Решение от 25 июля 2019 г. по делу № А70-7070/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-7070/2019
г. Тюмень
25 июля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 июля 2019 года

Полный текст решения изготовлен 25 июля 2019 года

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Сидоровой О.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседание дело по заявлению

ЗАО «Проектно-строительная фирма «СТАР» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об оспаривании отказа в заключении договора аренды земельного участка от 01.03.2019 № 190301013/08-4; об обязании совершить действия;

об оспаривании отказа в заключении договора аренды земельного участка от 01.03.2019№ 190301014/08-4; об обязании совершить действия;

при участии представителей:

от заявителя – ФИО2 на основании доверенности от 29.12.2019;

от ответчика – ФИО3 на основании доверенности от 06.1.2018;



установил:

ЗАО «Проектно-строительная фирма «СТАР» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - ответчик, Департамент) об оспаривании отказа в заключении договора аренды земельного участка от 01.03.2019 № 190301013/08-4, об обязании Департамента в течении семи рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда принять решение о предоставлении в аренду Обществу земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:15434 для завершения строительства объекта капитального строительства с кадастровым номером 72:23:0430001:15317 на срок 9 месяцев, в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду, подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:15434 сроком аренды на 9 месяцев и направить его в адрес Общества с предложением о заключении соответствующего договора аренды; об оспаривании отказа в заключении договора аренды земельного участка от 01.03.2019№ 190301014/08-4, об обязании Департамента в течении семи рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда принять решение о предоставлении в аренду Обществу земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:15438 для завершения строительства объекта капитального строительства с кадастровым номером 72:23:0430001:15311 на срок 9 месяцев, в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду, подготовить проект договора аренды.

В судебном заседании представитель Общества поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика возражал против заявленных требований.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

15.07.2004 между Департаментом и Обществом был заключен договор №23-20/534 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:70 для целей строительства группы жилых домов с парковой зоной.

Впоследствии, по мере возведения объектов строительства и в связи с необходимостью формирования земельных участков для эксплуатации объектов недвижимости был осуществлено преобразование земельного участка с кадастровым №72:23:0430001:70 с сохранением исходного земельного участка в измененных границах.

31.03.2016 Общество обратилось в адрес Департамента с заявлением №01/17 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым №72:23:0430001:70 для завершения строительства объектов по ул. Федорова - ФИО4 сроком на три года.

29.04.2016 между Департаментом и Обществом был заключен договор №23-20/3187 аренды земельного участка с кадастровым №72:23:0430001:70 для завершения строительства объектов сроком действия до 28.04.2019.

В период действия вышеуказанного договора из земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:70 были образованы и поставлены на государственный кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0430001:15434, 72:23:0430001:15438.

В настоящее время Общество является собственником объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 72:23:0430001:15317 (развлекательный центр ГП-5А расположен на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0430001:15434) и 72:23:0430001:15311 (шахматный клуб ГП-7, расположен на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0430001:15438).

19.12.2016 обратился в Департамент с заявлением № 01/160 о заключении договоров аренды земельных участков, в том числе с кадастровыми номерами 72:23:0430001:15434 и 72:23:0430001:15438 на срок 3 года для завершения строительства объектов незавершенного строительства.

18.01.2017 между Департаментом и Обществом были заключены договоры аренды земельных участков № 23-20/3386 (кадастровый номер земельного участка 72:23:0430001:15434) и договор № 23-20/3384 (кадастровый номер земельного участка 72:23:0430001:15438).

Срок действия указанных договоров аренды земельных участков установлен на период с 18.01.2017 по 28.04.2019, то есть 27 месяцев.

04.02.2019 Общество обратилось в Департамент с заявлениями о предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0430001:15434 72:23:0430001:15434 для завершения строительства сроком на 9 месяцев.

01.03.2019 Департамент по результатам рассмотрения заявлений Общества отказал в заключении новых договоров аренды (уведомления об отказе в заключении нового договора аренды исх. №190301013/08-4 (по земельному участку с кадастровым номером 72:23:0430001:15434), исх. №190301014/08-4 (по земельному участку с кадастровым номером 72:23:0430001:15438), в связи с тем, что право однократного предоставления земельных участков в аренду для завершения строительства Обществом реализовано, заключение новых договоров аренды противоречит земельному законодательству.

