Решение от 31 июля 2017 г. по делу № А33-4510/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

31 июля 2017 года

Дело № А33-4510/2017

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 25.07.2017.

В полном объёме решение изготовлено 31.07.2017.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Шишкиной И.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации города Иланский Иланского района Красноярского края (ИНН 2415001848 , ОГРН 1022400760414, г.Иланский, Красноярский край)

к обществу с ограниченной ответственностью "Канск-Декор М" (ИНН <***>, ОГРН <***>, г.Красноярск)

о расторжении договора аренды земельного участка,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (660021, <...>)

- Администрация Иланского района Красноярского края (ИНН <***>, ОГРН <***>, 663800, <...>)

при участии:

от ответчика: ФИО1 – представителя по доверенности от 07.04.2017, паспорт,

при ведении протокола судебного заседания до перерыва помощником судьи А.Ю. Цыганковой, после перерыва секретарем ФИО2,

установил:

Администрация города Иланский Иланского района Красноярского края (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края к обществу с ограниченной ответственностью "Канск-Декор М" (далее – ответчик) с требованиями:

- расторгнуть договор аренды № 110 от 13.11.2012 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 24:15:2504005:776, общей площадью 3954,0 кв. м., расположенного по адресу: Россия, <...>, заключенный с Обществом с ограниченной ответственностью «Канск-Декор М», и соглашение к нему от 17.02.2014 года;

- обязать возвратить администрации города Иланский Иланского района Красноярского края земельный участок с кадастровым номером 24:15:2504005:776, общей площадью 3954,0 кв. м., расположенный по адресу: Россия, <...>, путем подписания акта приема-передачи в удовлетворительном состоянии, пригодном для дальнейшего использования;

- Иланскому межмуниципальному отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю снять обременение земельного участка по адресу: Россия, <...>, - аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № 24-24-15/007/2014-071 от 19.02.2014 года о государственной регистрации договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 110 от 13.11.2012, заключенного с ООО «Канск-Декор М».

Исковое заявление принято к производству суда. Определением 10.03.2017 возбуждено производство по делу, на 11.04.2017 назначено предварительное судебное заседание, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (660021, <...>).

Протокольным определением от 11.04.2017 суд завершил предварительное судебное заседание и продолжил рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Определением от 11.04.2017 судебное разбирательство отложено на 21.06.2017, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Иланского района Красноярского края (ИНН <***>, ОГРН <***>, 663800, <...>).

Определением от 21.06.2017 судебное заседание отложено на 18.07.2017.

Истец, третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, для участия в судебном заседании не явились. На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в их отсутствие.

От истца поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью обеспечить явку представителя.

Ответчик представил дополнительные документы в материалы дела. На основании статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд приобщил документы к материалам дела.

От истца поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью обеспечить явку представителя.

Суд определил объявить перерыв в судебном заседании для предоставления истцу возможности направить в суд своего представителя.

Руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании объявлен перерыв до 12 час. 00 мин. 25 июля 2017 года. После окончания перерыва судебное заседание было продолжено в присутствии представителя ответчика.

Истец представителя в судебное заседание не направил.

Представитель ответчика представил в материалы дела письменные пояснения, дополнительные документы по освоению участка. Документы приобщены к материалам дела.

Судом обозревался в подлиннике проект строительства нежилого здания в нескольких томах. Подлинник проекта возвращен ответчику.

Ответчик пояснил, что проект строительства у истца имеется, поскольку предоставлялся при подаче заявления о выдаче разрешения на строительство.

