Решение от 30 июня 2020 г. по делу № А64-718/2020

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, 67/12

http://www.tambov.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А64-718/2020
30 июня 2020 года
г. Тамбов



Резолютивная часть решения объявлена 23.06.2020г.

Решение в полном объеме изготовлено 30.06.2020г.


Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Игнатенко В.А.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи до перерыва помощником судьи Яниной Ю.В., после перерыва секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело №А64-718/2020 по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственная фирма «Рассвет» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Тамбовская область, Мучкапский район, д.Андриановка

к Администрации Мучкапского района Тамбовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Тамбовская область, Мучкапский район, р.п. Мучкапский

о признании незаконными решений от 10.01.2020 № 21, от 29.01.2020 № 214, от 05.02.2020 № 292, обязании устранить допущенное нарушение

при участии в судебном заседании

от заявителя: ФИО2, представитель по доверенности от 23.09.2019 № 68 АА 1244638;

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 25.10.2018.



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью сельскохозяйственная фирма «Рассвет» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений Администрации Мучкапского района Тамбовской области (далее - администрация) от 10.01.2020 № 21, от 29.01.2020 № 214, от 05.02.2020 № 292 об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства площадью 1928486 кв.м, кадастровый номер 68:10:2801003:1; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства; адрес (местоположение): Тамбовская область, Мучкапский район, без проведения торгов; обязании Администрации Мучкапского района Тамбовской области устранить допущенное нарушение прав путем подготовки и направления обществу с ограниченной ответственностью сельскохозяйственная фирма «Рассвет» для подписания договора купли-продажи земельного участка площадью 1928486 кв.м., кадастровый номер 68:10:2801003:1; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства; адрес (местоположение): Тамбовская область, Мучкапский район, без проведения торгов.

Представитель заявителя в судебном заседании 16.06.2020 поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика предъявленные требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве на заявление.

Судом в соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 23.06.2020. 23.06.2020 после перерыва судебное заседание продолжено.

Как следует из материалов дела, 10.01.2017г. между муниципальным образованием «Мучкапский район Тамбовской области», от именно которого выступила Администрация Мучкапского района Тамбовской области в лице главы района (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью сельскохозяйственная фирма «Рассвет» (Арендатор) заключен договор № 2 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (далее – договор аренды) кадастровый номер 68:10:2801003:1, площадью 1928486 кв.м. для использования в целях сельскохозяйственного назначения сроком на три года, зарегистрированный 30.01.2017 в установленном порядке (номер регистрации 68:10:2801003:1-68/025/2017-1).

Согласно п. 2.1 договора аренды срок аренды земельного участка устанавливается с 10.01.2017 по 10.01.2020.

Арендодатель передал земельный участок Арендатору по Акту приема-передачи земельного участка сельскохозяйственного назначения от 10.01.2017г., подписанного сторонами без возражений и разногласий и скрепленного печатями сторон.

Пунктом 3.3. Договора аренды установлен размер ежегодной арендной платы в сумме 2901844,78 руб.

В силу пунктов 3.4., 3.5. Договора аренды арендная плата вносится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя ежеквартально равными долями не позднее 26 числа последнего месяца квартала (26 марта, июня, сентября, декабря). В случае неполного действия срока Договора в квартале – соответственно количеству дней в данном квартале.

Согласно п. 2.3 Договора аренды по истечении срока Договора Арендатор обладает правом на заключение нового Договора аренды на новый срок при условии, что заявление о заключении нового Договора аренды такого земельного участка подано Арендатором до истечения срока действия настоящего Договора.

Дополнительным соглашением от 13.02.2019г. к Договору аренды, зарегистрированным также в установленном порядке, внесены изменения в пункт 2.3 Договора, а именно: после слов на «новый срок» дополнить словами: «в случае отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка».

Настоящее дополнительное соглашение распространяется на отношения, возникшие после 13.02.2019г.

30.12.2019г. Общество обратилось в Администрацию с заявлением исх. № 126 о заключении договора купли-продажи земельного участка по истечении трех лет с момента заключения договора аренды № 2 от 10.01.2017г. Также, заявитель просил подготовить и направить в его адрес для подписания договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 68:10:2801003:1 и счет (реквизиты) для его оплаты.

Администрация письмом от 10.01.2020 № 21 сообщила Обществу о том. что в силу положений статей 209, 264, 421 Гражданского кодекса РФ намерение арендатора выкупить земельный участок не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность продать ему этот земельный участок.

