Решение от 13 июля 2020 г. по делу № А46-5701/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-5701/2020
13 июля 2020 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 06 июля 2020 года.

Решение в полном объёме изготовлено 13 июля 2020 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Яркового С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рейтер М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «РоКАС» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным решение о приостановлении государственной регистрации, а также об обязании осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности, в судебном заседании приняли участие:

от заявителя – ФИО1, по доверенности от 12.12.2019, личность удостоверена паспортом,

от заинтересованного лица – ФИО2, по доверенности от 16.03.2020, удостоверение,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «РоКАС» (далее – заявитель, Общество, ООО «РоКАС») обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление) от 25.02.2020 о приостановлении государственной регистрации права собственности ООО «РоКАС» на земельный участок с кадастровым номером 55:20:220302:4887, изложенное в уведомлении № КУВД-001/2020-1764571/1 от 25.02.2020.

В качестве способа восстановления нарушенного права просит суд обязать произвести государственную регистрацию прекращения права собственности ООО «РоКАС» на земельный участок с кадастровым номером 55:20:220302:4887.

В процессе судебного разбирательства представителем общества заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «АТФБанк». Ходатайства мотивировано тем, что в отношении означенного участка зарегистрированы обременения в виде ипотеки, возникшей из договоров № ZRK018-2009/AD от 13.07.2010, № 331/2 от 27.12.2006, № 1459/11 от 13.07.2010.

Рассмотрев заявленное ходатайство суд не нашел оснований для его удовлетворения, т.к. заявителем не мотивировано каким образом, решение по данному делу затронет его права в смысле возможности возникновения права на иск.

В судебном заседании стороны высказались согласно письменным доводам.

Ознакомившись с представленными в материалы дела доказательствами, суд установил следующие обстоятельства.

Обоснование истца своей правовой позиции по делу сводится к следующему.

Из документации должника следует, что конкурсную массу ООО «РоКАС» составляет среди прочего земельный участок с кадастровым номером 55:20:220302:4887 площадью 7 920,00 кв.м., местоположение: Омская область, <...> категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для среднеэтажной застройки.

Указанный земельный участок является предметом залога, установленного в пользу АО «АТФБанк» (конкурсный кредитор в деле о банкротстве по обязательствам, обеспеченным залогом указанного земельного участка), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.11.2019. Земельный участок обременен правами (аренда) ООО «Парадиз Инвест» (ИНН <***>).

В границах земельного участка, располагаются следующие объекты недвижимого имущества:

- сооружение: подводящий газопровод с кадастровым номером 55:20:220302:5359 (собственник не известен);

- здание: многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 55:20:220302:5613, почтовый адрес: <...> (далее - МКД).

12.02.2020 конкурсный управляющий ООО «РоКАС» обратился в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности ООО «РоКАС» на земельный участок с кадастровым номером 55:20:220302:4887.

По результатам рассмотрения заявления Управлением Росреестра по Омской области принято решение о приостановлении государственной регистрации № КУВД- 001/2020-1764571/1 от 25.02.2020, согласно которому государственная регистрация прекращения права собственности приостановлена на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи наличием многочисленных ограничений (обременений) земельного участка. Уведомлением собственнику участка и участникам долевого строительства рекомендовано обратиться с заявлениями о погашении регистрационных записей об ипотеке, участникам строительства зарегистрировать свои права на объекты долевого строительства.

Как следует из содержания оспариваемого решения, препятствиями для государственной регистрации прекращения права собственности ООО «РоКАС» на земельный участок с кадастровым номером 55:20:220302:4887, являются:

- наличие регистрационных записей об ипотеке в пользу участников строительства МКД, а также в пользу банков по обязательствам части участников строительства, которые приобретали помещения в МКД за счет кредитных денежных средств;

- наличие регистрационной записи об аренде участка в пользу ООО «Парадиз Инвест»;

- наличие регистрационных записей об ипотеке в пользу АО «АТФБанк» - конкурсного кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника.

Полагая, что оспариваемое решение не соответствует закону, Общество обратилось в Арбитражный суд Омской области с настоящим требованием за защитой нарушенного права.

Суд находит заявление не подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Отсутствие предусмотренной статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ в удовлетворении заявленных требований.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

В соответствии со статьями 14, 18 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом № 218-ФЗ порядке.

