Решение от 16 октября 2020 г. по делу № А41-40264/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


Москва Дело № А41-40264/20

16 октября 2020 года


Резолютивная часть решения объявлена 12.10.2020

Решение в полном объеме изготовлено 16.10.2020


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кулаковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело № А41-40264/20

по иску ООО "ПРОМПЕРЕРАБОТКА К" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО "КОПЕЙКА-МОСКВА" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании возвратить арендованное имущество,

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 11.08.2020, ФИО3 по доверенности от 01.10.2020

от ответчика: не явился, извещен



УСТАНОВИЛ:

ООО "ПРОМПЕРЕРАБОТКА К" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "КОПЕЙКА-МОСКВА" (далее – ответчик) об обязании возвратить нежилое помещение общей площадью 760,9 кв.м. (пом. 1,2,4-33), расположенное на 1-м этаже в здании по адресу: <...> в состоянии, соответствующем поэтажному плану Технического паспорта БТИ от 26.10.2018 и привести распределительную электросеть помещения в состояние соответствия с Электротехнической частью рабочего проекта, согласованного МУП «ПТПГХ «Электросеть».

Истец поддержал исковые требования.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание не явился, в предварительном судебном заседании представил краткие возражения на иск, в электронном виде направил дополнительные доказательства.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование иска истец ссылается на то, что между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.07.2004 № 05/04 (с дополнительными соглашениями), по условиям которого истец передал, а ответчик по акту приема-передачи принял за плату во временное владение и пользование нежилые помещения площадью 760,9 кв.м. (пом. 1-24), расположенные по адресу: <...>, для размещения универсального магазина, сроком до 03.07.2020.

В письме от 26.05.2020 ответчик сообщил истцу, что принял решение о закрытии магазина, в связи с чем, 03.07.2020 помещение будет освобождено от имущества, истцу необходимо прибыть для приемки помещений в 10:00 в указанную дату.

Прибыв в назначенные дату и время, истец обнаружил, что планировка внутренних перегородок помещения не соответствует актуальному поэтажному плану Технического паспорта БТИ по состоянию на 26.10.2018:

- в помещении: №№ 23; 24; 25; 26; 12; 13; 14; 15; 16; 17 демонтированы перегородки;

- в помещении № 2 демонтированы подъемные ворота «Роллета» разгрузочного модуля, устроенного со стороны бокового фасада здания, частично (2 кв.м.) демонтирована половая плитка, демонтирован радиатор отопления;

- в помещениях санузлов № 3;4;8;9;10;11 демонтированы перегородки и санитарно-техническое оборудование (душевой поддон, смесители), четыре унитаза не прикреплены к полу и не подключены к водопроводу.

Арендатор самовольно установил перегородки, отсутствующие в поэтажном плане БТИ, составленном 26.10.2018 по результатам натурного обследования объекта:

- в помещении № 1 (торговый зал площадью 420 кв.м.) в центре зала устроены капитальные перегородки, которые образовали шесть новых помещений под условными номерами 34 -39. Эти помещения разделяют площадь торгового зала на две изолированные части;

- слева от входа в торговый зал устроена перегородка, образующая новое помещение под условным № 40, выделенное из помещения № 1 (торговый зал);

- помещение № 18 разделено дополнительно устроенной перегородкой на две части.

Распределительная электросеть помещений не соответствует электротехнической части рабочего проекта, согласованного МУП «ПТПГХ» «Электросеть» г.Электросталь по следующим позициям:

- в электрощитовой отсутствуют в полном комплекте указанные в проекте (лист 16 рабочего проекта) электрощиты, укомплектованные автоматами для подключения различных функциональных групп электропотребителей: отсутствуют 2 из 10 предусмотренных проектом электрощитов навесного исполнения; 2 щита не подключены к электросети;

- отсутствуют электросети, разветвленные по всем помещениям для раздельного подключения энергопринимающих устройств различного назначения (светильники, холодильное оборудование, оргтехника, вентиляторы и другие потребители, указанные на листе 8 рабочего проекта). Распределительная сеть демонтирована по всему помещению (кроме присоединенной сети для потолочных светильников);

- не обеспечено в соответствии с эргономическими стандартами освещение всех помещений,отсутствует подвесной потолок со встроенными светильниками: в помещениях №№ 40А, 39А, 36, 28, 41А, 42, 41 потолочные светильники не подключены к электросети, в помещениях отсутствуют розетки (кроме № 34, 40А), в служебных помещениях отсутствует подвесной потолок со встроенными светильниками. В электрощитовой светильники подвешены на проволоке.

В предоставленном для возврата помещении 03.07.2020 проводятся ремонтно-строительные и монтажные работы, которые не завершены до настоящего времени:

- внутренние стены и перегородки в полном объеме не оштукатурены и не покрашены, имеют неровности оштукатуренной поверхности, размером 6 мм-12 мм. (измерение проводилось с помощью трехметровой рейки и лазерного дальномера).

