Решение от 28 августа 2020 г. по делу № А05-5141/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-5141/2020
г. Архангельск
28 августа 2020 года


Резолютивная часть решения объявлена 21 августа 2020 года

Полный текст решения изготовлен 28 августа 2020 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>)

к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Сервисбыт горбытобъединения" (ОГРН <***>; адрес: Россия 164500, г.Северодвинск, Архангельская область, ул.Ломоносова, дом 75)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении дополнительного соглашения к договору,

при участии в судебном заседании представителей сторон

от истца: ФИО4 по доверенности от 08.05.2020,

от ответчика: ФИО5 по доверенности от 09.06.2020.

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сервисбыт горбытобъединения" (далее – ответчик, Общество) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения от 14.04.2020 № 1 к договору от 15.03.2019 № 20/11-19 аренды части здания.

Исковые требования указаны с учетом их уточнения истцом, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик в отзыве на иск и дополнениях к отзыву согласился с заключением дополнительного соглашения на предложенных им (ответчиком) условиях.

В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивал.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзывах, поскольку предложенная им редакция соглашения отвечает интересам обеих сторон.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства своего представителя для участия в нем не направило.

Из материалов дела судом установлено, что между предпринимателем и Обществом заключен договор от 15.03.2019 № 20/11-19 аренды части здания, в соответствии с условиями которого Общество предоставило предпринимателю в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, эт. 1, площадью 289,7 кв.м., сроком до 14.03.2024.

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды объект аренды будет использоваться под общественное питание, проведение дискотек и иных развлекательных мероприятий.

Условиями договора предусмотрена обязанность арендатора оплачивать аренду плату в сроки, установленные в разделе III договора; своевременно и в полном объеме возмещать расходы на оплату коммунальных и иных услуг в соответствии с агентским договором (пункт 2.2.2.).

В силу пункта 3.1. договора за пользование объектом аренды арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату в размере, указанном в Приложении № 1; арендная плата не включает платежи за коммунальные и другие услуги, получаемые арендатором в здании от сторонних организаций.

В соответствии с Приложением № 1 размер арендной платы составляет: за период с 15.03.2019 по 25.05.2019 – 82 500 руб., с 26.05.2019 – 165 000 руб.

Пунктом 3.2. предусмотрено, что оплата по пункту 3.1. производится Арендатором ежемесячно в размере суммы, установленной расчетом не позднее 20 числа текущего месяца за текущий месяц.

Согласно пункту 3.3. договора арендатор отдельно от арендной платы за объект аренды дополнительно оплачивает платежи по возмещению затратАрендодателя по коммунальным услугам перед ресурсоснабжаюшими организациями, и иные платежи, связанные с эксплуатацией Объекта аренды, в соответствии с Агентским договором, в течение 10 (десяти) дней с даты получения счета отАрендодателя. За сбор и перечисление денежных средств поставщикам услуг и других платежей Арендодатель взимает с Арендатора плату от суммы платежей в соответствии с Агентским договором.

Из пункта 6.2. договора аренды следует, что в соответствии с Агентским договором Арендатор поручает Арендодателю, а Арендодатель берет на себя обязанности по: заключению договоров с ресурсоснабжаюшими организациями и другими организациями по иным услугам; сбору и перечислению платежей Арендаторов ресурсоснабжающим организациям и другим организациям. За сбор и перечисление денежных средств поставщикам услуг и других платежей Арендодатель взимает с Арендатора плату от суммы платежей в размере 10,0 % от суммы оплаты за потребленные им «Услуги».

Договор аренды 23.05.2019 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

Помещения переданы предпринимателю по акту сдачи-приема от 15.03.2019.

Кроме того, 15.03.2019 между Обществом и предпринимателем ФИО3 заключен договор поручительства, согласно которому предприниматель ФИО3 (Поручитель) обязался отвечать перед Обществом по обязательствам истца по уплате арендной платы по договору аренды от 15.03.2019 № 20/11-19.

