Решение от 27 ноября 2017 г. по делу № А08-4087/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

Сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Белгород

Дело № А08-4087/2017

Резолютивная часть решения объявлена 20 ноября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 27 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Каверина М. П.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и видеозаписи секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрация Красногвардейского района Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), третье лицо: ООО «Красногвардейский водоканал» о признании права собственности,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, доверенность от 09.12.2015,

от ответчика: не явился, извещен надлежаще,

от третьего лица: не явился, извещен надлежаще,

установил:

предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Администрация Красногвардейского района Белгородской области о признании права собственности на объект недвижимого имущества нежилое здание – магазин, общей площадью 458, 5 кв.м., с кадастровым номером 31:21:00:00:805/14/12:1000/Б, расположенное по адресу: <...>.

Определением арбитражного суда от 22 мая 2017 года исковое заявление предпринимателя ФИО2 принято к рассмотрению. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО «Красногвардейский водоканал».

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 22 сентября 2017 года по ходатайству истца назначена судебная экспертиза по делу № А08-4087/2017, производство которой поручено Белгородскому филиалу Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

17 октября 2017 года от экспертного учреждения поступило заключение №9178/10-3 от 13 октября 2017 года.

После проведения судебной экспертизы производство по делу возобновлено.

С учетом экспертного заключения предприниматель уточнил в порядке ст. 49 АПК РФ заявленные требования, просил признать право собственности на объект недвижимого имущества - здание магазина, общей площадью 488,8 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал. Сообщил, что предприниматель владеет и пользуется спорным нежилым зданием, несет бремя его содержание. Учитывая, что предприниматель произвел реконструкцию здания, и документы истца не соответствуют требованиям, предъявляемым Росреестром, просил рассмотреть исковые требования и вынести решение о праве истца на спорное нежилое здание и рассмотреть дело в настоящем судебном заседании.

Администрация Красногвардейского района Белгородской области представителя в судебное заседание не направила, в соответствии со статьей 123 АПК РФ о времени и месте проведения судебного заседания извещена надлежаще. В отзыве на иск, подготовленном до проведения судебной экспертизы по делу сообщила, что в связи с частичным размещением спорного нежилого здания на земельном участке предпринимателя возможно предоставление ему земельного участка без торгов в соответствии с пп. 6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ в собственность за плату, либо в соответствии с пп.9 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ в аренду. Определение суда о представлении письменной позиции по результатам проведения экспертизы не исполнила.

Представитель ООО «Красногвардейский водоканал» в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте уведомлен надлежащим образом, в соответствии со статьей 123 АПК РФ. В отзыве на иск пояснил, что ливневая канализация не состоит на балансе ООО «Красногвардейский водоканал», предприятие не эксплуатирует и не обслуживает ливневую канализацию.

Учитывая требования статей 121, 156 АПК РФ, а также то, что Администрация Красногвардейского района Белгородской области и ООО «Красногвардейский водоканал» о дне, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, доказательства извещения приобщены к материалам дела, суд считает возможным, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителя предпринимателя, суд считает заявленные требования обоснованными, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, по договору купли – продажи от 24 ноября 2006 года предпринимателем ФИО2 приобретен в собственность земельный участок, площадью 150 кв.м., с кадастровым номером 31:21:07:05:005:0026 и нежилое здание, площадью 68 кв.м. - торговое, с кадастровым номером 31:21:00:00:805/14/12:1000/Б, расположенные по адресу: <...>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 20 декабря 2006 года.

В техническом паспорте здания магазина с кадастровым номером 31:21:00:00:805/14/12:1000/Б, общей площадью 68 кв.м., расположенного по адресу: <...>, подготовленным 20 октября 2010 года значится год постройки здания магазина – 2005.

