Решение от 23 марта 2023 г. по делу № А53-34981/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-34981/22
23 марта 2023 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 21 марта 2023 г. Полный текст решения изготовлен 23 марта 2023 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 318619600108141)

о признании права отсутствующим

третье лицо - Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону при участии:

от истца: представитель ФИО3 по доверенности № 18/11 от 27.01.2023; от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 17.11.2022

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании права отсутствующим.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Ответчик против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на капитальность объекта.

Рассмотрев исковые требования, выслушав объяснения сторон, суд установил следующее.

Между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на- Дону (арендодатель) и ФИО2 заключен договор аренды № 38305 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0030217:5, площадью 4064 кв. м, расположенного по адресу: <...>, предоставленного для строительства предприятия общественного питания, в том числе летние площадки для кафе.

Срок договора аренды земельного участка составляет 5 лет с момента передачи участка.

14.09.2022 в ДИЗО обратился ФИО2 с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов вышеуказанного земельного участка.


В соответствии с представленным сообщением заявителя, содержащим перечень всех зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю, на испрашиваемом земельном участке расположены нежилые объекты с кадастровыми номерами 61:44:9939217:216, 61:44:0030217:217.

Согласно сведениям ЕГРН в настоящее время за ФИО2 зарегистрировано право собственности на вышеуказанные объекты, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Вместе с тем, согласно проведенному ДИЗО обследованию земельного участка с кадастровым номером 61:44:0030217:5, установлено, что на земельном участке расположены два нежилых здания с кадастровыми номерами 61:44:9939217:216, 61:44:0030217:217, которые на момент обследования не эксплуатировались.

Кроме того, из имеющихся фотоснимков указанных объектов с достоверностью отнести объекты к объектам недвижимого имущества не представляется возможным, в связи с чем ДИЗО полагает, что оснований для проведения государственной регистрации права собственности в ЕГРН на нежилые здания не имелось, поскольку объекты не являются недвижимостью и, таким образом, регистрация права собственности на объекты произведена незаконно.

Ссылаясь на то, что спорные объекты не являются объектами недвижимого имущества, департамент обратился в суд с настоящим иском.

Рассмотрев исковые требования Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, суд пришел к выводу об отказе в их удовлетворении.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) в соответствии с пунктами 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.


В соответствии с положением пункта 52 постановления N 10/22 именно невозможность отнесения конкретных объектов к категории недвижимого имущества следует рассматривать в качестве одного из обстоятельств, при которых иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению.

Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает основополагающие принципы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, одними из которых являются принципы публичности и достоверности, то есть бесспорности зарегистрированных в реестре прав, отсутствия сомнений в наличии у объекта, на который осуществлена регистрация прав, признаков недвижимости.

Как следует из правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, основанных на положениях статей 8, 17, 19, 35, 40 и 46 Конституции Российской Федерации, законодательное закрепление необходимости государственной регистрации права на недвижимое имущество, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке, свидетельствует о признании со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу, чем обеспечивается защита прав других лиц, стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития (Постановления от 26.05.2011 N 10- П, от 10.11.2016 N 23-П; определения от 05.07.2001 N 132-О и N 154-О, от 29.01.2015 N 216-О).

Учитывая изложенное, обеспечение принципа достоверности сведений ЕГРН, закрепленного в части 1 статьи 7 Закона N 218-ФЗ, является необходимым условием не только стабильности, но и самой возможности оборота недвижимости как особой категории вещей.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу названной нормы понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Данные разъяснения содержатся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Следует отметить, что требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом конкретном случае только с учетом критериев, установленных приведенными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 24.09.2013 № 1160/13, право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть


зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13 указано, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества».

Согласно разъяснениям, приведенным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 04.09.2012 N 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не является препятствием для предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим по мотиву неправомерного отнесения объекта к недвижимому имуществу.

