Решение от 4 мая 2025 г. по делу № А40-95491/2024

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-95491/24-23-677
05 мая 2025 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 02 апреля 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 05 мая 2025 года.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Санджиевой Ц.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению СОС «Сивцев Вражек»

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Хамовники, пер Сивцев Вражек, д. 21, на помещение с кадастровым номером 77:01:0001047:3421, истребовании указанного помещения из чужого незаконного владения,

третье лицо – Управление Росреестра по Москве,

при участии:

от истца – ФИО1 (доверенность от 19.07.2024г.),

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 06.12.2024г.),

от третьего лица – не явился,

У С Т А Н О В И Л:

СОС «Сивцев Вражек» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) о признании права общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Хамовники, пер Сивцев Вражек, д. 21 на помещение с кадастровым номером 77:01:0001047:3421 и истребовании указанного помещения из чужого незаконного владения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Москве.

Дело рассматривалось в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления и письменных пояснений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что согласно выпискам из ЕГРН, представленным в материалы дела, за городом Москвой зарегистрировано право собственности на помещение с кадастровым номером 77:01:0001047:3421 по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Хамовники, пер Сивцев Вражек, д. 21 (дата внесения записи 19.05.2003) площадью 324,8 кв.м. (подвал, пом. II, комн. 1-16, пом. III, комн. 1-9).

Иных обременений в отношении помещения не зарегистрировано.

Помещение находится в границах объекта с кадастровым номером 77:01:0001057:1035, являющегося многоквартирным домом, год постройки 1928, что также подтверждается сведениями ЕГРН.

Основанием регистрации права собственности города Москвы на спорные помещения, как следует из материалов регистрационного дела, представленных Управлением Росреестра по Москве по запросу суда, являются выписка из реестра объектов недвижимости, находящихся в собственности Москвы от 11.04.2003, согласно которой основанием внесения в реестр указано постановление Верховного совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1. Иных документов, представленных в качестве основания возникновения права собственности города Москвы на указанные помещения материалы регистрационных дел не содержат.

На основании постановления Правительства Москвы от 16.07.2002 № 560-ПП нежилые помещения переданы в аренду для размещения совета и в социальных целях.

В соответствии с п. 1 ст. 291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

Домоуправление при СОС «Сивцев Вражек» зарегистрировано решением исполкома Ленинского районного Совета народных депутатов гор. Москвы от 08.09.1990 № 32/3555, в связи с чем, до передан истцу на баланс по акту от 01.09.1990.

Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома от 28.02.1997 принят устав истца, согласно которому истец представляет интересы жителей, осуществляет защиту прав в суде и арбитражном суде.

Таким образом, предъявляя иск в арбитражный суд, истец не может иметь самостоятельного экономического интереса, а уполномочен действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 12537/09.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу подп. «а» п. 2 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, для правильного рассмотрения данного спора необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное назначение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений многоквартирного жилого дома.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных и чердачных технических помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ № 13391/09 от 02.03.2010, если на дату приватизации первой квартиры в доме спорные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

В Определении ВАС РФ № ВАС-10188/11 от 12.09.2011 также изложена правовая позиция, в соответствии с которой формированием самостоятельного объекта недвижимости является присвоение кадастрового номера; согласие на принятие в собственность и принятие на себя бремени расходов по содержанию общего долевого имущества предусматривается при приватизации или приобретении в собственность ранее приватизированных помещений. Отказ от права общей долевой собственности в данном случае законом не предусмотрен.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Приватизация первой квартиры многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Хамовники, пер Сивцев Вражек, д. 21 произошла 23.01.1992, что подтверждается договором передачи в собственность квартиры № 6, копия которого представлены в материалы дела.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 само по себе не является основанием возникновения права собственности города Москвы на помещения, подлежащие отнесению к общему имуществу многоквартирного жилого дома, учитывая приведенные разъяснения и правовые позиции.

ГБУ МосгорБТИ представлены по запросу суда документы технического учета, согласно которым помещение имело назначение художественной мастерской, мастерской, служебных по состоянию на 1978 год, в экспликации на дату обследования 23.01.1983, 05.05.1988 назначение также указано как мастерская, служебное, подсобное, кладовая, уборная, душевая, коридор. Вход в помещения подвала осуществлялся через общедомовые холлы.

В целях выяснения обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, с учетом приведенных разъяснений и правовых позиций, судом назначено проведение экспертизы, перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Имеются ли в помещениях кадастровый номер 77:01:0001047:3421 ограждающие несущие и ненесущие конструкции, инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающие более одного помещения многоквартирного жилого дома по адресу: <...>?

2. Предназначены ли помещения кадастровый номер 77:01:0001047:3421 для обслуживания более одного помещения многоквартирного жилого дома по адресу <...>?

3. Имеется ли необходимость в постоянном беспрепятственном доступе в помещения кадастровый номер 77:01:0001047:3421 для обслуживания, ремонта и контроля ограждающих несущих и ненесущих конструкций, инженерных коммуникаций, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающих более одного помещения многоквартирного жилого дома по адресу <...>?

4. Являются ли помещения кадастровый номер 77:01:0001047:3421 по адресу:  <...> техническими?

5. Имеют ли помещения кадастровый номер 77:01:0001047:3421 самостоятельное назначение или являются вспомогательными по отношению к другим помещениям многоквартирного жилого дома по адресу: <...>?

6. Какое назначение имели помещения кадастровый номер 77:01:0001047:3421 на момент приватизации первой квартиры в доме – 23.01.1992?

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом АНО «ЦНИЭ» ФИО3 в заключении № ЭЗ-480/2024 от 24.01.2025 сделаны следующие выводы:

1. На основании проведенного исследования установлено, что в помещениях с кадастровым номером 77:01:0001047:3421 имеются несущие ограждающие конструкции, а также инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, обслуживающие более одного помещения многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.

