Решение от 23 декабря 2019 г. по делу № А40-287927/2019

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-287927/19-6-669
23 декабря 2019 г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2019 года

Полный текст решения изготовлен 23 декабря 2019 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФИРМА "ИМПЕРИАЛ" (127299, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА КОСМОНАВТА ВОЛКОВА, ДОМ 16, ЭТАЖ 4 ПОМ VI КАБ 6, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.01.2003, ИНН: <***>)

к ответчику: ГОСУДАРСТВЕННОМУ УНИТАРНОМУ ПРЕДПРИЯТИЮ ГОРОДА МОСКВЫ "М.ПРОГРЕСС" (107061, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ ВАЛ, 17, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.10.2002, ИНН: <***>)

о признании недействительным прекращения охранно-арендного договора №216-з1 от 14.04.2005 г. (зарегистрирован в ЕГРП 30.11.2005 г. №77-77-11/253/2005-267), применений последствий недействительности сделки путем признания охранно-арендного договора действующим;

о признании недействительным уведомления об освобождении помещений от 14.10.2019 №4993/19/исх.

при участии:

от истца – ФИО2 дов. от 09.01.2019г. (дип. от 17.06.2006г. ВСВ 1412885)

от ответчика – ФИО3 дов от 29.12.2018г. (дип. от 24.03.2011г. ВСГ 5224530), ФИО4 дов. от 18.12.2019г. (дип. от 08.06.2012г. КБ 67921)



УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФИРМА "ИМПЕРИАЛ" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ГОСУДАРСТВЕННОМУ УНИТАРНОМУ ПРЕДПРИЯТИЮ ГОРОДА МОСКВЫ "М.ПРОГРЕСС" (далее - ответчик) о признании недействительным прекращения охранно-арендного договора №216-з1 от 14.04.2005 г. (зарегистрирован в ЕГРП 30.11.2005 г. №77-77-11/253/2005-267) путем направления уведомления о прекращении договора аренды от 10.06.2019 № 2925/19/исх. и применений последствий недействительности сделки путем признания охранно-арендного договора действующим; о признании недействительным уведомления об освобождении помещений от 14.10.2019 №4993/19/исх.

Представитель истца исковые требования поддержал по доводам искового заявления.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на исковое заявление.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 14.04.2005 между Главным Управлением по охране памятников города Москвы (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен охранно-арендный договор N 216-з1.

По условиям договора арендатору во временное владение и пользование передан объект культурного наследия - часть нежилого здания площадью 4729 кв. м по адресу: <...>.

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке 30.11.2005 за № 77-77-11/253/2005-267.

Согласно дополнительному соглашению от 22.04.2010 к договору функции Главного Управления по охране памятников города Москвы перешли к Департаменту городского имущества города Москвы, в связи с чем, арендодателем по договору стал Департамент.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы №30273 от 13.09.2018 указанные нежилые помещения переданы в хозяйственное ведение ГУП «М.Прогресс» (запись регистрации от 29.01.2019 №77:01:0001040:2255 – 77/011/2019-4).

Согласно п. 4 договора, срок действия договора установлен с 14.04.2005 по 14.09.2018.

После окончания срока действия договора ответчик при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться объектом аренды, в связи с чем, на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ договор был продлен на неопределенный срок.

Как указывает истец, ООО "Фирма "ИМПЕРИАЛ" в адрес ответчика 29.11.2018 было направлено обращение №06-150-029/11-18 о рассмотрения вопроса перезаключения договора аренды на новый срок.

В ответ на указанное обращение, ГУП города Москвы "М.ПРОГРЕСС" уведомил истца о нарушении условий договора в части проведения работ по переоборудованию и перепланировке помещений, а также наличия задолженности по арендной плате, направив уведомление от 10.06.2019 № 2925/19/их. об отказе от договора по истечении трехмесячного срока в порядке ст. 610 ГК РФ. Письмом от 14.10.2019 №4993/19/исх. ответчик уведомил истца о необходимости освобождения помещений.

Полагая, что отказ арендодателя от исполнения договора аренды путем направления спорного уведомления нарушает права и законные интересы арендатора, установленные ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По истечении срока действия договора и при отсутствии волеизъявления сторон на продление срока его действия, договор прекращает свое действие, за исключением случая, предусмотренного п. 2 ст. 621 ГК РФ.

В случаях, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор считается, возобновленным на тех же условиях на неопределенной срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца; законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Таким образом, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона № 135-ФЗ.

Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что договор аренды от 14.04.2005 был заключен обществом без соблюдения публичных процедур до вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Кроме того, у истца имеется задолженность по арендной плате по договору аренды № 00-00081/05, что ООО "ФИРМА "ИМПЕРИАЛ" документально не оспорено.

Таким образом, действия ответчика по отказу в реализации права общества (арендатора) на заключение договора аренды помещения на новый срок являются законными и обоснованными.

Ответчиком при процедуре прекращения договорно-обязательственных отношений с истцом соблюден нормативно установленный срок, равный трем месяцам, и необходимый для предупреждения другой стороны о прекращении спорного договора, а также срок, предусмотренный условием самого договора аренды, включенный в него по обоюдному согласию сторон при подписании.

Действующее законодательство Российской Федерации не устанавливает ограничений для арендодателя при отказе от возобновленного на неопределенный срок договора аренды, поэтому отказ от договора аренды, выраженный в уведомлении от 10.06.2019 №2925/19/исх., является реализацией арендодателем своего права на отказ от договора аренды и его прекращение согласно статье 610 ГК РФ, что не может нарушать прав арендатора, поскольку соответствует действующему законодательству.

Поскольку истец не доказал, что отказ от договора не соответствует требованиям закона или иных правовых актов в порядке ст. 168 ГК РФ, правовых оснований для признания оспариваемых уведомлений от 10.06.2019 и от 14.10.2019 незаконными, и признания договора аренды действующим, не имеется, в связи с чем, заявленный иск удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

На основании изложенного, ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 606, 610, 621 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 64, 65, 69, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.В. Коршикова