Суд отклонил ходатайство истца об отложении судебного разбирательства, поскольку отзыв на иск истцом получен согласно распечатки с сайта ФГУП «Почта России», истец не лишен был права направить в суд представителя после перерыва, в ходатайстве не содержится сведений о намерении истца представить дополнительные доказательства, имеющие значение для дела.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором возражает против удовлетворения исковых требований по следующим основаниям:

- дополнительным соглашением от 17.02.2014 №1 к договору аренды земельного участка срок договора продлен до 11.11.2017. В письме от 21.03.2014 №82 истец уведомил ответчика о том, что согласно решению Арбитражного суда Красноярского края от 17.03.2014, арендная плата по договору аренды в год составляет 41 121,60 руб., в квартал - 10 280,40 руб. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 10 числа первого месяца квартала, за который вносится плата (п. 3.5. договора). Ответчик в установленный договором срок в полной сумме вносит истцу плату за земельный участок, на момент рассмотрения данного дела Арбитражным судом Красноярского края и на дату подачи искового заявления 22.02.2017 задолженность ответчика перед истцом отсутствует. Таким образом, оснований для досрочного расторжения договора аренды по п. 3 ст. 619 ГК РФ у истца отсутствуют;

- истец заявляет что, ответчик существенным образом ухудшает переданный в аренду земельный участок. Фактически ответчик произвел уборку данного земельного участка от мусора и веток, подготовил земельный участок к выполнению строительных работ, потратив при этом 129 908,58 рублей, что подтверждается авансовыми отчетами № 143от 17.07.2012, № 149 от 23.07.2012, № 157 от 06.08.2012, № 167 от 24.08.2012. На данном земельном участке ответчик произвел установку деревянного забора, произвел отсыпку инертными материалами на сумму 61 089,07 рублей согласно договора поставки № 52.1 от 24.07.2012 с ГП «КрайДЭО». Согласно Справке о произведенных расходах от 10.04.2017 ООО «Канск-Дер М» затратило на подготовку выполнения строительных работ на данном земельном участке 4 109 955,05 рублей, что подтверждается договорами и расходными документами к ним. Следовательно, основания для расторжения данного договора аренды по п. 2 ст. 619 ГК РФ у истца отсутствуют;

- ответчик долгое время не мог фактически пользоваться данным земельным участком по причине спора между ответчиком и Администрацией Иланского района (арендодатель) о размере арендной платы за участок (решение Арбитражного суда Красноярского края от 12.12.2013 по делу № А33-14050/2013, решение Арбитражного суда Красноярского края от 17.03.2014 по делу № А33-14111/2013). Ответчик письмом от 05.02.2014 направил протокол разногласий к договору аренды в Администрацию Иланского района Красноярского края. 17.02.2014 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды № 110 от 13.11.2012, в котором согласовали размер арендной платы и передали договор аренды № 110 от 13.11.2012 и дополнительное соглашение №1 от 17.02.21014 на государственную регистрацию, которая состоялась 19.02.2014. Фактически ответчик получил законное право пользоваться земельным участком после 19.02.2014, до этого момента оплачивал в течение 15 месяцев расходы по арендной плате, затраты на судебные разбирательства, средства на подготовку земельного участка для проведения строительных работ;

- ответчик не получал от истца каких-либо требований или претензий о расторжении договора аренды № 110 от 13.11.2012, в том числе не получал претензионное письмо № 721 от 05.08.2016. Данный факт подтверждает и сам истец в исковом заявлении «14.09.2016 письмо было возвращено отправителю по причине истечения срока хранения». За период с 14.09.2016 по 22.02.2017 истец в адрес ответчика не направлял корреспонденции, относящейся договора аренды № 110 от 13.11.2012. Следовательно, истцом не соблюден претензионный порядок расторжения договора, что является существенным условием;

- производя осмотр земельного участка (акты осмотра земельного участка от 24.06.2016, от 28.07.2016, от 25.08.2016, от 05.12.2016) истец не уведомил ответчика о проводимых мероприятиях, осмотры проходили без представителя ответчика, что нарушает права ответчика и ставит под сомнение объективность данных актов осмотра;

