Решение от 22 декабря 2025 г. АС города Москвы

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-94577/25-133-300
23 декабря 2025 г.
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 16 декабря 2025 г.

Решение в полном объеме изготовлено 23 декабря 2025 г.


Арбитражный суд в составе: судьи Михайловой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истца - ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 26.02.2007)

к ответчику – ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 349: с кадастровым номером 77:10:0004005:4504, площадью 38 кв. м и помещения с кадастровым номером 77:10:0004005:4503, площадью 34,6 кв. м.,

при участии:

от истца: ФИО1 пред. паспорт, ФИО2 дов. от 09.02.2023 пред. паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО3 пред. дов. от 09.06.2025 № ДГИ-Д-360/25 пред. паспорт, диплом.

У С Т А Н О В И Л:

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО1 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – ответчик), в соответствии с которым просит суд:

1) Урегулировать разногласия, возникшие между ИП ФИО1 и Департаментом городского имущества города Москвы, в части заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу город по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 349, путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

Пункт 2.1.8. - исключить;

Пункт 3.1. - Цена объекта составляет 2 837 500 (два миллиона восемьсот тридцать семь тысяч пятьсот) рублей РФ. в том числе:

Объекта 1 - 1 485 148 (один миллион четыреста восемьдесят пять тысяч сто сорок восемь) руб. 00 коп., Объекта 2 - 1 352 352 (один миллион триста пятьдесят две тысячи триста пятьдесят два) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов от 10.03.2025 № 03/2025-29К, выполненного ООО «Центральное бюро оценки» ИНН: <***> является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит. Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположены объекты, а рыночная стоимость объектов соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади объектов, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений объектов, в том числе до даты заключения Договора, цена объектов (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4. - Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 34 050 (тридцать четыре тысячи пятьдесят) руб. 00 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объектов (пункт 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.

Пункт 6.10. - исключить.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению с учетом принятых судом уточнений.

Ответчик требования не признал по доводам представленного отзыва на иск.

В обоснование заявленных требований истец утверждает, что имеет право на выкуп арендуемого строения в соответствии с положениями п. п. 5, 7 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы истца, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 05.08.2008 г.

Как следует из материалов дела, 15 января 2021 г. между ИП ФИО1 и Департаментом городского имущества города Москвы заключен договор аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № ЭТ10-00033/21, согласно которому Истец, является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 349: с кадастровым номером 77:10:0004005:4504, площадью 38 кв. м (далее – Объект 1), с кадастровым номером 77:10:0004005:4503, площадью 34,6 кв. м.

Объект находится в собственности города Москвы, запись в Едином государственном реестре недвижимости от 25.02.2019 № 77:10:0004005:4504-77/009/2019-1, от 25.02.2019 № 77:10:0004005:4503-77/009/2019-1.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре, что подтверждается записью из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, опубликованными на сайте ФНС России.

18.12.2024 в целях реализации права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст.3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее по тексту ФЗ № 159-ФЗ), Истец обратился в Департамент городского имущества за предоставлением государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности (вх. № 33-5-139525/24-(0)-0).

В ответ на данное обращение Департамент представил проект договора купли-продажи, согласно п. 3.1 которого цена Объекта составляет 12 065 000 руб. 00 коп. (Объект 1 – 6 315 000 руб. 00 коп., Объект 2 – 5 750 000 руб.) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 24 января 2025 г. № М1133-19-П/2025 (далее – Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 28 января 2025 г. № 33/24-25, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит (далее по тексту договора).

Истец полагает, что указанная цена в проекте договоре купли-продажи является чрезмерно завышенной.

В целях определения стоимости выкупаемых Объектов, Истец заключил договор с ООО «Центральное бюро оценки» на проведение оценки рыночной стоимости выкупаемых Объектов недвижимости.

Согласно Отчету от 10.03.2025 № 03/2025-29К рыночная стоимость объекта оценки составляет: 2 837 500 руб., в том числе: Объекта 1 – 1 485 148 (один миллион четыреста восемьдесят пять тысяч сто сорок восемь) руб. 00 коп., Объекта 2 – 1 352 352 (один миллион триста пятьдесят две тысячи триста пятьдесят два) руб. 00 коп.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендованного ИП ФИО1 нежилого помещения между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа, уплачиваемому в рассрочку (пункт 3.4 договора).

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, определением от 11 сентября 2025 г. назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Проведение экспертизы поручено ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР ДЕЛОВОГО КОНСУЛЬТИРОВАНИЯ" эксперту ФИО4 по вопросам:

1) Какова рыночная стоимость встроенного нежилого помещения площадью 38 кв.м. (кадастровый номер 77:10:0004005:4504) по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 349, по состоянию на 18.12.2024 г., без учета НДС.

2) Какова рыночная стоимость встроенного нежилого помещения площадью 34,6 кв.м. (кадастровый номер 77:10:0004005:4503) по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 349, по состоянию на 18.12.2024 г., без учета НДС.

