Решение от 16 апреля 2018 г. по делу № А32-55906/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-55906/2017


Резолютивная часть объявлена 09 апреля 2018 года, в полном объеме решение изготовлено 16 апреля 2018 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Южная строительная компания» (ИНН <***> ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***> ОГРН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, Администрация муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), Банк ВТБ (ПАО) (ИНН <***> ОГРН <***>),

о признании незаконным решения,

при участии: от заявителя- представитель по доверенности ФИО2; от заинтересованного лица- представитель по доверенности ФИО3, от третьего лица (Банк ВТБ (ПАО))- представитель по доверенности ФИО4, от третьего лица (Администрация муниципального образования город-курорт Анапа)- не явился, извещён,



У С Т А Н О В И Л:

ООО «Южная строительная компания» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконным решения.

Заявитель, заинтересованное лицо и третье лицо обеспечили явку своих представителей в судебное заседание.

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа, будучи надлежащим образом извещенной о дате и месте судебного заседания (почтовый идентификатор 35093116069074, 35093113470644) не обеспечила явку своего представителя.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в материалы дела представлен отзыв, согласно которому заинтересованное лицо возражает относительно заявленных требований.

Третьим лицом в материалы дела представлен отзыв, согласно которому Банк ВТБ (ПАО) поддерживает требования ООО «Южная строительная компания».

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, н основании Постановления Администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 24.09.2010 № 2421 «О предоставлении ООО «Южная строительная коммуникационная компания» в аренду земельного участка», между Управлением имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа и ООО «Южная строительная коммуникационная компания» заключен договор аренды от 24.09.2010 № 3700003963, предметом которого явилось предоставление обществу во временное владение и пользование земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:135, расположенного по адресу: <...>, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

П. 7.2 договора установлен срок аренды- до 24.09.2059.

ООО «Южная строительная коммуникационная компания» выдано разрешение на строительство комплекса жилых зданий № RU 23301000-223-20 от 03.06.2010, срок действия которого продлен до 28.06.2013.

В соответствии с представленными в материалы дела актами готовности объектов незавершённого строительства степень готовности объекта незавершенного строительства, кадастровый номер: 23:37:0107001:3352, общая площадь 9 383,5 кв.м., составляет 49%; степень готовности объекта незавершенного строительства, кадастровый номер: 23:37:0107001:3351, общая площадь 9 383,5 кв.м., составляет 69%; степень готовности объекта незавершенного строительства, кадастровый номер: 23:37:0107001:3401, общая площадь 11 472,6 кв.м., составляет 57%.

ООО «Южная строительная коммуникационная компания» обратилось в Управление Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства:

1) объект незавершенного строительства, кадастровый номер: 23:37:0107001:3352, общая площадь 9 383,5 кв.м., степень готовности 49%, расположенный по адресу: <...>.

2) объект незавершенного строительства, кадастровый номер: 23:37:0107001:3351, общая площадь 9 383,5 кв.м., степень готовности 69%, расположенный по адресу: <...>.

3) объект незавершенного строительства, кадастровый номер: 23:37:0107001:3401, общая площадь 11 472,6 кв.м., степень готовности 57%, расположенный по адресу: <...>.

Сообщением № 23/001/001/801/2017-613, № 23/001/001/801/2017-620, № 23/001/001/801/2017-618 от 20.10.2017 Управлением Росреестра по Краснодарскому краю отказано ООО «Южная строительная коммуникационная компания» в государственной регистрации права на объекты незавершенного строительства.

Управление мотивировало отказы в государственной регистрации права собственности тем, что представленное на государственную регистрацию разрешение на строительство от 03.06.2010 № РШЗЗО 1000-223-20 выдано ООО «Южная строительная коммуникационная компания» с условием окончания строительства до 28.06.2013. И чего следует, что на момент обращения на государственную регистрацию права 12.01.2017 истек действия указанного документа, в связи с чем, проведение государственной регистрации права собственности на основании такого документа невозможно.

Полагая, что отказы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, выраженные в сообщениях № 23/001/001/801/2017-613, № 23/001/001/801/2017-620, № 23/001/001/801/2017-618 от 20.10.2017, нарушают права и законные интересы ООО «Южная строительная коммуникационная компания», заявитель обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим заявлением.

При решении об обоснованности заявленных требований, суд руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

По правилам частей 1, 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. В случаях, предусмотренных Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

При рассмотрении настоящего спора суд руководствуется вступившим в силу Федеральным законом № 218-ФЗ, учитывая, что на дату подачи заявления в регистрирующий орган и дату принятия Управлением решения нормы данного нормативного правового акта действовали (часть 5 статьи 72 Федерального закона № 218-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации недвижимости) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 15 Закона о регистрации недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые ими на таком земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс.

В силу ч. 4 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с ч. 10 ст. 40 Закона о регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Согласно материалам дела, на основании заявлений ООО «Южная строительная коммуникационная компания» от 24.04.2017 № 23/001/001/808/2017-6737 государственная регистрация приостановлена на срок с 24.04.2017 по 20.10.2017.