- ответчик подал заявление № 129 от 03 мая 2017 года в Муниципальное Казенное учреждение «Отдел Архитектуры и Градостроительства» Администрации Иланского района с приложением всех необходимых документов о выдаче разрешения на строительство общественно делового центра на земельном участке с кадастровым номером 24:15:2504005:776, расположенного по адресу: Россия, <...> А. Письмом № 323 от 15.05. 2017 Администрации города Иланский Иланского района Красноярского края ответчику отказано в выдаче разрешения на строительство общественно делового центра по формальным основаниям. Данное обстоятельство подтверждает факт злоупотребления со стороны истца правом на судебную защиту, в том числе при подаче рассматриваемого иска. ответчик намерен обжаловать данный отказ в ближайшее время в суде;

- ответчик в целях подготовки документации, необходимой для получения разрешения на строительство, произвел первичные действия по подготовке земельного участка к строительству, а именно: осуществил подготовку эскизного проекта застройки земельного участка, оформил технические условия в энергоснабжающих организациях, заключил эскизного проекта застройки земельного участка, согласовал с государственными и муниципальными органами технико-геодезические параметры застройки, а также заключил договор с подрядной организацией по подготовке земельного участка к строительным работам. Также ответчик провел работу по различным согласовательным процедурам, необходимым для начала строительства. Ответчик предоставляет в материалы дела доказательства освоения земельного участка, в виде эскизного проекта, технического проекта общественно-делового центра, фотофиксации земельного участка, согласно которой земельный участок огражден забором, на участок завезены строительные материалы, установлена система освещения;

- ответчиком получено постановление от 24.04.2017 № 434 «Об утверждении градостроительного плана земельного участка № RU24515000-140, с кадастровым номером 24:15:2504005:776, «ОД» Общественно деловой застройки по адресу: Россия, <...>, и Градостроительный план земельного участка;

- таким образом, неполучение ответчиком разрешения на строительство, как установлено материалами дела, обусловлено незаконными действиями Администрации г. Иланский и не является результатом бездействия со стороны ответчика. На протяжении всего периода действия договора аренды ответчик добросовестно и законно осуществлял и осуществляет мероприятия, направленные на освоение земельного участка. Само по себе отсутствие на земельном участке материального объекта не является основанием для расторжения договора аренды.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю представило в материалы дела отзыв на иск, согласно которому 19.02.2014 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации договора аренды №110 от 13.11.2012 находящегося в государственной собственности земельного участка. Истцом заявлены требования к Иланскому межмуниципальному отделу Управления о снятии обременения земельного участка - аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи № 24-24-45/007/20147-071 о 19.02.2014 о государственной регистрации договора аренды № 110 от 13.11.2012. Вместе с тем, исходя из смысла части 3 статьи 1 Федерального закона №218-ФЗ, статьи 12 ГК РФ, которой установлены способы защиты гражданских прав, требования об аннулировании записи являются ненадлежащим способом защиты, не основанным на законе, что является основанием для отказа в удовлетворении таких требований.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

На основании постановления администрации Иланского района Красноярского края от 12.11.2012 № 1248-п «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Канск-Декор М» земельного участка в аренду, сроком на 2 года, для строительства общественно-делового центра» истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 13.11.2012 № 110, в соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:15:2504005:776, находящийся по адресу: Россия, <...> (далее - участок), для строительства общественно - делового центра, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющийся его неотъемлемой частью (Приложение 1), общей площадью 3954 кв.м. Настоящий договор имеет также силу передаточного акта. Арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок площадью 3954 кв.м.

Срок аренды определен сторонами в пункте 2.1. договора с 12.11.2012 по 11.11.2014. Исчисление даты производится с момента вступления в силу постановления администрации о предоставлении в аренду земельного участка, указанного в преамбуле настоящего договора.

Пунктом 2.2. установлено, что договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Иланском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Согласно пункту 3.1. договора периодом внесения арендной платы является квартал. Размер арендной платы за участок составляет 921 255 рублей 11 копеек в квартал. Арендная плата по настоящему договору начисляется с 13 ноября 2012 года (пункт 3.2).

Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (Приложение №2) (пункт 3.4).

