Решение от 18 июня 2020 г. по делу № А06-12112/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-12112/2019
г. Астрахань
18 июня 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2020 года

Полный текст решения изготовлен 18 июня 2020 года

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Ковальчук Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общество с ограниченной ответственностью "АстрГорСтрой"

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Муниципального Образования "Приволжский район" Астраханской области о признании отказа, выраженного в письме от 27.09.2019 № 6020 незаконным, обязании устранить нарушение

Третье лицо - ООО «Астраханьжилпроект».

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2, представитель по доверенности от 07.10.2019 (диплом); ФИО3, представитель по доверенности от 05.10.2019 (диплом)

от заинтересованного лица: ФИО4, представитель по доверенности от 17.09.2019 (диплом)

от третьего лица (ООО «Астраханьжилпроект»): не явился, извещен

после перерыва:

от заявителя: ФИО2, представитель по доверенности от 07.10.2019 (диплом); ФИО3, представитель по доверенности от 05.10.2019 (диплом)

от заинтересованного лица: ФИО4, представитель по доверенности от 17.09.2019 (диплом)

от третьего лица (ООО «Астраханьжилпроект»): не явился, извещен

Общество с ограниченной ответственностью "АстрГорСтрой" ( далее Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Муниципального Образования "Приволжский район" Астраханской области ( далее Комитет) о признании отказа, выраженного в письме от 27.09.2019 № 6020 незаконным, обязании устранить нарушение.

Представитель заявителя просила суд удовлетворить заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении и пояснениях суду.

Представитель заинтересованного лица просила суд отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве и пояснениях суду.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, извещено надлежащим образом.

С учетом мнения сторон, дело рассматривается в соответствии со ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица.

В судебном заседании 04.06.2020 судом был объявлен перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 10.06.2019 до 11 час.45 мин. После перерыва судебное заседание было продолжено.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, заявлением от 28.08.2019 ООО "АстрГорСтрой" обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом Муниципального образования "Приволжский район" Астраханской области о предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: Астраханская область, Приволжский район, Кулаковский промузел, ул. Лесная, 20 а, кадастровый номер 30:09:090212:10, площадью 10 000 кв.м., под эксплуатацию производственной базы для складирования строительных материалов.

В ответ на указанное заявление Комитет направил в адрес ООО "АстрГорСтрой" решение об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, выраженное в письме от 27.09.2019 № 6020.

В обоснование отказа Комитет указал на то обстоятельство, что Обществом не представлены доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов, в том числе в заявленных целях. Кроме того, в указанном письме дополнительно сообщалось, что в ходе рассмотрения обращения было выявлена задолженность по договору аренды в размере 429 215 руб. Обществу было предложено оплатить вышеуказанную задолженность в течении 30 дней со дня получения уведомления.

Заявитель не согласился с указанным выше решением органа местного самоуправления, и обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд считает требования заявителя подлежащими оставлению без удовлетворения, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Отношения в области оборота земельных участков регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативно-правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

По правилам пункта 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В части 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как следует из материалов дела, заявитель является собственником объекта : Административное здание, назначение: нежилое здание. Площадь: общая 40,7 кв.м., количество этажей 1. Адрес (местоположение): <...>.

Предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, из которых в совокупности следует, что договор купли-продажи земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 Кодекса, для отказа в предоставлении земельного участка.

В силу п. 4 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Согласно положениям ст. 26, 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается, в том числе, в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (ст. 39.20 ЗК РФ, ст. 271 ГК РФ).

В соответствии с правовым подходом, изложенным в определении ВС РФ от 24.12.2015 г. N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В определении ВС РФ от 06.03.2017 г. N 305-КГ16-16409 указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 01.03.2011 г. N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 38 ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Таким образом, в случае, предусмотренном п. п. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования, в связи с чем должна быть определена потребность в данном участке с учетом функционального назначения объекта недвижимости, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемому объекту недвижимости.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его выкупе собственником здания в обход установленной законом процедуры (ст. 217 ГК РФ, ст. 39.20 ЗК РФ).

Следовательно, Общество, обращаясь с рассматриваемым заявлением, в соответствии со ст. 65 АПК РФ обязано представить суду доказательства, свидетельствующие о нарушении оспариваемым отказом его прав в сфере предпринимательской деятельности, в том числе обосновать тот факт, что для нежилого здания площадью 40,7 кв. м необходим земельный участок площадью 10 000 кв. м, а соответствующие доводы органа местного самоуправления об отказе в предоставлении в собственность земельного участка по основанию несоразмерности заявленной площади подлежат оценке судом, исходя из представленных сторонами по делу доказательств.

