Решение от 12 февраля 2021 г. по делу № А24-6073/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А24-6073/2020
г. Петропавловск-Камчатский
12 февраля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 февраля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 12 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Копыловой А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 3144417702400014)

к

потребительскому обществу «Возрождение» (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 317410100016556)

третье лицо:

общество с ограниченной ответственностью «Фармакон» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 17.12.2019 в части отчуждения 54/100 земельного участка

при участии:

от истца:

ФИО4 – представитель по доверенности от 21.10.2020 (сроком на 1 год),

от ПО «Возрождение»:

ФИО5 – представитель по доверенности от 25.01.2021(сроком на 10 лет),

ИП ФИО6 оглы:

лично,

от ООО «Фармакон»:

ФИО7 – генеральный директор, выписка из протокола № 1 от 13.01.2021, приказ № 32 от 13.01.2021

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 3144417702400014) (далее – истец, предприниматель) обратилась в суд с иском к потребительскому обществу «Возрождение» (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – ПО «Возрождение»), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 317410100016556) (далее – ИП ФИО6) о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 17.12.2019 в части отчуждения 54/100 земельного участка.

Протокольным определением от 11.02.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Фармакон» (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – ООО «Фармакон»).

Представитель истца требование поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель Общества, ИП ФИО6 требование истца не признали по основаниям, изложенным в отзывах.

Представитель ООО «Фармакон» полагает, что требование истца удовлетворению не подлежит.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Соглашением о перераспределении земель и (или) земельных участков от 22.05.2018 № 35, заключенным между Управлением имущественных отношений Администрации Елизовского городского поселения (Сторона 1 по Соглашению), ООО «Фармакон», ПО «Возрождение» и ФИО2 (Сторона 2 по Соглашению), достигнуто соглашение о перераспределении земель, государственная собственность на которые не разграничена: с кадастровым номером квартала 41:05:0101002 и земельного участка с кадастровым номером 41:05:0101002:130, площадью 1026 кв.м., расположенного на землях населенных пунктов и находящегося по адресу: <...>, принадлежащего Стороне 2 на праве общей долевой собственности.

В результате перераспределения образовался земельный участок с кадастровым номером 41:05:0101002:3359, местоположение: Камчатский край, Елизовский муниципальный район, Елизовское городское поселение, <...> общей площадью 1049 кв.м, разрешенное использование: объекты торговли (пункт 1.2 Соглашения от 22.05.2018 № 35).

В пункте 1.3 Соглашения от 22.05.2018 № 35 указано, что в результате перераспределения у Стороны 2 возникает право общей долевой собственности, а именно у ООО «Фармакон» доля в праве 39/100, у ПО «Возрождение» доля в праве 54/100, у ФИО2 доля в праве 7/100 на земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 41:05:0101002:3359, местоположение: Камчатский край, Елизовский муниципальный район, Елизовское городское поселение, <...> общей площадью 1049 кв.м, разрешенное использование: объекты торговли.

17.12.2019 между ПО «Возрождение» (Продавец по договору) и ФИО6 заключен договор купли-продажи недвижимости (далее – Договор).

Согласно пункту 1.1 Договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости:

- нежилые помещения 1, 2-15, 27, 28, 32, 33, кадастровый номер: 41-41-02/007/2010-791, расположенные в здании Торговый центр, назначение:нежилое, общая площадь 482,9 кв.м, этаж 1, адрес объекта: <...>.

В пункте 1.3 договора указано, что объект находится в собственности Продавца, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № RU 41501102-9 от 29 июня 2010 г., свидетельство № 41 АВ085478 выдано от 29 июня 2010 г.

Объект расположен на земельном участке, находящемся по адресу: <...>, общей площадью 1049 кв.м., кадастровый/условный номер 41:05:0101002:3359, разрешенное использование: объекты торговли, вид права: Общая долевая собственность, доля в праве 54/100 (далее - Земельный участок) (пункт 1.3. Договора).

В соответствии с пунктом 1.4 Договора Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12 июля 2012 года сделана запись регистрации № 41-41-01/111/2012-100, свидетельством № 41 АВ 149292 от 12 июля 2012г., а так же соглашение № 35 о перераспределении земель и (или) земельных участков г. Елизово от 22.05.2018 года.

В пункте 1.5 Договора указано, что одновременно с передачей права собственности на объект Продавец передает Покупателю право собственности на Земельный участок под ним.

Объект и земельный участок, согласно пункту 2.1.1 Договора, передается при подписании Договора. Данный пункт имеет силу передаточного акта.

10.01.2020 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю произведена государственная регистрация права общей долевой собственности.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 41:05:0101002:3359, 10.01.2020 внесена запись о правообладателе ФИО6 с долей 54,100 в общей долевой собственности на указанный земельный участок.

Полагая, что при заключении Договора нарушено право истца на преимущественное приобретение данной доли, предприниматель обратился с настоящим заявлением в суд.

Согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В пункте 1 статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Отношения, связанные с переходом права на земельный участок при переходе права собственности на здание, когда здание и земельный участок принадлежат одному лицу, урегулированы статьей 35 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Данная позиция также отражена в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Пленум отмечает, что согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Как видно из материалов дела и не оспаривается сторонам, ПО «Возрождение» продало по договору купли-продажи от 17.12.2019 долю 54, 100 в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым № 41:05:0101002:3359, местоположение: Камчатский край, Елизовский муниципальный район, Елизовское <...>, вместе с находящимся на данном участке объектом недвижимости - нежилые помещения 1, 2-15, 27, 28, 32, 33, кадастровый номер: 41-41-02/007/2010-791, расположенные в здании Торговый центр, назначение:нежилое, общая площадь 482,9 кв.м, этаж 1, адрес объекта: <...>.

Таким образом, доля в праве на земельный участок отчуждалась не как самостоятельный объект права, а в совокупности с объектами недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, учитывая принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, закрепленный подпунктом 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, принимая во внимание, что предметом договоров является не доля в праве общей собственности на здание, а нежилые помещения как самостоятельные объекты недвижимого имущества, суд признал, что соблюдение порядка о преимущественном праве покупки участника долевой собственности, предусмотренном статьей 250 ГК РФ, не требуется.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине, понесенные при обращении в суд, относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья А.А. Копылова