В силу пункта 3.5 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально до десятого числа первого месяца квартала, за который вносится плата, путем перечисления на счет арендодателя.

На основании пункта 4.1 договора арендодатель имеет право:

требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а так же при нарушении порядков и сроков внесения арендной платы более двух раз подряд (пункт 4.1.1);

на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка сцелью его осмотра на предмет соблюдения условий договора, а также требованийземельного законодательства (пункт 4.1.2);

На основании пункта 4.4 договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора:

использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 4.4.1);

уплачивать в размере и на условиях, установленных договором и (или) изменениями к нему, арендную плату (пункт 4.4.2);

обеспечить арендодателю (его законным представителям), представителям органов государственного земельного контроля доступ на участок по их требованию (пункт 4.4.3);

не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории (пункт 4.4.6);

выполнять на участке в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия содержания и эксплуатации инженерных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и не препятствовать их ремонту и обслуживанию (пункт 4.4.7).

Согласно пункту 6.2 договор может быть, расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством.

Приложением № 2 к договору является расчет арендной платы.

Между сторонами договора подписан протокол разногласий от 10.02.2014 к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 13.11.2012 № 110, согласно которому стороны установили изложить пункты договора в следующей редакции:

«2.1. Срок аренды участка устанавливается два года с момента вступления настоящего договора в силу».

«3.1. Периодом внесения арендной платы является квартал. Размер арендной платы за участок составляет 55 833 рубля 64 копейки в квартал».

«3.7. Арендная плата за первый период (с 13 ноября 2012 года по 31 декабря 2012 года) в сумме 29 777 рублей 94 копейки, а также в связи с распространением действия договора на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, за период предшествующий заключению договора, подлежит уплате в течение тридцати дней с даты вступления договора в силу».

«3.11. Коэффициент К1 для расчета арендной платы на период строительства общественно-делового центра не может превышать значение 0,02 (две сотых)».

«3.12. Размер арендной платы подлежит перерасчету в случае изменения кадастровой стоимости участка».

Дополнительным соглашением №1 от 17.02.2014 к договору срок аренды участка продлен по 11.11.2017.

Государственная регистрация договора произведена 19.02.2014 №15/007/2014-071 (согласно штампу о регистрации, проставленному на договоре).

Претензионным письмом от 08.02.2016 №214 истец обратился с требованием к ответчику об оплате образовавшейся задолженности в размере 23 274,83 руб., в том числе пени в размере 2 714,03 руб., а также о досрочном расторжении договора аренды от 13.11.2012 № 110. Сообщил о том, что земельный участок ненадлежащим образом используется ответчиком, а именно ответчик не использует участок в соответствии с целевым назначением - для строительства объекта (общественно-делового центра). Претензия от 08.02.2016 №214 направлена ответчику по почте 12.02.2016 согласно почтовой квитанции, представленной истцом в материалы дела.

Претензионным письмом от 05.08.2016 №721 истец, ссылаясь, что пунктом 4.4. раздела 4 договора аренды земельного участка определены обязанности арендатора, к которым относится выполнение в полном объеме всех условий договора: использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; своевременная перечисление в размере и на условиях, установленных договором и изменениями к нему, арендной платы за использование земельного участка; недопущение действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях; выполнение работ по благоустройству территории, сообщил арендатору -ООО «Канск-Декор М» о том, что им не используется земельный участок по адресу: <...>, в соответствии с его назначением - для строительства общественно-делового центра. Также истец сообщил, что комиссией в составе представителей администрации города Иланский и Администрации Иланского района 24.06.2016 и 28.07.2016 были совершены выезды с целью проведения осмотра земельного участка, являющегося предметом договора аренды, в ходе которых было установлено, что земельный участок не используется по назначению (в соответствии с разрешенным использованием, установленным пунктом 1.1. договора); постоянных или временных зданий (строений, сооружений) на земельном участке не имеется; строительство на участке не начиналось; временное ограждение периметра земельного участка (забор) частично разрушено; земельный участок зарос бурьяном и сорняками. Ответчиком существенно нарушаются условия договора аренды, ответчик ухудшает переданное в аренду имущество, не использует земельный участок по назначению в течение длительного периода времени - 3 лет 8 месяцев. Истец потребовал в срок до 15.09.2016 устранить нарушения условий договора аренды: использовать земельный участок в соответствии с его назначением - для строительства общественно-делового центра. До истечения вышеуказанного срока предоставить в администрацию города Иланский копии документов, подтверждающих возможность осуществления строительной деятельности на арендуемом земельном участке: копию разрешения на строительство недвижимого объекта - общественно-делового центра; копию плана-графика проведения строительных работ на арендуемом земельном участке с приложением пояснений по срокам начала и окончания строительства. В случае невыполнения вышеуказанных условий в установленный срок истец сообщил, что будет вынуждена обратиться в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка. Истец предложил ответчику досрочно расторгнуть договор аренды и соглашение к нему по взаимному согласию сторон.

