Решение от 5 декабря 2023 г. по делу № А40-158240/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-158240/23-133-840
05 декабря 2023 г.
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 28 ноября 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 05 декабря 2023 года


Арбитражный суд в составе:

судьи Михайловой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

истца - ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КРОНА" (109028, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ БАСМАННЫЙ, ПОКРОВСКИЙ Б-Р, Д. 3, СТР. 7, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.03.2021, ИНН: <***>)

к ответчику – ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласия возникшее при заключении договора куплипродажи от 28.06.2023 г. в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0010009:6721 площадью 377,7 кв.м. (этаж 1, пом. V -комн. 2, 3, пом. VB - комн. 9, 13; этаж 2, пом. XIV - комн. 2, 2а, 26, 2в, 2т, 3, За, 36, Зв, 4, 4а, 5-8, 8а, 86, 9, 10, 10а, 11, На, 116, 11 в, 12, 12а, 126, 12в), расположенного по адресу: <...>.

при участии:

от истца: ФИО2, дов. от 06.07.2023 г., пред. паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО3, дов. от 22.11.2022 г. №33-Д-994/22, пред. паспорт, диплом, после объявленного перерыва: ФИО4, дов. от 29.12.2022 г. №33-Д1654/22, пред. паспорт, диплом., от ответчика: ФИО5, дов. от 22.11.2022 г. №33- Д-994/22, пред. паспорт, диплом.



У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КРОНА" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – ответчик), в котором просит урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Крона» и Департаментом городского имущества города Москвы 2 при заключении Договора купли-продажи недвижимости от 28.06.23 № 59-8518 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0010009:6721 площадью 377,7 кв.м., расположенного по адресу: <...> пом. 5В/1.

Судом в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв в судебном заседании с 21.11.2023 по 28.11.2023, по 30.11.2023.

Протокольным определением от 28.11.2023 судом в порядке ст. 49 АПК РФ рассмотрено и удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просит урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Крона» и Департаментом городского имущества города Москвы 2 при заключении Договора купли-продажи недвижимости от 28.06.23 № 59-8518 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0010009:6721 площадью 377,7 кв.м., расположенного по адресу: <...> пом. 5В/1:

- изложив пункт 3.1. в следующей редакции: «3.1. Цена Объекта составляет 24 503 333 (двадцать четыре миллиона пятьсот три тысячи триста тридцать три) рубля в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 07.11.2023 № 22-08-23/01-3 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «БКПифагор», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

- изложив пункт 3.4. в следующей редакции: «3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 291 706 (двести девяносто одна тысяча семьсот шесть) руб. 35 коп и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга»

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению с учетом принятых судом уточнений.

Ответчик требования не признал.

В обоснование заявленных требований истец утверждает, что имеет право на выкуп арендуемого строения в соответствии с положениями п. п. 5, 7 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы истца, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 05.08.2008 г.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы от 27.04.2021 № ЭТ06-00259/21 нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0010009:6721 площадью 377,7 кв.м. ((этаж 1, пом. V - комн. 2, 3, пом. Vb - комн. 9, 13; этаж 2, пом. XIV - комн. 2, 2а, 26, 2в, 2г, 3, За, 36, Зв, 4, 4а, 5-8, 8а, 86, 9, 10, 10а, 11, Па, 116, 11в, 12, 12а, 126, 12в), расположенного по адресу: <...>.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается внесением 10.04.2021 ООО "КРОНА" в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

22.06.2023 истец обратился к ответчику с заявлением вх.№ 33-5-106344/23-(0)-0 о предоставлении Государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>.

Письмом от 05.07.2023 № 33-5-106344/23-(0)-6 ответчиком в адрес истца направлен проект Договора купли-продажи недвижимости.

Рассмотрев проект Договора купли-продажи, истец не согласился с пунктам 3.1., 3.4, Договора и, с учетом отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 04.07.2023 № 270623-01, выполненного ООО «АМР Консалтинг», направил протокол разногласий по указанным пунктам.

Письмом от 05.07.2023 № 33-5-106344/23-(0)-6 ответчик сообщил об отказе в предоставлении государственной услуги, отклонив протокол разногласий.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендованного ООО "КРОНА" нежилого помещения между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа, уплачиваемому в рассрочку (пункт 3.4 договора).

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, определением от 22.08.2023 назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Проведение экспертизы поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БК-ПИФАГОР", эксперту ФИО6 по вопросу:

Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0010009:6721 площадью 377,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, корп. / пом. 5B/I по состоянию на 22.06.2023 года (НДС не начисляется в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ)?

Согласно экспертному заключению ООО "БК-ПИФАГОР" № 22-08/23/01-3 (том 4 л.д. 67-157), предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0010009:6721 площадью 377,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, корп. / пом. 5B/I по состоянию на 22.06.2023 года, составляет 24 503 333 руб. (без учета НДС).

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Суд также принимает во внимание, что в судебном заседании 30.11.2023 экспертом ФИО6 даны дополнительные пояснения относительно проведенной оценки, которые также приобщены в материалы дела в качестве ответов эксперта в соответствии с вопросами стороны по делу.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд убежден, что выкупная цена объектов недвижимости составляет 24 503 333 руб. (без учета НДС).

Расходы истца по уплате государственной пошлины и проведению экспертизы в размере 23 770 руб. подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд



Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Крона» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении Договора купли-продажи недвижимости от 28.06.23 № 59-8518 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0010009:6721 площадью 377,7 кв.м., расположенного по адресу: <...> пом. 5В/1:

- изложив пункт 3.1. в следующей редакции: «3.1. Цена Объекта составляет 24 503 333 (двадцать четыре миллиона пятьсот три тысячи триста тридцать три) рубля в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 07.11.2023 № 22-08-23/01-3 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «БК-Пифагор», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

- изложив пункт 3.4. в следующей редакции: «3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 291 706 (двести девяносто одна тысяча семьсот шесть) руб. 35 коп и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга»


Взыскать ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КРОНА" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.03.2021, ИНН: <***>) расходы по оплате экспертизы в размере 23 770 (Двадцать три тысячи семьсот семьдесят) руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 (Шесть тысяч) руб.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.



СУДЬЯ Е.В. Михайлова