Преимущественное право приобретения в собственность арендуемого земельного участка возникает у арендатора только тогда, когда собственник-арендодатель примет решение продать этот участок. Администрацией района такое решение не принималось, одновременно, Администрацией в настоящее время принято решение о заключении договора аренды земельного участка на 3 года.

К названному ответу Администрацией был приложен проект Договора аренды от 11.01.2020г., расчет арендной платы за пользование земельного участка и акт приема-передачи земельного участка.

Письмом от 29.01.2020г. № 214 Администрация повторно направила в адрес Общества проект Договора аренды от 10.01.2020г., расчет арендной платы за пользование земельного участка и акт приема-передачи земельного участка, указав, что в случае принятия Обществом решения не заключать Договор аренды, Общество обязано будет вернуть Арендодателю земельный участок. При этом Общество потеряет преимущественное право на заключение договора аренды.

Общество 23.01.2020г. вновь обращается в Администрацию с заявлением (исх. № 6) о заключении договора купли-продажи арендуемого земельного участка.

Администрация письмом от 05.02.2020г. № 292 также сообщила обществу о невозможности заключения договора купли-продажи земельного участка, ввиду отсутствия решения Администрации о его продаже.

Посчитав решения Администрации Мучкапского района Тамбовской области (далее - администрация) от 10.01.2020 № 21, от 29.01.2020 № 214, от 05.02.2020 № 292 об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка незаконными, нарушающими право Общества на выкуп земельного участка, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Свои требования заявитель основывает на положениях пункта 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, согласно которому без проведения торгов может быть осуществлена продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Администрация предъявленные требования не признала по мотивам, изложенным в отзыве на заявление, считает оспариваемые решения в заключении договора купли-продажи земельного участка законными и обоснованными.

В обоснование возражений ссылается на то, что в силу положений статей 209, 264, ГК РФ намерение арендатора выкупить земельный участок не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность продать ему этот земельный участок. Такая обязанность не предусмотрена и условиями Договора аренды, согласно пункту 2.3 которого Арендатор обладает правом на заключение нового Договора аренды на новый срок при условии, что заявление о заключении нового Договора аренды такого земельного участка подано Арендатором до истечения срока действия настоящего Договора, и в случае отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Полагает также, что понуждение в заключении договора не допускается, за исключением случаев, когда заключение договора предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Администрация также ссылается на то, что в настоящее время Общество, не возвратив земельный участок после окончания срока действия договора, осуществляет самовольное занятие участка.

Оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению. При этом суд руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В свою очередь обязанность доказывания нарушенного права в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лежит на заявителе.

Согласно статьи 1 Федерального закона от 24.07.2012г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

В соответствии с частью 1 статьи 10 названного Закона земельные участки, относящиеся к категории земель сельскохозяйственного назначения и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Частью 4 указанной нормы установлено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Статьей 11 ЗК РФ установлено, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности

На основании части 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи

На основании пункта 9 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Таким образом, по смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды; у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании участка.

Как следует из материалов дела, факт использования земельного участка подтверждается следующими доказательствами:

- договором аренды № 2 от 10.01.2017г.;

- актом от 10.01.2017г. приема-передачи в аренду земельного участка к Договору аренды;

- приказом № 3 «А» от 31.01.2017г. о включении в совооборот ООО СФ «Рассвет» земель сельхозназначения, полученных в аренду, в том числе по договору № 1 от 10.01.2017г.,

- сведениями об использовании земельных угодий для сельскохозяйственного производства и произведенных затратах в 2017 г., в 2018 г., в 2019 г.,

- актами посадки семян № 1 от 11.05.2017г., № 2 от 10.05.2018г., № 1 от 26.04.2019г.;

- актами об использовании минеральных, органических и бактериальных удобрений № 1 от 12.04.2017г., № 2 от 19.05.2017г., от 29.03.2018г., № 5 от 28.05.2018г., № 2 от 30.04.2019г., № 8 от 31.05.2019г.;

- товарными накладными №УТ-99 от 19.05.2017, №УТ-280502 от 28.05.2018, №УТ-260402 от 26.04.2019, №УТ-230501 от 23.05.2019, №УТ-310509 от 31.05.2019;

- универсальными передаточными актами – счетами-фактурами № 3793 от 12.04.2017г., № 2454 от 29.03.2018г., № 2457 от 29.03.2018г., № 9120 от 30.04.2019г., подтверждающими покупку посадочного материала, удобрений и пестицидов.

Факт своевременного внесения арендной платы подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями за период с ноября 2016г. по декабрь 2019г., и представленным платежным поручением об уплате арендных платежей за I квартал 2020г.

