Решение от 26 мая 2023 г. по делу № А41-88299/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-88299/22
26 мая 2023 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 04 апреля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 26 мая 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Химки Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ООО «Новация» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании по договору аренды от 25.06.2008 № ЮА-47 задолженности за период с 1 квартала 2022 года по 3 квартал 2022 года в размере 617269,32 руб., неустойки за период с 03.02.2022 по 17.10.2022 в размере 37162,84 руб., о взыскании по дополнительному соглашению от 28.07.2020 № 415 неустойки за период с 01.01.2021 по 17.10.2022 в размере 32535,24 руб., о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:010316:38, об обязании вернуть земельный участок,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Новация» (далее – ответчик) с требованиями о взыскании по договору аренды от 25.06.2008 № ЮА-47 задолженности за период с 1 квартала 2022 года по 3 квартал 2022 года в размере 617269,32 руб., неустойки за период с 03.02.2022 по 17.10.2022 в сумме 37162,84 руб., о взыскании по дополнительному соглашению от 28.07.2020 № 415 неустойки за период с 01.01.2021 по 17.10.2022 в размере 32535,24 руб., о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:010316:38, об обязании вернуть земельный участок.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца третьего лица, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды от 25.06.2008 № ЮА-47 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010316:38.

Согласно сведениям ЕГРН договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В силу пункта 2.1 договора аренды срок договора составляет 49 лет.

В соответствии с Разделом 3 договора аренды ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Пунктом 5.2 договора аренды в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией от 04.10.2022 № 153ИСХ-15224/17-1 истец уведомил ответчика об образовавшейся задолженности по договору аренды по состоянию на 01.09.2022 в размере 308634,66 руб., неустойки – 24971,77 руб., и предложил досрочно расторгнуть договор.

Поскольку задолженность по договору аренды не погашена ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно Приложению № 2 к договору аренды размер арендной платы на 2008 год составляет 826025,58, размер ежеквартальной арендной платы – 206506,40 руб.

Дополнительным соглашением от 04.09.2019 к договору аренды размер ежеквартальный арендной платы изменен и составил 297624,63 руб.

Дополнительным соглашением от 28.07.2020 арендатору предоставлена отсрочке по оплате аренды за период с 01.03.2020 по 01.10.2020 исходя из размера годовой арендной платы 1234538,64 руб., и ежеквартальной арендной платы 308634,66 руб. Арендная плата за данный период подлежит оплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023. Платежи осуществляются поэтапно: не чаще одного раза в месяц, равными частями в размере не более половины ежемесячной арендной платы за соответствующий период. Отсрочка по внесению арендной платы не считается просрочкой по уплате, неустойка на эти суммы не начисляется.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 1 квартала 2022 года по 3 квартал 2022 года составляет 617269,32 руб.

Из представленного расчета следует, что по состоянию на 01.01.2022 у арендатора имелась переплата по договору аренды в размере 90645,77 руб., что не учтено истцом при направлении в адрес ответчика претензии от 04.10.2022 № 153ИСХ-15224/17-1

Между тем ответчиком в материалы дела представлены платежное поручение от 10.08.2022 № 10 на сумму 217988,89 руб. с назначением платежа: за 1 квартал 2022 года, от 10.08.2022 № 11 на сумму 3041,84 руб. с назначением платежа: пени за период с 03.03.2022 по 12.04.2022, от 20.02.2023 № 4 на сумму 617269,32 руб. с назначением платежа: за 2-3 кварталы 2022 года.

По делу № А41-58431/21 Арбитражным судом Московской области рассматривались требования администрации к ООО «Новация» о взыскании по договору аренды от 25.06.2008 № ЮА-47 задолженности по оплате арендной платы за период с 1 квартала 2021 года по 3 квартал 2021 года в размере 925903,98 руб., неустойки за период с 16.06.2019 по 06.12.2021 в сумме 1115941,40 руб., 332641, 98 руб. задолженности по дополнительному соглашению к договору аренды

Решением Арбитражного суда Московской области от 27.12.2021 по делу№ А41-58431/21 с ООО «Новация» в пользу администрации взыскано 114089,99 руб. неустойки за период с 16.06.2019 по 06.12.2021. В удовлетворении остальной части иска отказано.

При принятии решения по делу № А41-58431/21 арбитражный суд пришел к выводу, что исходя из буквального толкования условий договора следует, что стороны пришли к соглашению о том, что ответчику предоставляется отсрочка по оплате арендной платы за период с 01.03.2020 по 01.10.2020 (8 месяцев) на период с 01.03.2020 по день прекращения режима повышенной готовности.

При этом стороны согласовали, что ответчик обязан произвести погашение всей задолженности в срок не позднее 01.01.2023.

Погашение задолженности ответчик обязан производить не чаще одного раза в месяц, не более половины ежемесячной арендной платы за соответствующий период.

При этом указанное соглашение не исключает возможности погашения задолженности реже, чем один раз в месяц и в размере менее ежемесячной арендной платы за соответствующий период.

Неустойка за нарушение сроков оплаты по дополнительному соглашению не предусмотрена.