Претензия от 05.08.2016 №721 направлена ответчику по почте 08.08.2016 согласно почтовой квитанции и реестра почтовых отправлений.

Ссылаясь на то, что ответчик не использует земельный участок по целевому назначению, организации ответчиком на участке несанкционированной свалки, что нарушает законные интересы жителей г. Иланский, ухудшает архитектурный облик городского поселения, а также отсутствие у общества выданного в установленном законом порядке разрешения на строительство общественно-делового центра по адресу: <...>, истец обратился с требованиями:

- расторгнуть договор аренды № 110 от 13.11.2012 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 24:15:2504005:776, общей площадью 3954,0 кв. м., расположенного по адресу: Россия, <...>, заключенный с Обществом с ограниченной ответственностью «Канск-Декор М», и соглашение к нему от 17.02.2014 года;

- обязать возвратить администрации города Иланский Иланского района Красноярского края земельный участок с кадастровым номером 24:15:2504005:776, общей площадью 3954,0 кв. м., расположенный по адресу: Россия, <...>, путем подписания акта приема-передачи в удовлетворительном состоянии, пригодном для дальнейшего использования;

- Иланскому межмуниципальному отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю снять обременение земельного участка по адресу: Россия, <...>, - аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № 24-24-15/007/2014-071 от 19.02.2014 года о государственной регистрации договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 110 от 13.11.2012, заключенного с ООО «Канск-Декор М».

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Договор N 110 от 13.11.2012 является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно: при порче земель; при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На основании пункта 4.1 договора аренды № 100 от 13.11.2012 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а так же при нарушении порядков и сроков внесения арендной платы более двух раз подряд (пункт 4.1.1).

.Досудебный порядок по требованию о расторжении договора аренды истцом соблюден (претензия 05.08.2016 №721).

Как следует из указанной претензии и искового заявления, требования истца обоснованы тем, что ответчик не производит освоение земельного участка предоставленного в аренду для строительства, ухудшает его состояние, разрешение на строительство не получено.

Рассмотрев представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что ответчиком предпринимались меры по освоению земельного участка в формах, возможных до получения разрешения на строительство, что подтверждают следующие доказательства:

- договор на оказание услуг от 14.06.2012 №45, заключенного между ИП ФИО3 (исполнитель) и ООО «Канск-Декор М» (заказчик), пунктом 1.1 которого предусмотрено, что согласно настоящему договору исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать следующие услуги: разработка проекта нежилого здания «Общественно делового центра» по адресу: <...> а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Стоимость оказываемых услуг составляет 170 000 руб. (пункт 3);

- проект строительства общественно-делового центра № 029-02-12ГП подготовленный ИП ФИО3 Подлинник проекта в нескольких томах предоставлялся суду на обозрение, в материалы дела представлен в копии в части (ввиду большого объема);