Департамент указал, что в случае незавершения строительства объектов в течение срока действия договоров аренды земельных участков, может быть реализовано право на обращение в суд с требованием о продаже объектов незавершенного строительства с публичных торгов.

Кроме того, из материалов дела следует, что Департаментом также было отказано в удовлетворении заявлений Общества о внесении изменений договоры аренды от 18.01.2017 № 23-20/3386 и №23-20/3384 в части изменения срока аренды (36 месяцев вместо 27 месяцев).

Считая отказы Департамента от 01.03.2019 № 190301013/08-4 и от 01.03.2019 № 190301014/08-4 в заключении новых договоров аренды незаконными и необоснованными, Общество обратилось в суд с заявлением по настоящему делу.

Заявленные требования мотивированы тем, что в силу Земельного кодекса РФ имеет право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства сроком на 3 года (34 месяца), в то время как в соответствии с договорами аренды от 18.01.2017 № 23-20/3386 и от 18.01.2017 № 23-20/3384 земельный участки были предоставлены в аренду на срок 27 месяцев, то есть менее чем на 3 года. Учитывая указанное обстоятельство Общество считает, что имеет право на заключение новых договоров аренды земельного участка сроком на 9 месяцев, поскольку право Общества на однократное предоставление земельных участков для завершения строительства не было реализовано должным образом.

Оспариваемые решения Департамента создают препятствия к завершению строительства объектов, создают угрозу продажи с торгов указанных объектов, тем самым нарушают права Общества на осуществление предпринимательской деятельности.

Департамент возражает против удовлетворения заявленных требований, считает оспариваемые решения законными и обоснованными, настаивает на доводах о реализации Обществом права на однократное предоставление земельных участков для завершения строительства, считает доводы Общества основанными на неправильном толковании норм законодательства и противоречащими фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование установления в договорах аренды земельных участках срока их действия (27 месяцев) Департамент также ссылается на то обстоятельство, что для завершения строительства объектов незавершенного строительства, в том числе развлекательного центра и шахматного клуба, первоначально земельный участок с кадастровым номером 72:23:0430001:70 предоставлялся по договору от 29.04.2016 № 23-20/3187 сроком действия с 29.04.2016 по 28.04.2019. Учитывая положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договоров аренды земельных участков от 18.01.2017 был учтен срок предоставления земельных участков для завершения строительства по ранее заключенному договору от 29.04.2016 № 23-20/3187.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Согласно пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон №137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса российской Федерации Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Из материалов дела следует, что Общество как собственник объектов незавершенного строительства обратилось в адрес Департамента с заявлением от 19.12.2016 №01/160 о заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0430001:15434 и 72:23:0430001:15438 сроком на три года для завершения строительства объектов.

18.01.2017 между Департаментом и Обществом был заключены договор аренды №23-20/3386 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:15434 для завершения строительства объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке (кадастровый номер 72:23:0430001:15311) и договор №23-20/3384 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:15438 для завершения строительства объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке (кадастровый номер 72:23:0430001:15317). Срок действия договоров аренды установлен до 28.04.2019, то есть 27 месяцев.

Судом установлено, что аренды земельных участков от 18.01.2017 не оспаривались Обществом, в том числе по мотиву нарушения срока предоставления участков в аренду (менее трех лет).

Обращаясь с заявлением по настоящему делу и оспаривая отказы в заключении договоров аренды на новый срок от 01.03.2019, Общество указывает на нарушение требований пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ, допущенных при заключении договоров от 18.01.2017, поскольку договоры аренды были заключены на срок менее 3-х лет.

Суд считает указанные доводы несостоятельными ввиду следующего.

Пунктом 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ предусмотрено право однократного приобретения в аренду сроком на три года земельного участка (полученного в аренду до 01.03.2015) под объектом незавершенного строительства, для завершения строительства.

По смыслу указанной нормы повторное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов невозможно.

Согласно подпункту 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, из систематического толкования указанных норм следует, что законом установлен лишь максимальный срок аренды земельных участков для завершения строительства (3 года).