2. Помещения кадастровый номер 77:01:0001047:3421 предназначены для обслуживания более одного помещения многоквартирного жилого дома по адресу <...>.

3. На основании проведенного исследования установлено, что имеется необходимость в беспрепятственном постоянном доступе в помещения кадастровый номер 77:01 :0001047:3421 для проведения текущих, сезонных и внеочередных осмотров с целью обслуживания, ремонта, устранения аварий и контроля ограждающих несущих и ненесущих конструкций, инженерных коммуникаций, механического, электрического, санитарно-технического оборудования, обслуживающих более одного помещения многоквартирного жилого дома по адресу <...>.

4. На основании проведенного исследования установлено, что в помещениях с кадастровым номером 77:01:0001047:3421 имеются инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, обслуживающие более одного помещения многоквартирного жилого дома, предназначенное для технического обслуживания внутридомовых инженерных систем, с доступом специалистов служб эксплуатации, в связи с чем помещения кадастровый номер 77:01:0001047:3421 по адресу: <...> являются техническими.

5. Помещения с кадастровым номером 77:01:0001047:3421 по отношению к другим помещениям многоквартирного жилого дома по адресу: <...> являются вспомогательными, т.к. необходимы для обслуживания, ремонта, устранения аварий и контроля общедомовых ограждающих несущих и ненесущих конструкций, инженерных коммуникаций, механического, электрического, санитарно-технического оборудования, в том числе, с целью предоставления собственникам помещений многоквартирного жилого дома коммунальных ресурсов надлежащего качества (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, тепловая энергия, теплоноситель в виде - горячей воды, сточные воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения).

6. На момент приватизации первой квартиры в доме - 23.01.1992 помещения кадастровый номер 77:01:0001047:3421 (помещения № II, № III) имели назначение творческая мастерская и бутовое обслуживание.

Стоит отметить, что назначения помещений творческая мастерская и бытовое обслуживание не означает, что помещения с кадастровым номером 77:01:0001047:3421 по отношению к другим помещениям многоквартирного жилого дома по адресу: <...> не являются вспомогательными при учете наличия в данных помещениях на момент приватизации первой квартиры в доме - 23.01.1992 общедомовых ограждающих несущих и ненесущих конструкций, инженерных коммуникаций, механического, электрического, санитарно-технического оборудования.

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

Учитывая выводы эксперта и представленные документы, суд приходит к выводу, что спорные помещения, с учетом технических характеристик, отвечают требованиям, указанным в ст. 290 ГК РФ, входят в состав общего имущества всего многоквартирного жилого дома, не имеют самостоятельного назначения, в помещения требуется постоянный беспрепятственный доступ собственников помещений многоквартирного жилого дома, помещения непосредственно связаны с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома.

Доказательств принятия собственниками жилого дома решения о передаче спорных помещений во владение иных лиц в материалы дела не представлено.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время – Единый государственный реестр недвижимости). Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 1457/11, нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество; право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество.

Заявленное истцом требование о признании права общей долевой собственности направлено на устранение нарушения этого права, выразившегося в наличии в ЕГРН записи об индивидуальном праве собственности города Москвы на спорные помещения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Ответчиками заявлено о применении срока исковой давности.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Помещения находились во владении и пользовании истца на основании договора аренды № 1-285/04 от 19.03.2004.

Уведомление об отказе от договора выполнено ответчиком 25.03.2022 за номером ДГИ-И-19844/22, копия которого представлена в материалы дела.

Ответчиком представлен акт осмотра Госинспекции по недвижимости № 9017975/11/21 от 26.11.2021, согласно которому помещение не находится во владении ответчика.

Предписание о необходимости освобождения помещения датировано 13.11.2023, копия которого представлена в материалы дела.

Истцом указано, что после его выполнения доступ заблокирован ответчиком.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

До момента ограничения доступа в помещение нарушенное право истца могло быть защищено как владеющего собственника на основании ст. 304 ГК РФ, и срок исковой давности к таким требованиям не применялся в силу ст. 208 ГК РФ.

Учитывая ранее действовавшую редакцию ст. 168 ГК РФ, договор аренды с истцом, заключенный неуполномоченным арендодателем в нарушение положений ст. 608 ГК РФ, является ничтожным.

При таких обстоятельствах, срок исковой давности по заявленным требованиям на момент обращения с иском 26.04.2024, что подтверждается штампом канцелярии суда на заявлении, истцом не пропущен и доводы отзыва в соответствующей части подлежат отклонению.

Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ представленные доказательства, суд приходит к выводу, что спорные помещения используются для обслуживания и эксплуатации дома, а лицом, за которым зарегистрировано право индивидуальной собственности на такие помещения, ограничивается другим собственникам доступ, в связи с чем, в соответствии со ст.ст. 290, 301 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных суда, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ не влечет за собою освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Соответствующие разъяснения даны в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах».

Таким образом, на ответчика возлагается обязанность по компенсации истцу денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам по государственной пошлине в сумме 12 000 руб. и расходов на проведение экспертизы в сумме 99 000 руб.

На основании изложенного, ст.ст. 8, 11, 12, 289, 290, 291, 301 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 106, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать право общей долевой собственности за собственниками помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Хамовники, пер Сивцев Вражек, д 21 на нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001047:3421.

Истребовать из чужого незаконного владения города Москвы в пользу собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Хамовники, пер Сивцев Вражек, д. 21 помещение с кадастровым номером 77:01:0001047:3421.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН <***>) в пользу СОС «Сивцев Вражек» (ИНН <***>) расходы на проведение экспертизы в сумме 99 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья                                                                                                     А.А. Гамулин