12.02.2020 конкурсный управляющий обратился в Управление с заявлением № КУВД-001/2020-1764571 о государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:20:220302:4887.

В соответствии со статьей 44 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего участка другим лица, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 53 ЗК РФ отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

С учетом предписаний действующего законодательства, при проведении правовой экспертизы государственный регистратор обязан проверить наличие записей в ЕГРН о зарегистрированных обременениях (ограничениях) права, в том числе арестах, запрещениях, установить отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости.

Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 55:20:220302:4887 расположено два объекта недвижимого имущества:

- сооружение: подключение к системе газоснабжения многоквартирных жилых домов №1А, 39, 42, 43 в жилом комплексе «Ясная Поляна», расположенного по адресу: Омская область, Омский район, с.п. Троицкое. Подводящий газопровод, кадастровый номер: 55:20:220302:5359;

- здание: многоквартирный дом, расположенный по адресу: Российская Федерация, Омская область, р-н Омский, Троицкое сельское поселение, с Троицкое, пр-кт Яснополянский, д 1Б, кадастровый номер: 55:20:220302:5613.

Многоквартирный дом, возведенный в границах означенного участка, введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию RU 55520322-02-2018 от 07.05.2018, выданного Администрацией Троицкого сельского поселения Омского муниципального района Омской области, выданный ООО «ПАРАДИЗ ИНВЕСТ» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>), являющегося застройщиком указанного здания.

Земельный участок был предоставлен собственником застройщику в аренду на основании заключенного между ними договора аренды земельного участка от 11.04.2012 № 1-04-ПР-0412/284, дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2016 к Договору аренды земельного участка №1-04-ПР-0412/284 от 11.04.2012. Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, аренда действует до 31.12.2020.

Земельный участок с кадастровым номером 55:20:220302:4887 имеет записи об ипотеке со статусом «актуальная», залогодержателем по которому является акционерное общество «АТФБанк» (юридическое лицо, зарегистрированное в республике Казахстан), залогодателем является - ООО «РоКАС».

Согласно пункту 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, в случае, если не выдана закладная:

- совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

- заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Заявления, либо документы (судебный акт), предусмотренные пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке, для погашения регистрационных записей об ипотеке от залогодержателя (акционерное общество «АТФБанк») в орган регистрации прав не поступали.

Кроме того, раздел ЕГРН, открытый в отношении вышеуказанного земельного участка содержит следующие записи со статусом «актуальная»:

- о договорах долевого участия в долевом строительстве, заключенных между застройщиком и участниками долевого строительства;

- договорах уступки прав (цессии);

- об ограничении, обременении (ипотеке в силу закона) участников долевого строительства в пользу банков.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) с момента государственной регистрации договора долевого участия в долевом строительстве у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного жилого дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона № 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) /договором.

Согласно пункту 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Возникший на основании Закона № 214-ФЗ залог земельного участка, находящегося у застройщика в аренде, прекращается с момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенных (созданных) на данном земельном участке.

В силу пункта 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке, устанавливающей порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона № 214-ФЗ, регистрационная запись о таком залоге погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой статье документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Документов, подтверждающих передачу всех квартир по заключенным договорам, на государственную регистрацию не представлено.

Отсутствие доказательств передачи всех объектов участникам долевого строительства является основанием для отказа в удовлетворении требования о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения права собственности в случае отказа застройщика от права собственности, поскольку в таком случае залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, не признается прекращенным (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.11.2017 № 307-ЭС17-12995).

В соответствии с пунктом 137 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (далее - Правила), регистрационная запись об ипотеке, возникшей на основании закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, погашается не ранее погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Запись об ипотеке земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, погашается ие ранее погашения регистрационных записей об ипотеке в отношении всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, с учетом вышеизложенного, следует вывод, что прекратить право собственности на земельный участок возможно после снятия указанных обременений.

Данные обстоятельства и явились причиной, препятствующей проведению государственной регистрации прекращения права собственности заявителя на земельный участок с кадастровым номером 55:20:220302:4887.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение о приостановлении регистрационных действий вынесено уполномоченным органом, при наличии на то фактических и правовых оснований.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного требования заявителей удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «РоКАС» (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня принятия и в указанный срок может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья С.В. Ярковой