Суд считает, что заключением договоров аренды от 18.01.2017 № №23-20/3386 и №23-20/3384 Общество реализовало право на однократное заключение договора на новый срок для завершения строительства. Факт заключения договора на срок менее трех лет (в данном случае 27 месяцев) не является нарушением норм земельного законодательства.

С учетом изложенного суд не усматривает оснований для признания оспариваемых отказов незаконными.

Кроме того, в обоснование срока заключения договоров от 18.01.2017 на 27 месяцев Департамент ссылается на положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред., действовавшей на момент заключения договоров от 18.01.2017) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В данной части Департамент указывает, что земельные участники для завершения строительства развлекательного центра и шахматного клуба были предоставлены Обществу для завершения строительства ранее заключения договоров от 18.01.2017, а именно по договору аренды от 29.04.2016 №23-20/3187.

Общество против указанных доводов возражает, считает недоказанным факт предоставления земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:70 по договору аренды от 29.04.2016 №23-20/3187 для завершения строительства развлекательного центра и шахматно клуба, считает, что на указанном земельном участке располагались только многоквартирные дома. Поскольку заявитель не регистрировал право собственности на многоквартирные дома, основания для применения положений пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ при заключении договора от 29.04.2016 №23-20/3187 отсутствовали.

Указанные доводы ответчика суд не принимает по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, 15.07.2004 между Департаментом и Обществом был заключен договор №23-20/534 аренды земельного участка площадью 49419,1 кв.м с кадастровым номером 72:23:0430001:70 для целей строительства группы жилых домов с парковой зоной. Срок договора аренды установлен до 05.07.2007.

Характеристики участка обозначены в кадастровом плане (выписка из государственного земельного кадастра) от 25.05.2004 №23/04-2252, согласно которому площадь земельного участка составляет 49 419,10 кв.м., разрешенное использование (назначение) – для размещения группы жилых домов с парковой зоной.

Срок действия договора аренды продлевался сторонами путем заключения соглашений до 30.05.2007, 21.04.2010. Соглашением от 08.04.2013 срок аренды продлен до 05.07.2016.

В период действия договора аренды от 15.07.2004 №23-20/534 Обществом оформлены права на объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0430001:70.

30.08.2011 Обществом получено разрешение на строительство №RU 72304000-224-ре развлекательного центра ГП-5А, которое впоследствии было продлено до 28.04.2020.

17.12.2015 указанный объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет с присвоением номера 72:23:0430001:15317 (выписка из ЕГРН от 30.05.2019).

Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано 05.02.2016 (свидетельство о государственной регистрации права №72-72/001-72/001/121/2015-2350/1).

24.04.2012 Обществом получено разрешение на строительство №RU 72304000-109-ре спортивного клуба (шахматного) ГП-7 в составе группы жилых домов с парковой зоной, которое впоследствии было продлено до 28.04.2020.

11.12.2015 указанный объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет с присвоением номера 72:23:0430001:15311 (выписка из ЕГРН от 24.05.2019).

Учитывая изложенное, из земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:70 образовывались новые земельные участки с сохранением исходного земельного участка в измененных границах.

31.03.2016 Общество обратилось в адрес Департамента с заявлением исх. №01/17 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:70 для завершения строительства объектов по ул. Федорова — ФИО4 сроком на три года.

20.04.2016 Департаментом проведено обследование испрашиваемого земельного участка, о чем составлен акт №16/а-848, согласно которому на земельном участке расположены следующие объекты строительства:

1. Нежилое здание - ул. Валерии Гнаровской, 12, корпус 3.

2. Многоквартирный дом - ул. Валерии Гнаровской, 12. корпус 4.

3. Объект строительства (назначение: не установлено, частично отсутствуют двери).

4. Многоквартирный дом - ул. Валерии Гнаровской, 12, корпус 6.

5. Объект незавершенного строительства (отсутствуют оконные и входные блоки, части стен, перекрытия, крыша).

6. Объект незавершенного строительства (отсутствуют оконные и входные блоки, части стен, крыша).

7. Объект незавершенного строительства (отсутствуют оконные и входные блоки, части стен, перекрытия, крыша).