Также между предпринимателем и Общество заключен агентский договор от 25.01.2019 к договору аренды, которым принципал (предприниматель) поручает, а агент (Общество) по поручению и за счет принципала заключает от своего имени договоры с поставщиками коммунальных и прочих услуг и производит расчеты с поставщиками за потребленные принципалом услуги при использовании помещений, расположенных по адресу: <...>: электроэнергию, теплоснабжение и теплоноситель, водоснабжение и водоотведение, другие услуги, выполняемые сторонними организациями.

Пунктом 3.1. предусмотрен порядок определения количества потребленных арендуемыми предпринимателем помещениями ресурсов (теплоэнергия, электроэнергия, водоснабжение) с учетом расходов на содержание мест общего пользования (общедомовые нужды).

Пунктом 3.3. агентского договора предусмотрено, что принципал уплачивает агенту вознаграждение за сбор и перечисление платежей в размере 10 % от суммы оплаты за потребленные им «услуги».

Указом Губернатора Архангельской области от 17.03.2020 № 28-у (далее — Указ от 17.03.2020) на территории Архангельской области введен режим повышенной готовности для органов управления и сил Архангельской территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайной ситуации и введены меры по противодействию распространению на территории Архангельской области новой коронавирусной инфекции.

27.03.2020, ссылаясь на принятие названного указа, истец письменно уведомил Общество о наступлении обстоятельств непреодолимой силы и просил отменить применение п. 3.1 договора аренды к взаимоотношениям сторон на период действия Указа губернатора от 17.03.2020 (то есть, исключить обязанность по уплате арендной платы), указал, что не отказывается от исполнения своих обязательств, установленных п. 3.3 договора аренды (оплата коммунальных услуг).

16.04.2020 Истец письмом от 14.04.2020 направил Арендодателю дополнительное соглашение № 1 к Договору аренды, подписанное Арендатором и Поручителем и содержащее следующие условия:

« 1.Настоящее Дополнительное соглашение заключено во исполнение Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» поскольку Арендатор соответствует видам деятельности, установленным в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой короновирусной инфекции».

2.Дополнить договор пунктом 3.6 следующего содержания:

«3.6. На период с 18.03.2020 по 30.09.2020 (включительно, если иное не предусмотрено в п. 3.6.2 Договора) Арендатору предоставляется отсрочка уплаты арендной платы, установленной п. 3.1 Договора, далее по тексту пункта 3.6. «отсроченная плата», на следующих условиях:

3.6.1. Отсроченная плата подлежит уплате арендатором в период с 01.01.2021 по 31.12.2022, равными платежами, не чаще одного раза в месяц одновременно с уплатой арендной платы за соответствующий период в срок, установленный в п. 3.2 Договора. При этом, размер отсроченной платы не может превышать размера половины ежемесячной арендной платы, установленной Договором;

3.6.2. Отсрочка, установленная в пункте 3.6 Договора, предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Архангельской области в размере арендной платы, установленной п. 3.1 Договора, за соответствующий период и в объеме 50% арендной платы, установленной п. 3.1 Договора, за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.

3.6.3. Штрафы, проценты за пользование чужими денежными среде!вами и другие меры ответственности в части отсроченной штаты к Арендатору (и Поручителю) не применяются».

3. Настоящее Дополнительное соглашение составлено и заключено в трех экземплярах. имеющих равную силу, по одному для каждой из сторон и один для регистрирующего органа.

Настоящее Дополнительное соглашение подлежит регистрации в Управлении Росреестра по Архангельской области и НАО силами и за счет Арендатора.».

Письмом от 21.04.2020 Общество направило в адрес предпринимателя дополнительное соглашение, подписанное с протоколом разногласий.

