Решение от 18 апреля 2022 г. по делу № А82-16784/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-16784/2021
г. Ярославль
18 апреля 2022 года
Резолютивная часть решения оглашена 21 марта 2022 года.


Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Марусина В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Чудайкиной О.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании заявление Публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Капитал" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконными отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-35075566/6, № КУВД-001/2021-35075565/5, № КУВД-001/2021-36375691/5, № КУВД-001/2021-36385980/9,

об обязании провести регистрацию;

при участии:

от заявителя – ФИО2, представитель по доверенности от 06.10.2021 (до перерыва);

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 20.12.2021 (до перерыва);

от третьего лица – не явились;



установил:

Публичное акционерное общество "Сбербанк России" обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области о признании незаконными приостановлений о государственной регистрации прав от 09.09.2021 № КУВД-001/2021-35075565/2, от 09.09.2021 № КУВД-001/2021-35075566/2, от 15.09.2021 № КУВД-001/2021-36385980/1, от 15.09.2021 № КУВД-001/2021-36375691/1, об обязании провести регистрацию.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Капитал" (ИНН <***>).

В ходе рассмотрения дела заявитель уточнил требования - просил признать незаконными отказы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-35075566/6, № КУВД-001/2021-35075565/5, № КУВД-001/2021-36375691/5, № КУВД-001/2021-36385980/9, обязать провести регистрацию.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял к рассмотрению уточненные требования.

Участвующий в судебном заседании до перерыва представитель заявителя поддержал уточненные требования.

Представитель ответчика требования не признал по основаниям, изложенным в ранее представленном отзыве.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, в ранее направленном в суд отзыве просило заявленные требования удовлетворить.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителя третьего лица.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между заявителем и ООО «Минин и Пожарский» заключены кредитные договоры:

- Договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № 0017/8/131106/10 от 07.11.2013;

- Договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № 0017/8/131107/10 от 07.11.2013;

- Договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № 0017/8/131108/10 от 07.11.2013;

- Договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № 0017/8/131109/10 от 07.11.2013;

- Договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № 0017/8/131110/10 от 07.11.2013;

В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитным договорам ООО «Капитал» (залогодатель, застройщик) с заявителем (залогодержатель) заключены договоры обеспечения:

- Договор залога имущественных прав №0017/8/131109/10/01 от 07.11.2013 (с учетом Дополнительного соглашения №2 от 30.09.2015), предмет залога - имущественные права на строящийся объект недвижимости - жилой дом общей площадью 2 073,65 кв.м., в т.ч общая площадь квартир 1 640,7 кв.м. строительный номер 22, расположенный по адресу: Ярославский район, Карабихское с/п, п. Щедрино.

- Договор залога имущественных прав №0017/8/131112/10/01 от 07.11.2013 (с учетом Дополнительного соглашения №2 от 30.09.2015), предмет залога - Имущественные права на строящийся объект недвижимости - жилой дом общей площадью 2 571,4 кв.м., в т.ч общая площадь квартир 2 090,1 кв.м. строительный номер 27, расположенный по адресу: Ярославский район, Карабихское с/п, п. Щедрино.

В связи с неисполнением ООО «Капитал» своих обязательств по указанным договорам требования ПАО Сбербанк к ООО «Капитал» в размере 78 946 310,12 рублей включены в реестр требований кредиторов последнего решением Арбитражного суда Ярославской области по делу А82-12951/2019 от 03.02.2020 как обеспеченные залогом имущества должника, а именно, имущественными правами на строящийся объект недвижимости жилой дом общей площадью 2 073,65 кв.м., в том числе общая площадь 1 640,7 кв.м., строительный номер 22, расположенный по адресу6 Ярославский р-н, Карабихское с/п, п. Щедрино; имущественными правами на строящийся объект недвижимости жилой дом общей площадью 2 090,10 кв.м., строительный номер 27, расположенный по адресу6 Ярославский р-н, Карабихское с/п, п. Щедрино;

Конкурсным управляющим ООО «Капитал» осуществлена постановка на государственный кадастровый учет объектов незавершенного строительства - жилые дома, имущественные права на которые находятся в залоге ПАО Сбербанк, кадастровые номера - 76:17:144401:4393, 76:17:144401:4245.