- договор поставки инертных материалов от 24.07.2012 №52.1, заключенного между ГП «КрайДЭО» (поставщик) и ООО «Канск-Декор М» (покупатель), пунктом 1.1 которого предусмотрено, что поставщик обязуется реализовать покупателю щебень фр.20-70 мм, именуемый в дальнейшем товар в количестве 12,0 м3 по цене 621 руб. 26 коп. за 1м3 с НДС (18%) на сумму 31063 руб.00 коп., в т.ч. НДС (18%) - 4 738 руб. 22 коп., песчано-щебеночная смесь фр. 0-20 мм, именуемый в дальнейшем товар в количестве 121,0 м3 по цене 312 руб. 45 коп. за 1м3 с НДС (18%) на сумму 37 806 руб. 72 коп., в т.ч. НДС (18%) - 5 767 руб. 13 коп.;

- договор от 27.07.2012 №13-12, заключенного между ОАО «Канск-Декор М» (заказчик) и ОАО «Красноярская горно-геологическая компания»» (исполнитель), пунктом 1.1 которого предусмотрено, что исполнитель обязуется выполнить, по заданию заказчика, работы по бурению двух инженерно-геологических скважин с выдачей геологических колонок по скважинам и геологического разреза; счета-фактуры на оказанные услуги;

- договор на оказание услуг от 07.08.2012 № 452, заключенного между ООО «Канск-Декор М» (заказчик) и ООО «Меридиан+» (исполнитель), пунктом 1.1 которого предусмотрено, что заказчик поручает, а исполнитель обязуется вынести на местность координаты осей зданий согласно проекта 029-02-12, выполненного ИП Фролов (Приложение №1), расположенного по адресу: Россия, <...>. Стоимость работ составит 17 600 руб. (пункт 1.2). Согласно акта о выполнении работ от 08.08.2012 исполнитель передал, а заказчик принял полный объем работ, предусмотренных договором;

- договор на оказание услуг от 07.08.2012 №450, заключенного между ООО «Канск-Декор М» (заказчик) и ООО «Меридиан+» (исполнитель), пунктом 1.1 которого предусмотрено, что заказчик поручает, а исполнитель обязуется выполнить топографическую съемку масштаба 1:500 земельного участка, без нанесения подземных коммуникаций, расположенного по адресу: <...>. Стоимость работ составит 24 900 руб. (пункт 1.2). Согласно акта о выполнении работ от 07.08.2012 исполнитель передал, а заказчик принял полный объем работ, предусмотренных договором;

- договор на поставку железобетонных изделий от 01.07.2012 №28, заключенного между ООО «Канский комбинат строительных конструкций» (поставщик) и ООО «Канск-Декор М» (покупатель), пунктом 1.1 которого предусмотрено, что поставщик обязуется изготовить и поставить, а покупатель принять и оплатить железобетонные изделия (далее - Продукция) в порядке и на условиях, установленных настоящим договором;

- договор на выполнение демонтажных и монтажных работ от 01.10.2015 №10/15, заключенный между ООО «Канск-Декор М» (заказчик) и ООО «Сибирские проекты» (подрядчик), пунктом 1.1 которого предусмотрено, что подрядчик обязуется в установленный договором срок выполнить демонтаж и монтаж забора из материала заказчика (далее работы), по адресу: Россия. <...> (далее по тексту именуемый объект), а заказчик обязуется осуществить приемку и оплату указанных работ в объеме, порядке, установленных настоящим договором. Срок выполнения работ установлен: начало выполнения работ с 05.10.2015, окончание работ – в течение 14 рабочих дней со дня начала работ (пункт 4.1). Согласно Акту №23/10/2015 от 23.10.2015 подрядчиком оказаны заказчику следующие услуги: выполнение демонтажных и монтажных работ по договору 10/15 от 01.10.2015 на сумму 90 000 руб.;