Согласно платежным поручениям от 02.12.2021 № 2005, от 09.04.2020 № 4, № 2006 от 02.12.2021 ответчик произвел оплату аренды за 1-3 кварталы 2021 года в размере 925903,98 руб., 1 квартал 2020 года в размере 308834,66 руб., по соглашению об отсрочке арендных платежей – 617269,32 руб. Таким образом, задолженность по основному долгу ответчиком полностью погашена.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

С учетом установленных обстоятельств суд приходит к выводу об отсутствии на стороне ответчика задолженности по договору аренды за заявленный период с 1 квартала 2022 года по 3 квартал 2022 года, а также задолженности по дополнительному соглашению от 28.07.2020 № 415 неустойки за период с 01.01.2021 по 17.10.2022 в размере 32535,24 руб.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку (пени) за период с 03.02.2022 по 17.10.2022 в сумме 37162,84 руб.

Неустойка начислена в том числе на арендную плату за период с 01.03.2020 по 01.10.2020, в отношении которой предоставлена отсрочка по уплате до 01.01.2023 в соответствии с дополнительным соглашением от 28.07.2020 № 415 к договору аренды.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по своевременному внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком не оспорено.

Расчет начисления пеней, представленный истцом, проверен и признан судом подлежащим корректировке.

Согласно расчету представленному в материалы дела, заявленная ко взысканию неустойка в сумме 37162,84 руб. начислена за период с 16.03.2022 по 17.10.2022

Кроме того, согласно статье 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

На основании пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 N 44 предусмотрено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Закона о банкротстве на лицо, которое отвечает требованиям, установленным актом Правительства Российской Федерации о введении в действие моратория, распространяются правила о моратории независимо от того, обладает оно признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Согласно Обзору по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (вопрос N 7), если решение принимается судом о взыскании соответствующей неустойки до введения моратория, то в резолютивной части решения суд указывает сумму неустойки, исчисленную за период до введения моратория.

Таким образом, в период действия указанного моратория не подлежит начислению заявленная истцом неустойка, начисленная на сумму долга, возникшего до 01.04.2022.

Письмом ФНС России от 18.07.2022 N 18-2-05/0211@ сообщается, что что последним днем действия моратория на возбуждение дел о банкротстве, введенного в соответствии с Постановлением, является 01.10.2022 (включительно), - соответственно, введенные Постановлением ограничения не применяются с 02.10.2022.

С учетом произведенного судом перерасчета неустойки, размер неустойки за период с 16.06.2022 по 17.10.2022 с учетом частичной оплаты составляет 21600,04 руб.

В отзыве на исковое заявление, ответчик ссылается на несоразмерность неустойки, предусмотренной договором аренды и просить снизить ее размер на основании статьи 333 ГК РФ.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7, следует, что, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (п. 77).

Таким образом, при заявлении ответчика о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон.

В данном случае доказательства, подтверждающие, что неустойка является несоразмерной последствиям нарушения обязательства по своевременной оплате долга, ответчик в материалы дела не представил.

Таким образом, ответчик не обосновал необходимость применения при расчете неустойки иного ее размера.

Суд также принимает во внимание то обстоятельство, что размер неустойки (0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки) предусмотрен Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Ответчик добровольно принял на себя обязательство по договору аренды и в соответствии с требованиями статьи 309 ГК РФ должен был предпринять все меры к надлежащему исполнению обязательств по договору аренды, нарушение которого порождает право арендодателя требовать взыскания с арендатора неустойки как меры ответственности за ненадлежащее исполнение своих обязательств.

Ответчик, являясь юридическим лицом, в соответствии со статьей 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по договору аренды обязательств.

При таких обстоятельствах оснований для снижения не имеется.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом;

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В обоснование требования о расторжении договора аренды истец указывает на нарушение ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы.

Как установлено судом, претензией от 04.10.2022 № 153ИСХ-15224/17-1 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по договору аренды, предложил произвести оплату задолженности в течение 15 календарных дней с момента получения, но в любом случае не более 20 календарных дней с момента отправления претензии.

Судом установлено, что задолженность за 1 квартал 2022 года погашена ответчиком платежным поручением от 10.08.2022 № 10 на сумму 217988,89 руб.

Таким образом, на момент обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями (10.11.2022) указанная в претензии от 04.10.2022 № 153ИСХ-15224/17-1 задолженность погашена ответчиком в добровольном порядке до обращения истца в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Согласно ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Доказательств направления иной претензии, содержащей уведомление о расторжении договора, истцом не представлено.

Суд также принимает во внимание, что согласно акту выездного обследования от 15.03.2023 земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010316:38 огорожен, доступ ограничен, на участке расположен некапитальный объект (бытовка) и строительные материалы, предположительно ведутся строительные работы.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что расторжение договора аренды является чрезмерным видом ответственности за нарушение сроков внесения арендной платы.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом;

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что в части требования о расторжения договора, исковые требования подлежат оставлению без рассмотрения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 148, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Новация» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Администрации городского округа Химки Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) по договору аренды от 25.06.2008 № ЮА-47 неустойку за период с 03.02.2022 по 17.10.2022 в размере 21600,04 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Требование о расторжении договора аренды от 25.06.2008 № ЮА-47 оставить без рассмотрения.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.


Судья Ю.С. Таранец