Решение от 28 июля 2025 г. по делу № А54-10234/2024

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, <...>; факс <***>;

http://ryazan.arbitr.ru  


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №А54-10234/2024
г. Рязань
29 июля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 15 июля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 29 июля 2025 года.


    Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи  Афанасьевой И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Афонькиной М.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, г. Рязань)

к администрации Касимовского муниципального округа Рязанской области (ОГРН <***>; Рязанская область)

третьи лица: ПАО "РЭСК", МКП "Касимовсервис", Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия Рязанской области, Министерство природопользования Рязанской области

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 11.06.2024 (образование подтверждено дипломом),

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 28.12.2024 (образование подтверждено дипломом);

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования - городской округ город Касимов об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

 При рассмотрении спора суд, в порядке статьи 51 Арибтражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ПАО "РЭСК", МКП "Касимовсервис", Государственную инспекцию по охране объектов культурного наследия Рязанской области, Министерство природопользования Рязанской области.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора в порядке, предусмотренном статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 02 апреля 2024 г. Ответчик направил Истцу проект договора № С-011-24-Д аренды земельного участка с кадастровым номером №62:26:0010903:3 предлагаемого к заключению, согласно п. 1.1 которого Арендодатель (Ответчик) предоставляет согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а Арендатор принимает в аренду на срок со 02 апреля 2024 года по 02 апреля 2027 года земельный участок с кадастровым номером 62:26:0010903:3 общей площадью 204 (двести четыре) кв. м, расположенный: <...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства с разрешенным использованием - под магазин, в границах. Категория земель - земли населенных пунктов.

Согласно п.2.6 проекта договора размер арендной платы за Участок с даты заключения договора составляет:

- годовая 124 542 рубля 00 копеек;

- квартальная 31 135 рублей 50 копеек.

П.2.7 проекта договора установлено, что в соответствии с п. 2.2 настоящего договора плата за период пользования Участком до заключения настоящего договора (01.04.2021 по 01.04.2024) составляет 373 626 рублей 00 коп., которая подлежит оплате в период первого текущего платежа.

Неотъемлемой частью проекта договора является приложение к нему - расчет арендной платы за предоставленный земельный участок, согласно которому:

Арендная плата в год составляет

Ап (в год) = 20,35 * 204 * 30 = 124 542 рубля 00 копеек

Арендная плата в квартал составляет

Ап (в квартал) = 124542,00 : 4 = 31 135 рублей 50 копеек

Арендная плата с 01.04.2021 по 01.04.2024 составляет

Ап = (20,35 * 204 * 30) * 3 = 373 626 рублей 00 копеек

По итогам рассмотрения Истцом указанного проекта договора № С-011-24-Д от 02.04.2024 г. аренды земельного участка с кадастровым номером №62:26:0010903:3 в течение срока, установленного абз. 1 п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, составлен и направлен Ответчику протокол разногласий в связи с невозможностью принятия отдельных условий договора в предложенной Ответчиком редакции, в соответствии с которым Истец просил внести следующие изменения в представленный ему проект договора:

П. 2.6 изложить в следующей редакции:

Размер арендной платы за Участок с даты заключения договора составляет:

- годовая 4 151 рубль 00 копеек;

- квартальная 1 037 рублей 85 копеек П. 2.7 изложить в следующей редакции:

В соответствии с п. 2.7 настоящего договора плата за период пользования Участком до заключения настоящего договора (01.04.2021 по 01.04.2024) составляет 12 453 рубля 00 копеек, которая подлежит оплате в период первого текущего платежа.

Расчет арендной платы за предоставленный земельный участок изложить в следующей редакции:

Арендная плата в год составляет:

Ап (в год) = 20,35 * 204 * 1 - 4 151 рубль 00 копеек

Арендная плата в квартал составляет

An (в квартал) = 4 151,00 : 4 = 1 037 рублей 85 копеек Арендная плата с 01.04.2021 по 01.04.2024 составляет Ап = (20,35 * 204 * 1) * 3 = 12 453 рубля 00 копеек.

Указанные изменения проекта договора были мотивированы Истцом тем, что согласно Постановлению Правительства Рязанской области от 26 февраля 2008 года № 45 (с изменениями на 23 января 2024 года) арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов рассчитывается по формуле: АП = Сб х S х Kl х К2. Коэффициент К1 устанавливается органами местного самоуправления муниципальных районов, муниципальных округов и городских округов в зависимости от вида функционального использования и целевого назначения земельных участков по категориям арендаторов.