- договор оказания услуг по уборке территории и вывозу мусора от 20.10.2015 №11/15, заключенный между ООО «Инвестиционная компания «Сибирские проекты» (исполнитель) и ООО «Канск-Декор М» (заказчик), пунктом 1.1 которого предусмотрено, что по настоящему договору исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги поуборке территории, расположенной по адресу: Россия. <...>, общей площадью 3954 кв.м, а заказчик обязуется оплатитьоказанные услуги. Перечень мероприятий по уборке территории определены заказчиком: сбор мусора и перемещение его к контейнерам; вывоз и утилизация мусора. Сроки оказания услуг по уборке территории: начало – 23.10.2015, окончание – 09.11.2015 (пункт 1.2). Согласно акту сдачи-приемки выполненных работ от 09.11.2015 исполнитель оказал и передал, а заказчик принял услуги исполнителя по договору от 20.10.2015 №11/15 на сумму 40 000 руб.;

- договор подряда от 01.01.2016, заключенного между ООО «Канск-Декор М» (заказчик) и ФИО4 (подрядчик), пунктом 1.1 которого предусмотрено, что подрядчик обязуется выполнить по заданию заказчика работы, предусмотренные разделом 5 настоящего договора, а заказчик обязуется принять и оплатить результат этих работ. Стоимость работ по договору составляет 42 000 руб. (пункт 2.1). Срок действия договора с 01.01.2016 по 30.06.2016 (пункт 4.1). На основании пункта 5.1.1 подрядчик обязан своими силами и средствами выполнить работы (услуги) сторожа по адресу: Россия, Красноярский край. Иланский р-н. г, Иланский. ул. Красная 56 А; акты об оказании услуг за период с января 2016 года по июнь 2016 года, копии платежных документов об оплате услуг;

- договор оказания услуг по уборке территории, вывозу мусора от 01.04.2016 №15/16, заключенного между ООО «Инвестиционная компания «Сибирские проекты» (исполнитель) и ООО «Канск-Декор М» (заказчик), пунктом 1.1 которого предусмотрено, что по настоящему договору исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги по уборке территории, расположенной по адресу: Россия. <...>, общей площадью 3954 кв.м, а заказчик обязуется оплатить оказанные услуги. Перечень мероприятий по уборке территории определены заказчиком: сбор мусора и перемещение его к контейнерам; вывоз и утилизация мусора. Сроки оказания услуг по уборке территории: начало – 01.04.2016, окончание – 10.04.2016 (пункт 1.2). Согласно акту сдачи-приемки выполненных работ от 10.04.2016 исполнитель оказал и передал, а заказчик принял услуги исполнителя по договору от 20.10.2015 №11/15 на сумму 30 000 руб.;

- проект границ земельного участка из топоплана г. Иланский для согласования строительства общественно делового центра по адресу: Россия. <...>. Согласно Условий согласования проекта границ земельного участка из топоплана от 25.06.2012, застройщик обязан осуществить вынос канализационной сети, за счет средств ООО «Канск-Декор-М», за пределы участка со всеми необходимыми согласованиями, получением технических условии и т.д. (пункт 1);

- договор на выполнение работ от 29.08.2016 №21/16, заключенного между ООО «Канск-Декор М» (заказчик) и ООО «ИК» Сибирские проекты» (подрядчик), пунктом 1.1 которого предусмотрено, что подрядчик обязуется в установленный договором срок выполнить работы: проектные и изыскательские работы; работы по демонтажу и монтажу канализационной сети за пределы участка (далее - работы), по адресу: Россия, <...> (далее по тексту именуемый объект), а заказчик обязуется осуществить приемку и оплату указанных работ в объеме, порядке, установленных настоящим договором. Общая стоимость работ по договору составляет 350 000 руб. (пункт 3.2). Сроки выполнения работ: начало – 01.09.2016, окончание– 31.12.2017 (пункт 4.1); счет-фактура № 21 от 15.11.2016 на сумму 1ё50 000 руб., платежное поручение № 638 от 15.11.2016 на сумму 150 000 руб. на оплату проектно-изыскательских работ по выносу сетей;