Дополнительно на государственную регистрацию заявителем предоставлено письмо Филиала Государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Крайтехинвентаризация- Краевое БТИ» по городу-курорту Анапа от 24.03.2017 № 275, которым предоставлена информация в отношении процентной готовности многоквартирных домов, а также сведения о том, что с 2013 года строительство многоквартирных домов не ведется; технические планы объектов незавершенного строительства.

Заинтересованное лицо указывает, что в связи с не устранением причин приостановления государственной регистрации, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю отказано в осуществлении государственной регистрации.

Отклоняя доводы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об истечении срока действия разрешения на строительство, суд руководствуется следующим.

Спорные объекты 30.12.2015 поставлены на государственный кадастровый учет, с присвоением кадастровых номеров (степень готовности объектов незавершенного строительства 69%, 49%, 57%), приобретены необходимые идентифицирующие признаки и характеристики недвижимого имущества до истечения срока действия договора аренды земельного участка (до 24.09.2059).

Довод Управления Росреестра о правомерности отказа в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства ввиду истечения срока действия разрешения на его строительство судом отклоняется, поскольку как установлено судом, на момент строительства обществом объекта разрешение на строительство действовало (срок действия до 28.06.2013), ввиду чего оснований полагать, что объект возведен обществом после даты окончания разрешения на строительство, отсутствуют.

Указанная правовая позиция корреспондирует сложившейся судебной практике (Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.08.2017 № Ф04-2976/2017 по делу № A27-20148/2016).

Кроме того, следует отметить, что заявителем в материалы дела представлено письмо Филиала Государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Крайтехинвентаризация- Краевое БТИ» по городу-курорту Анапа от 24.03.2017 № 275, которое также было представлено и заинтересованному лицу на стадии обращения к нему в административном порядке, которым предоставлена информация в отношении процентной готовности многоквартирных домов, а также сведения о том, что с 2013 года строительство многоквартирных домов не ведется.

Кроме того, заявителем в материалы дела представлен акт осмотра и фото таблица спорных объектов от 03.04.2018, проведенный Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа, согласно которому при визуальном осмотре спорных объектов установлено следующее.

Земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 23:37:0107001:135, обшей площадью 43175 кв.м, вид разрешенного использования - комплексное освоение в целях жилищного строительства, принадлежит на праве собственности с сентября 2010 года муниципальному образованию город-курорт Анапа, на основании постановление главы города-курорта Анапа от 24 сентября 2010 года № 2421, но договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 3700003963 от 24 сентября 2010 года предоставлен в аренду ООО «Южная строительная коммуникационная компания» (ООО «ЮСКК») сроком до 24 января 2055 года.

Земельный участок состоит на государственном кадастровом учете. границы его определены в соответствии с требованиями действующего законодательства, не огорожен.

Постановлением администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 2 июня 2010 года № 1188 «Об утверждении градостроительного плана земельного участка по адресу: г, Анапа, пр. Межсанаторный, 20», утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:135.

Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа ООО ЮСКК 3 июня 2010 года выдано разрешение № R.U23301000-223 на строительство комплекса жилых зданий из шести многоквартирных девятиэтажных жилых домов, сроком действия на 17 месяце - до 3 ноября 2011 года. Затем 11 февраля 2011 года срок действия разрешения на строительство продлен - до 11 февраля 2012 года.

На момент визуального осмотра на части земельного участка по адресу: <...> расположены неоконченные строительством капитальные объекты разной стадии готовности:

- объект № 1 девятиэтажное с подвальным этажом здание многоквартирного жилого дома неправильной в плане формы, подвальный этаж здания заполнен водой;

-объект № 2 на 1/3 части капитального с подвальным этажом здания многоквартирного жилого дома неправильной в плане формы возведено пять этажей, на 1/3 части здания - три этажа, на 1/3 части здания - пять этажей и стены шестого этажа до перекрытия, подвальный этаж здания заполнен водой:

-объект № 3 на 1/2 части капитального с подвальным этажом здания многоквартирного жилого дома прямоугольной в плане формы возведено шесть этажей, на 1/2 части здания - шесть этажей и стены седьмого этажа до перекрытия, подвальный этаж здания заполнен водой;

- объект № 4 девятиэтажное с подвальным этажом здание многоквартирного жилого дома прямоугольной в плане формы, подвальный этаж здания заполнен водой;

- объект № 5 девятиэтажное с подвальным этажом здание многоквартирного жилого дома неправильной в плане формы, подвальный этаж-здания заполнен водой;

- объект №6 котлован размером (ориентировочно) 13,0 х 43,0м, железобетонная фундаментная плита с выпусками арматуры для устройства колонн и стен подвального этажа здания, заполнен водой;

- объект №7 железобетонная фундаментная плита с выпусками арматуры для устройства колонн и стен первого этажа здания неправильной в плане формы размером (ориентировочно) 13,0 х 15,0м;

- объект № 8 одноэтажное капитальное здание размером (ориентировочно) 3,0 х 4,0м;

- объект № 9 железобетонный лоток с водозапорной задвижкой (вентилем) размером (ориентировочно) 2,0 х 2,0м.

- объект № 10 - эксплуатируемые двухэтажные коттеджи.

