Решение от 7 ноября 2017 г. по делу № А67-3984/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А67-3984/2017
г. Томск
08 ноября 2017 года
– дата объявления резолютивной части

15 ноября - 2017года – дата изготовления полного текста решения

Арбитражный суд Томской области в составе судьи А.Н.Гапон, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «МАРИЯ-РА» (656049 г.Барнаул ул.Мерзликина,5, ОГРН 102201763517, ИНН 2225021331)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (634003, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации залога в силу закона (уведомления от 26.04.2017г. №70/001/033/2017-603, №70/001/033/2017-607, №70/001/033/2017-601, №70/001/033/2017-609, №70/001/033/2017-615, от 27.04.2017г. №70/001/033/2017-614),

третьи лица: ООО «СП «Квадро», ФИО1, ООО «Промышленный региональный банк», ФИО2, ФИО3, Томская региональная организация общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане, ООО «СП «Рекон», ООО «ЦентроСнаб», ФНС России, Департамент управления муниципальной собственностью г.Томска, ООО «Промлизинг», ООО ПСП «Квадро», ООО «Мечник», ООО СП «Рекон-К», ФИО4, ФИО5

при участии в заседании:

от заявителя: до перерыва ФИО6, доверенность от 29.05.2017, паспорт (после перерыва не явилась, уведомлена); ФИО7, доверенность от 27.10.2017г., паспорт;

от ответчика – до перерыва ФИО8, доверенность от 09.01.2017г., удостоверение; после перерыва - не явился, уведомлен

от ООО «Центроснаб» - ФИО9, доверенность от 04.07.2017, паспорт;

от конкурсного управляющего ООО «СП «Квадро» – ФИО10, доверенность от 05.07.2017, паспорт; ФИО11, доверенность от 05.07.2017, паспорт;

от ФИО2 – до перерыва ФИО2, паспорт, после перерыва - не явился, уведомлен

третьи лица: ФИО1, ООО «Промышленный региональный банк», ФИО3, Томская региональная организация общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане, ООО «СП «Рекон», ФНС России, Департамент управления муниципальной собственностью г.Томска, ООО «Промлизинг», ООО ПСП «Квадро», ООО «Мечник», ООО СП «Рекон-К», ФИО4, ФИО5 – не явились, уведомлены

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО12

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «МАРИЯ-РА» (далее по тексту – ООО ПКФ «МАРИЯ-РА», Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее по тексту - Управление Росреестра по Томской области, Управление, заинтересованное лицо) о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации залога в силу закона (уведомления от 26.04.2017г. №70/001/033/2017-603, №70/001/033/2017-607, №70/001/033/2017-601, №70/001/033/2017-609, от 27.04.2017г. №70/001/033/2017-615, от 27.04.2017г. №70/001/033/2017-614) на следующие объекты:

- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>;

- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>;

- гараж, общая площадь 1 200 кв.м., адрес: <...>;

- сооружение - формовочный цех, общая площадь 110,3 кв.м., адрес: <...>;

- здание - склад, общая площадь 103,5 кв.м., адрес: <...>;

- сооружение - пожарный водоем, общая площадь 22,63 кв.м., адрес: <...>.

В качестве способа восстановления нарушенных прав заявитель просил обязать регистрирующий орган произвести государственную регистрацию ипотеки, возникшей в силу закона ООО ПКФ «МАРИЯ-PA» в отношении указанных объектов недвижимого имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ООО «СП «Квадро», ФИО1, ООО «Промышленный региональный банк», ФИО2, ФИО3, Томская региональная организация общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане, ООО «СП «Рекон», ООО «ЦентроСнаб», ФНС России, Департамент управления муниципальной собственностью г.Томска, ООО «Промлизинг», ООО ПСП «Квадро», ООО «Мечник», ООО СП «Рекон-К», ФИО4, ФИО5.

Третьи лица: ФИО1, ООО «Промышленный региональный банк», ФИО3, Томская региональная организация общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане, ООО «СП «Рекон», ФНС России, Департамент управления муниципальной собственностью г.Томска, ООО «Промлизинг», ООО ПСП «Квадро», ООО «Мечник», ООО СП «Рекон-К», ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, отзывов не представили.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствии указанных третьих лиц.