- постановлением Администрации города Иланский Иланского района Красноярского края от 24.04.2017 №434 утвержден градостроительный план земельного участка №RU24515000-140, с кадастровым номером 24:15:2504005:776, с площадью 3954,00 кв.м., «ОД» Общественно-деловой застройки по адресу: Россия, <...>;

- градостроительный план № RU24515000-140 земельного участка с кадастровым номером 24:15:2504005:776, общей площадью 3954,00 кв.м., расположенного по адресу: Россия, <...>;

- письменное заявление ответчика от 03.05.2017 №129, адресованное МКУ «Отдел Архитектуры и Градостроительства Администрации Иланского района», о выдаче разрешения на строительство общественно делового центра на земельном участке с кадастровым номером 24:15:2504005:776, расположенным по адресу: Россия, <...>;

- ответное письмо Администрации города Иланский Иланского района Красноярского края от 15.05.2017 №323 об отказе в выдаче разрешения на строительство. Данный отказ оспаривается обществом в рамках дела № А33-17458/2017;

- акт сверки взаимных расчетов по договору аренды за период с июля по декабрь 2016 года между истцом и ответчиком, согласно которому задолженность ответчика перед истцом на 31.12.2016 отсутствует;

- справка о произведенных расходах от 10.04.2017 ООО «Канск-Декор М», согласно которой затраты по строительству общественно-делового центра составили 4 109 955,05 руб.;

- фотографии земельного участка, согласно которым земельный участок огражден забором.

Задолженность по арендной плате за 2016 год за периоды, указанные в представленных в материалы дела претензиях, по договору аренды отсутствует.

Согласно положительному техническому заключению, выполненному СК ООО «Холдинг центр» составленному по результатам обследования строительной площадки 24.07.2017 на соответствие строительным нормам и правилам, расположенной по адресу: Россия, <...>, в настоящее время строительная площадка находится в соответствии строительных норм и правил; отклонений для проведения строительных работ и возведения нежилого здания магазина, не обнаружено; на участке выполнены технические решения по усилению основания для устройства здания с учетом градостроительных норм и правил.

Обществом после получения претензий арендодателя приняты меры к получению градостроительного плана участка, получению разрешения на строительство.

Земельное законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47 ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства 9при необходимости), получение технических условий на подключение сетей и иные мероприятия по подготовке к строительству.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Договором аренды спорного земельного участка срок для "освоения" не предусмотрен. Законом такой срок также не установлен.

Из представленных документов следует, что общество в целях подготовки документации, необходимой для получения разрешения на строительство, произвело первичные действия по подготовке земельного участка к строительству: осуществило проектно-изыскательские работы на участке, подготовило проект строительства здания; заключило договоры на устройство ограждения и охрану земельного участка; заключило договор в целях выноса сетей с участка и приступило к его исполнению; производило подготовку площадки для строительства; получило градостроительный план участка, подало заявление о выдаче разрешения на строительство.

С учетом положений статьи 619 ГК РФ, а также правовых позиций, изложенных в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд приходит к выводу о том, что нормы вышеуказанной статьи ГК РФ направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Расторжение договора аренды и обязание возвратить земельный участок являются крайними мерами гражданско-правовой ответственности.

Поскольку ответчик представил в материалы дела достаточно доказательств того, что на протяжении всего периода действия договора аренды осуществлял и осуществляет мероприятия, направленные на освоение земельного участка, само по себе отсутствие на земельном участке материального объекта не является основанием для расторжения договора аренды.

Кроме того, по требованиям об обязании Управления Росреестра по Красноярскому краю аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № 24-24-15/007/2014-071 от 19.02.2014 года о государственной регистрации договора земельного участка № 110 от 13.11.2012, ООО «Канск-Декор М» не является надлежащим ответчиком. Истец не воспользовался правом заявить ходатайство о привлечении указанного Управления в качестве ответчика.

С учетом вышеизложенного, оценив представленные доказательства в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска о расторжении договора аренды, возврате участка и аннулировании в ЕГРН записи о регистрации договора аренды.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

И.В. Шишкина