Указанные жилые дома незавершенные строительством расположены на земельных участках с кадастровыми номерами 76:17:144401:1671, 76:17:144401:1673, принадлежащими ООО «Капитал» на основании договоров субаренды.

25 августа 2021 года заявитель обратился в Управление Росреестра по Ярославской области с заявлениями о регистрации ипотеки на земельные участки с кадастровыми номерами 76:17:144401:1671 (заявление от 25.08.2021 № MFC-0371/2021-140584-1), 76:17:144401:1673 (заявление от 25.08.2021 № MFC-0371/2021-140584-2).

02 сентября 2021 года заявитель обратился в Управление Росреестра по Ярославской области с заявлениями о регистрации ипотеки в отношении объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 76:17:144401:4245 (заявление от 02.09.2021 г. № MFC-0371/2021-145137-1) и 76:17:144401:4393 (заявление от 02.09.2021 г. № MFC-0371/2021-145192-1).

Уведомлениями от 09.09.2021 № КУВД-001/2021-35075566/2, № КУВД-001/2021-35075565/2 ответчик уведомил заявителя о приостановлении государственной регистрации ипотеки на земельные участки, а уведомлениями от 15.09.2021 - о приостановлении государственной регистрации ипотеки на объекты незавершенного строительства, указав в качестве основания такого решения следующее:

-в представленных банком документах предметами залога являются иные объекты недвижимости;

- согласно ст. 126 Закона о банкротстве наложение новых ограничений на имущество должника не допускается.

- по договорам залога имущественных прав в залог передается право требования на получение в собственность квартир, однако право требования на вышеуказанные квартиры за ООО «Капитал» не зарегистрировано.

В связи с истечением срока приостановления государственной регистрации ответчик уведомлениями № КУВД-001/2021-36375691/5 от 15.12. 2021 (объект незавершенного строительства 76:17:144401:4393), № КУВД-001/2021-36385980/9 от 15.12.2021 (объект незавершенного строительства № 76:17:144401:4245), № КУВД-001/2021-35075565/5 от 07.12.2021 (земельный участок № 17:17:144401:1671), КУВД-001/2021-35075566/6 от 07.12.2021 (земельный участок № 17:17:144401:1673) отказал в государственной регистрации, указав качестве оснований такого решения следующее:

1) заявление залогодателя о государственной регистрации ипотеки не представлено.

2) документы в форме документов на бумажных носителях представлены в копиях.

3) в представленных банком документах предметами залога являются иные объекты недвижимости;

4) согласно ст. 126 Закона о банкротстве наложение новых ограничений на имущество должника не допускается.

5) Право требования на получение квартир в собственность ООО «Капитал» не зарегистрировано.

Дополнительно в отказе по земельному участку сделан вывод, что кредитные средства не использовались при строительстве многоквартирного дома.

В письменном отзыве ответчик, поддерживая свои доводы о законности оспариваемых решений, указал следующее:

1. В ходе осуществления правовой экспертизы государственным регистратором установлено, что в противоречие установленным требованиям действующего законодательства, договор об открытии не возобновляемой кредитной линии, а также договор залога имущественных прав, в редакции дополнительных соглашений, представленные в качестве документов - оснований для государственной регистрации ипотеки в силу закона, в оригиналах не представлены, в том числе, не представлены их копии, заверенные надлежащим образом;

2. В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 9 Закона № 102-ФЗ в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в ЕГРН.