- дверные блоки с внутренней стороны не оборудованы наличниками, на дверях отсутствуют замки и(или) щеколды,

- не вывезен ремонтно-строительный мусор, образовавшийся в результате производимых ремонтно-строительных работ.

Указанные несоответствия планировки помещения по отношению к исходной документации и дефекты технического состояния помещения были отражены в мотивированном отказе и дефектной ведомости, составленных 03.07.2020 при осмотре помещения.

Арендодатель неоднократно уведомлял арендатора о необходимости соблюдения требований по возврату арендованного помещения в состояние, обусловленное договором в редакции дополнительного соглашения № 4. В Претензиях от 02.06.2020, от 04.06.2020, от 16.06.2020 арендатор уведомлялся, что согласно условиям договора приемка помещения будет производиться по соответствию планировки помещения поэтажному плану БТИ, составленному 26.10.2018, и по соответствию распределительной сети Электротехнической части проекта, согласованного МУП «ПТПГХ» «Электросеть» г.Электросталь.

В связи с несоответствием предъявленного к возврату 03.07.2020 помещения поэтажному плану актуального Технического паспорта БТИ и Электротехнического проекта, согласованного с МУП «ПТПГХ» «Электросеть» арендатор не принял предъявленное помещение, о чем был составлен соответствующий акт.

Мотивированный отказ арендодателя в приемке помещения 03.07.2020 вручен представителю арендатора.

С доводами арендодателя, изложенными в мотивированном отказе от приемки помещения арендатор не согласился, арендуемое помещение в соответствие с вышеуказанной документацией не привел, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против иска, ответчик указал, что на дату возврата 03.07.2020 помещение находилось в пригодном для использования состоянии, соответствовало условиям заключенного договора; арендодатель от приемки имущества уклонился, указав на недостатки; ответчик за свой счет выполнил ряд ремонтных работ, по которым были высказаны замечания; письмом от 10.07.2020 №060/8890, а также телеграммой от 10.07.2020 ответчик уведомил истца об устранении ряда замечаний по дефектной ведомости, а также дате и времени повторной передачи помещения арендодателю (15.07.2020 в 10.00); однако арендодатель не явился на повторную приёмку помещения, в связи с чем был составлен односторонний акт приёма-передачи (возврата) помещения от 15.07.2020, который вместе с ключами и фотографиями был направлен по почте арендодателю.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы искового заявления, отзыва на иск, заслушав представителей истца, арбитражный суд установил следующее.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что договор аренды в отношении спорного имущества прекращен в связи с истечением срока его действия 03.07.2020, и отказом ответчика от продолжения договорных отношений, на стороне арендатора лежит обязанность освободить арендованное имущество и вернуть его арендодателю.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества предмет аренды должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами (п. 2 ст. 655 ГК РФ).

Требования по возврату помещения согласованы сторонами в дополнительном соглашении от 24.06.2016 № 4 к договору.

Согласно п.4 дополнительного соглашения № 4 арендатор обязался за свой счет и своими силами в срок до 30.09.2016:

- провести в помещении ремонтно-строительные работы, включающие в себя текущий ремонт помещения внутри (замена пола, потолка, стен), замену торгового и инженерного (при необходимости) оборудования;

- произвести перепланировку помещения, без изменения размера площади и несущих конструкций арендованного помещения. Согласовать перепланировку в установленном законном порядке и внести соответствующие изменения в документы технического учета на помещение (паспорт БТИ).

Согласно п.2.5 договора при расторжении договора в связи с окончанием срока аренды или при досрочном расторжении договора арендатор обязан передать арендодателю «Помещение» в том состоянии, в котором оно было принято арендатором с учетом нормального износа и произведенной перепланировки/переоборудования помещений.

Согласно п.4.1 договора арендатору предоставлено право произвести перепланировку помещения, а восстановление планировки арендованного имущества в первоначальное состояние не предусмотрено.

Пункт 3.2.9 договора в редакции дополнительного соглашения № 4 изложен в следующей редакции: «Арендатор до окончания срока действия договора должен передать арендодателю разрешительную документацию установленной формы на произведенную им перепланировку переданных в аренду помещений и внести изменения по перепланировке в технический паспорт БТИ. Соответствие планировки возвращаемого помещения планировке, указанной в техническом паспорте БТИ на дату возвращения помещения, является необходимым условием для приема помещения арендодателем по окончании срока действия договора».

Восстановление планировки помещения в первоначальное состояние спорным договором и дополнительным соглашением № 4 не предусмотрено.