Из протокола разногласий следует, что Общество предложило изложить пункты 3.6., 3.6.1. в следующей редакции:

«3.6..На период с 28 марта 2020 года по 30 апреля 2020 года или до дня прекращения I этапа ограничений Арендатору предоставляется отсрочка уплаты арендной платы, установленной п. 3.1. Договора, в размере 50% месячной арендной платы, которая составляет 82 500 рублей в месяц.

3.6.1. Оплата суммы отсрочки арендной платы в сумме 82 500 рублей в месяц производится Арендатором через два месяца после прекращения 1 этапа режима ограничений равными платежами, не чаще одного раза в месяц одновременно с уплатой арендной платы в сумме 165000 руб. за соответствующий период в срок, установленный п.3.2. Договора. Сумма арендной платы с учетом суммы отсрочки составит 247 500 руб. в месяц.»

Пункт 3.6.2. Общество предложило исключить.

Также Общество предложило включить в текст соглашения следующие положения:

« 3.3. Арендатор отдельно от арендной платы за помещение дополнительно оплачивает платежи по возмещению затрат Арендодателя по коммунальным услугам перед ресурсоснабжающими организациями, и иные платежи в соответствии с Агентским договором, в течение 5 (пяти) календарных дней со дня получения счета от Арендодателя. За сбор и перечисление денежных средств поставщикам услуг и других платежей Арендодатель взимает с Арендатора плату от суммы платежей в соответствии с агентским договором.

3.7.Оплата за Электроэнергию и Теплоэнергию Арендатором производится ежемесячно до 20 числа каждого текущего месяца в виде авансового платежа в размере 70% стоимости потребленной Электроэнергии и Теплоэнергии за предыдущий месяц. Счета на авансовый платеж Арендатору не выставляются, оплачиваются самостоятельно. Оплата за фактически потребленные Электроэнергию и Теплоэнергию за текущий месяц, оплачивается Арендатором уплаченный Арендатором за Электроэнергию и Теплоэнергию превышает сумму по выставленному счету за фактический объем потребленной Электроэнергии и Теплоэнергии, излишне уплаченные суммы, засчитываются Арендодателем в счет предстоящих платежей за Электроэнергию и Теплоэнергию. Одновременно настоящие изменения внести в Агентский Договор от 25 января 2019 года - Пункт 3.2 Агентского Договора изложить в редакции пункта 3.7. Раздела III. Цена и порядок расчета Договора № 20/П -19 от 15марта 2019 года, заменив слова по тексту «Арендатор» на «Принципал», «Арендодатель» на «Агент». В тексте Пункта 3.4. Агентского Договора слова «в течении 10-ти дней» заменить на слова «в течении 5-ти календарных дней».».

Несогласие истца с предложенными ответчиком условиями послужило основанием обратиться в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, просит принять условия дополнительного соглашения в следующей редакции:

"1. Настоящее Дополнительное соглашение заключено во исполнение Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" поскольку Арендатор соответствует видам деятельности, установленным в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции".

2.Дополнить договор пунктом 3.6 следующего содержания:

"3.6. На период с 28.03.2020 по 07.08.2020 (включительно) Арендатору предоставляется отсрочка уплаты арендной платы, установленной п. 3.1 Договора, далее по тексту пункта 3.6. "отсроченная плата". С 08.08.2020 по 30.09.2020 (включительно) Арендатору предоставляется отсрочка уплаты арендной платы в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период.

3.6.1. Отсроченная плата подлежит уплате арендатором в период с 01.01.2021 по 31.12.2022, равными платежами, не чаще одного раза в месяц одновременно с уплатой арендной платы за соответствующий период в срок, установленный в п. 3.2 Договора. При этом размер отсроченной платы не может превышать размера половины ежемесячной арендной платы, установленной Договором.

3.6.2.В случае введения на территории городского округа Архангельской области «Северодвинск» запрета на работу организаций общественного питания, за исключением предоставления услуг по доставке готовой еды, по предоставлению еды на вынос, в период с 22.08.2020 по 30.09.2020 (включительно) Аредатору предоставялется отсрочка уплаты арендной платы, установленной п. 3.1 договора, в полном объеме на период с даты введения такого запрета по 30.09.2020 (включительно). Отсроченная плата подлежит уплате согласно условиям пункта 3.6.1.