В последующем ответчиком на основании протокола №3 конкурсной комиссии об итогах проведения аукциона от 30 марта 2011 года между муниципальным районом «Красногвардейский район» Белгородской области и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка №28 от 05 апреля 2011 года, согласно которого ФИО2 приобрел земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 31:21:0705005:44, площадью 96 кв.м., расположенный по адресу: Белгородская область, Красногвардейский район, г. Бирюч, ул. Красная, д.20т, предназначенный для строительства и эксплуатации магазина. По акту приема-передачи земельный участок по договору купли-продажи земельного участка №28 от 05 апреля 2011 года передан ФИО2 в отсутствие претензий по передаваемому земельному участку. Данный договор никем не оспорен, недействительным не признан.

Право собственности ФИО2 на указанный земельный участок, площадью 96 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов – для строительства и эксплуатации магазина зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 31-АВ № 162703, выданным 27 июня 2011 года.

Согласно разрешительной документации на строительство пристройки к магазину (паспорт №007) от 13 марта 2012 года ФИО2 Администрацией Красногвардейского района Белгородской области выдано разрешение на строительство пристройки к магазину, расположенному по адресу: Белгородская область, Красногвардейский район, г. Бирюч, ул. Красная, д.20т.

В связи с необходимостью расширения торгового здания магазина на основании протокола заседания конкурсной комиссии об итогах проведения аукциона от 27 января 2015 года муниципальный район «Красногвардейский район» Белгородской области предоставил, а ФИО2 принял по договору аренды земельного участка №2 от 28 января 2015 года в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 31:21:0705005:386, общей площадью 63 кв.м., участок расположен по адресу: <...> примерно в 1 м по направлению на юг от д.20д, предназначенного для размещения объекта торговли. По акту приема-передачи в дату заключения договора названный земельный участок передан ФИО2, претензий по передаваемому участку у сторон не имелось, земельный участок отвечает требованиям разрешенного использования. Срок аренды участка с 28 января 2015 года по 28 января 2018 года. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, никем не оспорен, недействительным, незаключенным не признан.

В 2014 - 2015 годах предпринимателем ФИО2 за счет собственных и заемных средств (были взяты кредиты) произведена реконструкция нежилого здания – здания магазина, в связи, с чем площадь его увеличилась, был надстроен второй этаж. Спорный объект недвижимости в результате реконструкции расположился на трех земельных участках, два из которых было у предпринимателя в собственности, один – в аренде.

Реконструкция нежилого здания была произведена на основании архитектурного решения, подготовленного в 2014 году ООО «ПТАМ ФИО4».

В августе 2015 года предпринимателем получен технический паспорт здания магазина, с учетом увеличения его площади.

После проведенной реконструкции предприниматель обратился в уполномоченный орган с заявлением для его дальнейшей легализации.

Начальник отдела архитектуры и градостроительства управления строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации района – главный архитектор Красногвардейского района в ответе от 03 мая 2017 года сослался на ст. 222 ГК РФ.

В ответе от 12 мая 2017 года №145/2017 на заявление предпринимателя ФИО2 о необходимости сформировать единый земельный участок под нежилым зданием – зданием магазина начальник отдела имущественных и земельных отношений администрации Красногвардейского района сообщил, что объединение земельных участков осуществляется в соответствии с ЗК РФ, объединяемые земельные участки должны быть смежными, иметь один вид разрешенного использования, относиться к одной территориальной зоне, предоставлены на одном виде права. Между тем, поскольку земельные участки с кадастровыми номерами 31:21:07:05:005:0026, площадью 150 кв.м. и

31:21:0705005:44, площадью 96 кв.м. находится в собственности предпринимателя, а земельный участок с кадастровым номером 31:21:0705005:386, общей площадью 63 кв.м. – в аренде, объединение таких земельных участков невозможно.

Отказ уполномоченного органа во вводе объекта недвижимости в эксплуатацию, послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о признании права собственности на спорный объект недвижимости.

В ходе рассмотрения дела истцом представлено заключение, подготовленное ООО «СпецПроектРеконструкция» по оценке технического состояния строительных конструкций здания, расположенного по адресу: <...> из которого следует, что техническое состояние фундаментов, стен и перегородок, строительных конструкций, кровли – работоспособное. По результатам обследования установлено, что конструкция здания обеспечивает конструктивную безопасность и эксплуатационную пригодность объекта; не нарушает права третьих лиц, не создает угрозу другим лицам и организациям и соответствует требованиям градостроительных норм и правил, техническим регламентам РФ.

