (350001, <...>) ФИО4 в части ответов на вопрос № 1, частично на вопрос № 4 (в части соответствия спорного объекта требованиям и нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки

муниципального образования город Кореновск), поставленные судом в определении от 23.12.2019 г.

Определением суда от 06.05.2020 г. произведена замена эксперта для ответа на 2, 3, частично 4 и 5 вопросы, поставленные судом в определении от 23.12.2019 г. на ФИО5.

В экспертном заключении от 26.05.2020 г. экспертами сделаны следующие выводы:

1. Спорный объект - здание столовой с пристройкой по адресу: <...> находится в границах земельного участка с кадастровым номером 23:12:0603000:24.

2. Технические параметры спорного объекта описаны на стр. 12-13 в исследовании данного вопроса.

Объект экспертизы является объектом капитального строительства: основываясь на результатах визуального осмотра объекта экспертизы и информации, содержащейся в техническом паспорте, здание имеет бетонный ленточный фундамент, а соответственно, имеется прочная связь с землей, а также оснащено инженерными системами (газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, канализация, система пожаротушения, система кондиционирования, система видеонаблюдения).

Объект экспертизы невозможно перемещать без несоразмерного ущерба для его целевого назначения: основываясь на результатах визуального осмотра объекта экспертизы и информации, содержащейся в техническом паспорте, можно сделать вывод, что:

- несущие конструкции здания выполнены из бетонных и каменных материалов, соответственно перенос несущих конструкций подразумевает их полный демонтаж (соизмеримо со строительством новых конструкций);

- здание оснащено инженерными системами (газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, канализация, система пожаротушения, система кондиционирования, система видеонаблюдения). Перенос инженерных систем будет означать их полный демонтаж;

- помещения здания имеют внутреннюю отделку, перенос подразумевает полный демонтаж (соизмеримо с выполнением новой отделки).

3. Учитывая приведенный анализ, приведение спорного объекта в соответствие с техническими характеристиками и состоянием, указанным в техническом паспорте по состоянию на 16.11.2009 г., предшествующему реконструкции объекта в 2010 году невозможно, так как при приведении в соответствие с техническим паспортом по состоянию на 16.11.2009 г., здание литер А будет подвержено разрушительным нагрузкам, что приведет его к полному разрушению и несоразмерному ущербу. А также на момент визуального осмотра техническое состояние конструкций здания значительно лучше, чем до реконструкции, что также подтверждается процентом износа в технических паспортах по состоянию на 16.11.2009 г., по состоянию на 28.08.2019 г.

4. Обобщив вышеизложенное, эксперт приходит к выводу о том, что спорный объект требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил соответствует.

Спорный исследуемый объект незавершенного строительства - здание столовой с пристройкой, этажность: 3, общей площадью 2602,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 23:12:0603000:24 соответствует требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город Кореновск.

5. Обобщив вышеизложенное, эксперт приходит к выводу о том, что строительно- техническое состояние существующего спорного объекта не создает угрозу жизни и

здоровью граждан. Требования безопасности для пользователей зданиями и сооружениями выполняются.

Как установлено в исследовательской части экспертного заключения, спорный объект представляет собой трехэтажное здание, прямоугольное в плане, с размерами по наружным граням стен 23,2х44,64 м. Высота 1-го этажа 3,2 м (литер А2), 3,4 м (литер А). Высота 2-го этажа 3,3 м (литер А2), 3,5 м (литер А). Высота 3-го этажа 3,34 м (литер А2), 3,1 м (литер А). Полная высота здания 9,84 м (литер А2), 9,55 (литер А). Здание имеет 6 независимых входов и 3 независимых межэтажных лестницы.

В результате реконструкции спорного объекта была выполнена пристройка литеров А2, а, Б, Г3, соответственно, для приведения объекта экспертизы к техническим характеристикам на момент 16.11.2009 г. необходимо выполнить полный демонтаж литеров А2,а,Б,Г3.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленное суду заключение эксперта от 26.05.2020 г. подписано экспертами, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперты под подписку предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения экспертов судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьями 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

На основании вышеизложенного, заключение строительно-технической экспертизы от 26.05.2020 г. принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Согласно пункту 26 Постановления № 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Как установлено судом, истец в нарушение вышеуказанных правовых норм не представил доказательств того, что реконструкция здания произведена в соответствии с разрешительной и иной документацией на строительство (реконструкцию), согласованной в установленном законом порядке.

Из материалов дела усматривается и истцом не оспаривается, что с соответствующими документами в уполномоченный орган для получения разрешения на реконструкцию спорного объекта истец не обращался, в связи с чем, письмом от 16.09.2019 г. № 7139/19.02 Администрация Кореновского городского поселения Кореновского района отказала истцу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания столовой с пристройкой в реконструированном виде, указав, что с января 2008 г. в администрацию не поступало заявлений о подготовке градостроительного плана земельного участка и выдаче разрешения на строительство.

Указанный отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истцом в установленном порядке не обжалован.

Сам по себе факт самовольного строительства и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации самовольной постройки по правилам

статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть принят судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. Порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий строительства объектов недвижимости.

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства (реконструкции) документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

В случае, если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

При указанных обстоятельствах, основания для удовлетворения исковых требований ООО фирма «Капитель-2» о признании права собственности на спорный объект в реконструированном виде отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Н.А. Ермолова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 28.05.2020 9:47:07

Кому выдана Ермолова Наталья Александровна