Постановлением Администрации муниципального образования - городской округ город Касимов № 1590 от 30.12.2019 г. были установлены значения коэффициента К1 на территории г.Касимова в зависимости от вида функционального использования и целевого назначения земельных участков по категориям арендаторов (Приложение 2 к Постановлению). Согласно п. 15 таблицы Приложения 2 к вышеуказанному Постановлению коэффициент К1 для строительства объектов всех видов (кроме жилищного, строительства гаражей и хозяйственных построек) на период строительства равен 1.

На текущий момент здание магазина, находящееся на вышеуказанном земельном участке, в эксплуатацию не введено, находится в стадии строительства и имеет статус объекта незавершенного строительства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 62-МД №671660 от 21.05.2013 г., запись регистрации 62-62-04/016/2013-295, кадастровый номер 62:26:0010903:622.

Тем не менее, в проекте Договора № С-011-24-Д аренды земельного участка с кадастровым номером №62:26:0010903:3, направленном Ответчиком при расчете арендной платы применен коэффициент К1 равный 30, применяемый для действующих и введенных в эксплуатацию объектов оптовой и розничной торговли (п.4 таблицы Приложения 2 к Постановлению № 1590 от 30.12.2019 г.), что по мнению Истца является неправомерным.

Ответчик письмом (исх.№01-30/1120 от 13.05.2024г.) отклонил предложенный Истцом протокол разногласий по основанию, что согласно выписке, предоставленной из единого государственного реестра недвижимости, целевое назначение (разрешенное использование) земельного участка с кадастровым номером 62:26:0010903:3 - под магазин. В соответствии с указанным целевым назначением в проекте договора аренды от 02.04.2024г. № С-011-24-Д земельного участка с кадастровым номером 62:26:0010903:3, применен коэффициент К1 равный 30.

Таким образом, Стороны не достигли соглашения по пунктам договора 2.6; 2.7; Приложения к договору - Расчет арендной платы за предоставленный земельный участок.

На основании изложенного, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд руководствовался следующим.

         Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пп.7 п.1 ст.1 и пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заключение указанного договора для Ответчика является обязательным.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

          Поскольку стороны соглашения относительно спорных пунктов проекта Договора № С-011-24-Д не достигли,  иск правомерно был передан на рассмотрение суда.

          В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

          Одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статья 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), следовательно, результатом разрешения преддоговорного спора является такой судебный акт, которым отношениям сторон будет придана правовая определенность, и все существенные условия договора будут определены либо соглашением сторон (пункт 1 статьи 432 ГК РФ), либо решением суда (статья 446 ГК РФ).

          При этом нет необходимости регулировать в договоре условия, предписанные императивными правовыми нормами (пункт 4 статьи 421, статья 422 ГК РФ).

          Согласно правовому подходу, сформулированному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11, разрешение спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и  при возникновении разногласий по конкретным его условиям, сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных  сторонами в досудебном порядке.

            В силу статей 421, 422, 432 ГК РФ, исходя из принципа свободы договора, при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, арбитражный суд не вправе включать в договор условие, хотя и предложенное для включения в него, но не согласованное сторонами, за исключением случая, когда содержание этого условия предусмотрено законом или иным правовым актом.

            Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

            При этом законом не предусмотрена возможность отказа в иске по спору, возникающему при заключении договора, поскольку по существу такой отказ суда в урегулировании условий договора лишает стороны договора возможности урегулировать разногласия.

            Разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.05.2007 № 1340/07 по делу № А63-3233/05-С3, от 17.12.2002 № 3943/02).

         Истец просит изложить пункт 2.6 и Приложение к договору в редакции истца.

         Суд находит данное требование обоснованным и подлежащим удовлетворению.

    Правила определения цены договора аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, установлены следующими нормативно-правовыми актами:

    1. Постановлением Правительства Рязанской области от 26 февраля 2008 года №45 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов";

    2. Постановлением Администрации муниципального образования - городской округ город Касимов №1590 от 30.12.2019 "Об арендной плате за земли, государственная собственность на которые не разграничена".

    Истец утверждает, что Согласно пункта 15 таблицы Приложения 2 к Постановлению Администрации город Касимов №1590 от 30.12.2019 коэффициент К1 должен быть равен одному (для строительства объектов всех видов (кроме жилищного, строительства гаражей и хозяйственных построек) на период строительства).

    Ответчик утверждает, что Согласно пункта 4 таблицы Приложения 2 к Постановлению Администрации город Касимов №1590 от 30.12.2019 г. коэффициент К1 должен быть равен тридцати (предприятия оптовой торговли, торговые дома, торговые комплексы, торговые базы, склады, холодильники, предприятия розничной торговли различных форм собственности, предприятия общественного питания, рестораны, кафе).

      Как следует из пункта 1.1 Договора №С-011-24-Д аренды земельного участка с К№ 62:26:0010903:3 от 02.04.2024, он заключен без проведения торгов, участок передан в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства (п. 10 п. 2 ст.39.6, п.5. ст.39.6 Земельного кодекса РФ).

