Решение от 12 апреля 2021 г. по делу № А38-1368/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


«

Дело № А38-1368/2020
г. Йошкар-Ола
12» апреля 2021 года
Резолютивная часть объявлена 5 апреля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 12 апреля 2021 года


Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Лежнина В.В.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания

секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению муниципального образования «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Волжский домостроительный комбинат» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора купли-продажи земельного участка

третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Марий Эл

с участием представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – ФИО3 по доверенности,

от третьего лица – не явился, извещен надлежащим образом



УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом (далее – истец, муниципальное образование, муниципалитет, комитет) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Волжский домостроительный комбинат» (далее – общество), о расторжении заключенного между ними договора купли-продажи земельного участка №8/2016 от 3 февраля 2016 года с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу, а также об обязании ответчика возвратить истцу земельный участок площадью 85000 кв.м. с кадастровым номером 12:16:0802002:603 по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу.

В исковом заявлении изложены доводы о существенном нарушении ответчиком условий договора купли-продажи земельного участка о сроках комплексного освоения территории.

Требования истца обоснованы правовыми ссылками на статьи 309, 450-452 Гражданского кодекса РФ (т.1, л.д. 3-5).

В судебном заседании истец поддержал требования в полном объеме.


Ответчик в отзыве на иск, в дополнении к нему и в судебных заседаниях просил отказать истцу в удовлетворении исковых требований ввиду недоказанности причинения продавцу земельного участка ущерба, при котором он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

По мнению ответчика, по правилам пунктов 6 и 8 статьи 30.2, подпункта 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса РФ, действовавшим на момент заключения договора аренды земельного участка в целях его комплексного освоения, договор купли-продажи земельного участка может быть прекращен только при нарушении максимальных сроков осуществления жилищного строительства, а не строительства объектов инженерной инфраструктуры (т.1, л.д. 63-65, 101-102).


Третье лицо, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Марий Эл, в отзыве на иск сообщило, что земельный участок с кадастровым номером 12:16:0802002:603 снят с государственного кадастрового учета 19 августа 2020 года, имеет статус «архивный» (т.2, л.д. 112-113).

В судебное заседание третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, не явилось. По правилам части 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.


Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения сторон, исследовав доказательства, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить исковые требования по следующим правовым и процессуальным основаниям.


Из материалов дела следует, что на основании протокола № 12/2014 от 28.11.2014 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 85 000 кв.м., поставленного на кадастровый учет 3 марта 2014 года с присвоением кадастрового номера 12:16:0802002:603, городским округом «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом (арендодателем) и ООО «Волжский домостроительный комбинат» (арендатором) 19 декабря 2014 года заключен в письменной форме договор № 2608 аренды, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование на 10 лет земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату и осуществлять согласованное сторонами освоение участка, включающее подготовку документации по планировке территории, строительство объектов инженерной инфраструктуры, жилищное строительство, обустройство территории общего пользования (т.1, л.д. 22-32, 33-44, 119-120, т.2, л.д. 123-129. 132-136).

Помимо условий о предмете и размере арендной платы стороны признали существенными условия о сроках выполнения арендатором отдельных обязательств по освоению участка (пункт 3.1 договора). Так, для выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в собственность городского округа «Город Волжск», установлен максимальный срок 5 лет с момента подписания договора аренды земельного участка. Для осуществления комплексного жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка установлен максимальный срок в 10 лет с момента подписания договора аренды.

Стороны согласовали условия выкупа арендованного земельного участка. В разделе 5 договора аренды они предусмотрели соответствующее пункту 5 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ, действовавшей до 1 марта 2015 года, право арендатора на выкуп земельного участка после утверждения проекта планировки территории земельных участков, образованных в границах арендуемого земельного участка, и условия такого выкупа. Постановлением администрации городского округа «Город Волжск» №1329 от 03.09.2015 утвержден проект планировки территории в границах земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802002:603 (т.1, л.д. 129-130).