3.6.3. Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и другие меры ответственности в части отсроченной платы к Арендатору (и Поручителю) не применяются".

3. Настоящее Дополнительное соглашение составлено и заключено в трех экземплярах, имеющих равную силу, по одному для каждой из сторон и один для регистрирующего органа.

4. Настоящее Дополнительное соглашение - подлежит регистрации в Управлении Росреестра по Архангельской области и НАО силами и за счет Арендатора.".

Ответчик, возражая относительно иска, указал, что согласен заключить дополнительное соглашение с учетом следующих условий:

« 1. Предоставить с 1 апреля 2020 года отсрочки оплаты аренды в размере 25% на срок действия ограничений для общественного питания и услуг развлечения.

2. Задолженность по аренде подлежит оплате с 1 октября 2020 года не чаще одного раза в месяц в размере суммы отсрочки.

3. В п.3.7 договора внести изменения в следующей редакции:

«Оплата за Электроэнергию и Теплоэнергию арендатором производится ежемесячно до 20 числа каждого текущего месяца в виде авансового платежа в размере 70% от стоимости потребленной Электроэнергии и Теплоэнергии за предыдущий месяц. Счета на авансовый платеж арендатору не выставляются, оплачиваются самостоятельно. Оплата за фактически потребленные Электроэнергию и Теплоэнергию за текущий месяц, оплачивается Арендатором по выставленным счетам, в течение 5 (пяти) календарных дней со дня получения счета, за вычетом авансового платежа произведенного Арендатором. В случае, если авансовый платеж, уплаченный Арендатором за Электроэнергию и Теплоэнергию превышает сумму по выставленному счету за фактический объем потребленной Электроэнергии и Теплоэнергии, излишне уплаченные суммы, засчитываются Арендодателем в счет представленных Электроэнергию и Теплоэнергию.

Одновременно настоящие изменения внести в агентский договор от 15марта 2019 года:|

- Пункт 3.2 агентского договора изложить в редакции пункта 3.7 раздела 111. Цена и порядок расчета договора № 20/11-19 от 15 марта 2019 года, заменив слова по тексту «Арендатор» на «Принципал», «Арендодатель « на «Агент».

- В тексте пункта 3.4 агентского договора слова «в течении 10-ти дней» заменить на слова «в течении 5-ти календарных дней»

4. Оплату долгов за аренду предварительно в сумме 560 тыс. руб. внести в течение месяца со дня принятия решения судом.».

В своих возращениях ответчик указывает, что в состав арендной платы, предусмотренной договором, (558 руб. за 1 кв.м.) входят расходы на обслуживание и содержание арендованного имущества, обслуживание всех договоров поставщиков в общем размере 220 руб. на 1 кв.м. Расчет затрат, входящих в арендную плату на 2020 год, произведен ответчиком по балансовым данным 2019 года по форме (2) по ОКУДу 07100-2, где отражены все затраты по услуге кода ОКВЭД 68.20.2 «Аренда, управление и содержание имущества». Других услуг ответчик не осуществляет. Также ответчик указывает, что, являясь агентом в обеспечении коммунальными услугами помещений предпринимателя, Общество оплачивает эти услуги (коммунальные ресурсы) по фактически выставленным счетам ресурсоснабжающих организаций, то есть за текущий месяц. Ответчик же оплачивает (возмещает плату) эти коммунальные ресурсы через 2-3 месяца, так как размер платы для ответчика определяется истцом и выставляется в счетах по агентскому договору за предыдущий месяц. По расчетам ответчика доля затрат на обслуживание и содержание имущества составляет 40 % и оставшаяся часть суммы не покрывает расходов арендатора на 2-3 месячную отсрочку в оплате коммунальных ресурсов истцом. Кроме того, ответчик указывает, что истец вел предпринимательскую деятельность в период ограничений путем оказания доставки еду и предоставления еды на вынос, следовательно, имел доход. Также ответчик имел возможность воспользоваться иными мерами поддержки, организованными государством, в том числе получить субсидии на выплату заработной платы и иные нужды. Ответчику же такие меры поддержки государством не предоставлены, в связи с чем стороны находятся в неравных условиях; предоставление истцу отсрочки арендных платежей в размере 100 % ставит истца в крайне невыгодные и неравные условия.