ООО «Пожарный аудит» в справке (заключение) о соответствии требованиям пожарной безопасности от 15 июня 2017 года сообщило, что объемно-планировочные решения нежилого здания – здания магазина, расположенного по адресу: <...>, соответствуют требованиям пожарной безопасности.

В ходе рассмотрения дела судом был проверен довод о прохождении под зданием ливневой канализации. Администрация городского поселения «Город Бирюч» в ответе от 14 июля 2017 года сообщила, что подземная ливневая канализация, проходящая под частью здания, в реестр муниципальной собственности городского поселения не включена, информацией о том, что задние препятствует сливу дождевых вод, администрация городского поселения не располагает.

Для проверки названного довода к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен ООО «Красногвардейский водоканал», который в отзыве на иск пояснил, что ливневая канализация не состоит на балансе ООО «Красногвардейский водоканал», предприятие не эксплуатирует и не обслуживает ливневую канализацию.

09 августа 2017 года кадастровым инженером подготовлен технический план здания с указанием всех характеристик реконструированного здания. В ходе проведения кадастровых работ выявлена действительная площадь здания – 488 кв.м.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела по ходатайству предпринимателя ФИО2 по делу проведена судебная экспертиза Белгородским филиалом ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно заключению № 69178/10-3 от 13 октября 2017 года судебного эксперта Белгородского филиала ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ», реконструированное здание - здание магазина общей площадью 458,5 кв.м, по техническому паспорту от 10 августа 2015 года (общей площадью 488,8 кв.м, по техническому плану от 09 августа 2017 года) с кадастровым номером 31:21:00:00:805/14/12:1000/Б, по техническому паспорту от 20 октября 2010 года, расположенное по адресу: <...> соответствует Правилам землепользования и застройки городского поселения «Город Бирюч» муниципального района «Красногвардейский район» Белгородской области, требованиям технических регламентов градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, экологическим и иным нормам и правилам.

В заключении экспертного учреждения значится, что эксплуатация нежилого здания не оказывает влияния на безопасность объекта ливневая канализация, и не создает здания угрозу жизни и здоровью граждан: эксплуатирующим лицам, персоналу и посетителям и лицам, находящимся в непосредственной близости от него, и не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Реконструированное нежилое здание - здание магазина общей площадью 458, 5 кв.м. по техническому паспорту от 10 августа 2015 года (общей площадью 488 кв.м, по техническому плану от 09 августа 2017 года) с кадастровым номером 31:21:00:00:805/14/12:1000/Б, по техническому паспорту от 20 октября 2010 года, расположенное по адресу: <...>, находится в границах земельного участка с кадастровым номером 31:21:0705005:44, площадью 96 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в границах земельного участка с кадастровым номером 31:21:0705005:386, площадью 63 кв.м., расположенного по адресу: <...> примерно в 1 м по направлению на юг от д.20д, в границах земельного участка с кадастровым номером 31:21:0705005:26, площадью 150 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое строение, почтовый адрес ориентира: Белгородская область. <...> за исключением крыльца, которое обозначено в приложении №1 к настоящему заключению точками 1-2-5-6, возведенное с нежилым зданием, которое является неотъемлемым конструктивным элементом здания размером 6,83 м * 2,64 м (площадью 18,1 кв.м.), и части пристройки размером 0,81 м * 2 ,64 м (площадью кв.м) находятся за границами земельных участков с кадастровыми номерами: 31:21:0705005:44 и 31:21:0705005:26.

Суд учитывает позицию Администрации района в ходе рассмотрения дела о возможности предоставления предпринимателю остальной части земельного участка под объектом, в случае признания за ним права собственности на реконструированное здание магазина.

Несогласие с заключением судебного эксперта, ходатайства о проведении дополнительной экспертизы сторонами не заявлено. Сведений о некачественности строительства, либо наличии угрозы от построек для третьих лиц, ответчик в материалы дела не представил.