Согласно экспертному заключению 2509-120ЭН, эксперт, предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения пришел к следующему выводу:

При ответе на вопрос 1:

Рыночная стоимость встроенного нежилого помещения площадью 38 кв.м (кадастровый номер 77:10:0004005:4504) по адресу: г. Москва, г.Зеленоград, корп. 349 по состоянию на 18.12.2024 г. составляет 3 390 101 (Три миллиона триста девяносто тысяч сто один) рубль без учета НДС.

При ответе на вопрос 2:

Рыночная стоимость встроенного нежилого помещения площадью 34,6 кв.м (кадастровый номер 77:10:0004005:4503) по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 349 по состоянию на 18.12.2024 г. составляет 3 086 776 (Три миллиона восемьдесят шесть тысяч семьсот семьдесят шесть) рублей без учета НДС.

Ответчиком заявлено ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта в порядке ст. 86 АПК РФ для дачи пояснений по экспертному заключению.

Замечания Департамента относительно неверных выводов эксперта, полученных в ходе проведения судебной экспертизы, а именно в отношении объектов-аналогов, проверены судом и подлежат отклонению как основанные на несогласии Департамента с выводом эксперта об определении размера рыночной стоимости спорного имущества.

При проведении экспертизы были взяты объекты-аналоги, максимально похожие на исследуемые объекты. Экспертом произведен анализ рынка объектов оценки, подробно описан процесс оценки объектов оценки в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения затратного и доходного подхода.

С учетом того, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации основания сомневаться в его беспристрастности не установлены.


В заключении изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, обоснован выбор доходного и сравнительного подхода для расчета рыночной стоимости объекта оценки, методы использования, выбор аналогов, примененные корректировки, выполнены соответствующие обоснования и расчеты, размер убытков, а также упущенной выгоды.

При этом содержание заключения не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд убежден, что выкупная цена объектов недвижимости составляет 6 476 877 руб. (без учета НДС):

Объекта 1 - 3 390 101 (три миллиона триста девяноста тысяч сто один) руб. 00 коп.,

Объекта 2 - 3 086 776 (три миллиона восемьдесят шесть тысяч семьсот семьдесят шесть руб. 00 коп.


Также Истцом в протоколе разногласий к договору купли-продажи, кроме пунктов 3.1 и 3.4, относящихся к стоимости выкупаемого Объекта, предложено

Пункт 2.1.8. - исключить;

Пункт 6.10. - исключить.


В отношении положений п. 2.1.8. Договора.

Положения Договора в данной части противоречат положениям Главы 30 части втором ГК РФ, а именно, в порядке ст. 460 части второй ГК РФ продавец как собственник обязан передать покупателю Объект либо свободным от прав третьих лиц, либо с обременениями. оформленными надлежащим образом.

Так, нормы ЖК РФ не запрещают размещение гостиниц в нежилых помещениях, а спорный объект недвижимости является именно нежилым помещением, и установление Договором купли-продажи ограничения использования Помещения в качестве апартаментов, не предусмотренное действующим законодательством, является вмешательством в хозяйственную деятельность истца и ограничивает его права как собственника, в связи с чем, данный пункт был правомерно и обоснованно исключен судом первой инстанции.

В связи с чем п. 2.1.8 подлежит исключению.


В отношении положений п. 6.10. Договора.

Пункт 6.10 имеет цель последующего неосновательного обогащения за счет дополнительных санкций, устанавливаемых ответчиком в представленном проекте договора. Противоречит принципу баланса интересов сторон, поскольку экономически не обосновано для истца и может привести к необоснованному обогащению ответчика.

В связи с чем п. 6.10 подлежит исключению.

Согласно ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Этой же нормой закона установлено, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Законом не предусмотрено, что в заключаемый сторонами договор могут быть внесены только те условия, которые обязательны в силу закона.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Расходы истца по уплате государственной пошлины и проведению экспертизы в размере 90 000 руб. подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между ИП ФИО1 и Департаментом городского имущества города Москвы, в части заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу город по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 349, путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

Пункт 2.1.8. - исключить;

Пункт 6.10. - исключить.

Пункт 3.1. - Цена объекта составляет 6 476 877 (шесть миллионов четыреста семьдесят шесть тысяч восемьсот семьдесят семь) рублей РФ. в том числе:

Объекта 1 - 3 390 101 (три миллиона триста девяноста тысяч сто один) руб. 00 коп., Объекта 2 - 3 086 776 (три миллиона восемьдесят шесть тысяч семьсот семьдесят шесть руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов, выполненного ООО «Центр делового консультирования» ИНН: <***> является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит. Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположены объекты, а рыночная стоимость объектов соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади объектов, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений объектов, в том числе до даты заключения Договора, цена объектов (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4. - Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 77 722 руб. 53 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объектов (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 26.02.2007) расходы по оплате экспертизы в размере 90 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 000 руб.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

Е.В. Михайлова