Оценив материалы дела и доводы сторон, суд пришел к выводу о том, что разногласия сторон подлежат урегулированию на условиях, предложенных истцом, за исключением пункта 3.6.2. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, актов государственных органов и органов местного самоуправления, а также других оснований.

При этом сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ). Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ (статья 420 ГК РФ).

Статья 445ГК РФ определяет условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных для заключения для одной из сторон.

Согласно статье 446 ГК РФ, возникшие при заключении договора разногласия, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Частью 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон № 98-ФЗ) установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Такие требования установлены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" (далее - Требования).

Согласно пункту 1 Требований данные требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г. за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 (далее – Постановление № 434).

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений (пункт 2 Требований).

В соответствии с выводом, изложенным в ответе на вопрос № 4 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, далее – Обзор № 2), право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

В данном случае договор аренды от 15.03.2019 между сторонами заключен до введения Указом от 17.03.2020 на территории Архангельской области режима повышенной готовности.

Судом установлено, что основным видом экономической деятельности предпринимателя ФИО2 является - 56.10. Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания. Указанное следует из сведений Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.

Данный вид экономической деятельности внесен в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (Постановление № 434).

Таким образом, заключение соглашения с предпринимателем об отсрочке внесения арендных платежей договору аренды от 15.03.2019 на основании части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ является обязательным.

Как установлено пунктом 2 статьи 1, статьей 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункте 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 3 Требований предусмотрено, что отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Из предложенных истцом условий дополнительного соглашения к договору аренды следует, что отсрочка предоставляется в полном объеме арендных платежей за период с 28.03.2020 по 07.08.2020 и в объеме 50 % арендной платы за период с 08.08.2020 по 30.09.2020 (включительно).

Учитывая, что на территории Архангельской области деятельность организаций общественного питания, за исключением предоставления услуг по доставке готовой еды, по предоставлению еды на вынос, приостановлена с 28.03.2020 по 07.08.2020 (указы Губернатора Архангельской области от 27.03.2020 № 38-у и от 28.07.2020 N 115-у «О внесении изменений в указ Губернатора Архангельской области от 17 марта 2020 года № 28-у») суд признает предложенные истцом периоды отсрочки не противоречащими условиям, установленным Требованиями.

Предложенный истцом порядок внесения платежей, в отношении которых предоставлена отсрочка, соответствует подпунктам «а» и «б» пункта 3 Требований.

Также суд соглашается с правомерностью требования истца о предоставлении отсрочки по арендным платежам за период с 28.03.2020 по 07.08.2020 в полном объеме и за период с 08.08.2020 по 30.09.2020 в объеме 50 % арендной платы.

Из подпункта «е» пункта 3 Требований следует, что отсрочка не предоставляется в отношении платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, которые условиями договора аренды включены в состав арендной платы.

Из условий договора аренды от 15.03.2019 № 20/11-19 не следует, что платежи за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходы на содержание арендуемого имущества включены в состав арендной платы.

Напротив, из условий пункта 3.1. договора и Приложения № 1 усматривается, что ежемесячная арендная плата определена в твердой денежной сумме и прямо указано, что арендная плата не включает платежи за коммунальные и другие услуги, получаемые арендатором в здании от сторонних организаций.

Платежи за коммунальные и другие услуги приходящиеся на обслуживание помещений (в том числе, общедомовые коммунальные услуги) оплачиваются истца в соответствии с заключенным между сторонами агентским договором от 25.01.2019.