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Следовательно, вопрос о принадлежности имущества к категории недвижимого имущества может быть разрешен с учетом его технических параметров, исходя из наличия или отсутствия у него самостоятельного функционального назначения, позволяющего рассматривать его в качестве объекта гражданского права.

Исходя из смысла положений гражданского и земельного законодательства объект недвижимого имущества, неразрывно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям:

- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится;

- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;

- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Оценивая относимость спорных объектов к объектам недвижимого имущества, суд основывается на следующих законоположениях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.


Ответчиком в материалы дела представлена проектная документация, на основании которой выданы разрешения на строительство объектов.

Разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию подтверждается выполнение строительства объектов в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям к строительству, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.

Судом по ходатайству сторон назначена строительно-техническая экспертиза.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1) имеют ли прочную связь с землей объекты (нежилые здания) с кадастровыми номерами: 61:44:0030217:216 и 61:44:0030217:217? 2) допустимо ли их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению? 3) находятся ли указанные объекты в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0030217:5?

Проведение экспертизы поручено ООО "КОДЭКС" эксперту ФИО5.

В распоряжение экспертной организации предоставлены следующие документы: выписки из ЕГРН в отношении объектов, разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, акт обследования земельного участка от 16.09.2022 с фотоматериалами, проектная документация, видеоматериалы строительных работ, технические планы объектов, акты приемки объектов, выписка из реестра членов СРО, акт о подключении объекта к сетям водоснабжения, договор холодного водоснабжения и дополнительные соглашения к нему, договор энергоснабжения и дополнительные соглашения к нему, договор на огнезащитную обработку металлических конструкций.

Согласно заключению ООО "КОДЭКС" от 21.02.2023 экспертом сделаны следующие выводы.

По первому и второму вопросам: объекты (нежилые здания) с кадастровыми

номерами: 61:44:0030217:216 и 61:44:0030217:217, расположенные на земельном участке по адресу: <...>, имеют прочную связь с землей и перемещение без причинения несоразмерного ущерба их назначению - недопустимо.

Исследовав предоставленную проектную документацию Раздел 4. Конструктивные и объемно-планировочные решения «Предприятия общественного питания» по адресу: <...> (корректировка), шифр 46п-2019-КР и Раздел 3. Архитектурные решения «Предприятия общественного питания» по адресу: г. Ростов-на- Дону, ул. Чемордачка, 103а (корректировка), шифр 46п-2019-АР, и результаты проведения визуального осмотра объектов исследования, экспертом установлено, что по адресу: <...> выполнено строительство двух нежилых зданий с функциональным назначением: «Предприятия общественного питания».

Здание с кадастровым номером 61:44:0030217:216, площадью 216 кв. м, выполнено прямоугольной в плане формы, размерами 18,0x12,0 м. Высота этажа - 3,5 м. Конструктивная схема здания: металлический каркас из труб квадратного сечения, размерами 160x160 мм, с жестким закреплением в железобетонные ленточные н столбчатые фундаменты. Общая устойчивость и прочность здания обеспечивается совместной работой колонн, поперечных рам и прогонов, выполненных из двутавра и швеллеров. Устойчивость и геометрическая неизменяемость обеспечивается жесткой заделкой колонн фундаментом, работой горизонтальных и вертикальных связей, выполненных из металлических труб квадратного сечения, размерами 100x100 мм. Соединения каркаса выполнены посредством сварки. Наружные ограждающие конструкции выполнены из сендвич-панелей толщиной 120 мм. Кровля выполнена скатной из металлического профлиста. Внутри помещений на поверхности пола выполнена бетонная стяжка. Объект исследования имеет внутреннюю разводку системы


отопления, водоснабжения и выпуски под канализацию. Внутри объекта располагаются помещения с перегородками из газобетонных блоков.