В судебном заседании представители заявителя поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении, дополнительно представленных пояснениях, в частности указав, что оспариваемые решения не соответствует требованиям законодательства о государственной регистрации и нарушают права и законные интересы Общества, т.к. у регистрирующего органа отсутствовали основания принятия решений об отказе в государственной регистрации в связи с тем, что Обществом на регистрацию был представлен весь пакет документов, доводы заинтересованного лица, изложенные в отказах, в т.ч. о банкротстве залогодателя несостоятельны в связи с тем, что ипотека в силу закона подлежит обязательной регистрации в соответствии с действующим законодательством независимо от процедуры банкротства, права иных кредиторов не нарушаются.

Представитель Управления Росреестра по Томской области возражал против удовлетворения заявленных требований, указав, что оспариваемые акты вынесены законно и обоснованно, после обращения Общества в Управление, в ходе информации, полученной в порядке межведомственного взаимодействия было установлено, что отношении залогодателя – ООО «СП «Квадро» введено конкурсное производство, что является основанием для отказа в совершении регистрационных действий в соответствии с нормами абз.9 п.1 ст.126 Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», совершение регистрационных действий в данном случае приведет к нарушению прав иных кредиторов ООО «СП «Квадро».

Представители третьих лиц (ООО «Центроснаб», конкурсного управляющего ООО «СП «Квадро», ФИО2) просили отказать в удовлетворении заявленных требований, указав, что в отношении ООО «СП «Квадро» введена процедура конкурсного производства, проведение регистрационных действий в отношении имущества, вошедшего в конкурсную массу повлечет за собой нарушение прав иных кредиторов общества, в т.ч. залоговых.

Подробно доводы лиц, участвующих в деле, изложены в заявлении, письменных отзывах, дополнительно представленных пояснениях.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

06.05.2013 между ООО «Строительное предприятие «Квадро» (залогодатель) и ООО « ПКФ «Мария-Pa» (залогодержатель) заключен договор залога недвижимости согласно п.1.1 которого залогодатель передает в залог залогодержателю следующее имущество: теплый склад, расположенный по адресу – <...>, сооружение РБУ, расположенное по адресу – <...>, столярный цех, расположенный по адресу - <...> стр.1.

Дополнительным соглашением от 06.05.2013. стороны внесли изменения в п.1.1.4 договора согласно которому предметом залога выступило, в том числе право аренды земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200027:63, площадью 22054 кв.м.

18.01.2017 г. ООО «ПКФ «Мария-Ра » обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации залога в силу закона на следующие объекты: объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>; объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>; гараж, общая площадь 1 200 кв.м., адрес: <...>; сооружение - формовочный цех, общая площадь 110,3 кв.м., адрес: <...>; здание - склад, общая площадь 103,5 кв.м., адрес: <...>; сооружение - пожарный водоем, общая площадь 22,63 кв.м., адрес: <...>.

На государственную регистрацию были представлены документы: заявления о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сделки с ним, ограничения (обременения), перехода, прекращения права на недвижимое имущество от 18.01.2017; договор залога недвижимости от 06.05.2013; дополнительное соглашение от 06.05.2013 к договору залога недвижимости от 06.05.2013; доверенность от 17.10.2016, удостоверенная нотариусом Барнаульского нотариального округа Алтайского края ФИО13 17.10.2016, реестровый номер 2Д-1277; копии учредительных документов ООО «Мария-Ра».

26.01.2017 г. государственная регистрация залога в силу закона была приостановлена до 26.04.2017 года по инициативе регистратора на основании п.5 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ Закона о регистрации, так как в соответствии с п. 1 ст. 21 Закона о регистрации недвижимости, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

Управлением Росреестра установлено, что исходя из содержания представленной доверенности у Токаря Е.Н. отсутствовали полномочия на представление интересов ООО «Производственно-коммерческая фирма «Мария-РА» в Управлении Росреестра по Томской области при государственной регистрации ипотеки в силу закона.