Однако из представленных на государственную регистрацию Договоров залога с учетом дополнительных соглашений следует, что предметом залога является передача залогодателем (ООО «Капитал») в залог залогодержателю (ПАР «Сбербанк России») право требования на получение в собственность квартир установленной площадью по адресу: Ярославская область, р-н Ярославский, с/п Карабихское, п Щедрино

Каких-либо дополнительных соглашений к Договорам залога, в соответствии с которыми предметом залога являются указанные выше объекты незавершенного строительства не представлено.

3. В соответствии с абзацем 2 статьи 69 Закона № 102-ФЗ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, при этом в предмет Договора залога имущественных прав № 0017/8/131109/10/01 от 07.11.2013 не включен земельный участок с кадастровым номером 76:17:144401:1673, на котором расположен объект незавершенного строительства. Ипотека на земельный участок с кадастровым номером 76:17:144401:1673 в пользу ПАО «Сбербанк России» не зарегистрирована.

4. Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в период конкурного производства наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

В судебном разбирательстве представитель ответчика пояснил, что все документы, указанные в уведомлениях, представлены на государственную регистрацию в подлинниках.

Заявитель, оспаривая решения ответчика об отказе в государственной регистрации ипотеки на объекты незавершенного строительства и земельный участок, приводит следующие доводы:

1. Заявитель указывает, что объекты незавершенного строительства поставлены на кадастровый учет после заключения договоров залога. При этом при заключении договора залога имущественных прав воля сторон была направлена на обременение залогом построенных с использованием кредитных средств Банка будущих объектов недвижимости. Описание предмета залога на дату заключения договора соответствовало требованиям действующего законодательства. Указать кадастровый номер объекта на дату заключение Договора залога имущественных прав не представлялось возможным.

2. Заявитель, со ссылкой на положения пункта 1 статьи 336, подпункта 1 пункта 2 статьи 345 Гражданского кодекса РФ указывает, что независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества. При этом в силу статьи 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, машино-место, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

3. Заявитель обращает внимание на то, что договор залога имущественных прав заключен до возбуждения дела о банкротстве в отношении ООО «Капитал». При этом залоговый статус Банка подтвержден вступившим в законную силу судебным актом - решением Арбитражного суда Ярославской области от 03.02.2020 г. по делу А82-12951/2019.

4. Заявитель указывает, что в соответствии с п. 3.1.13, 5.5. обоих договоров залога их предметом являются именно квартиры в строящихся жилых домах. Таким образом, стороны договора залога имущественных прав высказали свою волю на передачу в залог ПАО Сбербанк имущества, которое будет зарегистрировано за залогодателем на праве собственности. Залогодателем на праве собственности оформлен недостроенный жилой дом в целом, без конкретизации номеров квартир в соответствии с положениями закона о банкротстве.

Оценивая представленные в дело доказательства, доводы сторон и третьего лица, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 1 ст. 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

На основании пп. 1 п. 2 ст. 345 Гражданского кодекса РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

Согласно ст. 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, машино-место, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Из материалов дела следует, что между заявителем и третьим лицом заключены договоры залога имущественных прав на строящиеся объекты недвижимости - жилые дома общей площадью 2 073,65 кв.м. и 2 571,4 кв.м. по адресу: Ярославский район, Карабихское с/п, п. Щедрино.

Согласно пунктам 3.1.13 обоих договоров залога имущественных прав залогодатель обязуется предоставить в залог (ипотеку) залогодержателю квартиры, указанные в приложении № 1 к Договору, имущественные права на которые не будут реализованы на дату оформления права собственности залогодателя. Договор залога (ипотеки) квартир должен быть заключен в течение 60 календарных дней с даты оформления на них права собственности залогодателя.

В пунктах 5.5 договоров залога имущественных прав указано, что в случае если на дату возникновения у залогодателя права собственности на квартиры, указанные в приложении № 1 к договору, обязательства заемщика по кредитному договору не будут исполнены, соответствующие квартиры будут являться находящимися в залоге (ипотеке) у залогодержателя в силу ч. 1 ст. 58 Закона Российской Федерации «О залоге» №2872-1 от 29.05.1992.