      Виды функционального использования и целевого назначения земельного участка и их расшифровка (толкование) содержатся в таблице Приложения 2 к договору.

      Согласно Постановлению Администрации город Касимов №1590 от 30.12.2019,  строительство объектов всех видов функционального использования и целевого назначения земельного участка на период строительства, кроме жилищного, строительства гаражей и хозяйственных построек, предусматривает коэффициент К1.

      Следовательно, земельные участки могут передаваться в аренду для строительства объектов, но на период строительства применяется коэффициент К1.

       Коэффициент 30 (Предприятия оптовой торговли, торговые дома, торговые комплексы, торговые базы, склады, холодильники, предприятия розничной торговли различных форм собственности, предприятия общественного питания, рестораны, кафе; временные сооружения, оборудованные для розничной торговли) применению не подлежит, поскольку строительство объекта начато, но не завершено, а такого объекта как магазин еще не существует.

          Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. При применении указанной нормы придание обратной силы договора допускается лишь при наличии фактических отношений сторон до его заключения, при этом понуждение другой стороны при отсутствии такого соглашения не допускается.

       В пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" разъяснено, что соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условия договора аренды возникла ранее заключения договора.

          Исследовав и оценив фактические обстоятельства и представленные в материалы дела доказательства суд установил, что  согласия о применении к договору  положений пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации - о распространении условий договора на период времени, предшествующий его заключению, истец не выразил в части сумм арендной платы.

     При таких обстоятельствах отсутствуют предусмотренные законом правовые основания для принятия редакций пунктов 2.2, 2.7 договора, предусматривающего обязанность арендатора по исчислению (и соответственно уплате) арендной платы за пользование земельным участком, на условиях, предусмотренных договором аренды, за период, предшествующий дате заключения договора.

        На основании изложенного,  суд пришёл к выводу об исключении из текста договора пунктов 2.2, 2.7.

    Не соглашаясь с редакцией ответчика по пункту 7.7 договора, истец просит установить, что договор вступает в силу с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Рязанской области по делу №А54-10234/2024".

     Согласно части 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

     Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

     Поскольку стороны передали в суд разрешение преддоговорного спора, включая согласование такого существенного, в силу части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, условия как арендная плата, момент вступления решения суда по настоящему делу в законную силу является моментом начала срока действия договора.

      Если заключенный договор подлежит госрегистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его госрегистрации (п.3 ст. 433 ГК РФ).

     Следовательно, договор считается заключенным с момента вступления в силу судебного решения по делу.

     В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

     В силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав все обстоятельства дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого из имеющихся в материалах дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что пункт 2.6 договора и приложение к договору следует изложить в редакции истца, пункты 2.2, 2.7 из договора исключить, а  пункт 7.7 изложить в иной редакции, чем указано в договоре.

     В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по государственной пошлине полностью относятся на ответчика.

 Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между  индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, г. Рязань) и  администрацией Касимовского муниципального округа Рязанской области (ОГРН <***>; Рязанская область) при заключении договора № С-011-24-Д от 02.04.2024г. аренды земельного участка с кадастровым номером №62:26:0010903:3,   изложив условия договора, изложенные в пунктах 2.6, 7.7 в следующей редакции:

Пункт 2.6 договора изложить в следующей редакции:

Размер арендной платы за участок с даты заключения договора составляет:

- годовая 4 151 рубль 00 копеек;

- квартальная 1 037 рублей 85 копеек.

Пункты 2.2,  2.7 договора исключить.

Приложение к договору - Расчет арендной платы за предоставленный земельный участок изложить в следующей редакции:

Арендная плата в год составляет:

Ап (в год) = 20,35 * 204 * 1 = 4 151 рубль 00 копеек

Арендная плата в квартал составляет

Ап (в квартал) = 4151,00:4=1 037 рублей 85 копеек

Арендная плата с 01.04.2021 по 01.04.2024 составляет

Ап = (20,35 * 204 * 1) * 3 = 12 453 рубля 00 копеек.

Пункт  7.7 договора изложить в следующей редакции:

"Настоящий договор вступает в силу с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Рязанской области по делу №А54-10234/2024".

2. Взыскать с  администрации Касимовского муниципального округа Рязанской области (ОГРН <***>; Рязанская область) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, г. Рязань)  государственную пошлину в сумме 6 000 руб.


Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.


В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Рязанской области разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством  размещения на официальном сайте Арбитражного суда Рязанской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://ryazan.arbitr.ru (в информационной системе "Картотека арбитражных дел" на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.


Судья                                                                                            И.В. Афанасьева