В качестве второго основания для приостановления регистрации Управление сослалось на нормы ч.1 ст. 65 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) согласно которой, на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, Управление указало, что согласно п.1 ст.64 Закона об ипотеке, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Регистрирующий орган отразил, что на государственную регистрацию ипотеки в силу закона заявлено на основании Договора залога недвижимости от 06.05.2013 и Дополнительного соглашения от 06.05.2013 к Договору залога недвижимости от 06.05.2013, за регистрационным № 70-70-01/161/2013-062 от 26.06.2013, заключенного между ООО «СП «Квадро» и ООО «ПКФ «Мария-Ра», однако спорные строения не входили в предмет договора.

Управление указало, что согласно полученной в порядке межведомственного информационного взаимодействия, выписке из ЕГРЮЛ от 25.01.2017, залогодатель по указанному Договору залога - ООО «Строительное предприятие «Квадро» находится в стадии ликвидации, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен ФИО14. Какие-либо иные документы, подтверждающие прекращение конкурсного производства в отношении должника - залогодателя Общества с ограниченной ответственностью «Строительное предприятие «Квадро», отсутствуют. Со ссылкой на ч.2 ст.26 Федерального Закона №218-ФЗ, Управлением Росреестра 26.01.2017 года были вынесены уведомления о приостановлении государственной ипотеки в силу закона №№70/001/033/2017-601, 70/001/033/2017-603, 70/001/033/2017-607, 70/001/033/2017-609, 70/001/033/2017-614, 70/001/033/2017-615.

26.04.2017 года Управлением Росреестра вынесены уведомления об отказе в государственной регистрации №70/001/033/2017-601, 70/001/033/2017-603, 70/001/033/2017-607, 70/001/033/2017-609, 27.04.2017 г. вынесены уведомления об отказе в государственной регистрации №№70/001/033/2017-614, 70/001/033/2017-615.

Отказывая в государственной регистрации Управление указало, что заявителем не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также в связи с тем, что право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским Кодексом РФ или иным федеральным законом.

При этом, Управление сослалось на сведения, полученные в порядке межведомственного информационного взаимодействия, согласно которым залогодатель по указанному Договору залога - ООО «Строительное предприятие «Квадро» находится в стадии ликвидации, открыто конкурсное производство. Какие-либо иные документы, подтверждающие прекращение конкурсного производства в отношении должника - залогодателя Общества с ограниченной ответственностью «Строительное предприятие «Квадро», отсутствуют.

Проанализировав положения Федерального Закона от 26.10.2002 г. «127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Федерального Закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Управление пришло к выводу, что государственная регистрация обременения в виде ипотеки при условии введения конкурсного производства в отношении залогодателя невозможна, т.к. приведет к негативным последствиям в виде придания правоподтверждающего характера сделке, влекущей преимущественное удовлетворение требований определенной категории кредиторов.

Полагая, что решения (уведомления) об отказе в государственной регистрации от 26.04.2017 г. №70/001/033/2017-601, 70/001/033/2017-603, 70/001/033/2017-607, 70/001/033/2017-609, от 27.04.2017 г. №№70/001/033/2017-614, 70/001/033/2017-615 не соответствуют требованиям законодательства и нарушают права и законные интересы, ООО ПКФ «МАРИЯ-РА» обратилось в арбитражный суд с требованием о признании их незаконными и обязании Управления Росреестра по Томской области произвести государственную регистрации ипотеки в пользу ООО «ПКФ «Мария-РА».

Арбитражный суд, рассмотрев требования заявителя, возражения на них ответчика, пояснения третьих лиц, установив предмет спора, исследовав доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, определив характер спорного правоотношения и применив законодательство, считает, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Следовательно, заявитель по смыслу части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать факт нарушения обжалуемыми действиями и бездействием своих прав и законных интересов, а также их несоответствие закону или иным нормативным правовым актам.

Согласно части 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Из пунктов 2, 8, 9 части 2 этой же статьи следует, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

В соответствии с частью 1 статьи 26 этого же Закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Закона N 218-ФЗ).

