Решение от 9 марта 2021 г. по делу № А32-43599/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-43599/2019

Резолютивная часть решения оглашена 03.02.2021 года.

Полный текст решения изготовлен 09.03.2021 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: администрация муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: ООО «АССА» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о расторжении договора аренды от 15.06.2015 № 4300021590…,

об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0416076:44…,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – по доверенности,

от ответчика: ФИО2 – по доверенности,

установил:

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «АССА» (далее – ответчик, предприниматель) с требованиями о расторжении договора аренды от 15.06.2015 № 4300021590, обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0416076:44.

Требования истца мотивированы тем, что ответчик не использует земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Определением суда от 27.01.2020 производство по делу № А32-43599/2019 приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу № 2-12581/2019.

От истца поступило ходатайство о возобновлении производства по делу, в связи с чем суд возобновил производство по делу в судебном заседании 27.01.2021.

Представитель истца настаивал на требованиях.

Представитель ответчика возражал против требований, отзыв не представил.

В судебном заседании 27.01.2021 объявлен перерыв до 03.02.2021.

Истцу предложено представить сведения о нахождении спорного земельного участка в зоне транспортной инфраструктуры.

После перерыва заседание продолжено.

Представитель истца представил испрашиваемую информацию.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что на основании постановления администрации муниципального образования г. Краснодар от 27.05.2015 № 4299, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключён договор аренды от 15.06.2015 № 4300021590 (далее - договор), согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:43:0416076:44 (далее – спорный земельный участок) общей площадью 14 060 кв.м, расположенный по адресу: <...>, для строительства комплекса гаражей (п. 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 6.1 договора срок его действия до 27.05.2025.

Согласно п. 4.1.5 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Актом осмотра земельного участка от 26.07.2018 № 1613, подготовленным управлением муниципального контроля администрации муниципального образования г. Краснодар, установлено, что спорный земельный участок частично огорожен, свободен от зданий, сооружений, на части участка произрастают деревья и сорная растительность.

Согласно ст. 46 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) аренда земельного участка прекращается при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Истец в адрес ответчика направил предписание от 14.08.2018 № 19110/26, в котором просил устранить нарушения в 30-дневный срок.

Актом осмотра земельного участка от 29.03.2019 № 766, подготовленным управлением муниципального контроля администрации муниципального образования г. Краснодар, повторно установлено, что спорный земельный участок частично огорожен, свободен от зданий, сооружений, на части участка произрастают деревья и сорная растительность.

Истец в адрес ответчика направил уведомление от 13.05.2019 № 546/07, в котором указал на прекращение договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора аренды и возврате спорного земельного участка посредством подписания акта приема-передачи.

Ответчик данное соглашение не подписал, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК, Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Поскольку участок предоставлен для строительства, которое не осуществляется, истец полагает, что имеются основания для расторжения договора аренды.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определено, что земли делятся по целевому назначению на категории и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ установлено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Таким образом, целевое назначение земельного участка устанавливается не договором аренды, а законодательным актом.

В соответствии с ч. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

Как указано выше, земельный участок по спорному договору аренды предоставлялся для строительства комплекса гаражей (п. 1.1. договора).

Соглашением от 18.06.2013 внесены изменения в спорный договор аренды в части вида разрешенного использования: для размещения многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 03.07.2016 № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, может быть использована в течение срока, который установлен нормативным правовым актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации и не может быть менее чем три года и более чем восемь лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона (вступил в законную силу 01.07.2017), для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и (или) их частям, строящимся, реконструируемым в границах такого земельного участка, выдачи разрешений на строительство. По истечении установленного срока использование информации, указанной в таком градостроительном плане земельного участка, не допускается.

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района (пункт 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса).

В письме департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар от 10.10.2019 № 15177/29 указано, что согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п.6 (в редакции от 20.11.2014 № 70 п.2) на момент заключения спорного договора аренды рассматриваемый земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами в границах г. Краснодара (Ж 1.1), а в соответствии с Генеральным планом муниципального образования г. Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15 (в редакции от 27.06.2019 № 76 п. 33) испрашиваемый земельный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры, в зоне объектов транспорта.

Решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 12.02.2020 № 2а-3279/2020 суд признал незаконным отказ департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар от 28.10.2019 в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0416076:44, обязал департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар устранить противоречия между зонированием земельного участка в соответствии с правилами землепользования и застройки и зонированием земельного участка в соответствии с Генеральным планом муниципального образования г. Краснодар в отношении данного земельного участка, а также обязал департамент изменить вид разрешенного использования участка со «строительство гаражного комплекса» на «организация придорожного сервиса».

Во исполнение вышеуказанного решения суда департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар изан приказ от 04.08.2020 № 77-ИВ, согласно которому изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0416076:44 со «строительство гаражного комплекса» на «организация придорожного сервиса».

В соответствии с градостроительным планом от 23.10.2019 № RU 23306000-00000000014697 в границах спорного земельного участка расположен объект капитального строительства.

В определении конституционного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 № 2485-О указано, что неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной – арендатором.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Аналогичная позиция высказана в определении Верховного Суда РФ от 14.03.2017 № 18-КГ-14.

В связи с чем, довод истца о не использовании ответчиком земельного участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования нельзя признать правомерным.

Кроме того, договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, не предусмотрены.

В силу ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В данном случае существенным нарушением ответчиком условий договора аренды истец считает неосвоение им в течение трех лет земельного участка в соответствии с его назначением, определенном в договоре.

Пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

Следовательно, только после получения разрешения на строительство появляется возможность осуществления строительства и использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Судом установлено, что арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений и подтвердил принятие им мер и совершение действий, направленных на получение разрешения на строительство с целью использования земельного участка по его прямому назначению.

Задолженности по арендной плате не имеется.

При этом срок аренды спорного земельного участка истекает 27.05.2025.

Истцом не представлено доказательств невозможности реализации арендатором предусмотренных договором аренды целей в установленный договором срок.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды в соответствии с нормами статьи 619 ГК РФ, статьи 46 ЗК РФ.

С учетом изложенного в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Истец в силу прямого указания закона, а именно ст. 333.37 Налогового кодекса РФ, освобожден от уплаты госпошлины при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Производство по делу возобновить.

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Р.Ю. Савин