Учитывая, что заключение составлено уполномоченным судом экспертом, эксперт извещал стороны о времени выезда на осмотр объекта, профессиональные качества эксперта подтверждены государственным экспертным учреждением, экспертиза проведена с соблюдением процессуальных норм, заключение эксперта не допускает двусмысленного толкования, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности, оснований сомневаться в объективности и достоверности, сделанных экспертом выводов не установлено.

Спорный объект недвижимости поставлен на технический учет объектов капитального строительства, что подтверждает наличие объекта градостроительной деятельности, который располагается в определенных границах, имеет свое определенное назначении и определенные технические характеристики. В доказательство представлены технические паспорта.

Ввиду того, что предприниматель реконструировал и пристроил к нежилому зданию – зданию магазина без наличия разрешительной документации и привлечения специализированной организации, он не может оформить надлежащим образом право собственности на указанный объект недвижимости, в связи с чем, был вынужден обратиться в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей на период реконструкции объекта, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с ныне действующей редакцией части 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Исходя из этого определения следует, что реконструкция является видом строительных работ, поэтому при самовольной реконструкции возможно нарушение как земельного законодательства, так и градостроительных, строительных и иных правил.

Истцом представлены документы, подтверждающие соответствие объекта недвижимости противопожарным и иным нормам, проведена судебная строительная экспертиза спорного объекта недвижимости.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Земельные участки, на которых расположен спорный объект недвижимости, сформированы в установленном порядке, два из которых принадлежит истцу на праве собственности, а один находится в пользовании предпринимателя по договору аренды.

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Согласно абз. 2 п. 2 ст. 263 ГК РФ последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что техническое состояние строительных конструкций реконструированного здания - работоспособное, обладает достаточной несущей способностью. Спорное здание не затрагивает права и охраняемые законом интересы других физических и юридических лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан и препятствий в пользовании другими строениями.

Доказательств притязаний третьих лиц на спорный объект недвижимости в материалах дела не имеется. Истец открыто владеет, пользуется и распоряжается спорным объектом недвижимости.

В силу абзаца 2 пункта 26 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Принимая во внимание, что два земельных участка, на которых расположено нежилое здание магазина, принадлежат предпринимателю на праве собственности с соответствующим разрешенным использованием, один земельный участок находится у истца в аренде, а также принимая во внимание позицию Администрации района о возможности предоставления истцу земельного участка в остальной части, учитывая наличие в материалах дела доказательств, подтверждающих соответствие объекта противопожарным требованиям, а также возможность его безопасной эксплуатации в соответствии с назначением, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания за предпринимателем права собственности на самовольную постройку.

Какое-либо документальное обоснование обратного, лица, участвующие в деле, в материалы дела не представили (ст. 9 ГК РФ, ст. 9, 65 АПК РФ).

Согласно ст. 131 ГК РФ возникновение, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре.

Статьей 223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здание, сооружение и другое приобретаемое либо создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статьей 4 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлена обязательная государственная регистрация права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие данного закона. Имеющиеся у предпринимателя документы не отвечают требованиям, предъявляемым Управлением Федеральной Регистрационной службы по Белгородской области, что не позволяет оформить свидетельство о государственной регистрации права на объекты недвижимости.

Принимая во внимание доказанность предпринимателем оснований, предусмотренных ст.ст. 12, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимых для признания за ним права собственности на спорное недвижимое имущество, а так же то, что признание права собственности на указанный объект устранит возникшую неопределенность в правоотношениях, арбитражный суд считает исковые требования предпринимателя о признании права собственности обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Регистрация права, позволит ввести указанный объект в гражданский оборот, обеспечит их последующее легитимное использование и будет способствовать соблюдению принципа стабильности гражданского оборота.

В связи с тем, что судебный спор возник в связи с несоблюдением предпринимателем разрешительного порядка, расходы по оплате госпошлины и проведению экспертизы согласно ст. 110 АПК РФ суд относит на предпринимателя.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) право собственности на объект недвижимого имущества - здание магазина, общей площадью 488,8 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области в установленном законом порядке.

Судья М.П.Каверина