Согласно части 12 статьи 29 данного Закона приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

В силу положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Аналогичные положения содержатся в части 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ, в силу которых государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно ст. 19, п. 1 ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно положениям статьи 5 Закона об ипотеке, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

В соответствии с положениями части 1 статьи 64.2 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

В силу положений статьи 69.1 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке установлено, что Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Согласно пункту 2 статьи 11 Закона об ипотеке, ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Как следует из материалов дела, обращаясь в Управление Росреестра с заявлениями о регистрации ипотеки в силу закона, Обществом были представлены договор залога недвижимости от 06.05.2013; дополнительное соглашение от 06.05.2013 к договору залога недвижимости от 06.05.2013 согласно которым залогодержателю передано следующее имущество: теплый склад, расположенный по адресу – <...>, сооружение РБУ, расположенное по адресу – <...>, столярный цех, расположенный по адресу - <...> стр.1.

Дополнительным соглашением от 06.05.2013. стороны внесли изменения в п.1.1.4 договора согласно которому предметом залога выступило, в том числе право аренды земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200027:63, площадью 22054 кв.м.

Из представленного заявления, дополнительных пояснений следует, что доводы заявителя основаны на нормах Федерального Закона №102-ФЗ «Об ипотеке» в п.1 ст.64 которого предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, т.ч.:

1.Здание Теплый склад, площадью 970 кв.м., расположенное по адресу г.Томск,ул.Мокрушина, дом 15, строение 3, кадастровый номер: 70-70-01/330/2012-972;

2.Сооружение - РБУ, площадью 802,6 кв.м., расположенное по адресу г.Томск,ул.Мокрушина, дом 15, строение б, кадастровый номер: 70-70-01/330/2012-975;

3. Здание - Столярный цех, площадью 259,4 кв.м., расположенное по адресу <...>, кадастровый номер: 70-70-01/330/2012-976;

4. Земельный участок площадью 22054 кв.м., назначение: земли населенного пункта, для завершения строительства зданий предприятия строительного комплекса, местоположение: <...>, кадастровый номер: 70:21:0200027:63 (далее - земельный участок).

Заявитель указывает, что на земельном участке должником осуществлялось строительство двух объектов незавершенного строительства, расположенных по адресам: <...><...>.

Заявитель пояснил, что согласно сведений инвентаризации, проведенной 26.09.2016г. конкурсным управляющим должника, после заключения договора залога на земельном участке были построены следующие объекты недвижимого имущества:

1. Гараж, общая площадь 1 200 кв.м., адрес: <...> (год постройки 2014г.);

2. Сооружение - формовочный цех, общая площадь 110,3 кв.м., адрес: <...> (год постройки 2014г.);

3. Здание - склад, общая площадь 103,5 кв.м., адрес: <...> (год постройки 2014г.);

4. Сооружение - пожарный водоем, общая площадь 22,63 кв.м., адрес: <...> (год постройки 2014г.).

Наличие указанных объектов на земельном участке площадью 22054 кв.м., местоположение: <...>, кадастровый номер: 70:21:0200027:63 сторонами не оспаривается.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, решением суда от 14.07.2015 года в отношении ООО «СП «Квадро» по делу №А67-8101/2013 введена процедура банкротства – конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО14

В соответствии с пунктом 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном настоящей главой; снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника; исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой.

В силу пункта 7.1 статьи 16 Закона о банкротстве требования конкурсных кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, учитываются в реестре требований кредиторов в составе требований кредиторов третьей очереди.

Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона (п. 4 ст. 134 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 2 статьи 138 Закона о банкротстве в случае, если залогом имущества должника обеспечиваются требования конкурсного кредитора по кредитному договору, из средств, вырученных от реализации предмета залога, восемьдесят процентов направляется на погашение требований конкурсного кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Оставшиеся средства от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, из которой осуществляется удовлетворение требований конкурсных кредиторов должника.

По общему правилу с момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (пункт 1 статьи 126 Закона о банкротстве и разъяснения, приведенные в абзаце 2 пункта 34 постановления Пленума ВАС РФ N 35). Такие требования подлежат денежной оценке, рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134 и 142 названного Закона.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что спорное имущество относительно которого ООО «ПКФ «Мария-РА» обратилось в Управление Росреестра по Томской области с заявлениями о регистрации ипотеки в силу Закона, включено в конкурсную массу ООО «СП «Квадро», что также подтверждается инвентаризационной описью основных средств №1/1 от 26.09.2016 года.