Из представленных в материалы дела счетов, выставленных по агентскому договору для оплаты коммунальных и иных услуг за февраль-май 2020 года (от 26.02.2020 № 266, 267, 268, от 25.03.2020 № 422, 423, 424, от 17.04.2020 № 563, 564, 565от 08.05.2020 № 709, 710, 711, от 15.06.2020 № 825, 826, 827) следует, что к оплате предпринимателю Обществом предъявляются: возмещение расходов за электроэнергию, отпущенную холодную воду, прием сточных вод, вывоз ТБО, теплоэнергию, услуги по сбору и перечислению по агентскому договору.

Названные счета оплачены истцом по платежным поручениям от 15.04.2020 № 370, от 30.04.2020 № 385, от 28.05.2020 № 434, от 15.04.2020 № 369, от 29.06.2020 № 477.

Из буквального толкования части 1 статьи 614 ГК РФ следует, что арендная плата представляет собой плату за пользование имуществом.

Той же нормой предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с частью 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Кроме того, согласно пункту 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Формулировка, предполагающая оплату в качестве арендной платы коммунальных и прочих целевых услуг, не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Исходя из изложенного, с учетом положений пункта 3.1. договора аренды доводы Общества о том, что существенную часть ежемесячной арендной платы составляют расходы на содержание и обслуживание помещения, не принимаются судом и не могут служить основанием для заключения дополнительного соглашения на условиях предложенных Обществом.

Из представленных Обществом расчетов и обоснований следует, что в состав расходов на содержание и обслуживание помещения Обществом включены все расходы все расходы, связанные с нежилым недвижимым имуществом Общества (как по зданию, помещения к котором арендуются Обществом, так и по иным принадлежащим Обществу объектам недвижимости), а именно: заработная плата работников ремонтно-эксплуатационной группы и вспомогательного персонала, отчисления от заработной платы, амортизация основных средств, материалы для текущих ремонтных работ, материалы на противопожарную безопасность, спецодежда, инвентарь, монтаж входной двери, услуги сторожевой охраны, услуги пожарной охраны, зарядка огнетушителей, расходы на содержание здания управляющей компанией, расходы на бензин и на страхование служебной машины, налоги на имущество, налог на УСН, поверка средств измерений, оплата услуг дератизации, арендная плата за землю гаража, арендная плата за предоставление помещений, расходы на коммунальные услуги по зданию мастерской, гаража, технического помещения. Также в состав расходов на содержание и обслуживание помещения Общество включает так называемые «управленческие услуги»: заработная плата работников управления, отчисления от нее, обслуживание бухгалтерской программы, электронная отчетность СБИС, обработка фискальных документов, обслуживание компьютеров, подписка на журналы и газеты, обучение, канцтовары, расходы по коммунальным услугам службы управления.

Вместе с тем указанные Обществом затраты являются его затратами как собственника на содержание и текущий ремонт всех его объектов недвижимости, а также на осуществление деятельности Общества. Некоторые из этих затрат (например на дератизацию, текущий ремонт, приобретение необходимого для обслуживания и ремонта инвентаря), в части приходящейся на содержание и текущий ремонт здания, в котором истец арендует помещения, в размере определенном сторонами (например в твердой ежемесячной суммы) могут быть отнесены на арендатора путем включения такого условия в договор аренды либо в агентский договор.

Поскольку условиями пункта 3.1. договора прямо предусмотрено, что арендная плата не включает платежи за коммунальные и другие услуги, получаемые арендатором в здании от сторонних организаций, то оснований для выделения из суммы ежемесячной арендной платы суммы, приходящейся на содержание и текущий ремонт пропорционально занимаемым арендатором помещений, на основании данных, представленных истцом, суд не усматривает.

В соответствии с пунктом 6 Требований стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных теми же Требованиями.

