Постановление от 25 июля 2024 г. по делу № А62-4275/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных

актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А62-4275/2023
г. Калуга
25 июля 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2024 года. Постановление в полном объеме изготовлено 25 июля 2024 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Чудиновой В.А. судей Егоровой Т.В.

ФИО1

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Центрального округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сосна» на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2024 по делу № А624275/2023,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Московской и Смоленской областям (далее - Управление, арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сосна» (далее - общество, арендатор, ООО «Сосна») о взыскании задолженности по арендной плате в размере 6 925,61 руб.; обязании освободить занимаемое им нежилое помещение по адресу: <...>.

Общество предъявило встречные исковые требования (с учетом уточнения) о возложении на Управление обязанности в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить с обществом договор аренды нежилых помещений общей площадью 200,5 кв. м, расположенных на первом этаже здания по адресу: <...>, сроком на 10 лет по цене, установленной на основании независимой оценки рыночной стоимости права пользования недвижимым имуществом в соответствии с отчетом от 18.04.2023 № 174-2/23.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 13.10.2023 в удовлетворении исковых требований Управления отказано. Встречное исковое требование общества удовлетворено: на Межрегиональное управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Московской и Смоленской областям возложена обязанность в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить с ООО «Сосна» договор аренды нежилых помещений общей площадью 200,5 кв. м, расположенных на первом этаже здания по адресу: <...>, сроком на 10 лет по цене, установленной в соответствии с отчетом об оценке от 18.04.2023 № 174-2/23.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2024 решение суда первой инстанции отменено, исковые требования Межрегионального управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Московской и Смоленской областям удовлетворены частично, в части обязания общества «Сосна» в течение тридцати календарных дней освободить нежилое помещение по адресу: <...>. В удовлетворении искового заявления о взыскании задолженности по арендной плате размере 6925,61 руб., а также встречного иска ООО «Сосна» отказано.

Общество, посчитав постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ООО «Сосна» незаконным и необоснованным, обратилось в суд округа с кассационной жалобой. В своей жалобе общество ссылается на неправильные выводы суда апелляционной инстанции относительного того, что общество ранее реализовало свое право на заключение нового договора аренды нежилого помещения без проведения торгов. Кассатор поясняет, что дополнительное соглашение от 28.03.2018 № 03 было заключено не в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, а на основании пункта 5.1 договора от 01.04.2015 по правилам пункта 1 статьи 450 ГК РФ. Указывает, что в соответствии с частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок, кроме перечисленных в части 10 статьи 17.1 случаев. Обзор судебной практики был утвержден Верховным Судом Российской Федерации 15.11.2017, то есть до внесения изменений в часть 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и вступления данных изменений в законную силу (до 08.01.2019). Данный Обзор императивного запрета на неоднократное перезаключение договора аренды государственного и муниципального имущества, без проведения публичных процедур, не содержит, на что, по мнению кассатора, правомерно указано в решении суда первой инстанции.

От истца в суд округа поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором Управление возражает против доводов кассационной жалобы, просит судебный акт оставить без изменения.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей иных неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В соответствии с правилами статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции рассматривает кассационную жалобу, исходя из заявленных доводов, в связи с чем, законность и обоснованность постановления апелляционной

инстанции проверяется только в обжалуемой части отказа в удовлетворении встречного иска общества.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятого по делу постановления суда апелляционной инстанции, исходя из следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.04.2015 между Управлением и обществом заключен договор № 31А-2015 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, согласно которому обществу в аренду были переданы нежилые помещения общей площадью после перепланировки 200,5 кв. м, расположенные на первом этаже здания по адресу: <...>.

Передача недвижимого имущества подтверждается актом приема-передачи от 01.04.2015.

Дополнительным соглашением от 28.03.2018 № 03 раздел 1 и пункт 1.3 договора изложены в новой редакции: договор вступает в силу с 01.04.2015 по 31.03.2023.

Согласно дополнительному соглашению от 04.12.2019 № 7 к договору арендодателем по договору является Межрегиональное Управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Московской и Смоленской областям.

11.01.2023 общество «Сосна» направило в Управление письмо с просьбой продлить договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, сроком на 10 лет, путем внесения изменения в пункт 1.3 договора. В своем письме общество указывало, что им помещения арендуется более 10 лет, за это время произведен капитальный ремонт помещения за собственные средства, арендные платежи уплачиваются в полном объеме и своевременно.

21.03.2023 арендодатель уведомил арендатора об обязанности по возврату недвижимого имущества в соответствии с пунктом 2.2.12 договора после истечения срока действия договора, дополнительно указав, что договор аренды на новый срок может быть заключен в соответствии со статьей 17.1 Закона защите конкуренции, по результатам проведения торгов.

Управление своей претензией от 05.04.2023 потребовало от ООО «Сосна» освободить помещения общей площадью 200,5 кв. м, расположенные на первом этаже здания по адресу: <...>, в срок до 14.04.2023, в связи с истечением срока договора аренды.

Несмотря на указанное, общество продолжало занимать нежилые помещения и 03.04.2023 направило в адрес Управления соответствующее уведомление о получении согласия собственника государственного имущества на перезаключение (продление) договора аренды на новый срок.