Присутствующие в судебном заседании представители третьих лиц: (конкурсного управляющего ООО «СП «Квадро», ООО «Центроснаб», ФИО2) указали, что 02.07.2003 года между ООО «СП «Квадро» и ООО «Промрегионбанк» заключен договор ипотеки №039И-03 согласно п.2.1 которого предметом ипотеки по настоящему договору являются объект незавершенного строительства, расположенный по адресу – <...> объект незавершенного строительства, расположенный по адресу - <...>.

Определениями суда по делу №А67-8101/2013 от 12.04.2016 г., от 16.06.2016 года в реестр включено требование ФИО1, ООО «Промрегионбанк» как обеспеченное залогом имущества должника.

Согласно выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200027:63 площадью 22054 кв.м., расположенного адресу – <...> пользу ООО «Промрегионбанк», ФИО1, ФИО2, ФИО3 установлено ограничение прав и обременение объекта в виде ипотеки. Согласно выпискам основаниями для установления обременения послужили договоры ипотеки, заключенные с ООО «СП «Квадро», начиная с 2003 года, т.е. ранее договора заключенного между ООО «СП «Квадро» и ООО «ПКФ «Мария-РА».

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что земельный участок обременен правами иных залоговых кредиторов, у которых также возникает право залога на все построенные здания (сооружения) на спорном земельном участке.

Таким образом, совершение Управлением регистрационных действий по заявлениям ООО «ПКФ «Мария-РА» в данном случае могут повлечь не основанное на законе преимущественное удовлетворение требований заявителя перед другими кредиторами должника, в т.ч. залоговыми.

Вместе с тем, суд отмечает, что в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) №А67-8101/2013 ООО «ПКФ «Мария-РА» подано заявление об установлении статуса залогового кредитора в отношении имущества, принадлежащего на праве собственности ООО «СП «Квадро»: объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>; объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>; гараж, общая площадь 1 200 кв.м., адрес: <...>; сооружение - формовочный цех, общая площадь 110,3 кв.м., адрес: <...>; здание - склад, общая площадь 103,5 кв.м., адрес: <...>; сооружение - пожарный водоем, общая площадь 22,63 кв.м., адрес: <...>.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", если судом не рассматривалось ранее требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество, то суд при установлении требований кредитора проверяет, возникло ли право залогодержателя в установленном порядке (имеется ли надлежащий договор о залоге, наступили ли обстоятельства, влекущие возникновение залога в силу закона), не прекратилось ли оно по основаниям, предусмотренным законодательством, имеется ли у должника заложенное имущество в натуре (сохраняется ли возможность обращения взыскания на него).

При решении вопроса об установлении требований залогодержателя в деле о банкротстве следует исходить из того, что размер этих требований определяется как сумма денежного удовлетворения, на которое может претендовать залогодержатель за счет заложенного имущества, но не свыше оценочной стоимости данного имущества. Стоимость заложенного имущества определяется арбитражным судом на основе оценки заложенного имущества, предусмотренной в договоре о залоге, или начальной продажной цены, установленной решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, с учетом доводов заинтересованных лиц об изменении указанной стоимости в большую или меньшую сторону.

Поскольку Законом о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающих максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, то его нормы носят по отношению к положениям Закона N 218-ФЗ и Закона N 102-ФЗ специальный характер, в связи с чем, подлежат приоритетному применению.

Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что решения (уведомления) об отказе в государственной регистрации от 26.04.2017 г. №70/001/033/2017-601, 70/001/033/2017-603, 70/001/033/2017-607, 70/001/033/2017-609, от 27.04.2017 г. №№70/001/033/2017-614, 70/001/033/2017-615 были вынесены Управлением Росреестра в соответствии с действующим законодательством и соответствовали требованиям Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с п.5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В ходе судебного заседания доказательства нарушения норм права при совершении оспариваемых действий не представлено. В связи с изложенным правовых оснований для удовлетворения требований ООО «ПКФ «Мария-РА» у суда не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «МАРИЯ-РА» в удовлетворении заявленных требований отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья А.Н.Гапон