Каких-либо доказательств выявления в рамках государственного земельного надзора неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании участка Администрацией в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, с целью приобретения в свою собственность на льготных условиях арендуемого земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 68:10:2801003:1 заявитель обратился в Администрацию 30.12.2019г., то есть до истечения трехлетнего срока пользования земельным участком, что противоречит пункту 9 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Согласно пункту 2.1 Договора аренды № 2 от 10.01.2017г. срок аренды земельного участка устанавливался с 10.01.2017г. по 10.01.2020г., то есть 10.01.2020 стороны вправе были заключить договор купли-продажи арендуемого участка, поскольку условия, предусмотренные пунктом 9 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ были соблюдены:

- арендатор пользуется участком на основании договора аренды № 2 от 10.01.2017г., с момента заключения которого прошло не менее трех лет;

- заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды (30.12.2019г.);

у Администрации отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании участка. Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что заявление ООО СФ «Рассвет» подано с соблюдением требований действующего законодательства, у Администрации отсутствовали законные основания для отказа в продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 68:10:2801003:1 без проведения торгов в порядке пункта 9 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах требование заявителя в части признания незаконным решения Администрации от 10.01.2020г. № 21 об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка подлежит удовлетворению.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, Обществом 23.01.2020 было повторно подано заявление о выкупе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 68:10:2801003:1.

Поскольку указанное заявление было подано в административный орган в нарушение требований пункта 9 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ, заявление ООО СФ «Рассвет» в части признания незаконными решения от 05.02.2020г. № 292 об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 68:10:2801003:1, удовлетворению не подлежит.

В силу статьи 198 АПК РФ граждане, организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Под ненормативным актом следует понимать юридически властное волеизъявление государственного или иного органа, обращенное к конкретному лицу, влекущее для него возникновение, изменение, или прекращение прав и обязанностей, рассчитанное на однократное применение.

Из материалов дела следует, что письмом от 29.01.2020 № 214 Администрация направила в адрес заявителя проект Договора аренды от 11.01.2020г., расчет арендной платы за пользование земельного участка и акт приема-передачи земельного участка. Дополнительно административный орган в своем письме пояснил, что в случае принятия Обществом решения не заключать Договор аренды, Общество обязано будет вернуть Арендодателю земельный участок, в связи с чем, Общество потеряет преимущественное право на заключение договора аренды.

Поскольку письмо Администрации от 29.01.2020г. № 214 не носит властно-распорядительного характера, не содержит обязательных распоряжений, нарушающих права и законные интересы истца, суд приходит к выводу, что названный акт не являются ненормативно-правовым.

В связи с изложенным, требования заявителя в указанной части не подлежат рассмотрению в арбитражном суде в порядке главы 24 АПК РФ, суд отказывает в их удовлетворении.

Согласно требованиям пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Учитывая изложенное, суд считает возможным удовлетворить требование заявителя в части обязания Администрации Мучкапского района Тамбовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) устранить допущенное нарушение прав путем подготовки и направления обществу с ограниченной ответственностью сельскохозяйственная фирма «Рассвет» для подписания договора купли-продажи земельного участка площадью 1928486 кв.м., кадастровый номер 68:10:2801003:1; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства; адрес (местоположение): Тамбовская область, Мучкапский район, без проведения торгов, в тридцатидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине по ходатайству представителя Общества в судебном заседании 23.06.2020 подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

СУД РЕШИЛ:


Признать незаконным решение Администрации Мучкапского района Тамбовской области от 10.01.2020 № 21 об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства площадью 1928486 кв.м, кадастровый номер 68:10:2801003:1; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства; адрес (местоположение): Тамбовская область, Мучкапский район, без проведения торгов.

Обязать Администрацию Мучкапского района Тамбовской области устранить допущенное нарушение прав путем подготовки и направления обществу с ограниченной ответственностью сельскохозяйственная фирма «Рассвет» для подписания договора купли-продажи земельного участка площадью 1928486 кв.м., кадастровый номер 68:10:2801003:1; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства; адрес (местоположение): Тамбовская область, Мучкапский район, без проведения торгов, в тридцатидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанции через арбитражный суд принявший решение. Адрес для корреспонденции: 392020, <...>. При переписке просьба ссылаться на номер дела.

Информацию о рассматриваемом деле можно получить на сайте Арбитражного суда Тамбовской области по адресу: http://tambov.arbitr.ru, в справочной службе по телефону <***> или в информационном киоске, расположенном на первом этаже здания суда.


Судья В.А. Игнатенко