Решение от 12 марта 2024 г. по делу № А41-106375/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-106375/23
12 марта 2024 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 13 февраля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 12 марта 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ФИО2, ФИО3, ФИО4, ИП ФИО5 (ОГРНИП 315503200019930, ИНН <***>), ФИО6 (ОГРНИП 320508100015914, ИНН <***>), ФИО7, ООО "Фортуна" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации Одинцовского городского округа Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: КУМИ Администрации Одинцовского городского округа Московской области

о признании договора от 12.02.2020 № 7944 незаключенным,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО3, ФИО4, ИП ФИО5, ФИО6, ФИО7, ООО "Фортуна" обратились в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации Одинцовского городского округа Московской области с требованиями о признании незаключенным договора от 12.02.2020 № 7944 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030117:52.

В судебном заседании представитель истцов поддержал исковые требования, изложили позицию суду. Представитель Администрации Одинцовского городского округа Московской области и КУМИ Администрации Одинцовского городского округа Московской области по требованиям возражал изложил доводы суду.

Суд в порядке части 4 статьи 137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и перешел к судебному разбирательству по существу.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Одинцовского городского округа Московской области в лице КУМИ Администрации Одинцовского городского округа Московской области (арендодатель) и ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО5, ФИО18, ФИО19, ООО "Новатор", ООО "Тургенево", ООО "Инвестиции 23" заключен договор от 12.02.2020 № 7944 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030117:52 со множественностью лиц на стороне арендатора.

Указанные арендаторы являются собственниками объектов недвижимости, расположенных в границах участка с кадастровым номером 50:20:0030117:52 площадью 6467+/-28 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения производственного здания.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок передан арендаторам по акту приема-передачи.

Судом также установлено, что к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ИП ФИО5, ФИО6, ФИО7, ООО "Фортуна" перешло право собственности на помещения, расположенных в границах земельного участка, в частности от ФИО9 – к ФИО6, от ФИО11 – к ФИО20, от ФИО13 – к ФИО7, от ФИО14 – к ФИО5, от ФИО18 – к ФИО4 В судебном заседании представитель истцов также подтвердил, что истцами помещения приобретены у лиц, являвшихся арендаторами по спорному договору, в связи с непосредственным заключением такого договора либо в связи с переходом прав и обязанностей арендатора в силу закона.

При этом истцами указывается, что истцы неоднократно обращались к ответчику с просьбой не начислять суммы задолженности по договору, стороной которого они не являются. Вместе с тем, ответчик регулярно обращается в суд с заявлениями о вынесении судебного приказа, а равно с исковыми заявлениями о взыскании денежных средств, чем злоупотребляет своим правом.

В обоснование иска также указывается, что истцы не считают себя стороной заключенного договора аренды, поскольку договор заключен третьими лицами, прежними собственниками помещений, истцы договор аренды не подписывали, Земельный участок по акту приема-передачи не принимали. Таким образом, образование задолженности у истцов за имеющееся обязательство у прежних собственников помещений в производственном здании за прошлые периоды, является результатом злоупотребления правом со стороны истца. К нарушениям прав истцов со стороны Ответчика с его ссылкой на имеющуюся задолженность по арендной плате за прошлые периоды относятся также: отказ ответчика в осуществлении права Истцов на выкуп Земельного участка на преференциальных условиях, предусмотренных законом; отказ ответчика внести изменения в Договор аренды в части актуализации сведений о лицах, являющихся стороной Договора аренды (актуальными арендаторами); препятствование со стороны ответчика в оказании услуги по утверждению схемы раздела земельного участка.

Кроме того, истцы ссылаются на кабальность условий договора аренды от 12.02.2020 № 7944 и несоответствие условий договора аренды требованиям закона, которые заключаются в следующем:

договор аренды не содержит в себе дефиниции понятия «Арендатор» для целей заключенного Договора аренды; указания на обязанность Арендодателя производить актуализацию сведений относительно множественности со стороны арендатора, а именно - вести учет лиц, фактически обязанных совершать оплату арендных платежей за пользование земельным участком в соответствии с занимаемой площадью помещения, находящегося в собственности конкретного арендатора; условия о соразмерности начисления арендных платежей за пользование земельным участком в соответствии с фактически занимаемой площадью помещения, находящегося в собственности конкретного арендатора; условия о солидарности обязательства по внесению арендных платежей из договора аренды; обязанности каждого арендатора-подписанта договора аренды уведомить об отчуждении принадлежащего ему права собственности или иного права на помещение в расположенном на Земельном участке производственном здании; права арендатора-подписанта Договора аренды уступить права и обязанности по заключенному договору аренды третьим лицам.

заключенный договор аренды в противоречии с отсутствующими положениями, перечисленными выше, а равно в противоречии с законом и иными положениями из заключенного д оговора аренды, содержит в себе: указание на право Арендодателя требовать с Арендаторов неустойки в размере 1,5% от кадастровой стоимости Земельного участка в случае не направления арендодателю уведомления о передаче прав и обязанностей третьему лицу по заключенному договору аренды; условие, исключающее возможность передачи прав и обязанностей по заключенному договору аренды третьим лицам (п. 4.3.4 Договора аренды); указание на срок договора, равный 25 годам; указание на целевое назначение земельного участка (п. 1.3. Договора аренды), ограничивающее права арендаторов; указание на право арендодателя на одностороннее расторжение договора аренды при одновременном отсутствии такого права у арендаторов; наличие обязанности безвозмездной передачи всех улучшений, произведенных арендаторами при одностороннем расторжении Договора аренды по инициативе арендодателя; наличие права Арендодателя расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды при «осуществлении» арендаторами самовольной постройки на земельном участке при указании на право Арендаторов возводить на земельном участке здания, строения и сооружения (п. 4.3.2. договора аренды).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истцы обратились в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы лиц, участвующих в деле, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 названного Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона - принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

Судом установлено, что договором аренды от 12.02.2020 № 7944 определены все существенные условия.

Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что спорный земельный участок передан арендаторам по акту приема-передачи, находится в пользовании собственников помещений, расположенных в границах участка с кадастровым номером 50:20:0030117:52.

Кроме того, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в абзаце втором п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при переходе права собственности на здание, сооружение (либо часть здания, сооружения), находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением (их частью) и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (либо в соответствующей части - с учетом его доли в праве собственности на недвижимое имущество, а именно в здании, сооружении), независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как подтверждается материалами дела и пояснениями представителя истцов, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ИП ФИО5, ФИО6, ФИО7, ООО "Фортуна" приобрели право собственности на помещения от прежних арендаторов земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030117:52. Следовательно, в силу действующего законодательства к истцам перешло право аренды по договору от 12.02.2020 № 7944.

В этой связи суд приходит к выводу, что исковые требования фактически направлены на преодоление судебных актов о взыскании с истцов задолженности по арендной плате, что действующим процессуальным законодательством не допускается.

При данных обстоятельствах суд не находит достаточных правовых оснований для признания договора аренды от 12.02.2020 № 7944 незаключенным.

Доводы истцов о кабальности договора аренды и о несоответствии условий договора закону отклоняются судом за несостоятельностью, поскольку требования о недействительности сделки в рамках настоящего спора не заявлено, недействительность не влечет незаключенность договора. Кроме того, в судебном заседании представитель истцов пояснил, что истцы готовы платить арендную плату по договору с актуальными арендаторами и в части земельного участка, занятого и необходимого для использования принадлежащих помещений в здании.

Таким образом, исходя из предмета и оснований иска, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходи к выводу, что рассматриваемые исковые требования являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.


Судья Ю.С. Таранец