В целях оформления выкупа земельного участка 3 февраля 2016 года договор аренды № 2608 от 19.12.2014 расторгнут по соглашению сторон (т.2, л.д. 150). В этот же день муниципальное образование «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом (продавец) и общество с ограниченной ответственностью «Волжский домостроительный комбинат» (покупатель) заключили договор купли-продажи №8/2016, по условиям которого продавец принял на себя обязательство передать в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером 12:16:0802002:603 общей площадью 85000 кв.м., расположенный по адресу: <...> в целях комплексной застройки многоквартирными жилыми домами в соответствии с проектом планировки территории, а покупатель обязался уплатить выкупную цену и осуществить комплексное освоение участка (т.1, л.д. 46-47, т.2, л.д. 141-143).

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором купли-продажи недвижимого имущества, по которому в соответствии со статьями 454 и 549 Гражданского кодекса РФ одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) земельный участок или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор оформлен путем составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюдены пункт 2 статьи 434 и статья 550 ГК РФ.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества соответствует требованиям гражданского и земельного законодательства о его предмете, форме, цене и вступил в силу с момента его подписания. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли.


Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.


Продавец обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи от 10.02.2016 (т.1, л.д. 48, т.2, л.д. 144). В пункте 1.1 договора во исполнение статьи 554 ГК РФ указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество (земельный участок), подлежащее передаче покупателю по договору. 27 декабря 2018 года право собственности на земельный участок с кадастровым номером 12:16:0802002:603 зарегистрировано в ЕГРН за покупателем.

В договоре на основании статьи 555 ГК РФ указана цена выкупа земельного участка, которая определена в соответствии с пунктом 5 протокола № 12/2014 от 28.11.2014 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды этого земельного участка в размере 18 987 100 руб.

В силу статей 454, 486 ГК РФ у ответчика как покупателя возникла обязанность оплатить приобретенный земельный участок, которая исполнена надлежащим образом (т.1, л.д. 124, т.2, л.д. 20-22),


Также договором установлена обязанность покупателя осуществить целевое использование земельного участка, заключающееся в его комплексном освоении в согласованные в договоре сроки посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, объектов по обустройству территорий общего пользования на участках, образованных в границах приобретенного земельного участка, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность, а также осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункты 3.3.1 и 3.4 договора).

Однако покупателем допущены нарушения при исполнении указанных обязанностей. Служащими Волжского городского комитета по управлению имуществом установлен и зафиксирован в акте осмотра от 13.11.2019 факт неисполнения обществом в установленный соглашением срок обязанности по обустройству территории (т.2, л.д. 70-71).

В соответствии с пунктом 3.5 договора купли-продажи в случае невыполнения покупателем условий пунктов 3.3 и 3.4 договора он может быть расторгнут в судебном порядке по требованию продавца. По этой причине истец требует в судебном порядке досрочно расторгнуть договор купли-продажи и возвратить предмет продажи в муниципальную собственность.

Позиция истца соответствует нормам гражданского права и имеет достоверное доказательственное подтверждение.

Так, в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из договора купли-продажи от 3 февраля 2016 года, земельный участок передан обществу для достижения определенной цели его использования – для строительства многоквартирных жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры. При этом для выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в собственность городского округа «Город Волжск», установлен максимальный срок в 5 лет с момента подписания договора аренды земельного участка от 19 декабря 2014 года (абзац первый пункта 3.3.4 договора купли-продажи), то есть до 19 декабря 2019 года. Для осуществления комплексного жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка установлен максимальный срок в 10 лет с момента подписания договора аренды от 19 декабря 2014 года (абзац пятый пункта 3.3.4 договора купли-продажи).

Согласно статье 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Между тем актом осмотра земельного участка от 13 ноября 2019 года подтверждено и ответчиком признано, что как на момент составления акта, так и на момент принятия решения покупатель земельного участка не только не выполнил какие-либо работы по комплексному освоению участка, но и не приступил к их выполнению. Разрешения на строительство обществом также не получены.