Требованиями предусмотрена отсрочка в размере арендной платы за период действия режима повышенной готовности, соответственно, применение иных условий приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных Требованиями.

Также суд не находит оснований для принятия предложенных Обществом положений в части изменения условий договора аренды и агентского договора о порядке и сроках внесения платежей за тепловую и электрическую энергию.

Из материалов дела следует, что истцом в полной мере производится оплата выставленных Обществом счетов по агентскому договору. Отношения сторон по поводу возмещения ответчиком стоимости коммунальных услуг, приходящихся на арендуемые отношения, сложились с начала действия договора аренды и агентского договора. Таким образом, вносимый предпринимателем Обществу платеж за предыдущий месяц может быть направлен на оплату услуг ресурсоснабжающей организации в текущем месяце.

Сама по себе оплата Обществом тепловой и электрической энергии ресурсоснабжающим организациям в иные сроки, чем установлены в договоре аренды и агентском договоре между сторонами, не может являться основанием для изменения согласованных сторонами сроков.

Также суд не принимает доводы Общества о том, что предоставление предпринимателю отсрочки на предложенных им условиях приведет к нарушению баланса интересов сторон и поставит Общество в невыгодное положение по отношению к предпринимателю, поскольку последнему представлен более широкий перечень мер поддержки.

Мера, предусмотренная частью 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ подлежит применению независимо от использования предпринимателем иных предоставленных мер поддержки.

Также суд учитывает, что в соответствии с последним абзацем ответа на вопрос № 4 Обзора № 2, если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Из материалов дела не следует и Обществом не доказано, что предприниматель в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Вместе с тем суд не находит оснований для включения в урегулированные условия дополнительного соглашения пункта 3.6.2. в редакции, предложенной предпринимателем в уточнении к заявленным требованиям.

Из положений части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, Требований, разъяснений по вопросу № 4 в Обзоре № 2, следует, что условия отсрочки определяются судом применительно к конкретным обстоятельствам дела (периода действия ограничений) с учетом характера и последствий введения ограничений для конкретного арендатора, в связи с чем требование истца может быть заявлено после введения запрета на работу организаций общественного питания при условии отказа Общества от заключения соответствующего соглашения.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений, изложенных в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" расходы по уплате государственной пошлины по иску в полном объеме относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

иск индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Сервисбыт горбытобъединения" и индивидуальным предпринимателем ФИО2 при заключении дополнительного соглашения от 14.04.2020 № 1 к договору от 15.03.2019 № 20/11-19 аренды части здания, изложив условия соглашения в следующей редакции:

"1. Настоящее Дополнительное соглашение заключено во исполнение Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" поскольку Арендатор соответствует видам деятельности, установленным в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции".

2.Дополнить договор пунктом 3.6 следующего содержания:

"3.6. На период с 28.03.2020 по 07.08.2020 (включительно) Арендатору предоставляется отсрочка уплаты арендной платы, установленной п. 3.1 Договора, далее по тексту пункта 3.6. "отсроченная плата". С 08.08.2020 по 30.09.2020 (включительно) Арендатору предоставляется отсрочка уплаты арендной платы в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период.

3.6.2. Отсроченная плата подлежит уплате арендатором в период с 01.01.2021 по 31.12.2022, равными платежами, не чаще одного раза в месяц одновременно с уплатой арендной платы за соответствующий период в срок, установленный в п. 3.2 Договора. При этом размер отсроченной платы не может превышать размера половины ежемесячной арендной платы, установленной Договором.

3.6.2.Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и другие меры ответственности в части отсроченной платы к Арендатору (и Поручителю) не применяются".

3.Настоящее Дополнительное соглашение составлено и заключено в трех экземплярах, имеющих равную силу, по одному для каждой из сторон и один для регистрирующего органа.

4.Настоящее Дополнительное соглашение - подлежит регистрации в Управлении Росреестра по Архангельской области и НАО силами и за счет Арендатора."

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сервисбыт горбытобъединения" в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

А.Б. Филипьева