Здание с кадастровым номером 61:44:0030217:217, площадью 1140,7 кв. м, выполнено прямоугольной в плане формы, размерами 18,0 x 64,0 м, а также помещение котельной, размерами 3,12 х 3,06 м. Высота этажа - 4,5 м. Конструктивная схема здания: металлический каркас из труб квадратного сечения, размерами 160 x 160 мм, с жестким закреплением в железобетонные ленточные и столбчатые фундаменты. Общая устойчивость и прочность здания обеспечивается совместной работой колонн, поперечных рам н прогонов, выполненных из двутавра и швеллеров. Устойчивость и геометрическая неизменяемость обеспечивается жесткой заделкой колонн фундаментом, работой горизонтальных н вертикальных связей, выполненных из металлических труб квадратного сечения, размерами 100 x 100 мм. Соединения каркаса выполнены посредством сварки. Наружные ограждающие конструкции выполнены из сендвич- панелей толщиной 120 мм. Кровля выполнена скатной из металлического профлиста. Внутри помещений на поверхности пола выполнена бетонная стяжка. Объект исследования имеет внутреннюю разводку системы отопления, водоснабжения и выпуски под канализацию.

При проведении визуального осмотра специалисту был предоставлен доступ к фундаментам объекта исследования (здание 2). При проведении обмерных работ экспертом установлено, что фактическая толщина монолитной ленты фундаментов - 400 мм. Толщина столбчатых фундаментов - 1600 мм.

В результате исследования экспертом сделан следующий вывод.

Соединения каркаса зданий выполнены посредством сварки. Данный тип закрепления каркаса не является сборно-разборным. Несущие конструкции колонн имеют жесткую заулку в фундаменты и не предполагают проведение демонтажных работ с возможностью переноса в иное место с сохранением целостности. Внутренние перегородки объекта исследования выполнены из штучных строительных материалов (газобетон), которые невозможно разобрать на составляющие элементы, переместить и установить па иное место без причинения несоразмерного ущерба их назначению, ввиду технологических особенностей кладки, использования клея и раствора для обеспечения единой конструктивной системы, находящейся во взаимной связи между иными конструктивными элементами (фундамент, металлический каркас). Объекты исследования имеют заглубленные фундаменты - конструкции фундаментов выполнены единым монолитом, с закреплением лепты к столбам под колонны, что не позволяет произвести демонтажные работы фундаментов с последующим его переносом с сохранением целостности. Объекты исследования имеют наличие централизованного подключения к системам водоснабжения, что подтверждается актом о подключении (технологическом присоединении) объекта к централизованной системе холодного водоснабжения от 24.03.2020.

По третьему вопросу: объекты (нежилые здания) с кадастровыми номерами: 61:44:0030217:216 и 61:44:0030217:217, расположенные на земельном участке по адресу: <...>, находятся в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0030217:5.

Экспертное заключение, как доказательство по делу, сторонами не оспорено.

Таким образом, оценив в совокупности, представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что ответчиком на земельном участке, предоставленном для строительства предприятия общественного питания, осуществлено строительство объектов недвижимого имущества - нежилых зданий с функциональным назначением: «Предприятия общественного питания». Указанные здания имеют прочную связь с землей и перемещение без причинения несоразмерного ущерба их назначению невозможно.


При таких обстоятельствах, исковые требования департамента, основанные на доводах об отсутствии у спорных объектов признаков недвижимости, подлежат отклонению.

Определением от 14.10.2022 суд принял обеспечительные меры, запретив Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области совершать регистрационные действия в отношении нежилых зданий с кадастровыми номерами 61:44:0030217:216, 61:44:0030217:217, расположенных по адресу: <...>.

Согласно норме части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

С учетом изложенного, суд полагает возможным указать на отмену обеспечительных мер, принятых определением от 14.10.2022 с момента вступления решения в законную силу.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины относятся на истца, который от ее уплаты освобожден.

Руководствуясь статьями 96, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

С момента вступления решения в законную силу отменить обеспечительные меры, принятые определением от 14.10.2022.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Пипник Т. Д.

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 23.03.2023 10:59:00

Кому выдана Пипник Татьяна Дмитриевна