Общество считает отказ в предоставлении участка в связи с его площадью неправомерным, поскольку ему необходим в пользование весь участок площадью 10 000 кв. м. Участок такой площадью был предоставлен Обществу в аренду на основании договора № 742 от 08.10.2014г. С момента заключения договора аренды Общество пользовалось всем участком целиком. Несмотря на то, что принадлежащее Обществу нежилое здание занимают меньшую площадь, для его эксплуатации необходима и та площадь, которая прилегает к ним.

В материалы дела заявителем представлен проект по определению и обоснованию земельного участка по адресу: Астраханская область, Приволжский район, Кулаковский промузел, ул. Лесная, 20 а № 32/19, в котором установлена обоснованность использования земельного участка площадью 1,0 га. Согласно указанному проекту, технико-экономические показатели земельного участка определены площадью 1,0 га.

Как следует из материалов дела, между администрацией МО «Приволжский район» (арендодатель) и ООО «АстрГорСтрой» (арендатор) был заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения №742 от 08.10.2014г., согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 10 000 кв.м. из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с кадастровым номером 30:09:090212:10, расположенный по адресу: Астраханская область, Приволжский район, Кулаковский промузел, ул.Лесная, д.20 «а», под строительство производственной базы для складирования строительных материалов в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Согласно пункту 2.1. договор заключен на 5 лет с 01.09.2014 по 31.08.2019.

Решением Арбитражного суда Астраханской области в рамках дела № А06-6099/2016 с ООО «АстрГорСтрой» в бюджет Муниципального образования «Приволжский район» было взыскано 132 625 руб. – сумму основного долга, 10 499 руб. 07 коп. – сумму пени, а также расторгнут договор № 742 от 08.10.2014 аренды земель несельскохозяйственного назначения.

Представленные в Комитет материалы не содержат обоснования размера испрашиваемого в собственность земельного участка.

Согласно акту осмотра земельного участка от 16.09.2019 главным специалистом по муниципальному земельному контролю ФИО5 установлено, что границы земельного участка не огорожены, доступ не ограничен, на территории земельного участка расположен объект капитального строительства в разрушенном состоянии, так же, земельный участок находиться в заброшенном состоянии, зарос сорной растительностью.

В силу ст. 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 39 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I ч. 1 ГК РФ", недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс.

Согласно ст. 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В силу прямого указания ст. 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

В заявлении на предоставление в собственность земельного участка Общество указало на необходимость использования его под эксплуатацию производственной базы для складирования строительных материалов.

Как указывалось выше, за Обществом зарегистрировано право собственности только на административное здание, назначение: нежилое здание. Площадь: общая 40,7 кв.м., количество этажей 1. Адрес (местоположение): <...>.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что за Обществом зарегистрировано право собственности на совокупность объектов - производственную базу, расположенную на спорном земельном участке, в целом как одну недвижимую вещь.

Желание заниматься каким-либо видом деятельности или использовать принадлежащее заявителю имущество не является основанием для приобретения прав на публичный земельный участок, во много раз превышающий площадь застройки расположенного на нем здания, в порядке реализации исключительного права на его приобретение на льготных условиях без торгов.

Между тем, ни заявление Общества, ни материалы дела, включая проект по определению и обоснованию границ земельного участка, не содержат экономического и правового обоснования и расчетов, подтверждающих соразмерность объектов недвижимости площади испрашиваемого земельного участка.

В силу положений ч. 1 ст. 198 и ч. 4 с. 200 АПК РФ, основанием для признания оспариваемого ненормативного правового акта незаконным является наличие одновременно двух условий: несоответствие ненормативного правового акта законам и иным нормативным правовым актам, и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении настоящего дела совокупности указанных обстоятельств не установлено.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит выводу, что действия Комитета, выразившиеся в оставлении без удовлетворения заявления о предоставлении земельного участка, площадью 10 000 кв. м, расположенного по адресу Астраханская область, Приволжский район, Кулаковский промузел, ул. Лесная, 20 а, кадастровый номер 30:09:090212:10, являются законными и обоснованными, и в соответствии с ч. 3 ст. 201 АПК РФ отказывает Обществу в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 167-170,176,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Отказать ООО «АстрГорСтрой» в удовлетворении заявленных требований.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru

Судья

Т.А. Ковальчук