Поскольку взаимные требования оставлены без удовлетворения, стороны обратились в арбитражный суд с исковым и встречным требованиями, соответственно.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требование общества, исходил из того, что общество непрерывно являлось арендатором спорных нежилых помещений, начиная с 2007 года на основании договора от 01.12.2007 № 206-07 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, то есть до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. Последний договор аренды от 01.04.2015 № 31А-2015 заключен также без проведения конкурсных процедур и исполнен обеими сторонами надлежаще, сведений о признании его недействительной сделкой не имеется, наличия признаков его ничтожности судом не установлено. Поскольку доказательств принятия собственником решения об ином распоряжении спорным имуществом или наличия задолженности по арендной плате суду не представлено, общество имеет право продления арендных правоотношений в соответствии с положениями части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. При этом суд первой инстанции указал, что Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, содержащий в пункте 25 разъяснения о недопустимости неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, утвержден 15.11.2017, то есть до внесения изменений в часть 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и вступления данных изменений в законную силу (до 08.01.2019), тогда как императивного запрета на неоднократное перезаключение договора аренды государственного и муниципального имущества, без проведения публичных процедур, действующее законодательство не содержит.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении встречного иска общества, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о неправильном толковании судом первой инстанции норм материального права, и о недопустимости в настоящем деле неоднократного перезаключения арендатором договора аренды помещений, являющихся федеральной собственностью, минуя конкурентные процедуры.

По существу спора, исходя из доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции находит выводы суда апелляционной инстанции законными и обоснованными.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

Как следует из искового заявления и материалов дела, общество полагает о наличии у Управления обязанности по заключению договора аренды на новый срок в соответствии с положениями статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Таким образом, по общему правилу, установленному частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, в соответствии с действующей редакцией части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, может быть заключен на новый срок с арендатором без проведения конкурса, аукциона.

Перечень случаев, когда такое имущество может быть передано без торгов, изложен в пунктах 1 - 17 части 1, частях 3.2 - 3.6 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Согласно статье 2 Закона N 572-ФЗ действие положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции распространяется также на случаи заключения на новый срок договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до 02.07.2008, то есть до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, предусматривающей обязательное предоставление государственного или муниципального имущества в аренду по результатам проведения конкурса, аукциона.

Изменения, внесенные в Закон о защите конкуренции Законом N 572-ФЗ, имели только цель распространить действие части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции на договоры аренды, заключенные до 02.07.2008, и не содержат

условия о возможности неоднократного перезаключения арендатором, уже реализовавшим свое право на перезаключение договора на новый срок в порядке статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, минуя конкурентные процедуры.

До внесения изменений в часть 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции Законом N 572-ФЗ заключение договора аренды на новый срок было возможно исключительно в случае, если предшествующий договор был заключен по результатам проведения торгов.

Какие-либо изменения в положения частей 1, 3.2 - 3.6 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в части расширения перечня лиц, с которыми договор аренды может быть заключен без проведения торгов, а также в положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, касающиеся возможности ее неоднократного применения, Законом N 572-ФЗ не вносились.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции неверно истолковал положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

При ранее действовавшей редакции части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции также сложилась судебная практика о невозможности неоднократного применения указанной нормы права.

В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017) разъяснено следующее.

В силу частей 9, 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в ранее действовавшей редакции) преимущественное право на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок предоставлено арендатору только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам проведения конкурса или аукциона.

Законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества, ограничив возможность заключения названных договоров без проведения публичных процедур только для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности.

В соответствии с положениями части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013), до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.

Между тем оснований для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, предусмотренные частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, законодатель не установил.

Такая правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2022 N 301-ЭС22-1793.

Как следует из материалов дела и установлено судами, расположенные на первом этаже здания по адресу: <...> нежилые

помещения №№ 2-5; 7-11, 14, 16, 17, 20 являются федеральной собственностью и принадлежат Управлению на праве оперативного управления на основании распоряжения от 05.12.2006 № 2550-р.

01.12.2007 указанные нежилые помещения общей площадью 161,3 кв.м были переданы обществу «Сосна» в аренду по акту приема-передачи согласно договору от 01.12.2007 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, заключенному между ООО «Сосна» (арендатор), ТУ Росимущества по Смоленской области (арендодатель) и Управлением Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Смоленской области (владелец).

С разрешения Федеральной службы по надзору в сфере природопользования и согласия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Смоленской области 01.04.2015 между Управлением Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Смоленской области и ООО «Сосна» заключен договор № 31А-215 о передаче в аренду указанных нежилых помещений, общей площадью 161,3 кв.м.

Договор заключен без проведения торгов на срок с 01.04.2015 по 31.03.2018.

Дополнительным соглашением от 28.03.2018 № 3 сторонами установлен новый срок аренды с 01.04.2015 по 31.03.2023.

Вышеуказанные договоры аренды недвижимого имущества от 01.12.2007 и от 01.04.2015, с учетом дополнительного соглашения от 28.03.2018, заключены без соблюдения публичных процедур.

Установив указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции, руководствуясь вышеизложенной правовой позицией, пришел к правильному выводу о том, что общество уже реализовало свое право на перезаключение договора аренды нежилого помещения на новый срок без торгов, поскольку договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ на новый срок, является новым договором аренды (пункт 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Следовательно, при указанных обстоятельствах заключение на новый срок договора аренды возможно только по правилам частей 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, по результатам торгов, на что также указал арендодатель арендатору в своем письме от 21.03.2023 о необходимости возврата недвижимого имущества в соответствии с пунктом 2.2.12 договора после истечения его срока действия.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции правомерно и на законных основаниях отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении встречного иска общества.

Суд округа считает выводы суда апелляционной инстанции правильными и обоснованными; судом верно распределено бремя доказывания в данном деле, дана оценка всем представленным доказательствам и доводам сторон в порядке части 1 статьи 71 АПК РФ, оснований для их переоценки не имеется (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Доводы кассатора основаны на неправильном толковании норм материального права.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основе полного и всестороннего исследования всех имеющихся в деле доказательств, с правильным применением норм материального права, нормы процессуального права, в том числе влекущие в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловную отмену судебных актов, не нарушены, суд кассационной инстанции не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы общества.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2024 по делу № А62-4275/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сосна» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Чудинова

Судьи Т.В. Егорова

ФИО1