Определением от 12.08.2020 суд обязывал сторон 26.08.2020 года в 11 часов 00 минут провести совместный осмотр спорного имущества на предмет соответствия помещения паспорту БТИ от 26.10.2018; по результатам осмотра составить акт, с приложением поэтажного плана помещения на дату осмотра; акт осмотра представить в суд не позднее 14.09.2020.

В материалы дела от истца поступило сообщение о не проведении осмотра в указанную судом дату и время с приложением письменных пояснений, из которых следует, что стороны прибыли на место осмотра, однако осмотр помещения не был произведен ввиду отсутствия доступа в арендованное помещение, которое опечатано 15.07.2020 и закрыто на ключ арендатором; истец 26.08.2020 вручил ответчику проект акта осмотра помещения и поэтажный план БТИ. В акте осмотра помещения от 26.08.2020 указаны демонтированные перегородки, а также вновь возведенные ответчиком перегородки, с актом не согласился ответчик, указал свои замечания; в электронном виде от ответчика поступили те же акты осмотра, что представил истец: в редакции истца и в редакции ответчика, с указанием на то, что ключи от помещения были повторно направлены истцу 07.09.2020.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ, возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена Жилищным кодексом РФ.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе перестройка, замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

На проведение реконструкции требуется разработка проектной документации, одобренной государственной строительной экспертизой (статья 49 Градостроительного кодекса РФ), получение разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию (статьи 51, 55 Кодекса).

Пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

В соответствии с частью 2 статьи 25 Жилищного кодекса РФ под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с пунктом 10 статьи 12 Жилищного кодекса РФ к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации отнесено определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений.

В частности, такие условия определены пунктом 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила).

В соответствии с пунктом 1.7 Правил перепланировка помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

При заключении договора аренды право арендатора на перепланировку арендуемого помещения с выделением торгового зала с площадью необходимой для организации сетевого универсального магазина было исходным условием арендатора. При возврате арендуемого помещения восстановление его планировки в первоначальное состояние условиями договора аренды не предусматривалось (п.4.1 договора).

Арендодатель принял эти условия так как намеревался в дальнейшем использовать эти помещения для размещения универсальных предприятий торговли, которые в соответствии с классификацией ГОСТ Р 51773-2009 должны иметь площадь торгового объекта не менее определенного размера: супермаркет - не менее 600 кв. м; гастроном - не менее 400 кв.м.; универсам - не менее 200 кв.м.

Согласно п.4 дополнительного соглашения № 4 арендатор обязался за свой и своими силами провести перепланировку помещения без изменения размера площади и несущих конструкций арендованного помещения, согласовать перепланировку в установленном законном порядке и внести соответствующие изменения в документы технического учета на Помещение (паспорт БТИ).

В соответствии с этими обязательствами была произведена перепланировка помещений и при натурном обследовании объекта 26.10.2018 составлен Технический паспорт БТИ.

Письмом от 24.10.2019 № 035/12060 арендатор сообщил об исполнении им п.3.2.9 дополнительного соглашения № 3 от 01.03.2012 в части произведенной перепланировки и внесении изменений в Технический паспорт БТИ.

Арендодатель не возражал против такого исполнения договора. Технический паспорт БТИ, составленный 26.10.2018 актуален до настоящего времени.

Однако, арендатор в одностороннем порядке без внесения изменений в договор аренды принял решение демонтировать ряд перегородок и установить несколько новых.

Истцом в материалы дела представлен Технический паспорт БТИ на спорное помещение от 26.10.2018 с указанием демонтированных конструкций и вновь возведенных перегородок.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут быть подтверждены в арбитражном суде иными доказательствами.

Ответчиком не представлены доказательства приведения арендуемых помещений в состояние, соответствующее поэтажному плану Технического паспорта БТИ по состоянию на 26.10.2018, а также доказательства приведения распределительной электросети помещения в состояние соответствия с Электротехнической частью рабочего проекта, согласованного МУП «ПТПГХ «Электросеть». Более того, не представлены доказательства получения в установленном законом и договором порядке разрешения на реконструкцию/перепланировку арендуемого помещения.

На основании изложенного, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Обязать ООО "КОПЕЙКА-МОСКВА" возвратить ООО "ПРОМПЕРЕРАБОТКА К" нежилое помещение общей площадью 760,9 кв.м. (пом. 1,2,4-33), расположенное на 1-м этаже в здании по адресу: <...> в состоянии, соответствующем поэтажному плану Технического паспорта БТИ от 26.10.2018, с приведением распределительной электросети помещения в соответствие с Электротехнической частью рабочего проекта, согласованного МУП «ПТПГХ «Электросеть».

Взыскать с ООО "КОПЕЙКА-МОСКВА" в ПОЛЬЗУ ООО "ПРОМПЕРЕРАБОТКА К" 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья И.А. Кулакова