8. Смотровые колодцы.

9. Опоры кабельной линии – 3 шт.

10. Тепловой пункт-2 шт.

11. Объект строительства (назначение: не установлено).

К акту приложен фотоматериал, свидетельствующий о наличии на земельном участке объектов незавершенного строительства.

29.04.2016 между Департаментом и Обществом был заключен договор №23-20/3187 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:70 сроком до 28.04.2019. В соответствии с п.1.3 договора земельный участок предоставляется для целей завершения строительства объектов незавершенного строительства, расположенных на указанном земельном участке.

Площадь земельного участка составила 26 074,10 кв.м. (согласно договору аренды от 15.07.2004 площадь участка составляла 49 419,10 кв.м.).

В период действия вышеуказанного договора земельный участок с кадастровым №72:23:0430001:70 вновь был преобразован по инициативе арендатора.

Так, 01.12.2016 земельный участок под объектом незавершенного строительства развлекательный центр (кадастровый номер незавершенного строительством объекта - 72:23:0430001:15317) зарегистрирован под кадастровым номером 72:23:0430001:15434 (кадастровый паспорт земельного участка от 01.12.2016 №7200/201/16-487223).

01.12.2016 земельный участок под объектом незавершенного строительства спортивный шахматный клуб (кадастровый номер незавершенного строительством объекта - 72:23:0430001:15311) зарегистрирован под кадастровым номером 72:23:0430001:15438 (кадастровый паспорт земельного участка от 01.12.2016 №7200/201/16-487223).

Согласно кадастровым паспортам вышеуказанных земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0430001:15434 и 72:23:0430001:15438 предыдущим кадастровым номером названных земельных участков является 72:23:0430001:70.

Таким образом, с учетом указанных обстоятельств, вопреки доводам Общества, земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0430001:15434 и 72:23:0430001:15438 образовались из земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:70, который был предоставлен Обществу в аренду на основании договора от 15.07.2004 и существовал в измененных границах.

В этой связи, учитывая положение пункта 4 пункта 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, договоры аренды образуемых земельных участков от 18.01.2017 заключались на прежних условиях, то есть с учетом предоставления земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:70 для завершения строительства спорных объектов.

При заключении договоров аренды земельных участков от 18.01.2017 был учтен срок предоставления земельных участков для завершения строительства по ранее заключенному договору от 29.04.2016 № 23-20/3187.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что отказы от 01.03.2019в предоставлении Обществу в аренду земельных участков в связи с отсутствием у заявителя права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, являются законными и обоснованными.

Доказательств того, что Департамент умышленно препятствует строительству объектов, находящихся в собственности Общества, с целью реализации их аффилированным лицам заявителем не представлено, в связи с чем указанные доводы суд признает необоснованными.

Злоупотребление Департаментом правами при определении срока действия договоров аренды суд не усматривает, в том числе с учетом того, что договоры от 18.01.2017 самим заявителем в части срока действия указанных договоров не оспаривались, следовательно Общество исходило из возможности завершения строительства в период 27 месяцев.

Незавершение Обществом строительства объектов (развлекательный центр, шахматный клуб) к установленному сроку (срок действия договоров от 18.01.2017) является предпринимательским риском Общества.

Учитывая изложенное, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

При обращении в суд Обществом была уплачена государственная пошлина в размере 12 000 руб. (платежные поручения от 16.04.2019 №297 на сумму 3 000 руб., от 29.04.2019 №311 на сумму 6 000 руб., от 16.04.2019 №298 на сумму 3 000 руб. (за обеспечение иска).

В соответствии ст. 333.21 Налогового кодекса РФ государственная пошлина за рассмотрение настоящего дела составляет 6 000 руб., в то время как Общество оплатило государственную пошлину в размере 9 000 руб.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса РФ излишне уплаченная государственная пошлина в размере 3 000 руб. подлежит возврату заявителю из средств федерального бюджета.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и в размере 3000 руб. (обеспечение иска) относятся на Общество в связи с отказом в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 АПК РФ арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить ЗАО «Проектно-строительная фирма «СТАР» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб. Выдать справку.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

Судья Сидорова О.В.