Также из материалов дела следует, что строительство указанных домов не завершено, а возведенные объекты поставлены на кадастровый учет как объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 76:17:144401:4393 и № 76:17:144401:4245.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 03.02.2020 по делу № А82-12951/2019 третье лицо признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Этим же решением в реестр требований кредиторов ООО «Капитал» включено требование ПАО «Сбербанк России» как обеспеченное залогом имущества должника, и вытекающее из указанных выше договоров залога имущественных прав.

И договоры залога, и решение Арбитражного суда Ярославской области от 03.02.2020 по делу № А82-12951/2019 представлены заявителем на государственную регистрацию.

При таких обстоятельствах у ответчика отсутствовали основания полагать, что предметом заключенных между заявителем и третьим лицом договоров являлось какое-либо иное имущество, нежели то, в отношении которого поданы заявления о государственной регистрации.

Подтвержден данным решением суда и факт исполнения заявителем своих обязательств перед ООО «Минин и Пожарский».

При этом, учитывая указанное выше, а также тот факт, что на момент заключения договоров залога объекты незавершенного строительства не были поставлены на кадастровый учет, суд не находит оснований согласиться с доводом ответчика об отсутствии в представленных договорах залога существенных условий.

Согласно части 1 ст. 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, помимо прочего, снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

Однако в рассматриваемом случае предметом обращения к ответчику являлось обременение, возникшее до возбуждения в отношении третьего дела о несостоятельности (банкротстве), в связи с чем суд полагает, что данное обременение нельзя считать новым применительно к положениям статьи 126 Закона о банкротстве.

По смыслу статей 14, 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация вещных прав и их ограничений носит заявительный характер.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав, в числе прочего являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (подпункт 2 пункта 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

При осуществлении государственной регистрации ограничений прав и обременений объекта недвижимости такая регистрация осуществляются по заявлению собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 15 Закона N 218-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

Таким образом, обращение за государственной регистрацией только одной стороны договоров залога – ПАО «Сбербанк России» не препятствовало ее осуществлению.

При таких обстоятельствах суд признает недействительными уведомления ответчика об отказе в государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-36375691/5 от 15.12. 2021 (объект незавершенного строительства 76:17:144401:4393), № КУВД-001/2021-36385980/9 от 15.12.2021 (объект незавершенного строительства № 76:17:144401:4245), № КУВД-001/2021-35075565/5 от 07.12.2021 (земельный участок № 17:17:144401:1671), КУВД-001/2021-35075566/6 от 07.12.2021 (земельный участок № 17:17:144401:1673).

Учитывая, что об иных обстоятельствах, препятствующих государственной регистрации ипотеки, ответчик не заявил, суд считает возможным обязать последнего в течение 10 рабочих дней с момент вступления решения в законную силу осуществить государственную регистрацию по заявлениям ПАО "Сбербанк России".

Уплаченная заявителем госпошлина подлежит возмещению ответчиком на основании статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительными уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) об отказе в государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-36375691/5 от 15.12. 2021 (объект незавершенного строительства 76:17:144401:4393), № КУВД-001/2021-36385980/9 от 15.12.2021 (объект незавершенного строительства № 76:17:144401:4245), № КУВД-001/2021-35075565/5 от 07.12.2021 (земельный участок № 17:17:144401:1671), КУВД-001/2021-35075566/6 от 07.12.2021 (земельный участок № 17:17:144401:1673).

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение 10 рабочих дней с момент вступления решения в законную силу осуществить государственную регистрацию по заявлениям Публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН <***>, ОГРН <***>), послужившим основаниям для принятия указанных выше уведомлений.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 12000,00 рублей в возмещение расходов на оплату госпошлины. Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).



Судья Марусин В.А.