На части земельного участка возведены и эксплуатируются двухэтажные коттеджи. Между неоконченными строительством объектами и эксплуатируемыми зданиями коттеджей установлено ограждение из металлопрофиля.

Выполнение строительно-монтажных работ на земельном участке приостановлено и длительное время не производится. Объект находится под охраной.

Таким образом, судом установлено, что заявитель при обращении в регистрирующий орган представил все документы, требуемые действующим законодательством для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Доводы заинтересованного лица об отсутствии оснований для регистрации в силу истечения срока разрешения на строительства от 15.05.2013 № RU 56303000-840 на момент обращения в регистрирующий орган, поскольку названное обстоятельство определяет исключительно правовой режим заявленного к регистрации объекта применительно к требованиям ст. 222 ГК РФ, в силу чего само по себе не может являться основанием для отказа в регистрации права собственности на незавершенный строительством объект.

Кроме того, согласно пункту 20 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения.

Таким образом, застройщиком может быть реализовано право на продление срока действия разрешения на строительство, в силу чего при отсутствии очевидных доказательств самовольного возведения объекта, истечение срока первичного разрешения не может являться препятствием к государственной регистрации.

Указанная правовая позиция корреспондирует судебной практике (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2018 № 18АП-16937/2017 по делу № А47-7557/2017).

Суд отмечает, что действующее законодательство не содержит положений об обязательности предоставления для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства разрешения на строительство с не истекшим сроком его действия. Срок действия разрешения на строительство имеет значение лишь в отношении самого процесса строительства (возведения) объекта недвижимости. Иной подход не соответствовал бы существу института разрешения на строительство, как ограничения временного периода именно строительства объекта, а не его легализации.

Доводы регистрирующего органа о том, что заявленный к регистрации объект незавершенного строительства был возведен после истечения срока действия разрешения на строительство, относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждены (ст. 67, 68 АПК РФ), при том, что в силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания данного обстоятельства возлагается на заинтересованное лицо.

Сам по себе факт технической инвентаризации и постановки объекта незавершенного строительства на кадастровый учет спустя два года после истечения срока разрешения на строительство, не может свидетельствовать о строительстве вне срока действия административного разрешения, учитывая, что ни ныне действующий Закон о регистрации недвижимости, ни ранее действовавший Федеральный закон № 221-ФЗ от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости» не определяли сроки совершения управомоченным лицом действий по постановке объекта недвижимости на кадастровый учет.

С учетом изложенного Арбитражный суд Краснодарского края полагает, что управление не доказало наличие оснований для отказа в государственной регистрации права общества на спорные объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

В силу статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав лиц, перечисленных в названной норме права.

Формулирование предмета и основания заявленных требований обусловлено избранным истцом способом защиты своих нарушенных прав и законных интересов. Для защиты гражданских прав возможно использование одного из перечисленных в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способов либо нескольких из них.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ определены способы защиты нарушенных гражданских прав.

Заявитель свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

Суд отмечает, что избранный заявителем способ является надлежащим и обеспечивающим восстановление нарушенного права.

Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом, в своей совокупности достаточны для вывода об обоснованности заявленных требований.

Государственную пошлину надлежит взыскать с заинтересованного лица, как с неправой стороны, в пользу конкурсного управляющего ФИО5, так как судом установлено, что государственную пошлину за рассмотрение дела вносил лично конкурсный управляющий из своих средств.

Руководствуясь гл. 20 АПК РФ,



Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый номер: 23:37:0107001:3352, общая площадь 9383,5 кв.м., расположенный по адресу: <...>, выраженное в сообщении №23/001/001/801/2017-613 от 20.10.2017, как несоответствующее Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый номер: 23:37:0107001:3351, общая площадь 9383,5 кв.м., расположенный по адресу: <...>, выраженное в Сообщении №23/001/001/801/2017-620 от 20.10.2017, как несоответствующее Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый номер: 23:37:0107001:3401, общая площадь 11472,6 кв.м., расположенный по адресу: <...>, выраженное в Сообщении № 23/001/001/801/2017-618 от 20.10.2017, как несоответствующее Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***> ОГРН <***>) зарегистрировать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Южная строительная компания» (ИНН <***> ОГРН <***>) на объект незавершенного строительства, кадастровый номер: 23:37:0107001:3352, общая площадь 9 383,5 кв.м., степень готовности 49%, расположенный по адресу: <...>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***> ОГРН <***>) зарегистрировать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Южная строительная компания» (ИНН <***> ОГРН <***>) на объект незавершенного строительства, кадастровый номер: 23:37:0107001:3351, общая площадь 9 383,5 кв.м., степень готовности 69%, расположенный по адресу: <...>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***> ОГРН <***>) зарегистрировать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Южная строительная компания» (ИНН <***> ОГРН <***>) на объект незавершенного строительства, кадастровый номер: 23:37:0107001:3401, общая площадь 11 472,6 кв.м., степень готовности 57%, расположенный по адресу: <...>.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Южная строительная компания» ФИО5 расходы на оплату государственной пошлины в размере 9 000 руб.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья А.В.Николаев