В ходе судебного разбирательства вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания ответчик не представил документальные доказательства, объясняющие юридически значимые причины уклонения от исполнения договора, и ограничился сообщением о ведении строительства на других объектах.

Такое длительное беспричинное невыполнение покупателем обязательств по договору купли-продажи (более 6 лет из запланированных 10 лет), повлекшее нарушение предусмотренного договором максимального срока выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, признается арбитражным судом существенным нарушением условий договора, так как муниципальное образование лишилось возможности обеспечить местное население жильем в запланированные сроки, чем лишилось того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом указание в качестве основания для прекращения прав на земельный участок в части 8 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ на несоблюдение подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса РФ максимального срока осуществления жилищного строительства, не исключало возможность указать в договоре (статья 450 ГК РФ) специальные основания для расторжения договора, которые с учетом включения их в договор изначально признаны сторонами существенными. К таким основаниям договором прямо отнесено невыполнение покупателем условий пунктов 3.3 и 3.4 договора, в том числе условия о строительстве объектов инженерной инфраструктуры в срок до 19 декабря 2019 года (пункт 3.5 договора).

Таким образом, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск о расторжении договора купли-продажи земельного участка с ненадежным застройщиком в связи с существенным нарушением им договора.

В связи с досрочным расторжением договора купли-продажи вытекающие из него обязательства прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений (пункты 4 и 5 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»).

Согласно условиям договора купли-продажи обязанности муниципального образования передать земельный участок корреспондировали обязанности общества не только оплатить участок, но и осуществить его комплексное освоение.

Продавец свою обязанность выполнил полностью, а покупатель выполнил свои обязанности ненадлежащим образом, оплатив приобретенное недвижимое имущество, но не освоив земельный участок. Тем самым имеется нарушение эквивалентности встречных предоставлений сторон, требующее возврата земельного участка городскому округу для определения нового застройщика и обеспечения строительства на участке жилых домов в кратчайшие сроки.

Земельный участок с кадастровым номером 12:16:0802002:603 снят с государственного кадастрового учета 19 августа 2020 года в результате образования из него земельных участков с кадастровыми номерами 12:16:0802002:858 и 12:16:0802002:859, из которых в последующем были образованы и поставлены 21.10.2020 на государственный кадастровый учет земельный участок площадью 5613 кв.м. с кадастровым номером 12:16:0802002:865, категория земель – земли населенных пунктов, и земельный участок площадью 79387 кв.м. с кадастровым номером 12:16:0802002:866, категория земель – земли населенных пунктов, расположенные (т.2, л.д. 42-65, т.3, л.д. 32-39, 49-52).

Поэтому возвращению в собственность продавца подлежат вновь образованные в ходе рассмотрения дела земельные участки, расположенные в границах ранее находившегося на кадастровом учете земельном участке с кадастровым номером 12:16:0802002:603.

При этом арбитражный суд признает разумным указанный истцом срок для передачи ему предмета купли-продажи по акту, составляющий десять дней с момента вступления решения в законную силу.


Истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 НК РФ. Следовательно, в силу статьи 333.17 НК РФ в связи с удовлетворением исковых требований государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика в сумме 6000 руб.


Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка № 8/2016 от 3 февраля 2016 года, заключенный между муниципальным образованием «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом и обществом с ограниченной ответственностью «Волжский домостроительный комбинат» (ОГРН <***>, ИНН <***>), с момента вступления настоящего решения арбитражного суда в законную силу.


2. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Волжский домостроительный комбинат» (ОГРН <***>, ИНН <***>) возвратить муниципальному образованию «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом земельный участок площадью 5613 кв.м. с кадастровым номером 12:16:0802002:865, категория земель – земли населенных пунктов, и земельный участок площадью 79387 кв.м. с кадастровым номером 12:16:0802002:866, категория земель – земли населенных пунктов, расположенные по адресу: <...> по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу.


3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Волжский домостроительный комбинат» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 руб.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней после вступления судебного акта в законную силу при отсутствии в деле информации о том, что государственная пошлина уплачена ее плательщиком добровольно.


Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.


Судья В.В. Лежнин